■ 撰文 | 郭春江 ? 著名地產(chǎn)人

由于風(fēng)險(xiǎn)低，房貸一直以來(lái)都是銀行眼中的“香餑餑”。去年全年以個(gè)人住房按揭貸款為主的中長(zhǎng)期貸款占全國(guó)新增貸款的比重達(dá)到45%。而這一勢(shì)頭目前正在發(fā)生改變。

日前，融360發(fā)布了8月份中國(guó)房貸市場(chǎng)報(bào)告。監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示：8月份全國(guó)首套房平均利率為5.12%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.04倍，環(huán)比7月上升了2.47%；同比去年8月的4.44%，上升了15.35%。在融360監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市首套房平均利率中，最低的為上海4.83%，最高為5.39%，為鄭州、哈爾濱、石家莊。

三個(gè)省會(huì)城市利率最高，鄭州打頭陣。這節(jié)奏，讓一線城市都汗顏啊。

去年十月份開始，國(guó)家推出密集的調(diào)控組合拳，包括限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)、限商、限簽等。以限貸為例，主要是為了降低買房者的杠桿率，包括提高首付比例和提高貸款利息。

假設(shè)在鄭州買了一套總價(jià)600萬(wàn)的房子，首付30%，商業(yè)貸款70%，貸款總額420萬(wàn)，年限30年，采用等額本息法。

通過(guò)對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，利率上浮后，同樣額度同樣年限的貸款利息差額高達(dá)159萬(wàn)，月供也多了4405元，僅這一項(xiàng)，很多人就會(huì)被擋在門外，不過(guò)土豪可以忽略。

有專家認(rèn)為，決定房地產(chǎn)榮枯最重要的兩大經(jīng)濟(jì)杠桿一是住房稅收政策，二是住房按揭貸款利率政策。

消息人士透露，鄭州部分銀行的利率即將上調(diào)至基準(zhǔn)利率的1.2倍。

那么問(wèn)題來(lái)了，貸款利率上浮后，利息增加了，月供也增加了，到底應(yīng)不應(yīng)該現(xiàn)在出手買房呢？

眼下，對(duì)于很多人來(lái)說(shuō)，除了考慮購(gòu)房政策外，最需要考慮的是現(xiàn)在買了以后能不能漲價(jià)，或是漲價(jià)的部分能不能覆蓋銀行的利息。

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，在接下來(lái)調(diào)控周期里，首先要關(guān)心的不再是房?jī)r(jià)還會(huì)不會(huì)跌，而是自己的貸款能不能及時(shí)批到，否則，可能會(huì)面臨違約的風(fēng)險(xiǎn)。

我之前曾無(wú)數(shù)次的講過(guò)，如果資金充足依然可以選擇買房。因?yàn)閺倪^(guò)去10年的收益看，房地產(chǎn)的收益還是比較穩(wěn)定的。

分享一個(gè)真實(shí)的案例。

大概兩三年前的那個(gè)限購(gòu)階段，幫朋友買房，當(dāng)時(shí)看的那個(gè)小區(qū)房?jī)r(jià)8000出頭。后來(lái)戶口、社保什么的都已經(jīng)解決了，但就是猶豫的是利率上浮了10%。在我的勸說(shuō)下總算買了。現(xiàn)在，雖然利率也在上浮，但那套房子的單價(jià)已經(jīng)漲到一萬(wàn)四五了。

也就是說(shuō)，由于做了正確的選擇，他這個(gè)房子掙錢了，只不過(guò)給銀行多出了10%的息。如果當(dāng)時(shí)因?yàn)槔噬细](méi)有，等到將基準(zhǔn)和利率打折的時(shí)候再考慮買，這個(gè)小區(qū)的房?jī)r(jià)可能都已經(jīng)在11000萬(wàn)出頭了，那個(gè)時(shí)候他可能還會(huì)買不起。

這是一個(gè)發(fā)生在身邊的活生生的例子。

國(guó)家雖然在去標(biāo)桿化，但標(biāo)桿資金的作用又是那么立竿見影。所以，得有“共享”的思維和眼光。說(shuō)白了，就是你拿這個(gè)杠桿資金去作為投資也好，或者作為其他的自用也好，要讓你自己有的用，也要讓銀行有的掙，這樣合作才能愉快。

據(jù)了解，北京、深圳兩地嚴(yán)查個(gè)人消費(fèi)貸流向樓市。提醒鄭州購(gòu)房者注意。

鄭州的基準(zhǔn)利率上浮20%不是因?yàn)殂y行沒(méi)有錢， 是因?yàn)閲?guó)家在調(diào)控，用高利率和各種限購(gòu)政策，抵制住人民買房的熱情，不讓資金全部流入房地產(chǎn)。如果大量的資金流入房地產(chǎn)就勢(shì)必會(huì)產(chǎn)生泡沫，加劇實(shí)體消費(fèi)的減少，影響國(guó)家實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

現(xiàn)在的問(wèn)題是，老百姓手上有錢，但除投資房產(chǎn)以外，沒(méi)有更好的其他投資渠道。所以，無(wú)論是上班族還是大爺大媽，只要個(gè)人手里有點(diǎn)兒錢，都準(zhǔn)備拿錢出來(lái)去投資房子。這已經(jīng)成為一種社會(huì)現(xiàn)象。

亮堂堂的說(shuō)，調(diào)控本身就是要調(diào)控大家對(duì)房地產(chǎn)投資的熱度。

從房地產(chǎn)投資的角度來(lái)說(shuō)，利率上調(diào)的時(shí)候，房?jī)r(jià)會(huì)相對(duì)穩(wěn)定，不會(huì)怎么漲。現(xiàn)在買房，就相當(dāng)于房地產(chǎn)開發(fā)商先占住地，算是前期。這個(gè)時(shí)期買房，可能資金成本相對(duì)于之前的打折利率或者基準(zhǔn)利率會(huì)稍微高一點(diǎn)。

但是隨著政策放松或者是放開，可以再通過(guò)其他銀行渠道，將房子再重新貸款，按照時(shí)令利率標(biāo)準(zhǔn)以減輕資金成本。當(dāng)然，這得看后期銀行政策的調(diào)整方向和力度。

前兩天，專門去坐了一下鄭州的地鐵。二號(hào)線還好，人口稠密程度相對(duì)能夠接受；一號(hào)線就格外不同了，平時(shí)不是高峰期的時(shí)候，人也多得跟北京似的，摩肩接踵、膀挨膀、肩并肩。

以人口規(guī)模論，鄭州有這么多人，撐起這個(gè)城市房?jī)r(jià)是沒(méi)有問(wèn)題的，最起碼三環(huán)四環(huán)以內(nèi)是沒(méi)有任何問(wèn)題。