經(jīng)常有網(wǎng)友問(wèn)我，美國(guó)的房?jī)r(jià)有多貴？我只能依據(jù)以往的感覺(jué)和經(jīng)驗(yàn)回答：舊金山、紐約、洛杉磯和華盛頓的房?jī)r(jià)最貴。今天特意到美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的網(wǎng)站查了一下，發(fā)現(xiàn)我的感覺(jué)是正確的。下面是我查到的美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)的2009年底美國(guó)15個(gè)主要大都會(huì)地區(qū)現(xiàn)有獨(dú)立屋的中位價(jià)格（Median Price），從中可以看出2009年與2007年相比，多數(shù)城市的房屋價(jià)格有明顯回落。

（舊金山市區(qū)這樣的3居室房子通常需要300-400萬(wàn)美元）
城市             2007年         2009年       單位（萬(wàn)美元）

圣荷西（硅谷）    83.7           53

舊金山            80.5           49.3

紐約              47             38.2

圣迭戈            58.9           36

洛杉磯            59.4           33.4

波士頓            39.6           33.3

華盛頓            43.1           30.9

西雅圖            38.7           30.6

費(fèi)城              23.5           21.6

邁阿密            36.6           21.1

芝加哥            27.7           19.9

休斯敦            15.3           15.3

達(dá)拉斯            15.1           14.5

拉斯維加斯        29.8           14.3

亞特蘭大          17.2           12.3

全國(guó)平均          21.8           17.3           

    應(yīng)該指出的是，這里中位價(jià)格指的是所有售出二手獨(dú)立屋的中間價(jià)格。具體到每個(gè)城市，因?yàn)閰^(qū)位不同、面積大小、學(xué)區(qū)好壞、新舊程度，每棟房子的價(jià)格大有不同。以我居住的華盛頓而言，要想買(mǎi)一套學(xué)區(qū)很好，周邊環(huán)境好，實(shí)際使用面積在150平米左右，房齡在40年以?xún)?nèi)的二手獨(dú)立屋，大約需要60-70萬(wàn)美元，也就是比中位價(jià)格貴一倍以上。我想其它城市大體如此。在紐約曼哈頓和舊金山市中心這樣寸土寸金的地方另當(dāng)別論，曼哈頓一個(gè)兩居室的小公寓賣(mài)70、80萬(wàn)美元很正常。

   美國(guó)四口之家年均中位收入大約在5萬(wàn)美元左右，大都會(huì)地區(qū)高一些，比如華盛頓附近弗吉尼亞州費(fèi)爾法斯縣的家庭年均中位收入是8萬(wàn)美元左右。

（硅谷附近這個(gè)5室8衛(wèi)豪宅賣(mài)388萬(wàn)美元）
   下面是我最近采訪一位美國(guó)華裔房地產(chǎn)專(zhuān)家的文章，供有意在美國(guó)購(gòu)房者參考：

   核心提示：在奧巴馬政府的救市政策刺激下，過(guò)去3年風(fēng)雨飄搖的美國(guó)房地產(chǎn)悄然觸底并開(kāi)始企穩(wěn)回升，但今年仍可能有所反復(fù)。在住房救市政策今年上半年即將退出的今天，房地產(chǎn)專(zhuān)家提示有意買(mǎi)房的華人：現(xiàn)在正是購(gòu)買(mǎi)自住房的好時(shí)機(jī)，但需謹(jǐn)慎入市。
 
房地產(chǎn)市場(chǎng)觸底回升
 
    美國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)唯一的亞裔常務(wù)理事童忠益博士在接受僑報(bào)記者專(zhuān)訪時(shí)指出，美國(guó)的住房?jī)r(jià)格在飚漲數(shù)年后于2006年4月登上頂峰，然后持續(xù)下挫，到2009年5月跌至谷底，目前大部分地區(qū)已止跌，正從谷底非常緩慢地、掙扎式地企穩(wěn)回升。
    據(jù)標(biāo)準(zhǔn)普爾Case-Shiller住房?jī)r(jià)格指數(shù)顯示，全美住房?jī)r(jià)格經(jīng)歷了3年零1個(gè)月的痛苦調(diào)整，累計(jì)下跌33%，相當(dāng)于倒退6年，回到了2003年5月的房?jī)r(jià)水平。其中，2009年1月份比上年同月下跌19%。這是自上世紀(jì)30年代大蕭條以來(lái)最大的跌幅，并成為直接引爆美國(guó)次貸危機(jī)和全球金融海嘯的導(dǎo)火線。
    目前，若逐月衡量，美國(guó)房?jī)r(jià)已在微幅回升，從2009年5月觸底到2009年10月累計(jì)上漲4.5%，但與去年同期相比，房?jī)r(jià)仍未恢復(fù)，2009年11月比上年同月仍下挫5.3%。
    童忠益說(shuō)，2009年5月房?jī)r(jià)驟然見(jiàn)底主要得力于政府救市措施的強(qiáng)力推動(dòng)，隨著這些措施在2010年的逐步退市，加上失業(yè)率居高難下，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨新的考驗(yàn)，回升有可能難以持續(xù)，甚至存在二次下跌(double-dip)的可能。
    童忠益表示，2009年是美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起死回生的一年，政府對(duì)銀行的注資行動(dòng)，使得信貸環(huán)境有明顯改善。2010年住房金融體系將進(jìn)一步恢復(fù)，受此次金融危機(jī)打擊較大的大銀行在政府扶持下猶如打了強(qiáng)心針，趨于穩(wěn)定，中小銀行2010年仍會(huì)出現(xiàn)倒閉高潮，但對(duì)整體金融系統(tǒng)的實(shí)質(zhì)影響不大。
 
兩大救市措施明顯奏效
 
    據(jù)童忠益分析，因?yàn)槊绹?guó)政府比較到位的一系列救市措施，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)提前了大約6到7個(gè)月見(jiàn)底，否則起碼要到2009年底或2010年初才能依靠市場(chǎng)自身調(diào)整觸底。
    他認(rèn)為，最有效的兩大政策干預(yù)措施，一個(gè)是8千美元的首次買(mǎi)房退稅；另一個(gè)是美聯(lián)儲(chǔ)大量購(gòu)買(mǎi)房利美和房地美抵押貸款支持債券。
    首次買(mǎi)房退稅政策誘使許多買(mǎi)房猶疑不決的租房者迅速入市買(mǎi)房，首次購(gòu)房貸款者比例估計(jì)比上年提高了至少16個(gè)百分點(diǎn)，房?jī)r(jià)因此提高5%以上。
    這項(xiàng)措施使美國(guó)房屋銷(xiāo)售量一掃前兩年的頹勢(shì)，增勢(shì)迅猛。據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)和人口調(diào)查局統(tǒng)計(jì)，全美住房銷(xiāo)售量從1月的480萬(wàn)套（年率）增加到了11月的690萬(wàn)套（年率），增幅高達(dá)4成3，其中現(xiàn)房銷(xiāo)售更猛增45.7%，達(dá)654萬(wàn)套（年率）。
    美聯(lián)儲(chǔ)購(gòu)買(mǎi)“兩房”債券則使按揭貸款30年固定利率至少降低了0.5－1個(gè)百分點(diǎn)，讓人們有了更強(qiáng)的住房購(gòu)買(mǎi)力。
    首次購(gòu)房退稅政策提供了潛在買(mǎi)房者“想買(mǎi)”的強(qiáng)大入市動(dòng)力，而同時(shí)極低的房貸利率又增加了他們“能買(mǎi)得起”的可能。雙管齊下，效果彰顯。
 
政策退市帶來(lái)不確定性
  
    曾在美國(guó)房利美基金會(huì)擔(dān)任住房經(jīng)濟(jì)與金融政策主任10年的童忠益強(qiáng)調(diào)，救市政策雖然使美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)提前見(jiàn)底，但房?jī)r(jià)穩(wěn)步回升的市場(chǎng)基礎(chǔ)依然脆弱，對(duì)今年的市場(chǎng)只能謹(jǐn)慎樂(lè)觀。
    2010年第一季度末，美聯(lián)儲(chǔ)購(gòu)買(mǎi)“兩房”抵押貸款支持債券的政策即將退市。童忠益分析，30年住房按揭貸款的固定利率肯定要上漲，預(yù)計(jì)到今年中會(huì)上漲到5.5%左右，年底到6%上下。利率在去年11月達(dá)到4.75%的歷史低位后，現(xiàn)正在緩慢回升，在5%到5.25%之間徘徊。
    首次買(mǎi)房退稅8千美元和現(xiàn)有房主換房可得6千5百美元退稅的政策，也將于2010年4月30日到期，再延期的可能性難以預(yù)料。
    童忠益預(yù)計(jì)，如果這兩個(gè)主要救市政策如期退市，今年5、6月份春夏之交，房屋交易量有可能下滑1到2成，在較壞的情況下，全美住房?jī)r(jià)格可能在2010年下跌3%-6%左右。不過(guò)他對(duì)房市還是謹(jǐn)慎樂(lè)觀，因?yàn)榧幢愦碳ふ咄耸?，房?jī)r(jià)已處于合理低位，房貸利率雖會(huì)上漲，但仍處于歷史低位，金融系統(tǒng)更趨穩(wěn)定，信貸市場(chǎng)逐漸回復(fù)常規(guī)。隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，人們的消費(fèi)信心將進(jìn)一步恢復(fù)。樂(lè)觀的情況是，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在2010年春夏之季跌宕起伏，到秋天穩(wěn)住陣腳，2011年春夏穩(wěn)步回暖。
 
中高端法拍屋或現(xiàn)高潮
 
    童忠益認(rèn)為，2010年將是美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)戰(zhàn)略僵持階段，亦即大量購(gòu)房者（包括首次購(gòu)房者、升級(jí)換房的家庭以及投資投機(jī)者們）紛紛進(jìn)場(chǎng)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上行的力量與大量法拍屋（foreclosure/REO）繼續(xù)涌現(xiàn)待售的下行力量相互對(duì)抗，從而使美國(guó)住房的銷(xiāo)售和價(jià)格運(yùn)動(dòng)處于膠著僵持狀態(tài)。2010年很可能是這一個(gè)房地產(chǎn)下行周期輪回的終點(diǎn)。
    過(guò)去三年美國(guó)房?jī)r(jià)大跌的一個(gè)重要特征,是使用次級(jí)貸款的低端住房因?yàn)檫€貸違約而遭致法拍，以低于市價(jià)三成以上的價(jià)格大批量拋售。隨著金融危機(jī)進(jìn)入后半段，低端住房法拍高潮已過(guò)，但違約法拍出現(xiàn)向中高端住房蔓延的趨勢(shì)。
    根據(jù)美國(guó)抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)，2009年第三季度，美國(guó)有高達(dá)9%的住房抵押貸款已經(jīng)違約（斷交月供）超過(guò)了3個(gè)月或其住房產(chǎn)權(quán)被銀行收走而慘遭法拍。曾任RMIC住房按揭貸款保險(xiǎn)公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家的童忠益預(yù)計(jì)，未來(lái)次貸（subprime）的違約法拍數(shù)量將大幅下降，多以中高價(jià)位住房為抵押的次優(yōu)貸款（Alt-A）和優(yōu)質(zhì)貸款（prime）卻可能在2010和2011年迎來(lái)違約高潮，因此，預(yù)計(jì)今后兩年將有較多中檔以上房子涌進(jìn)廉價(jià)的法拍市場(chǎng)，使房?jī)r(jià)面臨下行壓力。
    童忠益分析，次優(yōu)貸款的住房法拍將在2011年達(dá)到高峰，主要是因?yàn)榇蝺?yōu)貸款中有不少屋主使用可調(diào)整利率貸款，今明兩年面臨利息重算和月供重置，貸款月供將驟然升高，讓屋主難以承受。另一方面，不少使用優(yōu)質(zhì)貸款的中高價(jià)位住房屋主則面臨就業(yè)市場(chǎng)不景氣的壓力，一旦此類(lèi)屋主失業(yè)，難以承受大房子沉重的還貸壓力。
    從房屋類(lèi)別看，公寓（condo）的波動(dòng)性比獨(dú)立屋（single family house）大，住房市場(chǎng)好的時(shí)候，公寓的漲幅通常比獨(dú)立屋大，但在市場(chǎng)不好時(shí)跌得也更兇。
 
不同地區(qū)市道冷熱有別
   
    全美房地產(chǎn)市道呈現(xiàn)止跌回暖勢(shì)頭，但具體到不同地區(qū)，則是冷熱有別，下跌和回升的快慢差異極大。童忠益根據(jù)對(duì)Case-Shiller房?jī)r(jià)指數(shù)的分析將全美主要城市分為四大類(lèi)：
    第一類(lèi)，包括拉斯維加斯和亞利桑那州的鳳凰城。
    這兩個(gè)城市房?jī)r(jià)下跌時(shí)間持續(xù)3年零兩個(gè)月以上，累計(jì)降幅在5成4以上，市場(chǎng)最糟糕。拉斯維加斯房?jī)r(jià)下跌3年半，跌幅達(dá)5成6，截止2009年10月還沒(méi)跌到谷底，2010年仍不看好。
    第二類(lèi)，包括加州的洛杉磯、舊金山、圣地牙哥，佛羅里達(dá)的邁阿密和坦帕，密歇根的底特律。
    從頂峰到谷底，這些城市的房?jī)r(jià)大多持續(xù)下滑了3年多，累計(jì)降幅都在4成以上，在2009年中基本見(jiàn)底。
    重災(zāi)區(qū)加州的法拍高潮已過(guò)，目前買(mǎi)賣(mài)相對(duì)活躍，2010年相對(duì)看好。
    第三類(lèi)，包括紐約、華盛頓、芝加哥、西雅圖、亞特蘭大、明尼蘇達(dá)州的明尼阿波利斯、俄勒岡州的波特蘭等。
    這類(lèi)城市房?jī)r(jià)下跌持續(xù)3年左右，累計(jì)降幅2到4成，2010年預(yù)計(jì)恢復(fù)較快，但亞特蘭大是例外，當(dāng)?shù)胤抠J詐騙案比較猖獗，法拍高潮尚未過(guò)去，因此房?jī)r(jià)仍然面臨不小的下行壓力。
    第四類(lèi)，包括波士頓、德州的達(dá)拉斯、科羅拉多州的丹佛、俄亥俄州的克里夫蘭、北卡的夏洛特。
    這些城市屬于輕災(zāi)區(qū)，過(guò)去漲得少，這輪跌得也少，累計(jì)跌幅基本都在1成多，2010年比較看好。不過(guò)不排除其中一些地區(qū)，如德州的某些地方可能因?yàn)榫蜆I(yè)市場(chǎng)不景氣，貸款違約率可能上升，房?jī)r(jià)仍會(huì)下行。
 
（紐約長(zhǎng)島這樣的4居室房子賣(mài)175萬(wàn)美元）

華人進(jìn)場(chǎng)趕早不趕晚
 
    基于對(duì)上述市場(chǎng)趨勢(shì)和政策的分析，童忠益認(rèn)為，對(duì)于華人來(lái)說(shuō)，2010年確有絕佳的買(mǎi)房機(jī)會(huì)，但也要清醒意識(shí)到今年住房市場(chǎng)走勢(shì)的詭異和風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)根據(jù)本地市場(chǎng)的具體情況而審時(shí)度勢(shì)。對(duì)于有能力和有計(jì)劃在今年買(mǎi)房的個(gè)人或者家庭，童忠益建議，可以考慮在政府救市政策退出之前的第一季度趕緊操作，以便利用現(xiàn)有有利政策。不管是買(mǎi)房，還是做再貸款（refinance），都是如此。
    如果購(gòu)房者個(gè)人收入少于$125000（或者家庭收入少于$225000），只要在4月30日前購(gòu)房成交，就可獲得高達(dá)8千美元（首次購(gòu)房者）或者6千5百美元（重復(fù)購(gòu)房者）的聯(lián)邦退稅。即便年收入高出2萬(wàn)以?xún)?nèi)，仍可獲得部分退稅。   
    其次，這幾個(gè)月30年固定利率仍會(huì)在5%左右，但要想得到最好的利率，借款人信用分要在740以上，這是最好利率的門(mén)檻。信用分?jǐn)?shù)較低的家庭，比如620以下，可考慮申請(qǐng)由美國(guó)住房管理局（FHA）提供保險(xiǎn)的住房貸款。金融危機(jī)后，銀行借貸標(biāo)準(zhǔn)趨于嚴(yán)格，不再不查收入。對(duì)負(fù)債率也有較嚴(yán)格的要求，即家庭每月的所有借貸還款一般不能超過(guò)家庭每月稅前總收入的42%。如果信用分?jǐn)?shù)非常高，可適當(dāng)放寬到55%。
    對(duì)于華人單干業(yè)主（self-employed），沒(méi)有公司W(wǎng)2表顯示收入，最好要保存好銀行月度結(jié)算單以及近兩年的聯(lián)邦報(bào)稅文件，以備審核。那些以往少報(bào)收入以合理避稅的人，現(xiàn)在要想得到較高額度的按揭貸款，則比較困難。
    對(duì)于想做重新貸款（refinance）的人說(shuō)，童忠益說(shuō)，2010年的第一季度幾乎是最后的最佳機(jī)會(huì)。
    他算了一筆賬：如果一個(gè)家庭從銀行貸款20萬(wàn)美元，重新貸款后，30年固定利率能從6%降到5%，則每月還款本金加利息將從1200美元降到1074美元，重新貸款比不重新貸款30年少付4萬(wàn)2千多美元。如果考慮扣除重新貸款的交易成本約占貸款額的1.5%，還有再貸款后已經(jīng)還款而損失的部分，一般估計(jì)，第一次貸款在3年之內(nèi)，新貸款利率比舊貸款利率低0.75個(gè)百分點(diǎn)以上，就值得嘗試。當(dāng)然，每個(gè)家庭具體情況各不相同，需要找貸款公司做精確計(jì)算。
    對(duì)于家中有人失業(yè)，導(dǎo)致還貸有困難的華人家庭，童忠益建議，盡快聯(lián)系你的貸款銀行，大膽講出你面臨的經(jīng)濟(jì)困難，與他們商量緩沖策略和徹底修改還貸計(jì)劃（loan modification）的可能， 以避免違約法拍、兩敗俱傷。