|
第一部分 工程造價(jià)知識 一、工程建設(shè)程序 二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理 三、裝修工程估價(jià) 第二部分 財(cái)務(wù)、會計(jì)知識 一、會計(jì)基礎(chǔ)知識概述 二、會計(jì)報(bào)表（企業(yè)財(cái)務(wù)表列報(bào)） 三、財(cái)務(wù)分析方法 四、企業(yè)狀況與經(jīng)營成果分析 一、工程建設(shè)程序 ★ 國內(nèi)的固定資產(chǎn)投資程序 基本建設(shè)程序：各項(xiàng)建設(shè)工作應(yīng)當(dāng)遵循的先后次序。 投資決策、設(shè)計(jì)、施工（實(shí)施）、驗(yàn)收（生產(chǎn)準(zhǔn)備）、總結(jié)評價(jià)等階段 建設(shè)單位 建設(shè)階段(國內(nèi)主要重視建設(shè)階段） 詳細(xì)可行性研究、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、施工（單位）采購招標(biāo)、施工準(zhǔn)備、組織施工、竣工驗(yàn)收等16項(xiàng)具體工作
★國外的工程項(xiàng)目周期 含義：建設(shè)工程項(xiàng)目從投資意向到投資終結(jié)的全過程。 ?、偻顿Y決策階段 項(xiàng)目選擇 ?、谠O(shè)計(jì)階段 擬定項(xiàng)目具體方案 ?、凼┕るA段 優(yōu)化、實(shí)施的過程 ?、芸偨Y(jié)評價(jià)階段 ?、莶鸪幚黼A段 項(xiàng)目壽命周期-費(fèi)用 ★項(xiàng)目周期對投資的影響
 ◆建設(shè)項(xiàng)目的多次性計(jì)價(jià)關(guān)系（各階段對項(xiàng)目投資的影響程度）  1.建設(shè)項(xiàng)目的投資決策 ?。?）可行性研究的概念 可行性研究（Feasibility Study）是為了取得最佳經(jīng)濟(jì)效果，對建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)先進(jìn)性、經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行全面系統(tǒng)的分析和科學(xué)論證，以便投資者做出投資決策的一種方法。 ?。?）可行性研究的階段劃分（由淺入深）
?。?）可行性研究報(bào)告的內(nèi)容 1）總論；2）市場調(diào)查與需求預(yù)測；（前提）3）資源條件評價(jià)；4）建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案；5）場址選擇；6）技術(shù)方案、設(shè)備方案和工程方案；（基礎(chǔ)）7）主要原材料、燃料供應(yīng)；8）總圖運(yùn)輸與公用輔助工程；9）節(jié)能措施；10）節(jié)水措施；11）環(huán)境影響評價(jià)；12）勞動安全衛(wèi)生與消防；13）組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置；14）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度；15）投資估算；16）融資方案；17）財(cái)務(wù)評價(jià)；（核心）18）國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)；19）社會評價(jià)；20）風(fēng)險(xiǎn)分析；21）研究結(jié)論與建議。 （4）可行性研究報(bào)告的深度要求 ?、倏梢詽M足決策者確定方案、項(xiàng)目決策的要求；②報(bào)告已經(jīng)選用主要設(shè)備的規(guī)格、參數(shù)，能夠滿足預(yù)訂貨的要求；③報(bào)告中重大的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方案，進(jìn)行過兩個(gè)以上方案的比選；④報(bào)告所確定的主要工程技術(shù)數(shù)據(jù)，可以滿足初步設(shè)計(jì)的要求；⑤報(bào)告中提出的融資方案，能夠滿足金融機(jī)構(gòu)信貸決策的要求；⑥報(bào)告應(yīng)反映可行性研究過程中出現(xiàn)的某些方案的重大分歧及未被采納的理由，以供投資者權(quán)衡利弊；⑦報(bào)告應(yīng)當(dāng)附有評估、決策（審批）所必需的合同、協(xié)議、意向書、政府批件等。 ?。?）投資估算的編制與審查 ①投資估算的含義（估算-投資） ◆在對項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品方案、工藝技術(shù)及設(shè)備方案、工程方案及項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度等進(jìn)行研究并基本確定基礎(chǔ)上，估算項(xiàng)目所需資金總額并測算建設(shè)分年資金使用計(jì)劃（明細(xì)）。 ?、谕顿Y估算的內(nèi)容（要求完整） ◆ 費(fèi)用構(gòu)成＋項(xiàng)目構(gòu)成。 ?、弁顿Y估算的編制方法 研究的階段與資料、數(shù)據(jù)→精確度→采用的估算方法？
?、芡顿Y估算的審查 ◆審查的主要內(nèi)容包括： 編制依據(jù)的時(shí)效性、準(zhǔn)確性； 編制方法的科學(xué)性、適用性； 編制內(nèi)容與項(xiàng)目規(guī)劃的一致性； 費(fèi)用項(xiàng)目與數(shù)額的真實(shí)性。 ⑤房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算（舉例）  2.建設(shè)項(xiàng)目的勘察設(shè)計(jì) ?。?）工程地質(zhì)勘察 ①初步勘察（初勘） 場地穩(wěn)定性~不良地質(zhì)現(xiàn)象的成因、分布范圍、危害程度及其發(fā)展趨勢 。 ?、谠敿?xì)勘察（詳勘） 查明建筑物范圍內(nèi)的地層結(jié)構(gòu)、巖石和土的物理力學(xué)性質(zhì)，對地基的穩(wěn)定性及承載能力做出評價(jià)。 查明：有關(guān)地下水的埋藏條件和腐蝕性、地層的透水性和水位變化規(guī)律等。 ?。?）傳統(tǒng)的“三階段設(shè)計(jì)” ?、俪醪皆O(shè)計(jì)階段(未經(jīng)批準(zhǔn)無效） 1.通過設(shè)計(jì)說明書、設(shè)計(jì)圖紙、主要材料表、主要設(shè)備表以及設(shè)計(jì)概算等,大致確定工程所采用的技術(shù)方案。  2.其深度應(yīng)當(dāng)滿足設(shè)計(jì)方案的比選、確定；主要設(shè)備、材料的訂貨；土地征用；工程建設(shè)投資的控制；施工圖設(shè)計(jì)的編制；施工組織設(shè)計(jì)的編制；施工準(zhǔn)備和生產(chǎn)準(zhǔn)備等要求。 ?、诩夹g(shù)設(shè)計(jì)（擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)） 針對某些復(fù)雜問題，有可能增加的。 按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)或技術(shù)設(shè)計(jì)所確定的設(shè)計(jì)原則、結(jié)構(gòu)方案和控制尺寸，根據(jù)工程建設(shè)的進(jìn)度需要，分期分批編制出并提供給施工單位的施工詳圖。 ?、?施工圖設(shè)計(jì)（由設(shè)計(jì)單位做） 如,對于建筑物、設(shè)備、管線等的構(gòu)造、尺寸、所用材料、布置、相互關(guān)系、施工及安裝質(zhì)量要求的詳細(xì)圖紙和說明等。 ?。?）國外的“三階段設(shè)計(jì)” ?、俜桨冈O(shè)計(jì)（設(shè)計(jì)方案競賽） ?、诔醪皆O(shè)計(jì)（有關(guān)機(jī)構(gòu)審批） ③施工圖設(shè)計(jì) 1.咨詢單位完成； 2.施工承包單位完成,咨詢單位審批。 境外工程建設(shè)過程各階段的主要參與者
▲ 主要參與者 ■項(xiàng)目審核協(xié)調(diào)者 ★項(xiàng)目顧問組總負(fù)責(zé) ○參與者 ◇受邀參與者 招標(biāo)/投標(biāo) 建設(shè)/施工 ?。?）設(shè)計(jì)概算的編制與審查 ?、俣x：設(shè)計(jì)單位..初步設(shè)計(jì)階段..全部建設(shè)費(fèi)用..概略測算 ?、趦?nèi)容：三級概算  ?、趩挝还こ谈潘愕木幹品椒?BR> ◆單位建筑工程概算的編制方法
◆設(shè)備及安裝工程概算的編制方法
?、蹎雾?xiàng)工程綜合概算、建設(shè)項(xiàng)目總概算的編制方法 ◆逐級綜合、匯總。 ?、茉O(shè)計(jì)概算的審查內(nèi)容 ◆編制依據(jù)： 合法性、時(shí)效性、適用范圍。 ◆單位建筑工程概算：工程量、采用的定額或指標(biāo)、價(jià)格、取費(fèi)等。 ◆設(shè)備及安裝工程概算：設(shè)備購置中的原價(jià)或抵岸價(jià)，運(yùn)雜費(fèi)；安裝中的…。 ?。?）施工圖預(yù)算的編制與審查 ①概念： 施工圖設(shè)計(jì)完成后…建筑安裝工程費(fèi)用（工程價(jià)格）…預(yù)先測算。 ?、谑┕D預(yù)算的編制模式 ◆傳統(tǒng)的計(jì)價(jià)模式（定額預(yù)算） ◆工程量清單計(jì)價(jià)模式 ?、凼┕D預(yù)算的編制依據(jù) 設(shè)計(jì)圖紙、施工組織設(shè)計(jì)、與…有關(guān)的計(jì)價(jià)依據(jù)等基礎(chǔ)資料！ ?、芫幹剖┕D預(yù)算的單價(jià)法和實(shí)物法  預(yù)算單價(jià)法編制施工圖預(yù)算程序示意圖  實(shí)物法編制施工圖預(yù)算程序示意圖 ?、菔┕D預(yù)算的審查 ◆審查的內(nèi)容 三個(gè)方面（工程量、定額、取費(fèi)） ◆審查的步驟 三個(gè)步驟 ◆審查的方法：逐項(xiàng)審查法、標(biāo)準(zhǔn)預(yù)算審查法、分組計(jì)算審查法、重點(diǎn)審查法等多種方法。 思路 適用條件或特點(diǎn)（對應(yīng)于編制）   3.建設(shè)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收 根據(jù)建筑工程施工及驗(yàn)收規(guī)范 堅(jiān)持“驗(yàn)評分離（建設(shè)單位自己驗(yàn)收，向質(zhì)監(jiān)站備案），強(qiáng)化驗(yàn)收，完善手段，過程控制”的指導(dǎo)思想 ?。?）工程驗(yàn)收的程序 ①檢驗(yàn)批及分項(xiàng)工程的驗(yàn)收 監(jiān)理工程師（建設(shè)單位項(xiàng)目專業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人）組織施工單位項(xiàng)目專業(yè)質(zhì)量（技術(shù)）負(fù)責(zé)人等進(jìn)行驗(yàn)收 ?、诜植抗こ痰尿?yàn)收 1.總監(jiān)理工程師（建設(shè)單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人）組織施工單位負(fù)責(zé)人以及技術(shù)、質(zhì)量人等進(jìn)行驗(yàn)收 2.地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)等可要求相關(guān)勘察、設(shè)計(jì)單位的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人參加。 ?、蹎挝还こ痰尿?yàn)收 A.竣工預(yù)驗(yàn)收 施工單位應(yīng)在自查、自評的基礎(chǔ)上，填寫工程竣工報(bào)驗(yàn)單，并將全部竣工資料報(bào)送項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)，申請竣工驗(yàn)收。 總監(jiān)理工程師應(yīng)組織各專業(yè)對竣工資料和各專業(yè)工程的質(zhì)量情況進(jìn)行全面的檢查。 1.質(zhì)量問題 2.功能試驗(yàn)項(xiàng)目 成品保護(hù) 總監(jiān)理工程師簽署工程竣工報(bào)驗(yàn)單，并向建設(shè)單位提出質(zhì)量評估報(bào)告 B.正式驗(yàn)收 1.建設(shè)單位收到工程驗(yàn)收報(bào)告后，其項(xiàng)目負(fù)責(zé)人組織施工、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等單位負(fù)責(zé)人進(jìn)行單位工程驗(yàn)收。 大型項(xiàng)目的組織者 2.建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格并辦理竣工結(jié)算后，方可交付使用。 ?。?）竣工驗(yàn)收的條件 ?、倏⒐を?yàn)收應(yīng)符合下列要求： ◆設(shè)計(jì)文件和合同約定的各項(xiàng)施工內(nèi)容已經(jīng)施工完畢； ◆有完整并經(jīng)核定的工程竣工資料，符合驗(yàn)收規(guī)定； ◆有勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位簽署確認(rèn)的工程質(zhì)量合格文件； ◆有工程使用的主要建筑材料、構(gòu)配件和設(shè)備進(jìn)場的證明及試驗(yàn)報(bào)告。 ②竣工驗(yàn)收的工程必須符合下列規(guī)定： 1.合同約定的工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)； 2.單位工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收的合格標(biāo)準(zhǔn)； 3.單項(xiàng)工程達(dá)到使用條件或滿足生產(chǎn)要求； 4.建設(shè)項(xiàng)目能滿足建成投入使用或生產(chǎn)的各項(xiàng)要求。 ?。?）竣工驗(yàn)收的程序 A.承包人確認(rèn)工程竣工、具備竣工驗(yàn)收各項(xiàng)要求，并經(jīng)監(jiān)理單位認(rèn)可簽署意見后，向發(fā)包人提交“工程驗(yàn)收報(bào)告”； B.發(fā)包人收到“工程驗(yàn)收報(bào)告”后，應(yīng)在約定的時(shí)間和地點(diǎn)，組織有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收，并形成“工程竣工驗(yàn)收報(bào)告”，各參與方負(fù)責(zé)人簽字、蓋章； C.通過竣工驗(yàn)收程序，辦完竣工結(jié)算后，承包人應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)向發(fā)包人辦理工程移交手續(xù)。 ?。?）竣工決算 ?、倏⒐Q算的概念 ◆建設(shè)工程從籌建到竣工投產(chǎn)的建設(shè)全過程中發(fā)生的所有實(shí)際支出，包括設(shè)備工器具購置費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)和其他費(fèi)用等。 ◆它對反映投資效果、進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析等，具有重要的作用。 ?、诳⒐Q算與竣工結(jié)算的區(qū)別
?、劭⒐Q算的內(nèi)容 ◆竣工決算文件通常由以下四個(gè)部分組成：竣工財(cái)務(wù)決算報(bào)表；竣工財(cái)務(wù)決算說明書；竣工工程平面示意圖；工程造價(jià)比較分析。 ◆而且，以其中的前兩個(gè)部分更為主要。 一、大﹑中型工程項(xiàng)目竣工財(cái)務(wù)決算報(bào)表 1.工程項(xiàng)目竣工財(cái)務(wù)決算審批表（8-2） 2.大﹑中型工程項(xiàng)目概況表（8-3） 3.大﹑中型工程項(xiàng)目竣工財(cái)務(wù)決算表（8-4） 4.大﹑中型工程項(xiàng)目交付使用資產(chǎn)總表（8-5） 5.工程項(xiàng)目交付使用資產(chǎn)明細(xì)表（8-6） 二、小型工程項(xiàng)目竣工財(cái)務(wù)決算報(bào)表 1.工程項(xiàng)目竣工財(cái)務(wù)決算審批表（8-2） 2.小型工程項(xiàng)目竣工財(cái)務(wù)決算總表（8-7）（該表由表8-3和表8-4合并而成） 3.工程項(xiàng)目交付使用資產(chǎn)明細(xì)表（8-6） 4.房地產(chǎn)開發(fā)程序（舉例） ◆ 房地產(chǎn)開發(fā)的含義： 房地產(chǎn)企業(yè)按照城市規(guī)劃和詳控規(guī)劃的要求，對土地開發(fā)和房屋建設(shè)進(jìn)行“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”，及相應(yīng)的房地產(chǎn)營銷與物業(yè)管理，以取得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益為目的的綜合性生產(chǎn)經(jīng)營活動。 ◆房地產(chǎn)開發(fā)的基本流程  ?。?）投資決策（立項(xiàng)） ◆國有土地使用權(quán)證 ?。?）建設(shè)用地規(guī)劃許可證  （3）建設(shè)工程規(guī)劃許可證  ?。?）施工許可證  （5）商品房銷（預(yù)）售許可證 1.竣工驗(yàn)收 2.房屋租售  ?。?）房地產(chǎn)開發(fā)收費(fèi)（舉例） 沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目部分收費(fèi)明細(xì)表（一）
沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目部分收費(fèi)明細(xì)表（二）
二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理 1.概述 ?。?）關(guān)于房地產(chǎn) ◆房地產(chǎn)（Real Estate），也稱不動產(chǎn)（Real Property），目前通指土地、建筑物及其它地上定著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。例如，土地使用權(quán)與土地所有權(quán)，房屋的收益權(quán)、處置權(quán)、抵押權(quán)等。 ◆房地產(chǎn)作為一種產(chǎn)品，通常具有使用（消費(fèi)）、投資以及虛擬（金融產(chǎn)品）等不同屬性。 ?。?）關(guān)于房地產(chǎn)市場 作為房地產(chǎn)業(yè)賴以生存的房地產(chǎn)市場，至少包括土地市場和商品房市場兩大部分：在土地市場中，土地使用權(quán)出讓屬于土地的一級市場，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓屬于土地的二級市場，土地使用權(quán)出租屬于土地的三級市場；在商品房市場中，增量房的交易屬于商品房的一級市場，存量房的交易屬于商品房的二級市場，房屋出租屬于商品房的三級市場。  ?。?）關(guān)于房地產(chǎn)業(yè) ◆房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。其活動主要限于流通領(lǐng)域，在國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)中屬于第三類產(chǎn)業(yè)（K門72大類）。 ◆房地產(chǎn)業(yè)可以分為房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)；其中，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又包括房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)（含房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等）和物業(yè)管理業(yè)。  （4）我國房地產(chǎn)開發(fā)的可能模式及其比較
?。?）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目、工程項(xiàng)目以及項(xiàng)目管理的區(qū)別 ◆房地產(chǎn)項(xiàng)目：以開發(fā)為載體，以投資為目的 ◆工程項(xiàng)目：地點(diǎn)固定，周期較長 ◆項(xiàng)目管理：管理活動，委托咨詢機(jī)構(gòu) 1.歷史上，項(xiàng)目脫胎于建筑工程。 2.房地產(chǎn)項(xiàng)目不等于房地產(chǎn)工程：房地產(chǎn)項(xiàng)目包括立項(xiàng)、策劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、收尾等階段；包括營銷、設(shè)計(jì)、事務(wù)、工程、銷售、客服等職能。 3.項(xiàng)目管理不等于工程管理：項(xiàng)目管理是與工程管理同樣嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊婚T管理科學(xué)。 4.房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)相對其他種類項(xiàng)目更明確。 項(xiàng)目管理的“二維構(gòu)成”  ?。?）項(xiàng)目管理的目標(biāo) ①質(zhì)量控制 ?、谶M(jìn)度控制——時(shí)間控制 ③投資控制——費(fèi)用控制  ?、馨踩芾?BR>  ⑤合同管理 ?、扌畔ⅲn案）管理 ?、邊f(xié)調(diào)有關(guān)各方的關(guān)系（目標(biāo)的分解）  ◆房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的“六管”  2.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量管理  ◆工程質(zhì)量 指工程項(xiàng)目滿足建設(shè)單位需要的，在使用過程中符合國家法律、法規(guī)、技術(shù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件及合同規(guī)定的特性綜合。 其主要特性包括：①適用性；②耐久性；③安全性；④可靠性；⑤經(jīng)濟(jì)性；⑥與環(huán)境的協(xié)調(diào)性。 ◆工程質(zhì)量的內(nèi)涵 產(chǎn)品質(zhì)量←工作質(zhì)量（工序質(zhì)量，過程質(zhì)量）  ◆ 質(zhì)量文化及其打造  1.中國質(zhì)量管理的發(fā)展：TQC、TQM、IS09000、6西格瑪、ERP 2.突破口和管理工具上：亂點(diǎn)鴛鴦譜，趕時(shí)髦，學(xué)招式，學(xué)皮毛 3.實(shí)施變革和過程管理上：蜻蜓點(diǎn)水、戲化質(zhì)量文化 4.領(lǐng)導(dǎo)把要培養(yǎng)的孩子交給別人養(yǎng) ◆ 從創(chuàng)建質(zhì)量文化和質(zhì)量行為準(zhǔn)則入手   ◆質(zhì)量策劃 ?、俅_定質(zhì)量目標(biāo) ◆總體質(zhì)量水平：魯班獎、XX杯 ②建立質(zhì)量管理體系的重要性 ◆減小失誤概率 ◆持續(xù)保證成功 ◆系統(tǒng)性控制風(fēng)險(xiǎn) ◆職責(zé)清晰 ◆對供方的質(zhì)量管理 從產(chǎn)品開發(fā)的流程：拿地——設(shè)計(jì)——報(bào)建——建造——銷售——投訴處理——物業(yè)管理中不難發(fā)現(xiàn)，幾乎每個(gè)環(huán)節(jié)都離不開合作的供方；如果供方提供的產(chǎn)品和服務(wù)能滿足要求，則開發(fā)單位的工作質(zhì)量和效率就會大大提高。  整合承建商資源，為工程質(zhì)量服務(wù)  與供方溝通的方式和方法  ◆設(shè)計(jì)控制的方法  ◎設(shè)計(jì)指導(dǎo)書 ①對設(shè)計(jì)功能性、合理性、具體的施工做法提出要求，包括各地區(qū)公司所在地區(qū)具體標(biāo)準(zhǔn)的提供，并補(bǔ)充地區(qū)公司編制的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的做法。對工程做法、建筑構(gòu)造等的總結(jié)，絕不能只依賴于設(shè)計(jì)師。最為有效和主動的方式，是將總結(jié)融入到設(shè)計(jì)指導(dǎo)書中去，讓設(shè)計(jì)師（設(shè)計(jì)院）在最初的出圖中盡量地減少設(shè)計(jì)缺漏。 ?、诰幹聘鲗I(yè)施工圖出圖標(biāo)準(zhǔn) 3.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理 ?。?）開發(fā)項(xiàng)目成本的構(gòu)成與形成    ?。?）確定目標(biāo)管理的里程碑  （3）成本管理模式的基本框架  ◎成本管理的流程   ?。?）過程控制——采購管理 ◆ 采購管理的知識體系  ◆ 采購的原則 1.透明公正原則 2.充分競爭 擇優(yōu)中標(biāo)原則 3.廉潔奉公原則 4.維護(hù)信譽(yù)原則 5.保密原則 6.可追溯原則 7.網(wǎng)上招標(biāo)原則  ◆供應(yīng)商評估 ◇過程評估：月度評估、季度評估、半年度評估、年度評估 ◇后評估：合同工程完成后3個(gè)月內(nèi)  4.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度管理 ◆建設(shè)工程進(jìn)度控制是指對工程項(xiàng)目各階段的工作內(nèi)容、工作程序、持續(xù)時(shí)間和銜接關(guān)系根據(jù)進(jìn)度總目標(biāo)及資源優(yōu)化配置的原則編制計(jì)劃并付諸實(shí)施，然后在進(jìn)度計(jì)劃的實(shí)施過程中經(jīng)常檢查實(shí)際計(jì)劃是否按計(jì)劃要求進(jìn)行，對出現(xiàn)的偏差情況進(jìn)行分析，并采取補(bǔ)救措施或調(diào)整、修改原計(jì)劃后再付諸實(shí)施，如此循環(huán)，直到建設(shè)工程竣工驗(yàn)收并交付使用。 ◆三級計(jì)劃管理體系的組成 ?。?）一級計(jì)劃：三年經(jīng)營計(jì)劃 1）公司發(fā)展戰(zhàn)略與策略 2）公司經(jīng)營目標(biāo)：1.業(yè)績；2.品牌與客戶；3.內(nèi)部管理；4.創(chuàng)新和可持續(xù)發(fā)展。 3）公司經(jīng)營計(jì)劃---業(yè)績目標(biāo)的細(xì)化 利潤﹨銷售面積﹑銷售收入﹨資金控制性計(jì)劃﹨土地儲備控制性計(jì)劃﹨人力資源控制性計(jì)劃﹨個(gè)項(xiàng)目開發(fā)控制性計(jì)劃 ?。?）二級計(jì)劃：項(xiàng)目開發(fā)工作指導(dǎo)書等 ◆由相關(guān)責(zé)任部門擬稿，計(jì)劃管理工作組審核，總經(jīng)理簽發(fā)。 1）目標(biāo)分解的產(chǎn)物-----業(yè)務(wù)目標(biāo)與管理目標(biāo) 2）各部門季度及年度考核的依據(jù) 3）內(nèi)容 ?、夙?xiàng)目開發(fā)工作指導(dǎo)書：項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)，項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度（狹義的計(jì)劃），質(zhì)量管理﹑風(fēng)險(xiǎn)管理。 ?、凇敦?cái)務(wù)管理﹑銷售管理﹑土地儲備﹑人力資源工作指導(dǎo)書》 ?、邸陡髀毮懿块T年度工作目標(biāo)與計(jì)劃》 項(xiàng)目計(jì)劃（二級計(jì)劃）在項(xiàng)目生命周期的位置    ?。?）三級計(jì)劃：各專業(yè)部門圍繞項(xiàng)目的作業(yè)計(jì)劃 ◆由項(xiàng)目總經(jīng)理協(xié)調(diào)各專業(yè)部門擬稿（集成），項(xiàng)目總經(jīng)理審核簽發(fā)。 1）控制性進(jìn)度計(jì)劃（為業(yè)主服務(wù)） ?、俨牧显O(shè)備進(jìn)場計(jì)劃（項(xiàng)目部編制） ?、诜职M(jìn)場計(jì)劃（項(xiàng)目部編制） ③施工圖需求計(jì)劃（項(xiàng)目部編制） ?、懿少徍驼袠?biāo)計(jì)劃（工程管理部編制） ?、蒌N售配合（賣場）計(jì)劃（項(xiàng)目部編制） 2）施工總進(jìn)度計(jì)劃（為施工服務(wù)） 3）階段性進(jìn)度計(jì)劃 ?、偾捌诩盎A(chǔ)施工階段進(jìn)度計(jì)劃 ?、谥黧w進(jìn)度計(jì)劃 ?、垩b修進(jìn)度計(jì)劃 ④驗(yàn)收進(jìn)度計(jì)劃 4）月進(jìn)度計(jì)劃﹑周進(jìn)度計(jì)劃﹑日進(jìn)度計(jì)劃 工程項(xiàng)目計(jì)劃（三級計(jì)劃）控制流程 點(diǎn)擊此處查看圖示 ?。?）實(shí)施控制的工具  ◆時(shí)標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃  ◆香蕉曲線比較法  ★進(jìn)度控制的措施包括組織措施、技術(shù)措施、經(jīng)濟(jì)措施和合同措施等。 5.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理 （1）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的定義 ◆項(xiàng)目運(yùn)作中存在不確定的事件或情況，發(fā)生后會對項(xiàng)目的目標(biāo)產(chǎn)生某種正面或者負(fù)面的影響。  ?。?）風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因  內(nèi)控的范圍和影響  趨勢：全面風(fēng)險(xiǎn)管理 每個(gè)階段并不意味著對前一段的否定，而是在其他基礎(chǔ)上的提升。 ?。?）常見的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范對策  企業(yè)面臨著諸多風(fēng)險(xiǎn)，不同的控制方法是為特定事項(xiàng)的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)而設(shè)置。 ?、夙?xiàng)目招投標(biāo)與合同風(fēng)險(xiǎn) 包括承包商選擇不當(dāng)，工程合同核心條款有漏洞，索賠導(dǎo)致成本上升工期拖延；基礎(chǔ)管理不到位，內(nèi)部員工未遵循職業(yè)操守所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)等。 ②項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn) 包括項(xiàng)目開工、預(yù)售、竣工、交付等重大計(jì)劃節(jié)點(diǎn)滯后所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。 ③項(xiàng)目質(zhì)量管理風(fēng)險(xiǎn) ?、茼?xiàng)目形象風(fēng)險(xiǎn)：風(fēng)險(xiǎn)識別、風(fēng)險(xiǎn)定性分析、風(fēng)險(xiǎn)定量分析、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對計(jì)劃、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控。 內(nèi)部控制與風(fēng)險(xiǎn)管理的關(guān)系 企業(yè)管理在風(fēng)險(xiǎn)問題上的三個(gè)層面劃分  ◆就防范企業(yè)所面臨的全部風(fēng)險(xiǎn)達(dá)到既防止出錯(cuò)又創(chuàng)造效益的目標(biāo)來說，內(nèi)控只是風(fēng)險(xiǎn)管理的一個(gè)組成部分，使風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制更可靠。 ◆企業(yè)管理體系的控制有效性和可靠性常被稱為內(nèi)控體系的有效性和可靠性問題，則風(fēng)險(xiǎn)管理體系又只是內(nèi)控體系的一個(gè)組成部分。傳統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)管理主要體現(xiàn)在危機(jī)處理上，現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)管理要求是超前預(yù)控。  三、裝修工程估價(jià)  1.裝修工程造價(jià)管理的特點(diǎn)及影響因素 （1）裝飾工程與裝修工程 ◆可移動部分的裝飾與不可移動（固定）部分的裝修。 ◆根據(jù)原建設(shè)部《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》，建筑裝飾裝修工程，是指為使建筑物、構(gòu)筑物內(nèi)、外空間達(dá)到一定的環(huán)境質(zhì)量要求，使用建筑裝飾裝修材料，對建筑物、構(gòu)筑物的外表和內(nèi)部進(jìn)行修飾處理的工程建筑活動。 ?。?）裝修工程造價(jià)管理的特點(diǎn) ◆裝修工程本身不規(guī)范。 多數(shù)裝修項(xiàng)目側(cè)重于考慮建筑的美觀與裝飾效果，不具備建筑主體那種特有的耐久性、實(shí)用性及安全性；設(shè)計(jì)人員以及國家頒布的設(shè)計(jì)規(guī)范、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)缺失、滯后；施工過程中設(shè)計(jì)變更時(shí)有發(fā)生等。 ◆材料價(jià)格與規(guī)格復(fù)雜 裝修材料品種、規(guī)格繁多，質(zhì)量參差不齊，價(jià)格千差萬別；業(yè)主不了解行情、內(nèi)幕等。 ◆造價(jià)管理基礎(chǔ)薄弱 由于裝修工程新技術(shù)、新設(shè)備、新工藝、新材料層出不窮，導(dǎo)致裝飾定額缺項(xiàng)較多；取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)混亂；缺少專業(yè)管理人員，“量”、“價(jià)”空子較多。 ?。?）影響裝修工程造價(jià)的主要因素 ◆裝修項(xiàng)目（內(nèi)容）和工程數(shù)量 ◆工程的難易以及精度要求（管線的明線與暗線；鋪地板的實(shí)木地板與復(fù)合地板） ◆裝修的檔次（原裝進(jìn)口、合資企業(yè)或國產(chǎn)的潔具） ◆要素的市場價(jià)格及浮動 ◆施工單位的級別和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（裝潢公司的規(guī)模、辦公地段、場地大小→管理費(fèi)用） 2.裝修工程造價(jià)的估算方法 ?。?）直接費(fèi)用的綜合系數(shù)法 ◆基本思路：直接費(fèi)用+（直接費(fèi)用×綜合系數(shù)）=總造價(jià) ◆直接費(fèi)用包括：材料費(fèi)、設(shè)備輔料費(fèi)、運(yùn)費(fèi)和人工費(fèi) ◆綜合系數(shù)包括：利潤、各種施工收費(fèi)、管理費(fèi)和稅金，一般為20%左右 ●大公司慣用的“透明報(bào)價(jià)” 總造價(jià)=材料費(fèi)+人工費(fèi) ?。?）單項(xiàng)工程包工包料造價(jià)加總法 ◆基本思路：∑單項(xiàng)工程（包工包料）造價(jià)=總造價(jià) ◆若乳膠漆的材料費(fèi)加人工費(fèi)為15元/平方米，所要涂刷的面積為150平方米，則墻面工程的單項(xiàng)工程造價(jià)為2250元。 ◆總造價(jià)中已包含清除施工垃圾和運(yùn)費(fèi)，不要重復(fù)計(jì)算。 ◆如果由業(yè)主自己提供材料或設(shè)備，則應(yīng)扣除相應(yīng)的材料款或設(shè)備款。 3.裝修工程造價(jià)管理（確定裝修項(xiàng)目、裝修標(biāo)準(zhǔn)和工程量） ◆為完善裝修工程造價(jià)管理，除合理確定裝修的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)外，還需加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段、施工階段以及竣工決算階段的造價(jià)控制。  ◆預(yù)算表（節(jié)選）-1    預(yù)算表（節(jié)選）-3 4.關(guān)于精裝（修）房 ?。?）毛坯房與精裝房 ①毛坯房，也稱清水房，即開發(fā)企業(yè)只為消費(fèi)者提供住房框架，內(nèi)部裝修全由消費(fèi)者自行完成。 ◆雖然有利于個(gè)性發(fā)展和滿足，但是弊多利少，勞民傷財(cái)、影響環(huán)境和人們健康。屬于不可持續(xù)的高碳行為。  ?、谌b修 ◆2002年6月，建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心在《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》中指出：“商品住宅裝修一次到位所指商品住宅為新建城鎮(zhèn)商品住宅中的集合式住宅，裝修一次到位是指房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成，可以簡稱全裝修住宅。” ◆全裝修只是簡單裝修，包括地板，衛(wèi)浴和整體廚房等。 ◆精裝修比全裝修多出一些家具，一般精裝修房子可以提包入住。 ?、劬b房  ?。?）我國精裝房的發(fā)展歷程及趨勢  ?、佟叭A段”發(fā)展過程 ◆“三階段”匯總表
?、诎l(fā)展的現(xiàn)狀 ◆西方發(fā)達(dá)國家精裝房比例高達(dá)70%；我國的精裝修房發(fā)展還處在起步階段 京、滬、廣等一線城市精裝樓盤發(fā)展迅速；未來將得到更大發(fā)展，北京市（2009年）房地產(chǎn)市場供應(yīng)的精裝房比例有望達(dá)到80%，上海市（2010年）的精裝房供應(yīng)比例也將達(dá)到80%。 ◆長沙出臺了《2009年長沙市住房建設(shè)計(jì)劃》中，也提出了在全市積極推廣精裝房  ◆我國主要城市房地產(chǎn)市場之精裝房供應(yīng)比例增長圖示 ③隨著中國房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，部分城市的房價(jià)起伏跌宕，精裝房的發(fā)展也遇到了一定困難。 ◆相關(guān)的法律法規(guī)建設(shè)滯后，市場魚龍混雜，對精裝房質(zhì)量的投訴也越來越多。 ◆可以預(yù)見未來幾年，精裝房的發(fā)展會出現(xiàn)一定的反復(fù)。但從長遠(yuǎn)來說，精裝房仍然是房地產(chǎn)市場的主流發(fā)展趨勢。 ◆在滬、杭等城市，萬科已取消部分原定精裝的樓盤，改為毛坯房。 ?、芪覈l(fā)展精裝房市場的理論 ◆房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營原理 ◆規(guī)模經(jīng)濟(jì)原理（經(jīng)濟(jì)承受能力） ◆住宅產(chǎn)業(yè)化原理（具有成功范例） ◆可持續(xù)發(fā)展理論 ◆低碳經(jīng)濟(jì)原理 萬科曾稱，2010年將撤出毛坯房市場，全面推行精裝修房。 某市的精裝房與清水房的界定
稅收 （3）我國精裝房的SWOT分析
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
