房地產(chǎn)開發(fā)項目成本分析
房地產(chǎn)開發(fā)項目成本分析
一、房地產(chǎn)經(jīng)營成本預測分析
成本預測是根據(jù)成本的歷史資料，從成本的發(fā)展趨勢或影響成本的因素變化情況對未來成本水平的定量描述和邏輯推理。成本預測是企業(yè)經(jīng)濟預測的重要內(nèi)容，是企業(yè)成本分析的重要組成部分，是企業(yè)對其經(jīng)濟活動實觀事前控制管理的重要手段。成本預測對于企業(yè)經(jīng)營決策起著決定性作用。
成本預測方法很多。從成本預測的進行時間上來劃分，可分為先期成本預測和期中成本預測兩類。
先期成本預測所謂先期成本預測分析，就是在編制成本計劃以前的目標成本預測。一般來說，先期成本預測包括兩方面內(nèi)容。其一是新項目開發(fā)前的成本預測，如新的土地開發(fā)項目、新的綜合開發(fā)項目，在進行可行性研究時，必須依據(jù)具體條件和開發(fā)內(nèi)容預測出項目的開發(fā)成本，以便根據(jù)銷售收入估算出項目的收益，為項目決策或項目開發(fā)方案的選擇提供重要依據(jù)。新項目開發(fā)前的成本預測大多是按定額或歷史資料分科目進行估算的。其二是企業(yè)在編制生產(chǎn)財務計劃前，對計劃期成本水平（分科目成本或總成本）的測算。這種預測過程實際上就是測算成本指標與分析各種因素對成本的影響程度的過程，也是擬定成本降低措施，挖掘成本潛力的過程。這’且主要介紹第二項內(nèi)容，即編制企業(yè)生產(chǎn)財務計劃前的成本水平預測。關于開發(fā)項目的成本預測留待以后討論。
從方法論的角度而言，成本預測又可按其是否主要依賴于數(shù)學模型分為定性預測和定量預測兩類。定性預測是利用直觀材料，憑借預測者個人的主觀判斷和推理的能力，對未來成本狀況進行的預測分析。定性預測法是我國常用的傳統(tǒng)分析法，特別在資料數(shù)據(jù)缺乏，環(huán)境條件復雜的中長期成本預測中，或是宏觀、中觀的經(jīng)濟預測中，多用此法。但定性預測法在很大程度上受制于預測者的主觀判斷，其客觀性、正確性自然受極大影響。定量預測依據(jù)數(shù)據(jù)資料，采用數(shù)學模型，由數(shù)據(jù)的運算結(jié)果對未來作出估計。只要原在臺數(shù)據(jù)正確，采用的數(shù)學模型正確，預測的結(jié)果就有很高的可信度。因而，房地產(chǎn)業(yè)的成本預測分析應盡可能采用定量預測方法。
房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營成本也和其他的商品經(jīng)營成本一樣，按成本額的大小與經(jīng)營工程量的關系分為固定成本和變動成本兩類。固定成本是在一定范圍內(nèi)不隨工程量變化而變化的。相對穩(wěn)定的成本。變動成本則是隨著工程量的變化而變化的成本，如房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑工程費，就屬于變動成本。開發(fā)工程量越大，建筑工程費就越高。
顯然，房地產(chǎn)企業(yè)的固定成本是相對穩(wěn)定的，每年不會有較大的變動。只要設法分離出企業(yè)的固定成本和變動成本率（變動成本隨工程數(shù)量變化的比例），就可根據(jù)企業(yè)計劃期的開發(fā)工程量計劃或房大經(jīng)營計劃，預測出成本總額。因而，房地產(chǎn)業(yè)的先期成本預測關鍵就是固定成本與變動成本的分離。
（1）固定成本與變動成本的分離實際工作中常用的分離方法主要有如下兩類。
①費用分解法即按成本項目的性質(zhì)逐項歸類的分離方法。如房地產(chǎn)開發(fā)中的管理費、配套設施費、固定資產(chǎn)折舊費屬固定成本。建筑工程費、征地拆遷費、場地平整費等屬變動成本。房地產(chǎn)租賃經(jīng)營中的折舊費、房屋維修費、稅金等屬變動成本；管理費則屬固定成本。
費用分解法一般都是按上一年度的成本實際發(fā)生值進行逐項歸類分解，準確度較高，能客觀地反映真實情況，但計算麻煩，一般在預測分析中用得不多。
②統(tǒng)計分析法當無法獲得成本實際發(fā)生值的項目分類資料，或是預測結(jié)果的精度要求不十分高時，可利用本企業(yè)過去的工程量與成本額對應數(shù)據(jù)歷史資料，采用統(tǒng)計分析法分離固定成本與變動成本。常用的統(tǒng)計分析法有高低點分析法和回歸分析法兩類。
A．高低點分析法高低點分析法就是取歷史資料中工程數(shù)量最高和最低兩個時期的成本數(shù)據(jù)為代表，來推算固定成本和變動成本。采用此法，首先要比較最高和最低兩個時期的成本變動差額與工程數(shù)量變動差額，求出單位工程量的變動成本，即變動成本率。然后分別計算固定成本總額與變動成本總額。計算公式如下：
變動成本率=（最高工程量期成本-最低工程量期成本）/（最高工程量-最低工程量）*100%
變動成本總額=變動成本率*工程數(shù)量
固定成本總額=成本總額-變動成本總額
為了便于統(tǒng)計分析，式中的工程數(shù)量往往用于工程量（價值）指標來代替。
二、房地產(chǎn)開發(fā)預算的具體內(nèi)容
房地產(chǎn)開發(fā)預算的具體內(nèi)容，是根據(jù)國家有關的政策規(guī)定、政府頒發(fā)的定額標準、取費標準，結(jié)合開發(fā)的具體任務來確定的。它受政策性因素的影響很大，由于各省、市、自治區(qū)情況不同，因此，其預算內(nèi)容也有所區(qū)別。一般包括以下三項內(nèi)容：
1．土地開發(fā)預算（也稱作開發(fā)前期工作預算）
土地開發(fā)預算的內(nèi)容包括征地補償費、拆遷安置費、七通一平費及勘察設計費等。
（1）征地補償費
征地補償費是指用地單位依法征用土地后，為了不影響被征土地者的生產(chǎn)和生活而支付的補償費，包括：
①土地補償費。它是指國家征用集體所有的土地時，直接對土地支付的補償費用，其實質(zhì)是對土地收益的補償。
②青苗補償費。它是指對征用土地上種植的作物的補償費用。
③安置補助費。它是指為妥善安排被征地單位的生產(chǎn)和群眾生活，收征地單位“土地補償費”和“青苗補償費”之外，支付給被征地單位的安置補助費用。
④農(nóng)轉(zhuǎn)非人口安置費。它是指因征地被轉(zhuǎn)業(yè)的勞動力，由用地單位負責安置或委托其它有關單位代為安置，所付給的安置補助費及農(nóng)轉(zhuǎn)工勞動力工資差額補貼費。
⑤ 超轉(zhuǎn)病殘人員安置費。它是指對超齡老人、病殘人員給以生活補助費和醫(yī)療費，轉(zhuǎn)到當?shù)孛裾块T負責管理
⑥新菜田建設基金。它是指由用地單位按有關規(guī)定繳納新菜田建設基金，作為被征地單位新開發(fā)菜田的建設費用。
（2）新菜地開發(fā)建設基金
新菜地開發(fā)建設基金是指經(jīng)依法批準征用城市郊區(qū)的菜地，用地單位向財政部門繳納的費用，不屬于征地補償費中的“新菜田建設基金”。
（3）拆遷及安置費用（包括建設場地各障礙物拆遷、處理費）拆遷及安置費用是指征地范圍內(nèi)的被拆遷單位和居民在搬遷中所發(fā)生的費用，以及障礙物拆遷、處理費。其中包括：
①拆遷城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民，安置用房的建設費或購買商品房的費用。
②拆遷單位的公有房屋，撥付給被拆遷單位的新建房費和征地費。
③拆除地上物的補償費，是指拆除原有的房屋、附屬物、樹木、機井等的拆除費及補償費。
④其它費用。指安置房的房租、維修費、取暖費、居民搬家費、臨時周轉(zhuǎn)房費等以及有關的法、公證、咨詢等費用。
（4）七通一平費。七通一平費是指為了滿足建設的需要，對被征用土地進行基礎設施建設的費用。“七通”包括道路通、供水通、供電通、通風通、供氣通、供熱通、排雨污水通；“一平”是平整土地。
（5）勘察設計費
勘察設計費指為查明新開發(fā)區(qū)的地形、地貌、地質(zhì)土壤、巖性、地質(zhì)構造、水文條件和各種自然地質(zhì)現(xiàn)象而進行的測量、測繪、測試、觀察、調(diào)查、勘探、試驗、鑒定、研究和綜合評價等工作發(fā)生的費用和進行開發(fā)工程設計所發(fā)生的費用。
2．建筑安裝工程預算
建筑安裝工程預算的內(nèi)容包括直接費、間接費、計劃利潤和稅金四部分
（1）直接費
直接費是指直接耗用在建筑安裝工程上的各種費用的總和。它是由人工費、材料費、施
工機械使用費和其它直接費組成。直接費的內(nèi)容如下：
①人工費，是指列入概預算定額的直接從事建筑安裝工程施工的生產(chǎn)工人的基本工資。
工資性質(zhì)的津貼及屬于生產(chǎn)工人開支范圍內(nèi)的各項費用，內(nèi)容包括：
A．生產(chǎn)工人的基本工資、工資性質(zhì)的津貼（包括副食品補貼、煤糧差價補貼、上下班交通補貼等）；
B．生產(chǎn)工人輔助工資，揭開會和執(zhí)行必要的社會義務時間的工資，職工學習、培訓期間的工資，調(diào)動工作期間的工資和探親假期的工資，由行政直接支付的?。鶄€月以內(nèi)）、產(chǎn)、婚、喪假期的工資，促工服裝補助費等；
C．生產(chǎn)工人工資附加費，指按國家規(guī)定計算的支付生產(chǎn)工人的職工福利基金和工會經(jīng)費；
D．生產(chǎn)工人勞動保護費，指按國家有關部門規(guī)定標準發(fā)放的勞動保護用品的購置費、
修理費和保健費、防暑降溫費等。
②材料費，是指列入概預算定額的材料、構配件、零件和半成品的用量以及周轉(zhuǎn)材料的
攤銷量按相應的預算價格計算的費用。
③施工機械使用費，是指列入概預算定額的施工機械臺班量按相應機械臺班費定額計
算的建筑安裝工程施工機械使用費，施工機械安、拆及進出場費和定額所列其它機械費。
④其它直接費，是指概預算定額分項定額規(guī)定以外發(fā)生的費用，內(nèi)容包括：
A．冬雨季施工增加費； B．夜間施工增加費； C．流動施工津貼；
D．因場地狹小等特殊情況而發(fā)生的材料二次搬運費；
E．生產(chǎn)工具用具使用費，指施工、生產(chǎn)所需不屬于固定資產(chǎn)的生產(chǎn)工具，檢驗、試驗用具等的購置。攤銷和維修費，以及支付給工人自備工具的補貼費；
F．檢驗試驗費，指對建筑材料、構件和建筑安裝物進行一般鑒定、檢查所發(fā)生的費用，包括自設試驗室進行試驗所耗用的材料和化學藥品費用等，以及技術革新和研究試驗費。不包括新結(jié)構、新材料的試驗費和建設單位要求對具有出廠合格證明的材料進行檢驗、對構件破壞性試驗及其它特殊要求檢驗試驗的費用；
G．工程定位復測、工程點交、清理場地費用。
其它直接費可直接計入預算定額分項中，也可按不同類型工程以費率計取，對于一般工業(yè)與民用建筑工程，也可以平方米為單位以金額（元）表示計取，但不得重復計算。
（2）間接費
間接費由施工管理費和其它間接費組成：
①施工管理費。它是指建筑安裝企業(yè)為了組織和管理建筑安裝工程的施工以及服務所耗用的人力、物力，這種耗用的貨幣表現(xiàn)，就是施工管理費。它包括：
A．工作人員工資； B．工作人員工資附加費；C．工作人員勞動保護費；D．職工教育經(jīng)費；E．辦公費；F．差旅交通費；G．固定資產(chǎn)使用費；H．行政工具用具使用費
G．利息； J．其它費用。
②其它間接費。它是指建筑安裝工程施工所需的，但不包括在工程直接費和施工管理費范圍內(nèi)的費用，它包括臨時設施費和勞動保險基金。
（3）計劃利潤
計劃利潤指按照國家規(guī)定的計劃利潤率向建設單位計取的利潤。
（4）稅金
稅金是指按國家規(guī)定應計入建筑安裝工程造價內(nèi)的營業(yè)稅、城市建設維護稅及教育費
3．其他預算
房地產(chǎn)開發(fā)預算的內(nèi)容，除以上土地開發(fā)預算和建筑安裝工程預算外，還包括按國家和當?shù)卣嘘P部門規(guī)定的，在房地產(chǎn)開發(fā)投資中支付并列入開發(fā)總概（預）算或單項工程綜合概（預）算的一些費用。這些費用目前項目繁多，各地有不同的規(guī)定，大體包括下列一些費用項目（主要參考北京市的規(guī)定）：
（1）城市基礎設施“四源”建設費 （2）市政支管線分攤費 （3）供電貼費
（4）工程合同預算或標底審查費 （5）工程質(zhì)量監(jiān)督費 （6）編制竣工圖費
（7）建筑業(yè)流動資金貸款利息系數(shù) （8）用電權費 （9）分散建設市政公用設施建設費
（10）；臨時用地費和臨時建設費 （11）建材發(fā)展補充基金 （12）綠化建設費
（13）施工圖預算編制費 （14）招標投標管理費 （15）合同公證費 （16）施工執(zhí)照費
（17）工程監(jiān)理費 （18）施工機械遷移費 （19）工程保險費 （20）商業(yè)網(wǎng)點費
（21）人防費 （22）管理費 （23）貸款利息 （24）建設期預留調(diào)價指數(shù)
以上三部分應支付的土地開發(fā)費、建筑安裝工程費及其它費用，再加上不可預見費，就構成了開發(fā)區(qū)建設的總成本，是商品房銷售的基礎資料。在商品房定價時，還應考慮開發(fā)公司的利潤和應繳納的稅金。
三、房地產(chǎn)開發(fā)預算文件的組成及編制程序
1．房地產(chǎn)開發(fā)預算的編制依據(jù)
編制房地產(chǎn)開發(fā)預算的主要依據(jù)如下：
（1）設計資料：概算文件應以開發(fā)項目的初步設計或擴大初步設計為依據(jù)編制；預算文件應以施工圖飽括有關的通用圖集、標準圖集等）為依據(jù)編制。
（2）概（預）算定額及間接費定額等：概算文件應根據(jù)國家或主管部門頒發(fā)的現(xiàn)行概算定額或指標、間接費定額、材料預算價格、概算單價表及各種指標進行編制；預算文件應根據(jù)國家或主管部門頒發(fā)的現(xiàn)行建筑工程預算定額、安裝工程預算定額、間接費定額、材料預算價格、建筑材料手冊、施工組織設計等進行編制。
（3）國家及地區(qū)主管部門頒發(fā)的有關文件：概算文件和預算文件都要依據(jù)國家和地區(qū)各有關主管部門頒發(fā)的編制概、預算的各種文件和規(guī)定，以及有關房地產(chǎn)開發(fā)的政策法規(guī)等。例如建筑材料調(diào)價文件/取費項目/費率調(diào)整文件、拆遷安置辦法以及收取某項費用的文件等等。
2．房地產(chǎn)開發(fā)預算文件的組成
房地產(chǎn)開發(fā)預算文件是按先單個后綜合，光局部后整體，層層匯總編制而成。它包括
（1）單位工程概（預〕算書
單位工程概（預）算書是房地產(chǎn)開發(fā)預算文件的基本組成部分，是確定某一單位工程（如般士建工程。衛(wèi)生工程、特殊構筑物工程、電氣照明工程、電氣設備及安裝工程、采暖工程、自風工程等單位工程）所需建設費用的文件
（2）單項工程綜合概（預）算書
綜合概（預）算書是確定各個單項工程所需建設費用的綜合性文件，它包括單項工程的費用．是根據(jù)各個單位工程概（預）算書匯總而成的。整個房地產(chǎn)開發(fā)項目有多少單項全部費用，是根據(jù)各個單位工程概（預）算書匯總而成的。整個房地產(chǎn)開發(fā)項目工程就應編制多少單項工程的綜合概（預）算書。
（3）土地開發(fā)及其它費用概（預）算書
土地開發(fā)及其它費用慨（預）算書是確定單位工程之外的，但與房地產(chǎn)開發(fā)有關的一些費用的文件，以獨立項目列入總概（預）算書。如果某一費用只屬于某一單項工程，則不列入總概（預）算書而只列入單項工程綜合概（預）算書。
（4）總概（預）算書
總概（預）算書是設計文件的重要組成部分，它是確定房地產(chǎn)開發(fā)項目從前期籌建工作到按下斷收的個部律沒費用的文件．由各個單項工程綜合概（預〕算書和土地開發(fā)慨（預）算對竣工驗收的全部建設費用的文件，由各個單項工程綜合概（預）算書和土地書及其它費用概（預）算書匯編而成。因此，總概（預）算書一般可分為四部分。
第一部分：土地開發(fā)費用項目
①征地補償費； ②拆遷安置費； ③七通一平費； ④勘察設計費等
第二部分：開發(fā)工程費用項目
①主要開發(fā)項目（如住宅小區(qū)開發(fā)中的
②附建項目，包括：
A．公共設施項目； B．行政管理項目； C．文化、教育、衛(wèi)生項目等。
第三部分：其它費用項目
其它費用項目包括代收的費用和向有關部門繳納的費用，如質(zhì)量監(jiān)督費、商業(yè)網(wǎng)點費、城市基礎設施“四源”建設費、電貼費等。第一、二、三部分項目費用合計之后，應列出第四部分：總預備費，即未能預見工程費用。在總概（預）算書的末尾還應列出總預算價值和可以回收的金額。
3．房地產(chǎn)開發(fā)預算文件的編制程序
房地產(chǎn)開發(fā)預算文件的編制程序是：
（1）收集各項基礎資料，包括現(xiàn)行概算定額或指標、預算定額、間接費定額、材料預算價格、施工機械臺班費用定額、經(jīng)認可的圖紙交底、會審記錄以及國家和地區(qū)的有關現(xiàn)行文件等資料。
（2）根據(jù)上述資料編制單位估價表和單位估價江總表。
（3）熟悉設計圖紙，然后根據(jù)圖紙計算工程量。
（4）根據(jù)計算的工程量和單位估價表等計算直接費。
（5）根據(jù)計算的直接費和間接費定額、計劃利潤率和稅率計算間接費、計劃利潤和稅金，并編制單位工程概（預）算書，然后匯編綜合概（預）算書。
（6）根據(jù)綜合概（預）算書和土地開發(fā)概（預）算書及其它費用概（預）算書編制總概（預）算書。
四、房地產(chǎn)租賃與銷售成本構成
由于房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營形式的多樣性，我們將從土地經(jīng)營、房屋銷售、房屋經(jīng)租三方面分別討論其成本的構成。
1．城市土地經(jīng)營成本構成單純經(jīng)營地產(chǎn)的成本，應當包括為取得土地使用權而支付的費用，為開發(fā)土地而支付的費用以及為轉(zhuǎn)讓土地使用權而發(fā)生的經(jīng)營管理費。因此，城市土地經(jīng)營成本除了上述土地開發(fā)成本外，應另加上土地進入流通領域而發(fā)生的“土地流通成本”。即開發(fā)好的土地進入流通領域，通過有償轉(zhuǎn)讓交換土地的使用權，實現(xiàn)價值補償，這一過程中發(fā)生的費用，如管理費、營業(yè)稅等。
2．房屋銷售成本構成房屋銷售是房屋產(chǎn)權的交換，銷售成本除了房屋開發(fā)成本外，還應加上房屋進入市場在流通領域中發(fā)生的費用。房屋流通費用是房屋在市場交換過程中所發(fā)生的勞動消耗的貨幣表現(xiàn)。主要包括：
（1）銷售流通直接費包括房屋竣工后，未售出前的看護費、供熱采暖費、保養(yǎng)費、有形與無形損失費等。
（2）銷售流通間接費房屋售出后，居住區(qū)和大樓的管理員、公共事務管理員的管理費。
3.房屋經(jīng)租成本構成 房屋經(jīng)租成本即房屋租賃成本。房屋租賃是一種特殊的商品交換方式。在房屋租賃活動中，參加交換的是商品（房屋）一段時間的使用權，而不是商品（房屋）的所有權。
房屋經(jīng)租成本是指房產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)為完成租賃房產(chǎn)流轉(zhuǎn)，實現(xiàn)房產(chǎn)交換價值所發(fā)生的房產(chǎn)費用的總和。它應當包括房屋生產(chǎn)和流通過程中的全部費用。主要有房產(chǎn)價值補償費。維修費、管理費、稅金、保險費、投資利息和地租等七項。
（1）房產(chǎn)價值補償費（折；田費）房產(chǎn)價值補償費即房屋折；日費，是房屋建造價值的平均損耗。房屋租賃其實就是房屋的零星出售，以租金作為價格，分期實現(xiàn)房屋價值的過程。因而租賃成本中的折舊費也可看作房屋出租對房屋消費按耐用年限平均收回的房屋造價。其計算分式為： 年折舊費=房屋造價（1-參值率）/耐用年限
房屋造價是指房屋建造的投資，通常是以重置平均價即某種結(jié)構的房屋在若干年內(nèi)的平均造價來表示。耐用年限應指房屋的經(jīng)濟耐用年限，即房屋能夠正常使用的年限。房屋耐用年限隨結(jié)構和質(zhì)量的不同差異很大。因此，在考慮耐用年限時，不可能很準確，往往只是對同類結(jié)構規(guī)定一個時間幅度標準。
房屋殘值是房屋在達到耐用年限失去其使用價值后，所剩余物質(zhì)的價值。殘值與房屋造價的比率為殘值率。其計算公式為：
殘值率=[每平方米建筑面積殘值（元）/每平方米建筑面積造價（元）]*100%
各類結(jié)構房屋的殘值率也有一定的幅度規(guī)定。如鋼筋混凝土結(jié)構為零，磚混結(jié)構為2％～6%，磚木結(jié)構為3%～4%，簡易房屋為3%。
（2）維修費房屋在長期使用過程中，其結(jié)構和設備會逐漸損壞、陳舊，為了保證房屋及其設備的正常使用，應投入相應的人力、物力和財力進行定期修繕與維護，這部分投資便構成了經(jīng)租成本中的維修費。
維修費在房屋經(jīng)租成本中占有極重要的地位，這不僅是修繕勞動屬于房產(chǎn)流通費用的主要構成部分，而且是由于修繕勞動的存在，是房屋租賃流通過程區(qū)別于一般商品流通和一般商品租賃流通的主要標志。
維修費的計算比較復雜。一般來講，維修費屬出租房屋經(jīng)營直接支付的費用。即屬于各成本核算對象各自單獨發(fā)生的費用。應當根據(jù)準確可靠的原始憑證，分別計入其歸屬的各成本核算對象。實際工作中，房屋的大修費雖然也是直接費，則因大修間隔期長，一次支付的數(shù)額又較多，成本計算也只能按房屋使用年限平均分擔，一般按價值比率法分攤成本。中小修費則可按實際發(fā)生額計入成本。為了簡化手續(xù)，也可按實際發(fā)生數(shù)求出一個標準平均數(shù)，按核算受益對象進行分配。
（3）管理費管理費是指經(jīng)營出租房屋進行必要的管理和服務所需的開支。如工作人員的工資功、公費、差旅費、勞動保護費、教育費等。就其性質(zhì)而言，管理勞動也是房屋租賃流通過程中的一種勞動形式。管理費構成房屋經(jīng)租成本的主要內(nèi)容。由于管理費屬間接成本，即屬于若干成本核算對象所共同發(fā)生的費用，因而，管理費應采用簡便的分配辦法按分配數(shù)額計人受益的成本核算對象。一般有兩種計算方法，一種是按管房面積平均計算每平方米面積應攤的管理費額，另一種是按占租金的一定比例計算每元租金應攤的管理費額。
（4）稅金稅金是房屋經(jīng)租部門向社會提供積累的方式和義務。如房產(chǎn)稅、地產(chǎn)稅、印花稅等。房屋租賃經(jīng)營的稅金，大部分是以租征稅的形式計征的，即按租金收入的一定比例征稅。國家按宏觀經(jīng)濟調(diào)節(jié)的需要，確定稅率和減免優(yōu)待方法。由于租金水平較低，我國大部分地區(qū)的住宅部分免征或少征稅金。
以上四項，構成了我國現(xiàn)行房屋租賃交換中的經(jīng)租成本。房屋經(jīng)祖實行商品化經(jīng)營后，經(jīng)用成本除了上述四項以外，還應包括如下幾項：
（5）地租（土地使用費）地租即土地使用者向土地所有者提供的土地使用報酬。土地實行所有權與使用權分離，開始執(zhí)行土地的有償使用與轉(zhuǎn)讓以后，土地使用費就應作為地租的形式成為房屋經(jīng)租成本之一。
（6）保險費保險費是房屋所有者為了使自己的房產(chǎn)免遭意外損失，而向房屋承保單位支付的費用。出租房屋投保后，其投保費用應作為房屋經(jīng)租成本來考慮。
（7）利息房屋經(jīng)營單位在建造或購置房地產(chǎn)中的貸款利息應當通過房屋的出售或出租回收。因此房屋經(jīng)租成本中應包括房屋建造和經(jīng)營時投資的利息。同樣，由于銀行貸款是以復利計算的，這里也應以復利計息計入成本。
正處于改革過程中的我國房地產(chǎn)經(jīng)濟，房屋租賃暫時還不能完全脫離福利性質(zhì)?？紤]到人民群眾低收入的現(xiàn)實，除少數(shù)城市外，上述商品租金構成短期內(nèi)尚無法實現(xiàn)。對于大多數(shù)的房產(chǎn)尤其是住宅租賃而言，仍然是福利型的，其經(jīng)租成本項目暫時只包括價值補償費（即折舊費）、房屋大修費、中小修費和經(jīng)營管理費四項。目前國內(nèi)只有極少數(shù)城市的少數(shù)住宅區(qū)實現(xiàn)了商品租金。但隨著住房制度改革的深入房屋經(jīng)租成本必然會逐年向商品租金過渡。
五、成本分析原理
如上所述，成本反映著企業(yè)生產(chǎn)耗費的補償能力，是表明企業(yè)工作質(zhì)鰱的一個重要的綜合指標，它在很大程度上反映了企業(yè)經(jīng)濟活動的效果。不斷降低成本、提高經(jīng)濟效益，是企業(yè)經(jīng)營的中心問題。因而，成本分析是企業(yè)經(jīng)濟活動分析的主要內(nèi)容，任何企業(yè)都應當健全自身的成本分析機制。
1．成本分析的職能
企業(yè)成本分析的主要職能是按照客觀經(jīng)濟規(guī)律，對各種影響成本降低的因素進行科學分析，查原因、揭矛盾、挖潛力，為企業(yè)經(jīng)營決策服務。具體地講，可歸納為如下三方面。
（1）計劃為預測職能計劃是企業(yè)管理的龍頭，在商品經(jīng)濟條件下．編制好切實可行的計劃，對于企業(yè)經(jīng)濟活動成效影響更大。成本計劃與成本降低計劃是企業(yè)計劃體系的核心，成本分析對計劃編制的主要作用體現(xiàn)在成本預測功能。
所謂成本預測，是根據(jù)成本特性和歷史資料，采用數(shù)學分析方法，對成本發(fā)展趨勢及未來成本數(shù)額的定量估計。在編制企業(yè)的年度經(jīng)營計劃時，只有估算出年度成本額，才能計算出企業(yè)的利潤。在編制某個項目的開發(fā)計劃時，只有預測出整個項目的開發(fā)成本，才能了解這個項目開發(fā)的經(jīng)濟效益或進行投標報價決，因而，成本分析的計劃與預測職能對于現(xiàn)代企業(yè)管理是至關重要的職能之一。
（2）管理與控制職能努力降低成本，提高利潤水平，是企業(yè)經(jīng)營追求的目標。然而，成本降低并不會自發(fā)地實現(xiàn)，企業(yè)在執(zhí)行計劃的過程中，由于種種因素的影響，總會發(fā)生一些脫離計劃的偏差，為了實現(xiàn)計劃所確定的成本降低目標，必須實施必要的管理與控制，隨時發(fā)現(xiàn)問題，揭示矛盾分析原風尋找對策、解決問題。這就是成水分析的管理與控制職能。
（3）總結(jié)與分析職能總結(jié)與分析職能是企業(yè)經(jīng)濟活動事后的分析功能。其目的在于總結(jié)經(jīng)驗、尋找差距，對企業(yè)及其下屬單位的經(jīng)濟活動效益情況進行客觀的評價，全面分析成本計劃的實施情況，為下一階段或下一項目的成本計劃編制提供依據(jù)。
2．成本分析與成本核算的區(qū)別
作為企業(yè)經(jīng)濟活動分析重要內(nèi)容之一的成本分析，主要是對內(nèi)部管理決策服務的。成本核算是企業(yè)會計核算的內(nèi)容之一，其主要目的在于反映和監(jiān)督企業(yè)各項生產(chǎn)費用支出情況，反映和監(jiān)督成本開支范圍規(guī)定的執(zhí)行情況。它基本上是對外的，因而，成本分析與成本核算有著本質(zhì)區(qū)別。二者的差別主要表現(xiàn)在如下幾方面。
（1）依據(jù)的會計規(guī)則不同 成本核算必須依據(jù)國家通行的會計規(guī)則，按統(tǒng)一的分類科目進行成本匯集，按標準的統(tǒng)計指標進行分析。成本分析可根據(jù)企業(yè)自身管理與分析的特殊需要自行設計成本科目進行統(tǒng)計分析。
（2）分析的用途不同 成本核算是為政府機構進行財務核查、審計和征稅服務、為企業(yè)財務決算服務的。成本分析則是單純?yōu)槠髽I(yè)內(nèi)部管理服務的。在企業(yè)內(nèi)部進行經(jīng)營方案決策時，在企業(yè)內(nèi)部進行經(jīng)濟效益分析時，以及在企業(yè)經(jīng)濟活動過程中進行控制與管理時，提供重要的分析資料。當然，成本核算還可為成本分析提供信息資料。
（3）采用的方法不同 成本核算必須采用國家統(tǒng)一規(guī)定的規(guī)范化方法，計算標準的統(tǒng)計指標。而成本分析可根據(jù)企業(yè)自身管理上的需要，采用多種靈活的計算分析方法，沒有什么特殊的限制。
總之，成本分析原理是企業(yè)內(nèi)部的管理原則，采用的是自己需要的方法與指標，這正是現(xiàn)代企業(yè)在激烈的市場競爭中立于不敗之地的秘密武器。企業(yè)成本分析應由企業(yè)經(jīng)濟師或管理會計師依據(jù)本企業(yè)自身的特殊況要來進行，其結(jié)果專供企業(yè)內(nèi)部管理部門使用而不外外公開，因此它不受通行的財務會計觀則的限制與束縛。但這并不等于說，成本分析可以隨心所欲，毫無規(guī)則可言。仔何企業(yè)，為一J實現(xiàn)成本分析對管理決策的有效作用，都要針對本企業(yè)經(jīng)營特點和實際需要，設置一整套自己的成本分析現(xiàn)則和方法。
七、房地產(chǎn)開發(fā)預算的作用
房地產(chǎn)開發(fā)預算不僅是計算房地產(chǎn)開發(fā)項目的全部費用，而且是對全部房地產(chǎn)開發(fā)投資進行分配、管理、監(jiān)督的重要手段。同時，由于房地產(chǎn)開發(fā)投資額較大，建設周期長，材料價格、勞動力價格、取費標準以及國家和當?shù)卣?guī)定征收的各種稅費時有變動，因此，認真編好房地產(chǎn)開發(fā)預算，加強預算管理非常必要。房地產(chǎn)開發(fā)預算的主要作用如下：
1．是確定和控制開發(fā)總投資的依據(jù)
通過編制房地產(chǎn)開發(fā)預算，確定投資總額，并據(jù)此籌措開發(fā)資金，控制開發(fā)資金的支出，防止突破投資，避免投資失控。
2．是合理確定商品房銷售價格的依據(jù)
商品房銷售價格是商品房價值的貨幣表現(xiàn)，在房地產(chǎn)市場機制健全、運轉(zhuǎn)正常情況下商品房銷售價格主要由土地價格（隱含在房價之中）、房屋建筑安裝工程費、管理費、貸款利息和盈利幾部分構成，其費用數(shù)額大部分是通過編制開發(fā)預算來反映的。因此，房地產(chǎn)開發(fā)預算可以作為開發(fā)公司在預售房屋中合理確定商品房銷售價格的主要依據(jù)。
3．是實行招標投標的依據(jù)
工程項目實行招標，能打破城鄉(xiāng)、地區(qū)、部門和所有制的界限，開放建筑市場，有利于提高工程質(zhì)量，縮短建設工期、降低工程造價，提高投資經(jīng)濟效益。因此，開發(fā)公司發(fā)包工程項目，要通過招標投標來進行。在招標過程中，開發(fā)公司以房地產(chǎn)開發(fā)預算作為主要依據(jù)編制標底，進行開標和決標，優(yōu)選中標單位。
4．是設計方案進行比較的依據(jù)
要衡量設計方案是否經(jīng)濟合理，必須依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)預算。因為設計只有實物指標，根據(jù)實物指標是難以進行比較的，必須有一個相同的貨幣計量單位。開發(fā)預算是房地產(chǎn)開發(fā)工程經(jīng)濟價值的貨幣表現(xiàn)，工程設計和開發(fā)預算完成后，就可利用開發(fā)預算的貨幣指標（如單位建筑面積造價等）進行比較，優(yōu)選技術上先進、經(jīng)濟上合理的設計方案。
5．能促進開發(fā)公司實行經(jīng)濟核算
房地產(chǎn)開發(fā)預算所確定的開發(fā)工程綜合造價，實際上是開發(fā)建設的總成本，是商品房銷售價格的基礎資料。開發(fā)公司需要通過開發(fā)預算增加收入，控制支出，加強經(jīng)濟核算，及時分析盈虧狀況，努力降低成本，才能增加盈利。
6．是利用國（境）外資金，發(fā)展外向型房地產(chǎn)業(yè)的需要
發(fā)展外向型的房地產(chǎn)業(yè)，不僅是作為我國發(fā)展外向型經(jīng)濟的一個重要組成部分，而且作為籌集積累開發(fā)建設資金的重要來源，以彌補國內(nèi)開發(fā)建設資金的不足，必將逐步推動我國整個房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的發(fā)展，使其成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。為了與外商談判合作或合資經(jīng)營開發(fā)工程項目，做到心中有數(shù)，立于不敗之地，必須加強房地產(chǎn)開發(fā)預算工作。
八、房地產(chǎn)開發(fā)成本怎樣控制
隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)活動變得越來越復雜。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)商必須有超前的戰(zhàn)略眼光和嫻熟的專業(yè)操作技巧，科學合理地控制房地產(chǎn)開發(fā)過程中每一階段的成本，真正把握商機，化解風險，從而實現(xiàn)預期利潤。下面就從房地產(chǎn)開發(fā)過程中的幾個階段具體談一下成本控制。
前期階段-----在整個開發(fā)過程中，項目的篩選是最重要的一環(huán)。對于開發(fā)商來說，如何對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行經(jīng)濟效益分析？怎樣才能作出正確決策呢？
首先，定位是關鍵。一要搞好市場預測，通過市場行為來選擇在市場上占有一定席位的開發(fā)項目；二是選擇定價目標，定價目標是整個價格策劃的靈魂，對大多數(shù)企業(yè)來說，利潤最大化是其經(jīng)營的最終目的。每一個開發(fā)商都必須根據(jù)市場供求狀況和所開發(fā)物業(yè)的特點進行準確的價格定位，從而在較短的時間內(nèi)將所開發(fā)物業(yè)銷售出去。
其次，由于土地價格在開發(fā)成本中所占比例較大，因此土地的價格和獲取方式對于開發(fā)商能否達到預期的回報率至關重要。土地的獲取方式不外乎兩種：一是通過自行拆遷獲取土地的開發(fā)改造權；二是購買可直接用于建設的熟地。比較而言，第一種方式因多數(shù)住戶需要原地回遷，在前期騰地時只需付少量的補償費、獎勵費或搬家費等，因此相對于購地而言，前期一次性投入的資金較少，而且因部分住戶回遷，剩余商品房減少，因此因銷售產(chǎn)生的營業(yè)稅額也相應會減少。但需要有高素質(zhì)的搬遷工作人員，否則若搬遷工作不力，出現(xiàn)幾個“釘子戶”，不會延長騰地時間，使建設周期延長，從而加大土地成本。第二種方式則一次性投資較大，但由于環(huán)節(jié)少、可操作性強，還可縮短建設周期，所以一些有實力的公司常傾向于采取這種方式獲取土地使用權。
在前期工作中，還有一項直接影響成本構成的因素，即施工圖的設計與審核。優(yōu)秀的設計是項目盈利最基本的保障。設計采取什么樣的結(jié)構形式、布局，選用何種材料等與成本有著直接的關系。精明的開發(fā)商除了會委托一家實力較強的設計單位進行設計外，在做正式施工圖之前還會請本單位專業(yè)技術人員甚至請一些專家建筑設計方案、結(jié)構形式、地基處理方法等進行會審，反復論證，以求獲得最佳方案。因為科學合理的設計不僅能較好地滿足用戶的使用要求，能比較容易地銷售出去，同時在滿足建筑物本身結(jié)構、抗震等要求基礎上還能大大降低工程造價。另外，在施工圖投入使用之前，開發(fā)商還務必組織對建筑結(jié)構、水、電、暖等進行詳盡的技術交底，盡可能在具體施工過程中減少變更和由此產(chǎn)生的費用。開發(fā)商在工程招標時應盡量選擇公開招標，同時應注意合同形式的正確選擇，能在合同中明確的事項一定要記入合同中，以免在工程決策時發(fā)生爭執(zhí)或突破投資預算。
建設階段-----前期工作完成后即進入建設階段。開發(fā)商在這一階段的任務就是要在預定的投資預算和規(guī)定的時間內(nèi)完成開發(fā)項目的建筑安裝工程，使項目按時投入使用。作為開發(fā)商，在這一階段控制好投資、營運、利潤、品質(zhì)、成本、開盤、銷售、創(chuàng)新這八個環(huán)節(jié)，就等于取得了全局的成功。
在建設階段首先要做的工作就是先要委托一家實力較強的監(jiān)理公司對工程質(zhì)量、工期和成本進行控制。同時派代表進駐工地進行監(jiān)督，以便對施工過程中可能發(fā)生的變更和簽證進行認定。在整個施工過程當中，要抓好施工調(diào)度，及時掌握工程進度情況，合理安排每一道工序。
另一個重要工作就是融資。融資工作的好壞直接關系到整個項目能否順利進行。企業(yè)的自有資金一般用于獲取土地使用權。獲取土地使用權后即可用土地作為抵押物向銀行申請貸款。只要所開發(fā)項目的預期收益率大于銀行的貸款利率，就可以實現(xiàn)企業(yè)效益，達到“借雞生蛋”的目的。這項工作做得好不僅可以使項目正常開展，還可以大大降低融資成本。在工程建設資金投入到一定數(shù)量時，就可以正式進行商品房預銷售。在這一時期要搞好經(jīng)營策劃，究竟是選擇整體委托還是自銷、是出售還是租賃都要先做一個全面的比較。要設法與消費者接近，利用各種宣傳手段對消費者進行有效的引導，最終達成購房意向，實現(xiàn)銷售目的。
后期階段-----在工程建設后期，主體工程竣工后，就開始轉(zhuǎn)入室外工程施工階段。在室外工程施工時，要注意各種管線盡可能集中一次開挖、鋪設，避免多次開挖造成過大損失。此外，在進行竣工驗收時，開發(fā)商應組織各相關部門對工程進行詳盡細致的檢查，對需要修補的質(zhì)量缺陷及時修補，以防工程交付使用后再發(fā)生不必要的費用。
總之，房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制是一個系統(tǒng)工程，它貫穿于一個項目的始終——從謀劃運作到全部房屋銷售出去。成本控制也不應只集中于項目部和財務部，而應當充分發(fā)揮公司內(nèi)部拆遷、質(zhì)量、技術、安全、經(jīng)營等各個部門在成本控制中的作用，只有這樣才能在激烈的市場競爭中，減少消耗、降低成本，真正化解風險，實現(xiàn)企業(yè)效益。
實例：
129畝地，地價為10萬元/畝，開發(fā)費用如下：
（一）、土地費用：
征地管理費：129畝×10萬元/畝×3%=38.7萬元
（二）、拆遷安置補償費：
1、 委托拆遷費：241戶×450元/戶=10.85萬元
2、 拆遷管理費：241戶×8元/M2×90M2/戶=17.35萬元
3、 搬家補助：241戶×600元/戶=14.46萬元
4、 臨時安置：241戶×90M2/戶×6元/月×18月=234.25萬元
5、 無證房補助費：1500M2×500元/M2=75萬元
6、 搬遷獎勵費：241戶×5000元/戶=120.5萬元
7、 舊房評估費：241戶×6萬元/戶×1%=14.46萬元
小計：486.87萬元
（三）、前期手續(xù)費：
1、 綜合開發(fā)費：10.3萬M2×120元/M2=1236萬元
2、 開發(fā)管理費：1236萬元×1.5%=18.54萬元
3、 人防費：10.3萬M2×13=133.9萬元
4、 網(wǎng)點費：10.3萬M2×21元/M2=216.3萬元
5、 白蟻防治費：10.3萬M2×2=20.6萬元
6、 水土保持：10.3萬M2×2=20.6萬元
7、 物業(yè)管理基金：10.3萬M2×21/2=108.15萬元
8、 資源綜合利用發(fā)展基金：10.3萬M2×2=20.6萬元
9、 散裝水泥：10.3萬M2×0.7=7.21萬元
10、 質(zhì)量監(jiān)督、監(jiān)理費：8304×2%=166.08萬元
11、 勞?；穑?304×2.6%=215.90萬元
12、 規(guī)劃管理費：10.3萬M2×1.5元/ M2=15.45萬元
13、 消防設施：10.3萬M2×1.5元/ M2=15.45萬元
14、 招投標管理費：8304×(1%0+0.9%0)=15.78萬元
15、 建設工程合同簽證費：8304×0.2%0=1.66萬元
16、 墻體建筑材料節(jié)能費：10.3×10元/M2=103萬元
小計：2315.22萬元
（四）、勘察設計及前期工程：
1、 規(guī)劃建設費：8304×0.5%=41.52萬元
2、 可行性研究：13000×0.1%=13萬元
3、 勘察測繪：8304×0.5%=41.52萬元
4、 設計費：8304×1.5%=124.56萬元
5、 三通一平工程：30萬元
小計：250.6萬元
（五）、房屋開發(fā)費：
1、 建安工程費：
① 住宅：9.98萬M2×800元/M2=7984萬元
② 網(wǎng)點公建：4000M2×800元/M2=320萬元
小計：8304萬元
2、 室外配套：
① 電力工程：
a、 高壓輸電：長500米，約10萬元。
b、 變配電工程：
高壓柜10萬元，低壓柜10萬元，變壓器5萬元，安裝10萬元。計：35萬元
c、 低壓線工程：長500米，約5萬元
小計：50萬元
② 煤制氣：
工程費：1000米×300元/米=30萬元
③ 綠化工程：60萬元
④ 污水工程：1000米×150元/米=15萬元
⑤ 雨水工程：1000米×150元/米=15萬元
⑥ 道路工程：1000米×7米×150元/M2=105萬元
⑦ 自來水工程：
a、 增容費：24棟×2萬元/棟=48萬元
b、 接頭費：10萬元
c、 工程費：1000米×300元/米=30萬元
小計：88萬元
室外配套計：363萬元
房屋開發(fā)合計：8667萬元
直接開發(fā)費合計：11758.39萬元
二）開發(fā)間接費
（一）、管理費：11758.39萬元×1%=117.58萬元
（二）、銷售費用：11758.39萬元×1%=117.58萬元
（三）、財務費用：
貸款1500萬元，利息150萬元。
其它財務費用：150×10%=15萬元
（四）不可預見費：
（11758.39+117.58+117.58+165）×3%=364.76萬元
開發(fā)間接費計：764.92萬元
總投資：12523.31萬元
三）銷售費用
拆遷安置：137戶補償90平方米，104戶補償120平方米。
1、 住宅： 99800-104×120-137×90=74990平方米，現(xiàn)按市場價位2500元/平方米計總銷售額：
74990×2500=18747.5萬元;
2、 網(wǎng)點：2000×4000元/M2=800萬元
3、 銷售管理、策劃代理費用：18747.5×3%=562.42
四）稅費
營業(yè)稅：（18747.5+800）×3%=19547.5×3%=586.43萬元
城市維護建設費：586.43×7%=41.05萬元
教育附加：586.43×3%=17.59萬元
計銷售收入：19547.5-586.43-41.05-17.59=18902.43萬元
利潤：18902.43-12523.31-562.42=5816.7萬元
所得稅：5816.7×33%=1919.51萬元
稅后利潤：5816.7-1919.51=3897.19萬元
利潤比率：3897.19/12523.31=31.12%
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