“返租銷售”自從上世紀(jì)九十年代中期一經(jīng)面世，即遭口誅筆伐。什么商鋪投資陷阱，慎投“雷區(qū)”，“天上不會(huì)掉餡餅”等。更為嚴(yán)重的稱之為，擾亂國(guó)家房產(chǎn)市場(chǎng)，破壞國(guó)家金融秩序。眾說(shuō)紛紜，核心點(diǎn)為二：一是委托租賃期內(nèi)開(kāi)發(fā)商承諾的高回報(bào)是否能得到真正保障。二是承租期滿后產(chǎn)權(quán)分散帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。筆者肯定，這兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)絕對(duì)是“返租銷售”模式無(wú)可避免的“死穴”。假設(shè)能最大限度的規(guī)避這兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，是否“返租銷售”的模式能走得順暢些就不得而知。本文結(jié)合市場(chǎng)上五花八門(mén)的“返租”模式，提出“商鋪銀行”概念營(yíng)銷模式供大家商榷。
“商鋪銀行”操作模式基本流程：
1、 投資客戶交首付，簽定房屋買賣合同。
2、 辦理銀行按揭，10年貸款的月供由開(kāi)發(fā)商來(lái)供。
3、 簽定商鋪委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議書(shū)，10年間開(kāi)發(fā)商以投資客首付為本返利。
4、返本利率參考國(guó)家銀行利率，但一定高于銀行同期存款利率。
5、10年后，開(kāi)發(fā)商必須收回商鋪的產(chǎn)權(quán)，投資客同樣必須把產(chǎn)權(quán)過(guò)戶給開(kāi)發(fā)商。
6、開(kāi)發(fā)商收回產(chǎn)權(quán)的同時(shí)，返還給投資客戶的首付款。
7、10年委托期間，投資客允許自由退出。
8、在此活動(dòng)中，涉及到的貸款、辦理產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶等各種相關(guān)費(fèi)用（含稅費(fèi)）由開(kāi)發(fā)商負(fù)擔(dān)。
“商鋪銀行”操作模式關(guān)鍵點(diǎn)掌握：
1、 整個(gè)活動(dòng)，客戶僅需付首付，原則上不應(yīng)承擔(dān)其它費(fèi)用，類比銀行存款。
2、 因設(shè)立客戶自由退出機(jī)制，客戶收益可采取逐年遞進(jìn)方式返利，但整體十年間均回報(bào)不應(yīng)低于8%，才能對(duì)客戶有吸引力。
3、 在此活動(dòng)中開(kāi)發(fā)商墊付的相關(guān)費(fèi)用較大,可按投資客戶退出的年限長(zhǎng)短，適當(dāng)由客戶分?jǐn)傄徊糠?。（例：十年期退出，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)費(fèi)用100%，九年期90%，……一年期10%）
“商鋪銀行”操作模式利弊分析：
u 開(kāi)發(fā)商利益所在
1、迅速回籠資金，保證物業(yè)后續(xù)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)有足夠的資本。
2、擁有今后樓盤(pán)升值的巨大空間。
3、物業(yè)產(chǎn)權(quán)完整，擁有絕對(duì)控制權(quán)，后期招商或銷售可靈活處理。     
u 開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)所在
1、房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)云變化，商鋪市值不升反降。
2、商家經(jīng)營(yíng)不善，導(dǎo)致商鋪市值下降。
3、商家經(jīng)營(yíng)不善，導(dǎo)致承諾客戶回報(bào)無(wú)法兌現(xiàn)。
4、商家經(jīng)營(yíng)不善，導(dǎo)致客戶集體退鋪現(xiàn)象發(fā)生。
u 投資客利益所在
1、商鋪產(chǎn)權(quán)最終屬于開(kāi)發(fā)商，可以有效禁止開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目銷售完畢，套現(xiàn)出局，把投資客的高額回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給承租商。
2、考慮到后期開(kāi)發(fā)商必需收回商鋪，獲取項(xiàng)目增值利潤(rùn)，故項(xiàng)目之初定價(jià)不會(huì)虛高。
3、在此活動(dòng)中開(kāi)發(fā)商墊付的稅費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用基本按商鋪總價(jià)為繳納基數(shù)，故項(xiàng)目定價(jià)開(kāi)發(fā)商會(huì)據(jù)此酌情考慮。（國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)文件，房地產(chǎn)預(yù)售收入所得稅上調(diào)5%。）
4、自由退出機(jī)制，投資客可以根據(jù)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)狀況，決定退出時(shí)機(jī)。
5、急需資金之即，可以隨時(shí)抽取本金，等同于銀行。
u 投資客風(fēng)險(xiǎn)所在
1、回報(bào)收益不如市場(chǎng)上宣稱的“一鋪富三代，百年搖錢樹(shù)”，“十年收回成本，還將擁有一個(gè)增值旺鋪”這類投資性物業(yè)。
2、商家經(jīng)營(yíng)不好，開(kāi)發(fā)商不誠(chéng)實(shí)，仍有資金被套牢的危險(xiǎn)。
綜上所述，“商鋪銀行”概念營(yíng)銷模式，本質(zhì)就是虛擬銀行活期存款，存本取息。它是否違法、是否涉嫌非法融資那只有交給法律專家去評(píng)判！