——大型房企轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略觀察

在國(guó)家經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的宏觀主題下，房地產(chǎn)企業(yè)開始了上下求索的轉(zhuǎn)型之路。有的瞄準(zhǔn)長(zhǎng)尾市場(chǎng)，布局三四線城市；有的投身藍(lán)海，進(jìn)軍商業(yè)、養(yǎng)老地產(chǎn)等領(lǐng)域。

2010年9月，綠城集團(tuán)作出了一個(gè)重大的戰(zhàn)略決定：轉(zhuǎn)型商業(yè)代建。截止2011年1月末，綠城的代建業(yè)務(wù)已落地項(xiàng)目達(dá)到了近40個(gè)，總規(guī)劃建筑面積約500萬(wàn)平米。

“香港模式”的反判

過(guò)去幾十年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，一直依賴的是滾動(dòng)開發(fā)的“香港模式”，即房地產(chǎn)開發(fā)從投資買地、開發(fā)建設(shè)到營(yíng)銷銷售、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)全部由一家開發(fā)商獨(dú)立完成。

在這種模式下，開發(fā)商的核心競(jìng)爭(zhēng)力在于拿地和融資，當(dāng)銀根收緊，資金周轉(zhuǎn)不暢時(shí)，這種“大而全”經(jīng)營(yíng)模式的短板就迅速暴露，當(dāng)年的順馳、德隆都為我們提供了很好的例證。

隨著調(diào)控的深入，香港模式越來(lái)越暴露出它的局限性。地方形成對(duì)土地財(cái)政的依賴，與開發(fā)商形成利益共同體，地價(jià)與房?jī)r(jià)對(duì)敲式輪漲。它實(shí)際上把企業(yè)陷入了高地價(jià)與低購(gòu)買力的兩難困境中，企業(yè)的開發(fā)成本不斷上升，而市場(chǎng)變得極其脆弱。當(dāng)房?jī)r(jià)泡沫超過(guò)市場(chǎng)可以容忍的臨界點(diǎn)，嚴(yán)厲的調(diào)控就將敲響資金過(guò)度依賴型企業(yè)的喪鐘。

綠城轉(zhuǎn)型代建業(yè)務(wù)，將開發(fā)環(huán)節(jié)從投資中剝離，已經(jīng)擺脫了傳統(tǒng)的滾動(dòng)式開發(fā)模式。

綠城的邏輯

企業(yè)轉(zhuǎn)型沒有固定的法則，沒有路徑的依賴，但在國(guó)家經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的宏觀約束下，企業(yè)轉(zhuǎn)型應(yīng)符合整個(gè)行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。

綠城轉(zhuǎn)型代建業(yè)務(wù)，正是在順應(yīng)這種行業(yè)的趨勢(shì)。原來(lái)開發(fā)企業(yè)自己買地自己開發(fā)，既是投資商又是開發(fā)商。調(diào)控政策嚴(yán)控資金渠道，實(shí)際上是在推動(dòng)這兩種角色分離。

2009年，綠城以530億元的銷售創(chuàng)造了歷史輝煌，緊隨行業(yè)龍頭萬(wàn)科。2010年，綠城集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)銷售568億元，增長(zhǎng)幅度微乎其微。隨著調(diào)控深化，企業(yè)利潤(rùn)的高增長(zhǎng)，將更多的依賴開拓新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

投資能力不是綠城的強(qiáng)項(xiàng)，綠城的核心競(jìng)爭(zhēng)力是產(chǎn)品開發(fā)和營(yíng)造能力。開展項(xiàng)目代建業(yè)務(wù)，是綠城應(yīng)對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)、審時(shí)度勢(shì)而進(jìn)行的戰(zhàn)略調(diào)整。通過(guò)開展項(xiàng)目代建業(yè)務(wù)，同時(shí)也承接政府或公共項(xiàng)目代建，去對(duì)接資金和土地，屬于典型的揚(yáng)長(zhǎng)避短。通過(guò)房產(chǎn)建設(shè)管理公司，使綠城從傳統(tǒng)開發(fā)建筑商逐步轉(zhuǎn)型成為國(guó)內(nèi)最具成長(zhǎng)性的專業(yè)價(jià)值開發(fā)商，是綠城未來(lái)的發(fā)展戰(zhàn)略，也代表了行業(yè)分工的發(fā)展方向。

“美國(guó)模式”的興起

面對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀，以綠城為代表的代建模式，或許能夠?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展提供一個(gè)全新的啟示。

專業(yè)化分工是行業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)，調(diào)控政策是加速這種趨勢(shì)的催化劑。“香港模式“走到盡頭的時(shí)候，行業(yè)變軌，強(qiáng)調(diào)專業(yè)化分工的“美國(guó)模式”便駛?cè)霘v史的快車道。

“美國(guó)模式”強(qiáng)調(diào)高度細(xì)分的專業(yè)化分工，形成橫向價(jià)值鏈。投資與開發(fā)、建設(shè)、物業(yè)管理、服務(wù)分別由產(chǎn)業(yè)鏈條上的專業(yè)公司負(fù)責(zé)，這是行業(yè)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。比如萬(wàn)科提出的“向制造企業(yè)”學(xué)習(xí)，萬(wàn)達(dá)的“訂單式”商業(yè)地產(chǎn)，合生創(chuàng)展的“全系地產(chǎn)”等，都在向美國(guó)模式靠攏。

將現(xiàn)有的開發(fā)商模式變成投資商、建造商以及服務(wù)商等多種專業(yè)運(yùn)作模式共存的開發(fā)模式，是行業(yè)發(fā)展的必然。綠城涉足代建業(yè)務(wù)，進(jìn)行專業(yè)化的開發(fā)服務(wù)，正是順應(yīng)這種未來(lái)行業(yè)趨勢(shì)的戰(zhàn)略突圍。延伸閱讀：地標(biāo)集團(tuán) -許