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商品房買賣中的若干法律問題——濟南市中級人民法院審理商品房買賣糾紛案件的調(diào)研報告 (2010-6-28 9:08:17) [發(fā)送到微博]
分類：房產(chǎn)買賣
根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡稱《城管法》）第二條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)用地需為國有土地，因此，
對于舊村改造房屋，因其土地屬于集體所有，且實際開發(fā)人是村委會，而非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，因此，此類房屋買賣不適用《解釋》。而且，從《解釋》出臺的目的來
看，[ii]該類房屋買賣也不適用《解釋》。對于房管所或部分企事業(yè)單位以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的名義建設(shè)房屋并公開銷售的，如果買受人盡到了合理的注意義務(wù)，
有理由相信該房屋為商品房，為保護交易安全，保護買受人的信賴利益，應(yīng)認定該房屋買賣屬于商品房買賣，應(yīng)適用《解釋》。 二、關(guān)于商品房預(yù)售和現(xiàn)售的區(qū)分標準對合同效力的影響問題 由 于商品房預(yù)售和現(xiàn)售的條件不一樣，如簽訂商品房預(yù)售合同，需具備預(yù)售許可證，否則合同無效。因此，商品房預(yù)售和現(xiàn)售的區(qū)分標準至關(guān)重要。如果采用兩分法， 只要確立了現(xiàn)售的條件，不能滿足該條件的則為預(yù)售，但是《城管法》與《商品房銷售管理辦法》（以下簡稱《銷售辦法》）對于現(xiàn)售的有關(guān)規(guī)定存有沖突。因此， 導(dǎo)致對現(xiàn)售的條件有不同的意見。 第一種意見認為，現(xiàn)售的條件為所售房屋已具備房屋權(quán)屬證書。因為《城管法》第三十七條第六項的規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。 第二種意見認為，現(xiàn)售的條件為“竣工并驗收合格”。因為《銷售辦法》第三條的規(guī)定，“商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付價款的行為。” 第 三種意見認為，現(xiàn)售的條件為 “已竣工”房屋。因為《解釋》第一條規(guī)定，“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買 受人，買受人支付價款的合同”，從該條的規(guī)定可推知，商品房買賣可分為兩種類型，一種是未建成房屋的買賣，另一種是已竣工房屋的買賣，前者為預(yù)售，后者則 為現(xiàn)售。 我們認為，任何一種對現(xiàn)售的定義都可能是不周延的，由于語言這一工具的局限性，使得任何定義都存在中間灰色區(qū)域，因此《解釋》 未對“現(xiàn)售”進行定義。由于竣工與驗收之間往往有一定的時間距離，現(xiàn)實中必然存在竣工未驗收的情形，也會存在驗收未合格的住房，對于此類處于灰色區(qū)域的房 屋交易，其效力如何認定？即使按第三種意見將現(xiàn)房的標準確定為“竣工”，由于“竣工”的標準也并非清晰，因此仍難以完全將現(xiàn)售與預(yù)售區(qū)別開來。我們認為， 上述商品房買賣應(yīng)按現(xiàn)房處理，不能將處于中間灰色區(qū)域的此類房屋買賣歸屬于商品房預(yù)售，并依據(jù)《解釋》第二條的規(guī)定認定合同無效。因為實行商品房預(yù)售許可 制度的目的在于，防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)套取買受人資金，損害買受人利益，而該類房屋買賣房屋已經(jīng)建成，已經(jīng)不存在套取資金的風險，所以不能作為商品房預(yù)售。 同時，將上述商品房按現(xiàn)房處理符合人們對現(xiàn)房和期房的一般理解，即蓋好了的房子是現(xiàn)房，尚未施工和正在施工的房產(chǎn)為期房。預(yù)售是一種特殊的銷售，預(yù)售的商 品房至少還在建設(shè)中。作為現(xiàn)售審理時，我們認為，應(yīng)認定合同有效。理由如下：首先，根據(jù)《解釋》第十二條規(guī)定，因房屋主體結(jié)構(gòu)不合格不能交付使用，或者房 屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人可請求解除合同和賠償損失。從該條反推可知，未經(jīng)檢驗或檢驗未合格的房屋買賣合同應(yīng)為有效合同。 其次，不能因為該類房屋買賣合同未滿足《銷售辦法》第七條規(guī)定的現(xiàn)售條件，即認定合同無效。因為根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問 題的解釋(一)第四條的規(guī)定，認定合同效力的依據(jù)是法律和行政法規(guī)，而《銷售辦法》為部門規(guī)章，故不能依此認定合同無效。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反《銷售辦法》 是行政管理部門對其進行行政處罰的依據(jù)，房屋買受人亦可據(jù)此要求出賣人承擔違約責任。再次，也不能因為出賣人未取得產(chǎn)權(quán)證書的情況下出賣房屋違反了《城管 法》第三十七條第六項的禁止性規(guī)定，而認定合同無效，因為《城管法》第三十七條第六項的規(guī)定，是基于行政管理的目的而規(guī)定的，在理論上屬于取締規(guī)定，旨在 對違反者加以制裁，以禁止其行為，并不否認其行為在私法上的效力。 三、關(guān)于《解釋》第十三條中“嚴重影響正常居住使用”的理解與認定問題 《解 釋》第十三條規(guī)定，“因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。” 該條是《合同法》第九十四條第（四）項“當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的可以解除合同”在商品房買賣合同中的體現(xiàn)。但是如 何理解 “嚴重影響正常居住使用”的內(nèi)涵？其外延是否包括因附屬設(shè)施、周邊環(huán)境、配套設(shè)施等而影響居住的情形？“房屋質(zhì)量”是否包含室內(nèi)有害氣體及放射性物質(zhì)超 標？是否包括因房屋質(zhì)量有瑕疵而導(dǎo)致買受人心情極度糟糕，造成精神上的損害的情形？商品房質(zhì)量問題到什么程度為“嚴重影響居住使用”？對此，能否由法官直 接認定？ 一種意見認為，商品房“正常居住使用”主要以安全為標準，只要房屋能安全的居住使用，則不應(yīng)認為“嚴重影響居住使用”；另一種 意見認為，“正常居住使用”不僅以安全為條件，與房屋價值相應(yīng)的舒適和美觀亦是“正常居住使用”的標準，如果房屋不具備與其價值相應(yīng)的舒適和美觀程度，亦 應(yīng)認定為“嚴重影響居住使用”。 我們認為，《解釋》第十二條、十三條是對房屋質(zhì)量問題的規(guī)定，其中第十二條是對房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量的規(guī) 定，因此，應(yīng)用體系解釋方法，第十三條應(yīng)是對于主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量之外的其他瑕疵責任的規(guī)定，而第十三條分兩款，對于嚴重影響居住的買受人可請求解除合同和賠償 損失，對于一般的質(zhì)量瑕疵在保修期內(nèi)享有請求修復(fù)權(quán)。關(guān)于主體結(jié)構(gòu)工程之外的其他質(zhì)量問題的范圍，根據(jù)《建筑法》第62條的規(guī)定，包括屋面防水工程和其他 土建工程，電氣管線和上下水管管線的安裝工程，供熱、供冷系統(tǒng)工程等項目，因此，對于因公共設(shè)施、配套設(shè)施等引起買受人生活不便的，不屬于《解釋》第十三 條規(guī)定的瑕疵擔保責任的范疇。至于附屬設(shè)施，如車庫、地下室等的質(zhì)量問題，由于這些設(shè)施在法律上屬于從物，而從物有瑕疵，買受人僅能就從物部分解除合同， 解除合同的效力不及于主物，因此，買受人不能因此解除房屋買賣合同。 “房屋質(zhì)量”是否包含室內(nèi)有害氣體及放射性物質(zhì)超標，《解釋》對此 問題并未作出規(guī)定。依《建筑法》第62條的規(guī)定，其不屬于房屋質(zhì)量的范疇。但是，我們認為，買受人購買房屋是為了生活居住使用，因室內(nèi)有害氣體及放射性物 質(zhì)超標，使買受人無法使用該房屋，或者使用該房屋身體健康權(quán)受到侵害，買受人簽訂合同的目的不能實現(xiàn)，導(dǎo)致合同無法履行，應(yīng)當允許買受人請求解除合同。 我們認為，在酌定是否屬于“嚴重影響居住”時，是否達到與房屋價格相對的舒適、美觀也應(yīng)是一重要參考因素，至于由于房屋質(zhì)量而導(dǎo)致精神損害亦是。 此 外，關(guān)于“嚴重影響正常居住使用”，能否由法官直接認定？有不同觀點。一種觀點認為，判斷房屋質(zhì)量問題是否“嚴重影響正常居住使用”應(yīng)通過委托工程質(zhì)量檢 驗部門鑒定，法院應(yīng)依據(jù)鑒定結(jié)論做出判斷。第二種觀點則認為，房屋質(zhì)量問題是否“嚴重影響正常居住使用”屬于法官根據(jù)生活常識自由裁量的范圍，不需要工程 質(zhì)量檢驗部門進行鑒定。 我們贊同第二種觀點，因為專業(yè)質(zhì)量鑒定機構(gòu)所進行的鑒定只是依據(jù)現(xiàn)有規(guī)范、標準作出不合格、合格或優(yōu)良的認定，并對某些 量化指標進行確認。而房屋質(zhì)量是否“嚴重影響正常居住使用”的認定沒有客觀標準，即使由專業(yè)工程師來認定，其所做出的鑒定也是完全依賴于其個人的生活經(jīng)驗 和主觀判斷，沒有法定依據(jù)和標準。因此，判斷房屋是否“嚴重影響正常居住使用”屬于法官自由裁量的范疇，完全可以由法官根據(jù)生活常識和經(jīng)驗作出認定。 四、關(guān)于辦理房屋權(quán)屬證書義務(wù)主體的問題 對此問題，由于《合同法》第一百三十條、《解釋》第十八條與《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條的規(guī)定不一致，導(dǎo)致對辦理房屋權(quán)屬證書義務(wù)主體的理解有不同的意見。 第 一種意見認為，辦理房屋權(quán)屬證書的義務(wù)主體為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。因為《合同法》第一百三十條與《解釋》第一條，均規(guī)定出賣人有義務(wù)轉(zhuǎn)移標的物所有權(quán)于買受 人，且《解釋》第十八條亦列舉了由于出賣人原因?qū)е沦I受人不能按期取得房產(chǎn)證應(yīng)承擔違約責任的情形，這充分說明出賣人是辦證的義務(wù)主體。 第 二種意見認為，辦理房屋權(quán)屬證書的義務(wù)主體是買受人，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅負協(xié)助義務(wù)。因為《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條明確規(guī)定，預(yù)售商品房的 購買人應(yīng)當自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當自銷售合同簽訂之日起90內(nèi)，辦理土地使用 權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。 我 們認為，房屋權(quán)屬的移轉(zhuǎn)登記，通常做法是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提交必要的手續(xù)，買受人提出申請，房屋管理部門進行審查登記，頒發(fā)權(quán)屬證書，即通過三者的共同行為 完成的，因此無法概括的確定辦證的義務(wù)主體是誰?！逗贤ā?、《解釋》與《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》對于辦證義務(wù)的規(guī)定并非沖突，而是相互補充關(guān)系。 對于該問題的處理原則是，如果雙方對于辦證有約定的，按約定處理。如果沒有約定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只要在法定期限內(nèi)向相關(guān)行政主管部門提交了完備的登記手 續(xù)，并履行了對買受人的告知義務(wù)，即完成了辦證義務(wù)。此后，應(yīng)由房屋買受人提出申請，辦理登記。對于在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提交了完備的手續(xù)后，買受人也提出辦 理權(quán)屬移轉(zhuǎn)的申請，由于政府原因未辦證或遲延辦證的，此屬于政府不作為，買受人可提起行政訴訟，這與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的承擔的合同義務(wù)是兩個不同的法律關(guān) 系，不應(yīng)混同。 此外，出賣人履行了其辦證的相關(guān)義務(wù)后，由于買受人沒有向房屋主管部門提出申請，導(dǎo)致房屋所有權(quán)無法移轉(zhuǎn)時，出賣人可否 要求買受人承擔違約責任？此屬于受領(lǐng)遲延問題。對于受領(lǐng)遲延的性質(zhì)如何，各國法律規(guī)定不一，如法國民法認為債權(quán)人受領(lǐng)債務(wù)人的履行是其應(yīng)盡的義務(wù)，因此， 受領(lǐng)遲延是債權(quán)人違反義務(wù)的行為。德國民法認為，債權(quán)人并無受領(lǐng)之義務(wù)，受領(lǐng)是債權(quán)人享有的權(quán)利，因此債權(quán)人受領(lǐng)遲延是權(quán)利不行使的行為，故不承擔違約責 任。我國學(xué)者通說認為，債權(quán)人受領(lǐng)遲延是一種違約行為，債權(quán)人應(yīng)當承擔違約責任?；谖覈鴮W(xué)者的通說，我們認為，由于買受人的原因?qū)е路课菟袡?quán)未及時移 轉(zhuǎn)時，買受人應(yīng)承擔相應(yīng)的違約責任。 五、關(guān)于合同無效或被撤銷后損害賠償?shù)姆秶鷨栴} 合同無效或被撤銷后，如何確定損失？即損害賠償?shù)挠嬎惴椒ㄊ窃鯓拥?？對此，有不同觀點。 第 一種觀點認為，合同無效或被撤銷后，應(yīng)當按照過錯原則，由過錯方承擔締約過失責任，其賠償范圍應(yīng)是締約人積極利益的損失，且應(yīng)以履行利益為限。即賠償無過 錯方因締約而支出的費用，如因締約而支出的交通費、聘請律師的費用以及支付價金造成的利息損失等，不包括因房屋增值的差價。因為締約過失責任是對于當事人 信賴利益的賠償，其賠償?shù)哪康脑谟谑钱斒氯说睦婊貜?fù)的締約之前的狀態(tài)。 第二種意見認為，損害賠償?shù)姆秶劝ǚe極利益損失，如因簽約 所支出的費用，也包括消極利益損失，即可得利益或履行利益損失，消極利益損失的計算可根據(jù)合同被確認無效或被撤銷時，買受人購買同樣房屋所支付價款與原價 款的差價來計算。因為信賴利益的賠償不僅包括積極利益損失，也應(yīng)包括消極利益損失，該損失即我國學(xué)者所指的與第三人另訂立合同的機會所產(chǎn)生的損 失。[iii] 我們認為，對于因合同無效或被撤銷后，買受人損失的計算方法，雖然在理論上與合同解除有所不同，前者承擔的是締約過失責 任，后者是違約責任，前者在于賠償買受人的信賴利益，后者在于賠償買受人履行利益。但是從審判的社會效果出發(fā)，從保護買受人利益出發(fā)，在合同被確認無效或 被撤銷后，買受人的損失的計算方法應(yīng)參考合同解除時的損失計算方法，在因出賣人原因?qū)е潞贤瑹o效時，出賣人應(yīng)當賠償因房屋增值而產(chǎn)生的差價。但因該差價即 履行利益，而簽約所支出的費用是獲得房屋差價賠償?shù)谋匾杀?，因此，在賠償差價的前提下，買受人的積極費用支出不應(yīng)再屬于賠償?shù)姆秶? 六、關(guān)于商品房預(yù)售合同簽訂后，預(yù)售許可證被撤銷時合同的效力問題 對于該問題，有人認為，預(yù)售許可證被撤銷時，原來簽訂的房屋買賣合同應(yīng)認定無效。因為預(yù)售許可證的撤銷應(yīng)具有溯及力，溯及于合同簽訂之時。 我 們認為，此類合同應(yīng)認定有效，即預(yù)售許可證的撤銷不影響合同效力。因為商品房預(yù)售許可證解決的是市場準入問題，是一種政府管理行為。如果合同簽訂后，預(yù)售 許可證被撤銷，致使其資格喪失，只是影響到其履行能力，若因此導(dǎo)致不能辦理房屋權(quán)屬證書，買受人可以要求出賣人承擔違約責任，但不能據(jù)此認定合同無效。同 時，在簽訂合同時，買受人只要盡到了普通人的注意義務(wù)，其有理由相信該預(yù)售許可證是真實的，該預(yù)售許可證就應(yīng)具有公信力，買受人沒有對該證是否是通過合法 渠道取得的進行調(diào)查的注意義務(wù)，故合同應(yīng)認定有效。對于對于房屋已經(jīng)交付使用的，則更不能據(jù)此認定合同無效，因為預(yù)售許可證制度的目的在于控制房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)通過預(yù)售套取資金，損害買受人利益，導(dǎo)致買受人無法取得房屋。在有的案件中，房屋已經(jīng)交付且已經(jīng)辦理了房產(chǎn)證，在這種情形下，預(yù)售許可證制度立法目的 成立的條件已經(jīng)不存在了，則更不能因預(yù)售許可證被撤銷而否認合同效力。 七、關(guān)于商品房預(yù)售合同簽訂后，規(guī)劃許可證被行政主管部門撤銷時合同的效力問題 對 于該問題，有兩種觀點。有人認為，根據(jù)《解釋》第二條的規(guī)定，雖然規(guī)劃許可證被行政主管部門撤銷，但只要具備商品房預(yù)售許可證，此前出賣人與買受人簽訂的 買賣合同仍然有效。第二種觀點認為，規(guī)劃許可證被撤銷后，所建房屋成為禁止流通物，因此就該房屋簽訂的合同無效。我們認為，應(yīng)根據(jù)《解釋》第二條規(guī)定的精 神，只要簽訂合同時具備預(yù)售許可證，即認定合同有效。也就是說，審理該類案件時只審查預(yù)售許可證，不考慮其他方面。因為《城管法》第四十四條規(guī)定的房屋預(yù) 售的四個要件，并不是并列關(guān)系，預(yù)售許可證的取得是已經(jīng)具備了前三個要件的結(jié)果，也可以說，預(yù)售許可證的取得意味著已滿足了前三個要件。[iv]進一步言 之，即使獲得了預(yù)售許可證，而未滿足前三個要件，也是房屋開發(fā)商與行政主管部門之間的關(guān)系。同時，認定合同有效，并不必然表明行政主管部門就應(yīng)當為出賣人 辦理相關(guān)證件。對于買受人而言，認定合同有效，買受人可以通過要求出賣人承擔違約責任來救濟其受損的權(quán)利。 八、關(guān)于如何認定《解釋》第九條中“故意隱瞞沒有預(yù)售許可證明”的問題 《解 釋》第九條規(guī)定，開發(fā)商故意隱瞞沒有預(yù)售許可證明的行為會導(dǎo)致承擔懲罰性賠償責任，那么究竟如何來認定開發(fā)商是否故意隱瞞沒有預(yù)售許可證明的事實？特別是 實踐中，部分開發(fā)商因無預(yù)售許可證明，在《商品房買賣合同》格式文本第二條“商品房的銷售依據(jù)”一欄的空白處未填寫任何文字（以下簡稱合同中未填寫任何文 字），是否屬于開發(fā)商故意隱瞞的行為。 一種觀點認為，根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第27條第1款“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，應(yīng)當向 預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證明”的規(guī)定，開發(fā)商在簽訂合同時負有向買受人“出示”其預(yù)售許可證明的義務(wù)，如果沒有預(yù)售許可證明，根據(jù)誠實信用的原則，開發(fā) 商也應(yīng)該盡到如實說明、告知的協(xié)助義務(wù)。因此合同中未填寫任何文字，應(yīng)視為開發(fā)商未明確向買受人履行上述告知、說明的義務(wù)，構(gòu)成“故意隱瞞”。 另一種觀點則認為，合同中未填寫任何文字，不符合故意隱瞞的成立條件，不構(gòu)成開發(fā)商的“故意隱瞞”。 我 們贊同第二種觀點，首先，根據(jù)我國的民法理論，故意隱瞞屬于欺詐的一種表現(xiàn)形式。要確定開發(fā)商的行為是否構(gòu)成故意隱瞞，首先就要認定開發(fā)商的行為是否符合 欺詐的成立條件，若不符合，就不能認定為“故意隱瞞”。我國立法目前對欺詐概念并沒有明確的規(guī)定，實踐中對欺詐的認定主要依據(jù)最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行 《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見第68條的規(guī)定“一方當事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當事人作出錯誤意思表示的， 可以認定為欺詐行為。”根據(jù)上述規(guī)定，要認定一方當事人的行為是否構(gòu)成欺詐，一般須具備以下四個條件：1、欺詐方具有欺詐的故意；2、期詐方實施了欺詐行 為；3、被欺詐的一方因欺詐而陷入錯誤；4、被欺詐人因錯誤而做出了意思表示。其強調(diào)的核心特征是行為人須有主觀故意，并主動實施該行為，要有這種行為的 存在。而開發(fā)商與買受人在合同中未填寫任何文字，不完全具有欺詐的上述四個特征，開發(fā)商不存在主動、故意的行為。相反，未填寫任何文字，已表明開發(fā)商通過 不作為的方式“告知”買受人其無預(yù)售許可證，如果開發(fā)商有預(yù)售許可證，合同中也就不會不填寫任何文字。作為合同平等主體的買受人，在合同訂立時，對此種情 況，應(yīng)該認識到開發(fā)商的真實意思表示是其無預(yù)售許可證，不存在故意隱瞞的問題，可見開發(fā)商的行為不符合欺詐的特征，不應(yīng)構(gòu)成“故意隱瞞”。 其 次，要認定開發(fā)商的此種行為是否構(gòu)成“故意隱瞞”，還要確定開發(fā)商是否有法定告知的義務(wù)。合同中未填寫任何文字，這實質(zhì)是開發(fā)商的一種“默示行為”，這就 涉及到“默示行為”是否構(gòu)成故意隱瞞的法律問題，我們認為，在我國法律對于默示是否構(gòu)成故意隱瞞沒有明確規(guī)定的情況下，要確定默示是否構(gòu)成故意隱瞞，應(yīng)通 過開發(fā)商是否有必須如實告知的義務(wù)來確定，該義務(wù)來源于法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。而我國目前的法律體系中對開發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證明的情況，均 未明確規(guī)定必須要向買受人履行如實告知的義務(wù)。盡管《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第27條要求開發(fā)商對預(yù)售許可證有如實“出示”的義務(wù)，但“出示”并不 是“告知”，“出示”是針對開發(fā)商有預(yù)售許可證明時所必須為的行為，沒有預(yù)售許可證明也就不存在“出示”的義務(wù)；而“告知”，則是無論有無預(yù)售許可證明， 都必須要主動向買受人說明。因此在法律、行政法規(guī)未強制性規(guī)定開發(fā)商負有“告知”義務(wù)的情況下，合同中未填寫任何文字，不應(yīng)認定為是“故意隱瞞”。 第 三，作為合同相對方的買受人，在訂立合同時也應(yīng)負有一定的注意義務(wù)，即所謂“購者自慎”，對此種情況應(yīng)產(chǎn)生合理懷疑，并進行相應(yīng)的詢問。在其未進行詢問的 情形下，出賣人的不作為不能構(gòu)成“故意隱瞞”。只有在買受人詢問，出賣人作出虛假陳述的情形下，才構(gòu)成“故意隱瞞”。 九、關(guān)于在農(nóng)村集體土地上所建商品房買賣合同的效力問題 對 于在農(nóng)村集體土地上所建（廣義上的）商品房，如前所述，我們認為不適用《解釋》。但由于該類房屋買賣的糾紛數(shù)量較大，目前已經(jīng)成為法院審理房屋買賣案件中 的焦點問題，如果處理不好也容易引起社會不穩(wěn)定，因此有必要就該類房屋買賣的有關(guān)法律問題進行分析。審理此類房屋買賣過程中，分歧最大的買賣合同的效力問 題。目前，存在兩種截然不同的觀點。 一種觀點認為，此類合同無效，理由有二。其一，因違反法律的強制性規(guī)定而無效。由于我國對于不動產(chǎn) 的移轉(zhuǎn)采房地一體主義，而《土地管理法》第六十三條規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，根據(jù)《合同法》第五十二條第 五項的規(guī)定，該合同無效。其二，因合同標的不能而無效。由于該類房屋無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記，故因標的不能而無效。 另一種觀點認為， 該類合同有效。因為從《土地管理法》的立法目的來考慮，確認合同有效，并不影響該法旨在保護耕地總量，防止耕地減少的立法目的，且能有效的改善農(nóng)民自身居 住條件，改善城市低收入家庭的居住條件，更重要的是認定合同有效能夠避免由于合同無效引起的社會不穩(wěn)定，基于利益衡量，應(yīng)認定合同有效。 我們認為，認定合同有效，雖然體現(xiàn)了合同法鼓勵交易之立法精神，亦符合未來立法的發(fā)展趨勢，但也不能一概而論。應(yīng)結(jié)合當事人的訴訟請求，從保護買受人的利益出發(fā)進行判斷。在買受人要求出賣人承擔違約責任時，一般不否認合同的效力。 （作者單位：濟南市中級人民法院） |
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