購(gòu)房維權(quán)必讀寶典

    1.摸清樓盤家底
    預(yù)售商品房必須具有《商品房預(yù)售許可證》，現(xiàn)房必須具有《房地產(chǎn)權(quán)證》方可出售。購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)原件，并對(duì)其上所注明的內(nèi)容遂一仔細(xì)核對(duì)，清楚了解自己想認(rèn)購(gòu)的該套房屋是否在可預(yù)售的范圍之內(nèi)？有無(wú)抵押或者查封？如此，即可避免買到集資房、抵押房，進(jìn)而導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)證無(wú)法辦妥，商品房買賣合同可能無(wú)效等最惡劣情形的出現(xiàn)。
    具體資料可向房地產(chǎn)管理部門網(wǎng)站查詢。

    2.小心交納定金
    按照行規(guī)，在你決定購(gòu)買某套房屋后，在簽訂正式商品房買賣合同之前，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)要求先行簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》并交納定金。經(jīng)驗(yàn)告訴我們，定金交納之際往往就是購(gòu)房煩惱開(kāi)始之時(shí)。
   在簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》時(shí)，要特別注意其中限制或者剝奪購(gòu)房者權(quán)利、免除開(kāi)發(fā)商義務(wù)的條款，如有的《認(rèn)購(gòu)書(shū)》規(guī)定，在未簽訂正式《商品房買賣合同》之前要求購(gòu)房者交納首期樓款；將所有辦不下按揭的責(zé)任規(guī)定全部由購(gòu)房者承擔(dān)。司法實(shí)踐中，法院并不完全將這些條款一律視為無(wú)效，購(gòu)房者必須引起高度重視。
  另一重要細(xì)節(jié)是，在簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》交納定金之前，開(kāi)發(fā)商有義務(wù)將正式買賣合同及其補(bǔ)充條款向購(gòu)房者出示。購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)清楚了解正式商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容，避免出現(xiàn)在交納定金后，由于購(gòu)房人的原因?qū)е沦I賣合同無(wú)法成立、開(kāi)發(fā)商不予退還定金的情況出現(xiàn)。
  在清楚《認(rèn)購(gòu)書(shū)》所定購(gòu)房者義務(wù)自己均能接受的情況下，購(gòu)房者才能與開(kāi)發(fā)商簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》，對(duì)于銷售人員口頭承諾的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在認(rèn)購(gòu)書(shū)中作明確記載，作為日后簽訂正式商品房買賣合同的依據(jù)。

  3.謹(jǐn)慎簽訂合同
  目前，開(kāi)發(fā)商一般均按房管部門合同范本與購(gòu)房者簽訂正式商品房買賣合同。但由于范本合同本身存在許多選擇性或者填空式的條款，加上開(kāi)發(fā)商單方面制定的補(bǔ)充協(xié)議，使得合同的簽訂更加撲朔迷離。
必須指出的是，購(gòu)房者完全有權(quán)利與開(kāi)發(fā)商就合同及補(bǔ)充協(xié)議的各項(xiàng)條款進(jìn)行平等協(xié)商，而不是只能按開(kāi)發(fā)商所定條款簽訂合同，若經(jīng)雙方協(xié)商無(wú)法就商品房買賣合同達(dá)成一致，由于不能歸責(zé)于雙方的原因?qū)е律唐贩抠I賣合同不能成立的，開(kāi)發(fā)商必須將所收取的定金一倍退還購(gòu)房者。若是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商違反先前約定，不將房屋賣給購(gòu)房人的，開(kāi)發(fā)商需雙倍退還定金。
  對(duì)于開(kāi)發(fā)商承諾的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)寫(xiě)入合同或作為合同附件由開(kāi)發(fā)商確認(rèn)。裝修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)明確具體，所用材料品牌、型號(hào)、產(chǎn)地最好寫(xiě)清；盡量采用套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，避免使用復(fù)雜的公攤面積計(jì)算；公用配套及房屋的附屬設(shè)施也要有合同中列明；爭(zhēng)取將將開(kāi)發(fā)商免費(fèi)贈(zèng)送物品、包辦城市戶口等購(gòu)房者特別關(guān)心的內(nèi)容寫(xiě)成書(shū)面文件。
  對(duì)于裝修不合格、逾期交樓、逾期辦理產(chǎn)權(quán)證，公用設(shè)施不配套、戶口辦理等購(gòu)房者關(guān)心的問(wèn)題，除了規(guī)定開(kāi)發(fā)商如何承擔(dān)支付違約金的責(zé)任外，還應(yīng)當(dāng)規(guī)定在何種條件下購(gòu)房者有權(quán)選擇退房，并要求其賠償經(jīng)濟(jì)損失，以充分保障購(gòu)房人的合法權(quán)益。
  需要特別小心開(kāi)發(fā)商的免除或者減少自己責(zé)任、排除購(gòu)房者權(quán)利加重購(gòu)房人責(zé)任的不公平條款。比如：逾期交樓的違約金只按購(gòu)房者實(shí)際向開(kāi)發(fā)商交納的現(xiàn)金樓款作為計(jì)算基數(shù)，按揭貸款部分則排除在外；逾期交樓的違約金標(biāo)準(zhǔn)大大低于法定標(biāo)準(zhǔn)(每日萬(wàn)分之二點(diǎn)一)；長(zhǎng)期逾期交樓只承擔(dān)支付違約金而不能退房；辦理產(chǎn)權(quán)證的期限大大超出法定“交付使用90天內(nèi)辦妥產(chǎn)權(quán)證”的規(guī)定，有的甚至規(guī)定在交付使用后1000天內(nèi)才辦妥產(chǎn)權(quán)證；逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的違約金遠(yuǎn)低于國(guó)家規(guī)定；逾期辦理產(chǎn)權(quán)證數(shù)年卻只承擔(dān)支付違約金而不能退房；免責(zé)條件無(wú)限擴(kuò)大，不僅包括了法定的不可抗力情形，而且包括諸如政府行為的干預(yù)、技術(shù)原因、自然條件、衛(wèi)生檢查、地鐵施工等等亂七八糟的事項(xiàng)，使得購(gòu)房者風(fēng)險(xiǎn)無(wú)限增大，權(quán)利受損嚴(yán)重。
  最好別簽補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議由開(kāi)發(fā)商制定，全力維護(hù)開(kāi)發(fā)商的利益是不言而喻的。現(xiàn)在的補(bǔ)充協(xié)議往往約定：合同與補(bǔ)充協(xié)議不一致的以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)，而補(bǔ)充協(xié)議的大部分甚至全部?jī)?nèi)容或多或少地將原合同中購(gòu)房者利益水平調(diào)整到了最低程度。

  4.注意監(jiān)證情況
  一般來(lái)說(shuō)，合同簽訂之的30天內(nèi)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將商品房買賣合同交房地產(chǎn)管理部門登記監(jiān)證，自此，購(gòu)房者才真正擁有所購(gòu)房屋的準(zhǔn)物權(quán)。及時(shí)辦理監(jiān)證登記也是防止開(kāi)發(fā)商重復(fù)抵押、一房?jī)少u的根本手段，所以，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)及時(shí)向房地產(chǎn)管理部門了解自己所購(gòu)房屋的登記監(jiān)證情況。

  5.不合格不收樓
  購(gòu)房合同約定的交樓條件中，至少應(yīng)當(dāng)約定為：“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”，而不是象一些無(wú)良的開(kāi)發(fā)商事先選定：“經(jīng)規(guī)劃驗(yàn)收合格”，這將可能是十分危險(xiǎn)的。
  開(kāi)發(fā)商所交付的商品房必須符合法定和約定的交樓條件。房屋驗(yàn)收合格的最主要證明文件是《房屋竣工驗(yàn)收備案表》，未通過(guò)竣工驗(yàn)收備案的房屋，依法不得交付使用。在商品房尚未符合交樓條件的情況下，購(gòu)房者最好選擇不收樓，此時(shí)購(gòu)房者完全可以按照合同計(jì)算違約金或者解除合同的規(guī)定要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。但若選擇收樓，逾期交樓的事實(shí)即告結(jié)束，此后，購(gòu)房者只能要求開(kāi)發(fā)商賠償損失，而賠償損失的證據(jù)難以收集，勝訴相對(duì)困難，退房的可能更小。

   6.依法及時(shí)維權(quán)
   購(gòu)房者的合法權(quán)利受到損害的時(shí)候，必須也只有及時(shí)運(yùn)用法律手段，自己的合法權(quán)利才會(huì)得到最大可能的保護(hù)。廣大購(gòu)房者既要看到開(kāi)發(fā)商財(cái)大氣粗、背景顯赫，同時(shí)也要看到國(guó)家法治建設(shè)的巨大成就，相信法律、相信自己，全力維權(quán)，不要讓自己的合法權(quán)益默默地失去。