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【文書標題】李明國訴李德元房屋買賣合同糾紛案 【審理法院】浙江省寧波市中級人民法院 【案件字號】(2007)甬民·終字第983號 【審理日期】2008.04.23 【調(diào)解日期】 【案件分類】房屋買賣合同糾紛 【全文】 李明國訴李德元房屋買賣合同糾紛案 問題提示：農(nóng)村居民因土地征用而成為非農(nóng)戶口，仍生活在農(nóng)村的，其在農(nóng)村購房行為是否有效? 【要點提示】 農(nóng)村居民因土地征用而成為非農(nóng)業(yè)人口，仍生活在農(nóng)村的，其在農(nóng)村的購房行為不應(yīng)視為城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村住宅，在購買宅基地問題上可以享有農(nóng)民待遇，買賣合同有效?！稗r(nóng)村居民一戶只能擁有一處宅基地”是對農(nóng)村居民申請宅基地的限制性規(guī)定，但并不限制農(nóng)村居民通過買受、承租方式取得宅基地，但不得違反法律、法規(guī)規(guī)定的最高限度。 【案例索引】 一審：定波市鄞州區(qū)人民法院(2007)甬鄞民一初字第2113號(2007年12月3日) 二審：寧波市中級人民法院(2007)甬民·終字第983號(2008年4月23日) 【案情】 原告：李明國。 被告：李德元。 寧波市鄞州區(qū)人民法院經(jīng)審理查明：原告李明國系寧波市鄞州區(qū)瞻岐鎮(zhèn)合一村村民，被告李德元系寧波市鄞州區(qū)鐘公廟街道銅盆閘村人，因土地征用原因，于2003年1月14日由農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為居民戶口。2003年10月13日，原、被告簽訂賣屋契約，由原告將其坐落于寧波市鄞州區(qū)瞻岐鎮(zhèn)合一村的二層樓房一間(使用權(quán)面積62．4平方米)，以22280元的價格出賣給被告。原、被告簽訂賣屋契約后，被告已付清該款，原告亦將土地證交給被告，但未辦理過戶手續(xù)。另查明被告在銅盆閘村有宅基地一間(用地面積53．1平方米，其中建筑面積38．5平方米)。 原告訴稱：原、被告于2003年10月13日簽訂《賣屋契約》一份，約定原告將其所有的坐落于寧波市鄞州區(qū)瞻岐鎮(zhèn)合一村的二層樓房一間以22280元的價格出賣給被告。協(xié)議簽訂后被告已全額付款，原告亦將《集體土地使用證》交于被告，但未辦理過戶手續(xù)。根據(jù)國務(wù)院辦公廳1999年發(fā)布的《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第2條規(guī)定：“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售。”而被告系居民戶口，故該房屋買賣違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，現(xiàn)要求被告立即返還坐落于寧波市鄞州區(qū)瞻岐鎮(zhèn)合一村的二層樓房一間，原告愿將賣房價款全額返還并賠償被告合理損失。審理中，原告變更訴訟請求為要求確認原、被告雙方簽訂的《賣屋契約》無效；被告立即返還坐落于寧波市鄞州區(qū)瞻岐鎮(zhèn)合一村的二層樓房一問，原告愿返還價款22280元，并賠償被告雙倍利息損失1 1229．12元。 被告辯稱：對原告陳述的原告將其所有的坐落于寧波市鄞州區(qū)瞻岐鎮(zhèn)合一村的二層樓房一間以22280元的價格出賣給被告，被告已全額付款的事實無異議，但認為被告系因土地征用原因由農(nóng)業(yè)戶口改為居民戶口，在購買宅基地問題上可以享受農(nóng)民待遇。故原、被告之間的房屋買賣協(xié)議合法有效，并未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，且原告所在村委會當(dāng)時也同意雙方的買賣行為，按政策可以辦理過戶手續(xù)，未過戶系原告怠于履行協(xié)助過戶義務(wù)所致，故請求駁回原告的訴訟請求。 【審判】 寧波市鄞州區(qū)人民法院認為，原告屬農(nóng)業(yè)戶口，但因土地征用而由農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為居民戶口，全村農(nóng)民集體轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口，若需購房，應(yīng)按農(nóng)業(yè)戶口處理，故被告李德元可按農(nóng)業(yè)戶口享受購房條件。李德元雖原有宅基地，但購入訟爭房屋后，其面積并未超過《寧波市宅基地管理辦法》確定的高限標準，故原、被告簽訂的賣屋契約有效，被告亦已履行付款義務(wù)，原告主張無效系屬理解偏頗，亦有違誠信。故原告的訴訟請求本院不予支持。綜上，一審判決：駁回原告李明國的訴訟請求。 一審宣判后，原告李明國不服提出上訴。上訴請求：撤銷原判，改判支持上訴人訴訟請求。事實和理由：原判適用法律錯誤。根據(jù)我國《土地管理法》的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，是禁止買賣的。國務(wù)院辦公廳1999年頒布《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》的規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售。退一步講，被上訴人就算按農(nóng)業(yè)戶口的情況來看待，被上訴人的買屋行為也是違反了我國《土地管理法》“一戶一宅”的規(guī)定。本案所涉賣屋契約違反了法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認定無效。 寧波市中級人民法院認為，對原審法院認定的事實予以確認。當(dāng)事人行使權(quán)利，履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則，依法訂立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。本案雙方當(dāng)事人簽訂的《賣屋契約》系雙方當(dāng)事人真實意思表示。李德元系農(nóng)村居民，后雖因土地征用而成為非農(nóng)業(yè)人口，但其仍生活在農(nóng)村，故對其在農(nóng)村的購房行為不能視為城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村住宅。而《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規(guī)定的“農(nóng)村居民一戶只能擁有一處宅基地”是對農(nóng)村居民申請宅基地的限制性規(guī)定，但并不限制農(nóng)村居民通過買受、承租方式取得住房。因此，訟爭《賣屋契約》并不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，屬于有效合同。李明國主張《賣屋契約》違法，缺乏法律依據(jù)，理由不能成立。雙方當(dāng)事人在契約簽訂后，房屋已實際交付，現(xiàn)李明國起訴主張合同無效，要求返還房屋，顯然有違誠實信用原則，本院不予支持。綜上，上訴人的上訴請求及理由1，缺乏事實和法律依據(jù)，不予支持。原審判決認定事實清楚，適用法律正確，程序合法，予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項之規(guī)定，判決：駁回上訴，維持原判。 【評析】 關(guān)于本案的爭議焦點有： (1)因土地征用關(guān)系而村改居，全村農(nóng)民集體轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的，若需購買農(nóng)村房屋，是否可以仍然按農(nóng)業(yè)戶口處理，其買賣合同是否有效。(2)“農(nóng)村居民一戶只能擁有一處宅基地”，是農(nóng)村居民申請宅基地的限制性規(guī)定，若農(nóng)村居民通過買受、承租方式取得住房和宅基地，是否也受此條法規(guī)的限制。 對于本案有幾種爭議觀點： 第一種觀點認為：(1)本案被告雖然原先是農(nóng)民，但因為土地被征用，由農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民，買房時，其身份已變?yōu)槌擎?zhèn)居民。而根據(jù)國務(wù)院辦公廳1999年發(fā)布的《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第二條規(guī)定：“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售”及2004年國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》》中“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”的規(guī)定，被告向原告購買房屋實際為違反了國務(wù)院的規(guī)章規(guī)定，因而，原、被告所簽訂的《買賣契約》無效，被告應(yīng)將該房屋歸還原告；(2)另外根據(jù)查明的事實，被告在另一村也有宅基地，而根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第六十二條的規(guī)定“農(nóng)村居民一戶只能擁有一處宅基地”，所以被告的買屋行為顯然已經(jīng)違反了土地管理法“一戶一宅”的規(guī)定，所以買賣行為應(yīng)該認定為無效行為。 第二種觀點認為，主體條件和“一戶一宅”標準不影響買賣合同效力合同的效力的判斷應(yīng)以法律規(guī)定的合同有效要件為標準?？赡軐?dǎo)致農(nóng)村宅基地房屋買賣合同無效的理由是其違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，此外即使合同的訂立違背了其他部門頒布的規(guī)范性文件的強制性規(guī)定，也不能據(jù)此認定合同無效。雖然《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁土地炒賣的通知》規(guī)定“農(nóng)村房屋不得向城市居民出售。”但其發(fā)文機關(guān)是國務(wù)院辦公廳，并非行政法規(guī)，不能作為判斷合同效力的依據(jù)；而《土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”并未禁止農(nóng)村宅基地上房屋的出售和出租。至于第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！逼淞⒎康氖菫橄拗妻r(nóng)村集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，而農(nóng)村宅基地上的房屋即使出售也未改變宅基地的性質(zhì)，其仍屬于農(nóng)村建設(shè)用地的性質(zhì)。故農(nóng)村宅基地房屋買賣合同并不存在法定的無效事由，因此如果違反了受讓主體的身份條件和“一戶一宅”的標準，買賣合同仍應(yīng)認定有效，如果取得了有關(guān)組織或部門批準并辦理了過戶登記手續(xù)的，應(yīng)繼續(xù)履行；經(jīng)過有關(guān)組織或部門批準但未辦理過戶登記手續(xù)的，可責(zé)令補辦；未經(jīng)批準而無法辦理過戶登記手續(xù)的，屬于合同無法履行，如出賣方要求解除合同返還房屋的，應(yīng)當(dāng)支持其主張，判決返還房屋。由此造成買受方損失的，買受方可要求出賣方賠償損失。而本案中，在合同有效的前提下，相關(guān)的村經(jīng)濟合作社及有關(guān)組織是同意批準并辦理過戶手續(xù)的，只是原告不予以配合，使得過戶手續(xù)一直未辦理成功，因此，原告的主張顯然是不能支持的。 第三種觀點認為：(1)買房時被告的身份雖然為居民，但其是因為土地被征用而農(nóng)轉(zhuǎn)非的，這與一般的城鎮(zhèn)居民是有本質(zhì)區(qū)別的，而且被告在失地以后也是一直生活中農(nóng)村的，所以在購買農(nóng)村房屋這件事上，他們應(yīng)該是有權(quán)利購買農(nóng)村的房屋及宅基地的，不能簡單地等同于城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村住宅。(2)被告的買房行為也并沒有違反土地管理法，土地管理法規(guī)定的“一戶一宅”原則，因為法律并沒有禁止宅基的轉(zhuǎn)讓，只是對主體條件有限制，同時只要其“其宅基地的面積不超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準”，而本案中，被告購得所爭議的房子后，其宅基地面積并沒有超過《寧波市宅基地管理辦法》中所規(guī)定的高限標準，所以其購房行為有效。(3)原、被告雙方依法訂立合同，應(yīng)該遵守誠實信用原則，在雙方當(dāng)事人契約簽訂后，房屋已實際交付情況下，由于如今的房屋漲價等因素，原告再主張合同無效，顯然是違背誠實信用的交易原則。 顯然，一審、二審的法官是支持第三種觀點的。 筆者認為，對于城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同效力不能一概而論，還是應(yīng)該根據(jù)不同的情況，具體加以分析。原則上城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同效力應(yīng)認定無效。第二種觀點認為，由于國務(wù)院辦公廳1999年發(fā)布的《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》和2004年《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》只屬于部門規(guī)章，與《合同法》中合同的效力應(yīng)以法律為依據(jù)的規(guī)定不符，所以，不能以規(guī)章來認定合同的效力，合同應(yīng)有效。這種論斷實際上在《物權(quán)法》實施后，已基本站不穩(wěn)腳了。因為《物權(quán)法》第一百五十三條明確規(guī)定“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定”，這里將“法律”和“國家有關(guān)規(guī)定”以并列的方式列明，可推斷該條中的國家有關(guān)規(guī)定不僅僅是指國家法律規(guī)定，也包括國家行政法規(guī)和國家行政規(guī)章，所以上述的《規(guī)定》和《決定》對于宅基地的規(guī)定，可以作為認定合同效力的依據(jù)，原則上城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同應(yīng)認定為無效。 那么，在此基礎(chǔ)上，如果原農(nóng)村居民因土地征用而成為非農(nóng)業(yè)人口，其購買農(nóng)村房屋的效力是否也仍與其他城鎮(zhèn)居民一概而論呢?這里我們還是要了解宅基地的其本身的特殊性，農(nóng)村的宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟組織成員應(yīng)有的權(quán)利，與特定的身份相連，即其使用權(quán)是特定的農(nóng)村居民，即本村以外的人員不能申請并取得宅基的，最重要的是農(nóng)村宅基地的使用權(quán)具有福利性，即農(nóng)村村民取得宅基地使用權(quán)基本上是無償?shù)?，或者說只交納很少的費用。所以我們不難發(fā)現(xiàn)，法律法規(guī)之所以對宅基地的買賣以特別的規(guī)定，其根本的原因，就是對農(nóng)民的一個居住權(quán)利的保障。我國不同于其他國家，我國是一個擁有八億農(nóng)民的大國，如果農(nóng)民的居住沒有了保障，那么對社會造成的影響將是不可估量的，所以這樣的規(guī)定也是國情發(fā)展的必要。但現(xiàn)在問題是，有這樣的一個群體，他們原先是農(nóng)民，但在城鎮(zhèn)化建設(shè)中，他們失去了土地，他們成了“居民”，而這群“居民”中的大多數(shù)又仍生活在農(nóng)村，對于他們購買宅基地的行為還是以城鎮(zhèn)居民為標準一刀切嗎?筆者這里較為贊同的是上述第三種觀點，應(yīng)對這群居民區(qū)別對待。因為這些“居民”事實上就是“失地農(nóng)民”，是國家為了對失地農(nóng)民的利益予以更好的保障，將其納入城鎮(zhèn)居民范疇，以便他們能夠在失去賴以生存的土地后，享受到城鎮(zhèn)居民同等的社會保障。但是這并不等于他們完全失去了農(nóng)民所享有的權(quán)利，他們本質(zhì)上還是“農(nóng)民”，且多數(shù)的失地農(nóng)民也是繼續(xù)生活在農(nóng)村的，所以在失地以前農(nóng)民所享有的權(quán)利，他們也應(yīng)該繼續(xù)享有，這樣才是對這些失地農(nóng)民的利益真正的保障。所以在這種情況下，合同可以認定有效。 對于本案而言，還有一個問題是被告是否違反了“一戶一宅”的原則，同為《土地管理法》第六十二條第四款的規(guī)定是“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”，第六十三條規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”可見，宅基地是可以買賣轉(zhuǎn)讓的，只是對農(nóng)村居民申請宅基地有限制性規(guī)定，所以。對基于合法原因(讓與、繼承)而取得宅基地的，可作變通處理，也就是說法律并不限制農(nóng)村居民通過買受、承租方式限得住房，只要“其宅基地的面積不超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準”即可，案例中的被告也正是符合廠這一點，所以其買賣行為有效。 (一審獨任審判員：翁 磊 二審合議庭：趙 暉 孫綿菱 張金米 編寫人：浙江省寧波市鄞州區(qū)人民法院 蔡淑妃 責(zé)任編輯 袁春湘 審稿人：曹守曄) |
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