居民購買農(nóng)村房屋合同無效，但可以得到補償

　　摘要

　　2004年12月，北京市高級法院頒布《農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要》以后，各級人民法院對于此類合同效力的認定，基本上都采取“以認定無效為原則，以認定有效為例外”......

　　案情簡介

    2001年11月5日，北京居民王某與昌平區(qū)沙河某村村民周某簽訂了《農(nóng)村房屋買賣合同》

大致內(nèi)容如下：周某將昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)某村房屋五間出售給王某，簽約之日起，周某無權干涉房產(chǎn)；王某自簽約即日起一次性付給甲方人民幣10萬元。落款處加蓋北京市昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)某村村民委員會印章。

    2008年10月，周某向北京市昌平區(qū)人民法院提起訴訟，要求確認王某與周某之間簽訂的《農(nóng)村房屋買賣合同》無效，王某騰退訴爭房屋。

　　法院判決

    一、被告于本判決生效之日起九十日內(nèi)將位于北京市昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)某村的房屋騰退給原告；

    二、原告返還被告購房款10萬元、給付被告補償款12萬元，于本判決生效之日起十五日內(nèi)執(zhí)行清。

　　律師分析及風險提示

     違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同無效。原被告所簽之《買賣房協(xié)議書》的買賣標的物不僅是房屋，還包含相應的宅基地使用權。宅基地使用權是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員享有的權利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟組織成員無權取得或變相取得。被告并非昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)某村村民，依法不得買賣農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的住房。原告要求認定買賣合同無效的訴訟請求，理由正當，證據(jù)充分，應予支持。合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還。原告應依照房產(chǎn)的現(xiàn)值對被告進行補償，房產(chǎn)的現(xiàn)值應當以評估值為準。被告應當把該房產(chǎn)返還給原告。

    關于城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村私房的問題，應注意如下事項：

    1、實踐中，農(nóng)村私有房屋雖然具有價格低廉的特點，但對城鎮(zhèn)居民來說，如買受該類房屋，不僅可能因出賣人反悔而面臨合同被訴無效的風險，而且根據(jù)2004年11月國土資源部《關于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》關于“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”的規(guī)定，2004年以后該類房屋將不能辦理過戶登記，也即買受人不能有效取得房屋的所有權，房屋再次轉(zhuǎn)讓或拆遷時難以維護自己的權益。因此，城鎮(zhèn)居民在買受農(nóng)村私房時一定要三思；

    2、如果已買受農(nóng)村私房、且形成長期穩(wěn)定占用關系的，最好將戶口遷至房屋所在地的集體經(jīng)濟組織；

    3、簽訂的房屋買賣合同，要注意報請所在村委會、基層人民政府批準（加蓋其公章）；

    4、在簽訂農(nóng)村房屋買賣合同時要求與房屋有關的所有家庭成員書面承諾同意出售該房屋。

北京第一中級人民法院：