德國:租賃市場發(fā)達 補貼措施完善

從政府提供“公租房”到發(fā)放“住房補貼”

■ 德國各級政府尤其是聯邦政府把推動福利住房，即由國家資助建造、租金較低、專門租給低收入人群的住房建設作為必須履行的職責。

在德國工作生活多年，記者結交了不少當地朋友，既有高級公務員和跨國公司老總，也有清潔工和報童。交往多了，記者發(fā)現，在他們中間，自購住房者或有此意愿者均占少數。究其原因，主要是德國擁有高度發(fā)達的住房租賃市場和完善的配套措施保障，特別是對低收入人群，政府還給予了各種住房租賃優(yōu)惠政策。

在德國，房地產業(yè)被視為社會福利機制的重要一環(huán)。德國人普遍持有這樣一種看法：“即使住宅市場從總體上講是供需平衡的，但仍有一些家庭無法依靠自己的力量獲得相應的住房?！币虼?，與醫(yī)療、教育等福利一樣，保障居民住房是聯邦政府首要的政策目標之一。其《住宅建設法》明確規(guī)定，要建造面積、布局、租金適合廣大居民需要的住房。

在法律的推動下，德國各級政府尤其是聯邦政府把推動福利住房，即由國家資助建造、租金較低、專門租給低收入人群的住房建設作為必須履行的“職責”。聯邦政府自1949年以來，每年都向各州提供數額不等的財政支持用于住房建設或補貼。2006年9月1日生效的《聯邦改革法》將住房職責劃歸各州政府后，聯邦政府雖然不再需要提供財政支持，但作為補償，從2007年至2019年仍必須向地方轉移財政資金。據統(tǒng)計，戰(zhàn)后60年來，德國先后建造了近1000萬套福利住房。

不過，德國福利住房在發(fā)展后期卻呈逐年減少趨勢。據一位房地產專業(yè)人士介紹，這既是因為住房緊張狀況已得到緩解，也是由于這種高福利公共住房絕大部分是低于成本運營的，給擁有產權的各級政府造成沉重的財政負擔。以科隆市為例，福利住房每平方米月租金為4.8歐元，一般商品房每平方米月租金為7.8—8.8歐元，前者比后者要低40%—50%。

但這并不意味著福利住房的消失。德國的房產政策是重點考慮住房的社會屬性，其次才是市場屬性。這種性質在德國《基本法》和《住宅建設法》中都有明確的闡述。那么，在政府退出公共住房領域之后，福利住房如何得到保障呢？專家認為可以采取以下幾方面措施：

一是通過政策影響住房市場。無論開發(fā)商屬于公司、個人還是住宅建筑企業(yè)，要想獲得政府的支持，即長期貸款、低息貸款甚至是無息貸款，以及土地，包括土地優(yōu)惠等政策好處，都必須與政府簽訂一個合同，待房建成以后，優(yōu)先以成本價租給政府或政府指定的住戶，成為公共租賃市場的一部分。政府利用優(yōu)先使用權，將這些住房出租給普通居民和低收入人群。

在公共住房領域，德國不存在完全的市場經濟。即使是個人買房，也享受了國家提供的各種優(yōu)惠政策，比如銀行優(yōu)惠貸款、買房補貼等。投資人即使完全靠商業(yè)運作，不要國家任何補貼或優(yōu)惠政策，在德國住宅市場供需基本平衡，甚至是供大于求的情況下，也不存在任何運作成功的可能性。他們的前途只有一個，就是與政府合作，在合同期內以成本價租給政府或政府指定的租住人群，待合同期滿后再以市場價出租或出售。

二是給低收入人群提供住房補貼或發(fā)放“住房款”，以便他們能夠在住房租賃市場租到適合自己的房子。哪些人屬于低收入人群，哪些人可以獲得住房補貼或得到“住房款”，法律或地方法規(guī)都有明確規(guī)定。2009年，德國人均月收入為2400—3000歐元。據此，每月收入在2200歐元以下的單身家庭，兩個成年人帶一個孩子且月收入在4100歐元以下的家庭，都可以申請租金上漲補貼。同樣以科隆市為例，科隆市有100萬人口，其中10萬人享受住房福利補貼，1萬人住社會福利住房。

■ 歐盟成員國居民家庭擁有個人住房的比例，平均為63%。德國的這一比例是43%。

德國居民自有住房比例低

在歐盟成員國中，德國經濟實力是最強的。但居民擁有個人住房的比例，歐洲統(tǒng)計局的統(tǒng)計顯示，德國在歐盟成員國中，排行老末。歐盟成員國居民家庭擁有個人住房的比例，平均為63%。換言之，居住在歐盟境內的家庭，其中有63%擁有產權屬于自己的家庭用房。德國的這一比例是43%，比歐盟的平均數整整少了20個百分點。

在這個排行榜上，坐在第一排的國家分別是羅馬尼亞、保加利亞和匈牙利，家庭擁有私人住宅的比例分別為95.1%、94.1%和92.5%。這三個國家擁有私人產權住宅的家庭比例都超過了90%。坐在第二排的國家分別是斯洛伐克、西班牙、愛沙尼亞、立陶宛、愛爾蘭和斯洛文尼亞，家庭擁有私人住宅的比例分別為86.6%、85.6%、84.6%、84.2%、81.7%和81.2%。這6個國家擁有私人產權住宅的家庭比例都超過了80%。

高于歐盟平均數63%的國家有拉托維亞，78.4%；盧森堡，75.1%；希臘，74.1%；英國，70.1%；比利時，69.8%；芬蘭，69.2%；塞浦路斯，66.5%。低于歐盟平均數的國家有6個，分別是瑞典，62%;法國,57.9%；荷蘭,52.5%;丹麥,50.9%;奧地利,49.8%;德國,43.2%。這是一個非常有趣的現象：發(fā)達國家擁有私人住房產權的家庭普遍低于不太發(fā)達的國家。換言之，在家庭擁有住房產權方面，西歐國家普遍不如東歐國家。

但這并不表明東歐國家的居民在住房方面普遍好于西歐國家。事實恰恰相反，以人均住房面積和家庭住房條件而言，排在最后一位的德國遠遠好于排名第一的羅馬尼亞。德國住宅的平均面積為92平方米。羅馬尼亞住宅的平均面積不足42平方米。兩者相比相差一半以上。德國一口之家的住宅面積，無論是租還是買，平均為67平方米；四口之家的住宅面積，平均為126平方米。

據歐洲統(tǒng)計局統(tǒng)計，2005年歐盟境內住宅的平均使用面積為87平方米。西歐發(fā)達國家，除荷蘭外，每套住房的平均面積均超過或大大超過這個平均數。而東歐國家無一例外，每套住房的平均面積均低于或大大低于這一平均數。羅馬尼亞住宅的平均面積，甚至不到這一平均值的一半。盡管他們住房的產權屬于居民自己的，但環(huán)境并不理想，人均住房面積小。

租房是德國家庭住房的主流

■ 德國57%的家庭是靠租房過日子，擁有個人住房產權的家庭僅占德國家庭總數的43%。

■ 家庭人口多和收入高的人，購買住房的比例也就相應上升。

■ 在德國,租房比買房方便、實惠。

■ 德國年輕人買房是鳳毛麟角,年輕人不著急買房。

據德國聯邦統(tǒng)計局2009年的最新統(tǒng)計，德國57%的家庭是靠租房過日子，擁有個人住房產權的家庭僅占德國家庭總數的43%。1993年個人擁有住房產權的家庭為39%。雖然這一比例在十幾年間增長了4個百分點，但總體上變化不大，德國住房的主流依然是租房。

德國統(tǒng)計局的統(tǒng)計顯示，是否購買住房與年輕人是否結婚沒有關系。德國單身家庭租房的比例為76%，“丁克族”家庭或二人世界租房的比重為52%。購買住房的主要是帶子女的家庭和高收入者。換言之，家庭人口多和收入高的人，購買住房的比例也就相應上升。

據統(tǒng)計，德國3人家庭擁有個人住房的比例為57%。4人家庭擁有個人住房的比例約為70%。5人或5人以上家庭擁有個人住房的比例約為73%。德國家庭月凈收入2000歐元是個分界線。月凈收入低于這個數值的，絕大多數是租房戶。月凈收入高于這個數值的，買房的家庭愈來愈多。統(tǒng)計顯示，月凈收入在2600歐元至3600歐元的家庭，購買住房的比例約為65%。月凈收入在5000歐元以上至18000歐元的家庭，擁有個人住房的比例高達82%。

由此可見,德國擁有產權房的人，大都是那些養(yǎng)兒育女者或收入較高者。開始買房或自己建房的年齡段是在有了子女之后。這種家庭有這樣幾個特點：一是工作和婚姻都相對穩(wěn)定。二是出生后的孩子需要有自己獨立的空間。三是經過一段時間的積蓄已經有了一定的經濟實力。也就是說,是否購買住房主要看自己的需要和收入情況而定。統(tǒng)計資料顯示，在德國，租用住房的使用面積，平均每套為69平方米。而買房人，每套住房的使用面積平均為121平方米。從這里可以看出三個問題：一是德國人還是比較崇尚節(jié)儉的，租用住房的面積一般都不是很大。二是講究實際，不追求奢華。租房者的主流是單身家庭和丁克族。有一套69平方米的房子，夠用就可以了。三是逐步改善生活和居住條件。有了一定的經濟實力，又有實際需要，比如人口增加了，這時就該考慮買房了。在德國,無論是官方還是民間，無論買房還是租房，一律用使用面積這一概念。因為這一概念比較清晰、明確，便于買賣或租賃雙方公平交易。

統(tǒng)計資料顯示，德國已經買房的家庭，從身份上看，主要是三種人。一是已經退休的人。這部分人擁有個人住房的比例是69%。二是獨立開業(yè)的人，包括私人開業(yè)的醫(yī)生、建筑師、律師或餐館的老板等。三是公務員。公務員收入和崗位都比較穩(wěn)定，所以大部分人最終都要買房。獨立開業(yè)的人屬于中產階層，大部分人收入較高，工作穩(wěn)定，至少沒有被炒魷魚的風險。所以他們敢于買房，銀行也樂意貸款給他們。至于說到退休的人員，這部分人用一生的積蓄為自己購套住房，也是一種歸宿或心理上的享受。

另一方面,德國年輕人買房是鳳毛麟角。這主要是由于年輕人的職業(yè)面臨著多次選擇，住所和收入都不穩(wěn)定。但這并不會妨礙他們結婚。年輕人結婚，只要有房住就可以了，不一定非要買房。條件好的、收入高的，可以租地理位置好或大一點的房子。收入低的，選擇小點的或老房子就是了。總之幾乎沒有人為了結婚而專門去買房子的。

在德國,租房比買房方便、實惠。德國房屋租賃市場很大。有關材料透露，僅僅在德國東部地區(qū)，就有100萬套閑置的住房供出租或銷售。在德國西部地區(qū)，僅僅是德國聯邦、州和地方三級政府擁有的廉租房就有300萬套。此外住房合作社、公司和居民個人還有大量的閑置房可供出租。這么龐大的市場，對年輕人來說，總能找到合適的結婚用房。租房比買房實惠的地方，還在于省去了很多不必要的麻煩，比如維修等。德國商品房市場，最近10年來房價幾乎原地踏步。有些地方，例如柏林，房價甚至有所下降。在柏林，每平方米1000歐元的住宅，可以買到相當理想的地段。在高房價地區(qū)或城市，比如法蘭克?；蚰侥岷?，每平方米1500歐元也打住了。以德國人的平均收入來看，每個月的工資，如果不吃不喝，足可以買2平方米的住房面積。如果買二手房，房價肯定更低。但德國人不愿意負債，更不愿意當房奴。他們更看中休假、買車。所以買房的積極性不是很高。德國通貨膨脹率很低，10年來工資也基本沒有什么調整，所以房價維持不動也正常。房價很難炒高的重要一個原因在于，德國的人口是呈下降趨勢。在這種情形下，年輕人不著急買房。

可減免個人稅收

■ 建房,維修住房,改造住房,粉刷街面房等都可得到政府的補貼。

德國人在住房問題上的心態(tài)比較平和。德國有8000多萬人，住房有4000多萬套，人均2人一套。用德國官方的話說，只有供需基本得到平衡，才能從根本上解決住房問題。為了擴大供應，滿足居民的住房需求，德國提高個人建房積極性的辦法就是減免個人稅收。

記者認識的一位德國朋友是一家研究所的副所長，夫人也是博士頭銜，兩人收入都不錯。他們在圖賓根市的邊緣地帶建了很大一棟房子。記者問他為什么下這么大本錢建房，他說不建白不建。建了房，每年上交的稅收就又從公共財政里拿回來了。德國這種政策的設計非常巧妙,利用一小部分財政資金，撬動起龐大的社會力量，用社會資金去建設住房，從而大大加快了住房建設的速度。不止是建房,維修住房,改造住房,粉刷街面房等都可得到政府的補貼。德國有很多上世紀五六十年代的老房，按現今的標準都屬于能耗高的不節(jié)能建筑，包括一些企業(yè)的廠房。如果進行改造，企業(yè)和個人就可從上交的稅收中扣除國家給予補貼的部分。為了避免偷逃稅收，德國采用了先交后退的辦法，即把該收的稅收全部收上來，到了年底或結稅日，個人再憑借改建或建房的手續(xù)或證據，從當地稅務部門拿回補貼。

住房理念平和

■ 德國人更看中的是休假和與家人團聚。至于住房，夠用、滿意即可，無論是買還是租。

德國人的住房理念是愜意、隨遇而安。不做勉強自己和家人的事。德國人更看中的是休假和與家人團聚。至于住房，夠用、滿意即可，無論是買的還是租的。如果現有住房不滿意，又找不到合適的出租房，本人又有買房的實力或能力，那才去買房。

德國人對待住房的態(tài)度基本上是根據個人的具體情況確定的。買房的錢高于租房成本，或人在城里上班，家在農村或在另一城市的，就租一處房子。甚至還有賣掉原有住房去租房的。有一個在本報記者站做維修的技工，親口告訴記者，他把原來的住房賣了，現在租房居住。理由是原產權房設施太舊，找人修理一次費用太高，德國用工太貴。住自己的產權房還不如租房省心、實惠。記者在柏林的一位朋友是個醫(yī)生，老伴是個工程師，二人收入都不菲，可就是不買房。究其緣由，房租便宜，且?guī)资瓴粷q，何必買房。在德國,特別是在柏林，無論是買房還是租房，都有點像用餐，有錢人可以進高檔飯店，普通人可以到一般餐館，稍窮一點的可以吃大排檔。以租房為例，新房大都設計合理，但租價也最高。地段差一點的，租金隨之降低。最便宜的是老式住房，租金最低。

住宅市場多層次

■ 德國有著滿足不同層次人群需要的住宅商品市場。

記者還認識一位德國女官員，原來住在柏林中心地帶，現搬到類似北京三、四環(huán)的地段。問她為什么搬家？她說，原來收入高，住在中心地帶上班近，節(jié)省時間。現在馬上就要退休了。退休金與上班的收入差一大截。為了不降低生活水平，換套住房是合適的。新家兩室一廳，80多平方米的住房租金500多歐元。在她的新家做客時，她告訴記者，她家周圍的一些老房子經過整修后正在銷售。像她這樣80平方米一套的房子，售價只有五六萬歐元。在記者住的這個島上，近幾年來不斷有新建的樓房出售。簡單一點的新房，120平方米一套，三年前售房時標出的價格是12萬歐元。就是這種價格的房屋，每家還配有約10平方米的花園和車庫。新近落成的高檔住宅，緊挨著湖邊，屬于獨立成房的聯排別墅，每平方米售價不到2500歐元。據記者觀察，在柏林，凡房價每平米在2000歐元以上的，地段和住房質量都是上乘的。柏林中心地段的豪華別墅，記者見到的最高房價，每平方米達到3500歐元。可見這是一個可以滿足不同層次人群需要的住宅商品市場。

德國住宅市場供需雖然大體平衡，但并未飽和。每年增加的住房數量大體在十六七萬套。住房市場之所以還在增長，有一個很大的因素是源于德國家庭的結構還在演變，60或70平方米的小型住宅更受市場青睞。