一、二手房轉(zhuǎn)讓土地增值稅計算方法簡介

按土地增值稅條例及實施細則等相關(guān)文件規(guī)定，二手房轉(zhuǎn)讓土地增值稅的計稅依據(jù)是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。納稅人轉(zhuǎn)讓二手房所取得的收入減除規(guī)定扣除項目金額后的余額為增值額。增值額乘以適用稅率（土地增值稅采用四級超率累進稅率，最低稅率為30％，最高稅率為60％）即可計算出應(yīng)繳土地增值稅。在整個計算過程中，扣除項目金額的認定尤為重要?？鄢椖拷痤~主要包括三部分：
　?。?）取得土地使用權(quán)所支付的金額指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。根據(jù)財稅字［1995］048號文件規(guī)定，對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。
　?。?）房屋及建筑物的評估價格。評估價格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認。
　?。?）其他扣除項目金額主要包括在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金（如賣方繳納的營業(yè)稅及附加、印花稅等稅金）、舊房評估費用、按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用（如交易費等）。
　　根據(jù)21號文件規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓二手房，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認，取得土地使用權(quán)所支付的金額和舊房及建筑物的評估價格兩項金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5％計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為"與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5％的基數(shù)。對于轉(zhuǎn)讓二手房，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)《稅收征管法》第35條的規(guī)定，實行核定征收。

二、二手房轉(zhuǎn)讓土地增值稅計算方法存在的弊端
　　由于二手房轉(zhuǎn)讓土地增值稅計算在確定扣除項目時仍需先取得二手房的評估價格，同時，取得土地使用權(quán)支付的金額需憑已支付的地價款憑據(jù)扣除，這種做法在實踐中存在以下問題：
　?。ㄒ唬┓钦w轉(zhuǎn)讓二手房很難取得地價款支付憑證，扣除形同虛設(shè)
　　二手房轉(zhuǎn)讓計算土地增值稅扣除項目時，對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。然而，取得土地使用權(quán)時已支付的地價款憑據(jù)很難提供，尤其是單獨轉(zhuǎn)讓某棟建筑物中某處房產(chǎn)時，因為購房時房價和地價并未分開，納稅人不能提供當(dāng)初取得房產(chǎn)時的地價款憑據(jù)。從實踐看，整棟建筑物整體轉(zhuǎn)讓，或許才有可能提供當(dāng)初取得土地使用權(quán)時已支付的地價款憑據(jù)。因此，對于單獨轉(zhuǎn)讓某棟建筑物的某處房產(chǎn)時，“允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的金額”這條規(guī)定形同虛設(shè)，納稅人實際并未得到真正的扣除，加大了土地增值稅稅收負擔(dān)。
　?。ǘ┛鄢椖拷痤~中沒有明確解釋按評估價和按發(fā)票扣除的適用條件，容易避稅
　　21號文件規(guī)定，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認，取得土地使用權(quán)所支付的金額和舊房及建筑物的評估價格兩項金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5％計算。但什么情況下是“不能取得評估報告”沒有詳細的規(guī)定，如果納稅人持有購房發(fā)票并深諳該項政策，那么極易通過比較兩種計算方法達到逃避土地增值稅的目的。
　　舉個簡單的例子，王某2000年花了40萬元買了一處公建，房地產(chǎn)開發(fā)公司已為其出具正規(guī)銷售不動產(chǎn)發(fā)票。2006年王某將該公建以60萬元的價格售出，假如此次轉(zhuǎn)讓賣方承擔(dān)的可以作為扣除項目的其他稅費為1.8萬元（其中舊房評估費0.2萬元），舊房的評估價格為48萬元（重置成本評估價乘以成新度折扣率），無法獲得取得土地使用權(quán)支付的地價款憑據(jù)。那么，若按評估價計算扣除項目為48＋1.8＝49.8萬元，土地增值稅為3.06萬元；按發(fā)票價計算扣除項目為40×（1＋5％×6）＋1.8－0.2＝53.6萬元，土地增值稅為1.92萬元。兩種計算方法比較，土地增值稅相差1.14萬元。如果考慮支付的評估費因素，則按發(fā)票作為扣除項目還可節(jié)約0.2萬元。通過比較，納稅人完全可以因為“不能取得評估價格”而按發(fā)票作為扣除項目計算土地增值稅，既節(jié)省評估費，又能達到避稅目的。
　　（三）二手房評估質(zhì)量很難保證，易造成稅款流失
　　在計算二手房轉(zhuǎn)讓增值額時，允許扣除由稅務(wù)機關(guān)參照房屋及建筑物的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格，主要是考慮到如果按原成本價作為扣除項目金額，不盡合理；而采用評估的重置成本價能夠相對消除通貨膨脹因素的影響，比較合理。然而實際操作中，評估不規(guī)范行為時有發(fā)生，影響了評估的客觀性和公正性。雖然國家陸續(xù)下發(fā)文件，規(guī)范涉稅評估行為，然而，在當(dāng)前評估市場發(fā)育不成熟、重經(jīng)濟效益輕社會責(zé)任的情況下，評估機構(gòu)對二手房的重置成本評估價普遍偏高，減少了土地增值稅稅基。
　　雖然土地增值稅條例中規(guī)定了評估價格須經(jīng)稅務(wù)機關(guān)確認，但是稅務(wù)人員又非專業(yè)評估人員，在評估值普遍偏高的情況下，失去了橫向比較的基礎(chǔ)，稅務(wù)人員一般不輕易推翻房地產(chǎn)估價師的評估結(jié)論。長此以往，影響了二手房評估報告的客觀性與公正性，造成土地增值稅稅款流失。