當(dāng)事人約定《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》被確認(rèn)無效則賣方賠償買方房屋升值損失的效力

蔣賢錚

（2010年9月19日）

案例：張讓與黃三于2010年7月5日簽訂一份《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》，約定張讓將其農(nóng)村集體土地上房屋轉(zhuǎn)讓給黃三。其中第七條約定：“如日后本合同被確認(rèn)為無效合同，本房地產(chǎn)不歸受讓人所有，則獲得本房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)益的主體必須賠償本房地產(chǎn)升值部分給受讓人黃三”。

當(dāng)事人對《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》中涉及農(nóng)村集體土地及房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓內(nèi)容因違反現(xiàn)行法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定而無效并沒有爭議，但對該合同中第七條約定的合同無效后除由買方返還房地產(chǎn)給賣方外，由賣方賠償買方房地產(chǎn)升值差額損失的約定是否有效，存在兩種觀點(diǎn)：

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，該約定違反了《合同法》第五十八條“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”的規(guī)定，系無效約定。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，《合同法》第五十八條不屬于效力性強(qiáng)制規(guī)范，《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》第七條的約定即使違反該條規(guī)定，也不能確認(rèn)無效。依照《合同法》第五十六條“無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。”及第九十八條“合同的權(quán)利義務(wù)終止，不影響合同中結(jié)算和清理?xiàng)l款的效力。”的規(guī)定，該約定應(yīng)確認(rèn)合法有效。

筆者贊同確認(rèn)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》中“合同被確認(rèn)無效則由轉(zhuǎn)讓方賠償受讓方房地產(chǎn)升值差額損失”的約定無效。

一、合同被確認(rèn)無效是合同自始無效，即合同一旦被確認(rèn)無效，合同關(guān)系不再存在，原合同對當(dāng)事人不再具有拘束力，當(dāng)事人不得基于原合同主張實(shí)際履行或請求承擔(dān)違約責(zé)任；無效合同不是從被確認(rèn)無效之時(shí)起無效，而是自合同成立之時(shí)起無效；即使當(dāng)事人事后追認(rèn)，也不能使合同生效。

二、合同被確認(rèn)無效的法律后果，依照現(xiàn)行法律規(guī)定和法理，主要有兩種：返還財(cái)產(chǎn)；賠償損失。這些法律后果是法律規(guī)定的，且不是合同當(dāng)事人訂立合同時(shí)所期望發(fā)生的結(jié)果。當(dāng)事人不能事先在合同中約定排除或免除。但在法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)合同無效后，合同當(dāng)事人可以對合同無效的法律后果進(jìn)行協(xié)議，作出善后處理。似與流質(zhì)抵押的法理相同。

三、合同被確認(rèn)無效產(chǎn)生的損害賠償責(zé)任，不同于違約或侵權(quán)的損害賠償責(zé)任，合同法理上必須符合四個(gè)構(gòu)成要件：損害事實(shí)的存在；賠償義務(wù)人有過錯(cuò)；接受損失賠償?shù)囊环疆?dāng)事人必須無故意違法而使合同無效的情形；過錯(cuò)行為與損失后果之間有因果關(guān)系。本案中，從合同第七條約定的內(nèi)容可以認(rèn)定，張讓與黃三于合同訂立之時(shí)，明知法律、行政法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓集體土地及房產(chǎn)，仍簽訂《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》，屬于合同當(dāng)事人故意訂立違法合同，雙方均有過錯(cuò)。在雙方故意違法簽訂合同的情況下，即使雙方均遭受了損失，任何一方也不得請求對方賠償損失。只有這樣，才能充分體現(xiàn)民事責(zé)任對故意違法行為的制裁。合同第七條約定合同被確認(rèn)無效，獲得本房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)益的主體賠償黃三轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)升值差額損失。這一合同無效的損失賠償責(zé)任約定不符合上述構(gòu)成要件，主要體現(xiàn)在：

第一，無集體房地產(chǎn)升值損失事實(shí)的存在。學(xué)界和司法界主流觀點(diǎn)認(rèn)為，合同被確認(rèn)無效后的損失賠償請求權(quán)性質(zhì)屬于締約過失責(zé)任產(chǎn)生的請求權(quán)，一般是信賴?yán)鎿p失，以恢復(fù)原狀為基本原則，即損失賠償?shù)哪康牟皇菓土P而是補(bǔ)償，因此賠償標(biāo)準(zhǔn)就是合同訂立前的狀態(tài)和它現(xiàn)在的狀態(tài)之間的差距。信賴?yán)鎿p失不同于期待利益損失，其賠償范圍包括用于締約的合理費(fèi)用、準(zhǔn)備履約所支出的合理費(fèi)用、因上述支出費(fèi)用而失去的利息等直接損失、間接損失即因信賴合同有效成立而喪失其他簽約的機(jī)會(huì)所帶來的利益損失，即機(jī)會(huì)損失。結(jié)合本案，機(jī)會(huì)損失就是受讓人與第三人訂立合同的機(jī)會(huì)是否真實(shí)存在、是否喪失，必須由受讓人舉證證明其在《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》訂立之時(shí)，與他人準(zhǔn)備簽訂房屋買賣價(jià)格大致相同的合同，但由于相信與轉(zhuǎn)讓人之間的《房地產(chǎn)買賣合同》有效且轉(zhuǎn)讓方能夠履行，才放棄與他人簽約機(jī)會(huì)而選擇與轉(zhuǎn)讓人簽約?，F(xiàn)由于轉(zhuǎn)讓人的悔約，使其喪失了當(dāng)時(shí)與他人簽約的機(jī)會(huì)，現(xiàn)在也不可能再與他人簽訂同等價(jià)格條件的房屋買賣合同，則可以受讓人當(dāng)時(shí)欲與他人交易的房屋現(xiàn)值與合同簽訂的價(jià)格之差額確定為信賴?yán)鎿p失。顯然，本案不存在機(jī)會(huì)損失，黃三也就不可能舉證證明這一機(jī)會(huì)損失的存在。

第二，約定接受損失賠償?shù)氖茏尫近S三，與轉(zhuǎn)讓方張讓故意簽訂違法合同，而使合同無效。如果黃三因此使自己遭受損失，應(yīng)由自己承擔(dān)。否則，約定損失由合同的相對方張讓承擔(dān)，既與《合同法》第五十八條的規(guī)定不符，也悖于合同無效的損失賠償構(gòu)成要件之一即“接受損失賠償?shù)囊环疆?dāng)事人必須無故意違法而使合同無效的情形”。

四、合同違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)范，指的是當(dāng)事人訂約的目的、合同的內(nèi)容、合同的形式，違反了法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)范，應(yīng)確認(rèn)此類合同全部條款無效，而非合同部分條款無效。本案合同轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)屬現(xiàn)行法律、行政法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓的，合同當(dāng)事人故意簽訂這樣的違法無效合同，應(yīng)確認(rèn)整個(gè)合同無效。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》涉及標(biāo)的物房地產(chǎn)部分條款無效，而第七條約定有效，筆者不以為然。認(rèn)定合同內(nèi)容部分無效，條件之一為合同內(nèi)容是可分的。合同標(biāo)的物是房地產(chǎn)買賣合同的必要條款，因房地產(chǎn)標(biāo)的物違法轉(zhuǎn)讓被確認(rèn)無效，也就等于否認(rèn)了整個(gè)房地產(chǎn)買賣合同的效力。換言之，房地產(chǎn)標(biāo)的物的轉(zhuǎn)讓條款貫穿于整個(gè)合同，無法分出合同中的哪一部分合同條款無效。至于該觀點(diǎn)認(rèn)為合同第七條約定屬于合同中的結(jié)算和清理?xiàng)l款，顯然與《合同法》第九十八條關(guān)于合同中結(jié)算與清理?xiàng)l件的效力不受合同債權(quán)債務(wù)消滅或終止影響的立法宗旨不符，不值一批。

（作者單位：南寧市中級人民法院）