長期以來，出租房屋是稅收征管的一大難點(diǎn)，從總體上來說，個(gè)人出租私房稅收流失還比較嚴(yán)重。按規(guī)定，房東將房子出租后就要主動到地稅部門申報(bào)納稅，但幾乎沒有人這樣做。承租人是企業(yè)還好，因?yàn)槠髽I(yè)一般都要索要正規(guī)發(fā)票作費(fèi)用入賬，房東到地稅部門代開發(fā)票時(shí)，地稅部門就把稅金扣了下來。承租人是個(gè)人就很難控制了，因?yàn)閭€(gè)人很少向房東索要發(fā)票，因而地稅部門很難掌握房屋是否在出租、租金是多少。于是，房東與承租人避開政府監(jiān)管私自交易，造成稅收流失嚴(yán)重。按照原有稅收政策，在開征房產(chǎn)稅的地區(qū)（城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)），個(gè)人私房出租收入的名義稅收負(fù)擔(dān)最高可達(dá)37.65％（其中房產(chǎn)稅12％，租賃業(yè)營業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加5.55％，印花稅0.1％，個(gè)人所得稅20％）。后來根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整住房租賃市場稅收政策的通知》（財(cái)稅[2000]125號）規(guī)定，從2001年1月1日起，“對個(gè)人按市場價(jià)格出租的居民住房，其應(yīng)繳納的營業(yè)稅暫減按3%的稅率征收，房產(chǎn)稅暫減按4%的稅率征收。”“對個(gè)人出租房屋取得的所得暫減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅。”又根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人出租商住兩用房征稅問題的批復(fù)》（國稅函[2002]74號）規(guī)定，“對個(gè)人按市場價(jià)格出租的居民住房，用于居住的，其應(yīng)繳納的營業(yè)稅暫按3%的稅率征收，房產(chǎn)稅暫按4％的稅率征收；對于居民住房出租后用于生產(chǎn)經(jīng)營的，其繳納的營業(yè)稅仍應(yīng)按5%的稅率征收，房產(chǎn)稅按12%的稅率征收。”過高的稅率，讓一些本想守法經(jīng)營的房東望而卻步，同時(shí)，這也成了一些原本就不想依法納稅的人偷逃稅的借口。

    究其個(gè)人私房出租稅收征管難的原因：

    一是稅法宣傳不到位，許多個(gè)人私房出租戶依法納稅意識較差，有的甚至不曉得取得租金收入需要納稅，更別提主動申報(bào)納稅了。

    二是雖經(jīng)過調(diào)整，但個(gè)人出租私房名義稅收負(fù)擔(dān)率仍然較高，少數(shù)私房出租戶對于稅務(wù)人員上門征稅有很大的抵觸情緒，更不用說主動申報(bào)納稅。

    三是由于個(gè)人出租私房的承租對象絕大多數(shù)是個(gè)人，租金一般都以現(xiàn)金方式結(jié)付，租賃雙方除簽訂有租房合同外，一般都不再需要其他有約束力的書證（如發(fā)票等）。因此，包括稅務(wù)機(jī)關(guān)在內(nèi)的經(jīng)濟(jì)監(jiān)督管理部門對于個(gè)人私房租賃業(yè)務(wù)目前尚無有約束力的監(jiān)控手段。另外，稅務(wù)機(jī)關(guān)對面廣量小、稅源分散、征收成本高、難度大的私房出租稅收也缺乏足夠的重視。

    加強(qiáng)個(gè)人出租私房稅收征管的建議：

一、健全個(gè)人私房出租的稅收管理法規(guī)和監(jiān)控機(jī)制，為個(gè)人私房出租稅收征管工作提供法制保障

    （一）以《房屋租賃合同》為依托，建立健全私房出租戶管理登記制度。個(gè)人出租私房必須簽訂統(tǒng)一格式的《房屋租賃合同》，出租方憑《房屋租賃合同》向有關(guān)部門申領(lǐng)《房屋租賃許可證》，這樣，房東以及出租房的信息會記錄在案，其租賃行為也會受到法律保護(hù)。

    （二）以《房屋出租專用發(fā)票》為載體，建立健全納稅監(jiān)督制約機(jī)制。個(gè)人出租私房必須使用由稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)制的《房屋出租專用發(fā)票》，并由稅務(wù)機(jī)關(guān)統(tǒng)一代開。私房出租人應(yīng)當(dāng)憑《房屋租賃合同》向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅，同時(shí)申請代開《房屋出租專用發(fā)票》。承租人繳付租金應(yīng)當(dāng)向出租人索取《房屋出租專用發(fā)票》，出租方不得以任何理由拒絕或者以其他憑證代替《房屋出租專用發(fā)票》使用，否則，按照《發(fā)票管理辦法》有關(guān)規(guī)定予以處罰。

    （三）以房屋產(chǎn)權(quán)界定為核心、以計(jì)稅級差地租為依托，建立健全房屋出租稅源保障體系。對于各類出租房屋，稅務(wù)機(jī)關(guān)要在廣泛調(diào)研的基礎(chǔ)上，根據(jù)房屋的地段、樓層、面積、用途等劃分等級，制定相對合理又與市場租金比較接近的計(jì)稅租金標(biāo)準(zhǔn)，并在一定范圍內(nèi)公布實(shí)施。對于房屋租金明顯低于計(jì)稅租金標(biāo)準(zhǔn)又無正當(dāng)理由的，則按計(jì)稅租金標(biāo)準(zhǔn)征稅。

    （四）定期公布私房出租稅收的相關(guān)信息，建立健全舉報(bào)獎勵制度。稅務(wù)機(jī)關(guān)要在私房出租現(xiàn)象相對集中的地段和小區(qū)內(nèi)的顯著位置定期發(fā)布私房出租稅收的征管信息。對于知情者檢舉揭發(fā)私房出租人的偷逃稅違法行為，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)查實(shí)后，可對檢舉人按有關(guān)規(guī)定給予獎勵，以發(fā)動社會力量加強(qiáng)對私房出租業(yè)務(wù)的監(jiān)督和管理。

    二、大力加強(qiáng)稅法宣傳，倡導(dǎo)依法納稅稅務(wù)機(jī)關(guān)要經(jīng)常深入私房出租現(xiàn)象相對集中的地段和小區(qū)內(nèi)宣傳稅收政策，在廣大私房出租戶中積極培養(yǎng)和倡導(dǎo)自覺申報(bào)、依法納稅的社會風(fēng)尚。同時(shí)，在全社會中，充分發(fā)揮協(xié)稅、護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)的積極作用，營造一種納稅光榮的良好氛圍。

    三、充實(shí)征管力量，加強(qiáng)稅收征管在私房出租較集中的地區(qū)，稅務(wù)機(jī)關(guān)可設(shè)專人負(fù)責(zé)私房出租稅收的征收管理工作，建立房屋出租稅收的定期巡查制度或者不定期地組織開展房屋出租稅收的專項(xiàng)整頓，以進(jìn)一步加強(qiáng)對零星、臨時(shí)稅源和漏征漏管戶的稅收征管。

    四、制定專門征收管理辦法，結(jié)合地區(qū)實(shí)際，適當(dāng)降低稅收負(fù)擔(dān)今年1月1日，《北京市個(gè)人出租房屋稅收征收管理辦法》正式生效后，北京市個(gè)人出租房屋已經(jīng)開始按照實(shí)際收入5%的綜合稅率繳納稅金；個(gè)人轉(zhuǎn)租或再轉(zhuǎn)租采用2.5%的稅率計(jì)征（含外籍個(gè)人、港澳臺、華僑）。這一舉措為北京市租賃市場的規(guī)范掃清了政策上的瓶頸。各地可根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況制定相應(yīng)的“個(gè)人出租房屋稅收征收管理辦法”，并適當(dāng)降低個(gè)人出租戶的稅收負(fù)擔(dān)。

    五、定期開展出租房屋的普查工作，完善監(jiān)控機(jī)制稅務(wù)機(jī)關(guān)要對私房出租進(jìn)行即時(shí)、動態(tài)、高效的監(jiān)控。對于個(gè)人出租住宅的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以在充分利用公安、房管、物業(yè)、房屋租賃中介機(jī)構(gòu)等單位的有關(guān)管理資料和管理信息的基礎(chǔ)上，建立和健全私房出租戶管理資料庫；對于個(gè)人出租營業(yè)用房的，可結(jié)合每年的稅務(wù)登記驗(yàn)證或換證工作，通過對納稅人的經(jīng)營場地（房屋）產(chǎn)權(quán)證、營業(yè)執(zhí)照、個(gè)人身份證等進(jìn)行核對，凡發(fā)現(xiàn)房屋的產(chǎn)權(quán)所有人與實(shí)際使用人不一致的，責(zé)令其提供《房屋租賃合同》《房屋出租專用發(fā)票》等，否則一律視同房屋出租戶先行登記和管理。

    六、建立健全以公安、工商、房管、物業(yè)、房屋租賃中介機(jī)構(gòu)和街道居委會等為依托的私房出租稅收代征網(wǎng)絡(luò)和協(xié)稅護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)對代征單位，稅務(wù)機(jī)關(guān)可從代征稅款中提取5%手續(xù)費(fèi)支付給代征單位。另外，可與當(dāng)?shù)刎?cái)政部門達(dá)成協(xié)議，對這部分租賃收入所征稅款可以由當(dāng)?shù)卣_定分配比例，以激發(fā)代征單位和財(cái)政部門的積極性。同時(shí)，積極發(fā)動群眾檢舉揭發(fā)偷漏稅，從而進(jìn)一步提高對私房出租業(yè)的稅源監(jiān)控水平。