物業(yè)資源經(jīng)營(yíng)的領(lǐng)域無(wú)限廣闊。但很多企業(yè)認(rèn)識(shí)不足，沒(méi)有合理發(fā)揮物業(yè)資源的應(yīng)有作用，嚴(yán)重浪費(fèi)了資源；也有企業(yè)沒(méi)有充分認(rèn)識(shí)物業(yè)資源的屬性，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)中侵犯了業(yè)主的權(quán)益，引發(fā)了很多矛盾。因此，對(duì)物業(yè)資源的經(jīng)營(yíng)進(jìn)行研究，對(duì)企業(yè)、行業(yè)均大有裨益。

　　[物業(yè)資源的界定]

　　物業(yè)是指已經(jīng)建成并經(jīng)竣工驗(yàn)收投入使用的各類房屋建筑及其附屬配套設(shè)施與場(chǎng)地。

　　物業(yè)資源經(jīng)營(yíng)有兩重含義：一是在物業(yè)的所有構(gòu)成內(nèi)容中，除充分發(fā)揮它民原有設(shè)計(jì)功能外，還可通過(guò)經(jīng)營(yíng)及其他方式產(chǎn)生新的價(jià)值；二是物業(yè)及其配套設(shè)施設(shè)備在流通過(guò)程中產(chǎn)生價(jià)值。前者如電梯廣告，后者如物業(yè)銷售和租賃。有些物業(yè)資源受限于時(shí)代、環(huán)境、現(xiàn)實(shí)條件、業(yè)主狀況等多種因素的制約，不能實(shí)現(xiàn)資源經(jīng)營(yíng)的價(jià)值，可排除在有效資源之外。

　　物業(yè)資源從所有權(quán)角度可分為兩類：?jiǎn)我划a(chǎn)權(quán)物業(yè)（如國(guó)有產(chǎn)權(quán)的政府機(jī)關(guān)辦公場(chǎng)所、自建自用辦公樓及住宅等)；共有產(chǎn)權(quán)物業(yè)（如兩個(gè)或兩個(gè)以上所專權(quán)人共同居住的小區(qū)等）。共有產(chǎn)權(quán)物業(yè)包括業(yè)主專用部分和業(yè)主共用部分；共用物業(yè)可細(xì)分為單獨(dú)物業(yè)共用和所有物業(yè)共用。如從物業(yè)的屬性角度劃分，共用部分也可細(xì)分為公共設(shè)施、公共部位、公共場(chǎng)地、公共空間等。

　　[經(jīng)營(yíng)原則]

　　物業(yè)資源的經(jīng)營(yíng)原則重點(diǎn)有：一是不侵犯所有權(quán)人的利益，在取得相關(guān)權(quán)益人的授權(quán)后再進(jìn)行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。二是不違背物業(yè)管理主業(yè)的發(fā)展，不能因?yàn)榻?jīng)營(yíng)物業(yè)資源而忽略了對(duì)業(yè)主的服務(wù)和對(duì)物業(yè)的管理。三是規(guī)避經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的風(fēng)險(xiǎn)。四是經(jīng)營(yíng)要符合物業(yè)的整體風(fēng)格及業(yè)主群體的特征。五是企業(yè)對(duì)物業(yè)資源進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)與管理，切實(shí)避免小區(qū)管理處因分心經(jīng)營(yíng)而導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量下降。六是我國(guó)物業(yè)管理存在著很多的不確定性和標(biāo)準(zhǔn)的模糊性：如業(yè)主群體意志表達(dá)的特殊性；前期物業(yè)管理階段的特殊性等。在經(jīng)營(yíng)物業(yè)資源時(shí)，要充分認(rèn)識(shí)這些特征所隱含的意義。

　　[停車場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)]

　　停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)是物業(yè)管理中的焦點(diǎn)之一。其中，車場(chǎng)產(chǎn)權(quán)及收益歸屬問(wèn)題、經(jīng)營(yíng)中的責(zé)任大小問(wèn)題，一直在發(fā)展商、物業(yè)管理公司、業(yè)主三者之間爭(zhēng)論不休。

　　車輛停放管理經(jīng)營(yíng)要特別關(guān)注三類風(fēng)險(xiǎn)：一是車輛丟失賠償風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)營(yíng)者須重點(diǎn)防范；二是車輛損壞賠償風(fēng)險(xiǎn)；三是小區(qū)內(nèi)交通事故賠償風(fēng)險(xiǎn)。防范風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵在于要有強(qiáng)烈的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，完全而忠實(shí)地履行職責(zé)將是風(fēng)險(xiǎn)免責(zé)的重要因素；要高度重視各類事故隱患，將之消失在萌芽狀態(tài)是最好的防范；將車場(chǎng)交由專業(yè)停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)公司管理，可將風(fēng)險(xiǎn)完全轉(zhuǎn)移，但也轉(zhuǎn)移了豐厚的利潤(rùn)。

　　物業(yè)管理經(jīng)常面臨車位緊張的矛盾，解決的方法靈活多樣。例如，重新劃定停車位；將利用效率不高的公共場(chǎng)地劃定為停車位（不得占用消防通道和綠化用地)；改造設(shè)計(jì)不合理的車場(chǎng)增加車位；將公共場(chǎng)地的作為夜間臨時(shí)停車場(chǎng)等。

　　目前，停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)基本上局限在車輛的停放管理上；部分企業(yè)涉及到無(wú)水洗車、汽車美容業(yè)務(wù)。實(shí)際上，停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)有極其豐富的資源可以開(kāi)發(fā)，如二手汽車、汽車精品、汽車業(yè)務(wù)代理、汽車養(yǎng)護(hù)、汽車裝飾、汽車改裝等。但這些經(jīng)營(yíng)還很少有物業(yè)管理企業(yè)實(shí)踐。

　　[社區(qū)廣告的經(jīng)營(yíng)]

　　社區(qū)廣告有兩個(gè)基本特點(diǎn)：一是所使用的場(chǎng)地基本上都屬于業(yè)主的公共財(cái)產(chǎn)，二是廣告訴求的對(duì)象主體是小區(qū)業(yè)主（屋頂廣告、外墻廣告等除外)，業(yè)主是被動(dòng)的接受者。因此，社區(qū)廣告在權(quán)益上須征得業(yè)主同意，且內(nèi)容上不得侵犯業(yè)主的精神權(quán)益。

　　1、電梯廣告。此類物業(yè)資源廣告經(jīng)營(yíng)方式已很成熟。形式上除梯內(nèi)廣告外，還包括候梯廳里的平面與電視廣告，及供免費(fèi)取閱的宣傳單等。

　　2、屋頂及外墻廣告。將所服務(wù)的物業(yè)屋頂及外墻統(tǒng)一規(guī)劃成多種廣告位，向外招租。廣告位置的設(shè)計(jì)要服從于物業(yè)項(xiàng)目的整體美觀，且不能影響業(yè)主的正常使用。

　　3、廳堂廣告。在物業(yè)的大堂、大廳、小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心等合適位置，可放置紙質(zhì)廣告架，在墻壁上懸掛作品，播放背景音樂(lè)，擺放香水、鮮花、精品等商品。

　　4、停車場(chǎng)廣告。訴求對(duì)象限定在有較高消費(fèi)能力的有車業(yè)主。廣告形式除燈箱外，還可將各種廣告內(nèi)容印制成畫(huà)冊(cè)、傳單等向車主們散發(fā)。

　　5、宣傳欄廣告。形式如開(kāi)業(yè)公告、書(shū)畫(huà)作品展示、將某商品印制成宣傳單進(jìn)行張貼……該類廣告應(yīng)以社區(qū)文化為主、廣告為輔。

　　6、路燈廣告。小區(qū)內(nèi)的非市政路燈燈桿可用來(lái)發(fā)布廣告。但不能影響路燈正常功能的發(fā)揮，不可產(chǎn)生光污染，廣告的藝術(shù)性要強(qiáng)，不能過(guò)分突出商業(yè)氣息。

　　7、企業(yè)形象廣告。形式如在小區(qū)內(nèi)種植冠以企業(yè)名稱的花草樹(shù)木、放置印刷有廣告的傘具供業(yè)主取用，等等。

　　8、公益廣告。如指路牌或社區(qū)示意圖，再如用觸摸屏設(shè)施介紹小區(qū)情況、城市旅游信息、當(dāng)?shù)仫L(fēng)土人情、發(fā)展商和物業(yè)管理公司情況、房屋和物業(yè)管理知識(shí)等。

　　[會(huì)所的經(jīng)營(yíng)]

　　會(huì)所是指規(guī)劃部門批準(zhǔn)的商業(yè)配套用房中用于向業(yè)主提供商業(yè)、娛樂(lè)、文體等配套服務(wù)的場(chǎng)所。會(huì)所管理既是一塊巨大的蛋糕，又是一個(gè)“陷阱”。據(jù)資料顯示，2004年國(guó)內(nèi)絕大部分會(huì)所經(jīng)營(yíng)慘淡，北京會(huì)所經(jīng)營(yíng)虧損的比例高達(dá)60%，深圳、廣州達(dá)到了84%和90%。近年來(lái)，國(guó)內(nèi)開(kāi)始引進(jìn)專業(yè)的會(huì)所管理公司、酒店或俱樂(lè)部進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，逐漸向?qū)I(yè)化方向發(fā)展。

　　目前，較為成熟的會(huì)所運(yùn)營(yíng)模式有4種：會(huì)員制會(huì)所、委托經(jīng)營(yíng)式會(huì)所、獨(dú)立運(yùn)營(yíng)式會(huì)所、加盟運(yùn)營(yíng)型會(huì)所。實(shí)踐中不時(shí)有新穎的會(huì)所經(jīng)營(yíng)模式出現(xiàn)，如7+1模式、泛會(huì)所概念、主題體驗(yàn)式會(huì)所、聯(lián)合式會(huì)所、外聯(lián)式會(huì)所等。

　　會(huì)所經(jīng)營(yíng)的重點(diǎn)：一是盡量擴(kuò)大消費(fèi)群體，開(kāi)發(fā)潛在消費(fèi)者。二是根據(jù)會(huì)所實(shí)際及業(yè)主的口昧，適時(shí)推出新的項(xiàng)目，還可改進(jìn)已有項(xiàng)目以更符合業(yè)主的消費(fèi)心理。三是面向業(yè)主經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)者要考慮消費(fèi)者的心理，研究特定的消費(fèi)群體，想方設(shè)法維系他們對(duì)會(huì)所的感情和依賴。四是合理控制成本。五是適時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)方向，如定制化的服務(wù)順應(yīng)人們對(duì)差異化、個(gè)性化、網(wǎng)絡(luò)化和速度化的追求，使“一對(duì)一”的服務(wù)成為現(xiàn)實(shí)。六是既要防范經(jīng)營(yíng)虧損風(fēng)險(xiǎn)，更要防范因不安全因素導(dǎo)致的人身傷害事故進(jìn)而巨額賠付的風(fēng)險(xiǎn)。

　　[社區(qū)基地建設(shè)]

　　1、參觀考察基地。對(duì)于軟硬件設(shè)施都非常優(yōu)秀的物業(yè)小區(qū)，非常適合建設(shè)成供其他物業(yè)管理公司與房地產(chǎn)公司參觀考察的基地。物業(yè)管理公司可與一些地區(qū)的協(xié)會(huì)、培訓(xùn)學(xué)校之類的組織機(jī)構(gòu)聯(lián)系，將小區(qū)建設(shè)成為供外地需要者進(jìn)行物業(yè)管理考察與學(xué)習(xí)的基地。

　　2，學(xué)員實(shí)習(xí)基地。開(kāi)設(shè)房地產(chǎn)、物業(yè)管理專業(yè)的學(xué)校，有著學(xué)員實(shí)習(xí)的需求。物業(yè)管理即可與學(xué)校聯(lián)合辦學(xué)，將所服務(wù)的社區(qū)（大廈）作為實(shí)習(xí)基地之一。

　　3、公益基地。與幼兒園、中小學(xué)校等教育機(jī)構(gòu)合作，把小區(qū)建設(shè)成思想道德教育基地、綠化植物領(lǐng)養(yǎng)基地、尊老愛(ài)幼模范基地等還可與社會(huì)公益機(jī)構(gòu)合作，建設(shè)公益畫(huà)廊、公益健身示范點(diǎn)、無(wú)償獻(xiàn)血點(diǎn)、愛(ài)心捐助點(diǎn)、花園式小區(qū)等；還可將小區(qū)內(nèi)的龐大設(shè)備管理向社會(huì)開(kāi)放，讓普通民眾了解物業(yè)管理的艱辛，了解一個(gè)城市運(yùn)轉(zhuǎn)的復(fù)雜等。

　　4、影視拍攝基地。很多影視劇的拍攝需要外景地，物業(yè)管理所服務(wù)的各種類型物業(yè)為之提供了豐富多彩的選擇對(duì)象。影視制作單位一般會(huì)付給物業(yè)管理企業(yè)相關(guān)報(bào)酬，但大部分公司不收費(fèi)而在影視劇中掛名贊助單位，起到廣告作用。

　　5、試驗(yàn)基地。例如，科技企業(yè)開(kāi)發(fā)出適用于小區(qū)的先進(jìn)設(shè)施設(shè)備，可在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行效果試驗(yàn)。再如，許多異地的花草樹(shù)木移植后，受各種因素影響不能順利成長(zhǎng)有違園林設(shè)計(jì)者的初衷，物業(yè)管理則可為之提供花草樹(shù)木的試栽基地。

　　[綠化用地的再經(jīng)營(yíng)]

　　每一個(gè)新開(kāi)發(fā)小區(qū)都有或多或少的綠化用地，物業(yè)管理可利用此區(qū)域有目的地培植能用來(lái)出售的花木；聘請(qǐng)專門的園林綠化人才進(jìn)行指導(dǎo)和管理，剪插培育多種多樣的花木，貼近消費(fèi)者的需求心理。對(duì)于發(fā)展商設(shè)計(jì)規(guī)劃好的大塊草地，則不適宜改造成花圈苗圃。

　　小區(qū)內(nèi)土地很多，除公共交通休閑健身場(chǎng)所外，綠化用地、道路兩旁、房前屋后等處，都可以用來(lái)興建花圃苗圃。待花草樹(shù)木生長(zhǎng)到可以用來(lái)出售時(shí)，則可分批售賣，也可出租。即便賣不出去，也是為業(yè)主綠化服務(wù)，并不浪費(fèi)。物業(yè)管理還可接受委托，將委托人的花束在小區(qū)土地上代為管理和養(yǎng)護(hù)。小區(qū)內(nèi)很多非土地的空間也可以利用來(lái)栽培花木，如屋頂天臺(tái)即可覆蓋土層改造成土地，也可用來(lái)養(yǎng)植盆花、盆木以及無(wú)土栽培植物。

　　擺臺(tái)經(jīng)營(yíng)及其他

　　1、擺臺(tái)。“擺臺(tái)”是深圳等南方城市的一個(gè)帶有地方色彩的用語(yǔ)，指物業(yè)管理招募社會(huì)機(jī)構(gòu)到社區(qū)內(nèi)出售商品或服務(wù)。擺臺(tái)行為應(yīng)用最普遍的時(shí)期是在物業(yè)入住階段，物業(yè)管理通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)選擇有品牌有實(shí)力的裝飾、裝修、建材、家俱等廠商，到小區(qū)內(nèi)向業(yè)主介紹和推銷服務(wù)與產(chǎn)品。

　　2、在進(jìn)入物業(yè)管理的正常服務(wù)期間，也可引進(jìn)其他業(yè)主有需求的行業(yè)企業(yè)進(jìn)入小區(qū)擺臺(tái)，如擺賣服裝、推銷保險(xiǎn)、書(shū)籍銷售、汽車展銷，等等。擺臺(tái)的內(nèi)容應(yīng)豐富多樣，頻率應(yīng)適度，不可影響業(yè)主的正常生活。

　　3、倉(cāng)儲(chǔ)。將地下室或者閑置不用的房屋作為倉(cāng)庫(kù)，為業(yè)主存放多余行李、物品；如果社區(qū)內(nèi)有大型空余場(chǎng)所，也可建成社區(qū)對(duì)外出租。

　　4、信號(hào)中轉(zhuǎn)放大。很多小區(qū)都會(huì)遇到在物業(yè)區(qū)域內(nèi)的樓頂放置信號(hào)塔或其他設(shè)備的情況，這是手機(jī)等通訊業(yè)務(wù)為擴(kuò)大信號(hào)覆蓋面而放置的中轉(zhuǎn)放大設(shè)備
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