原告（上訴人）：傅某

    被告（被上訴人）：乙房地產(chǎn)公司

    2004年7月18日傅某與乙房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》，約定乙應(yīng)于2005年12月31日前將質(zhì)量驗(yàn)收合格及竣工驗(yàn)收合格的房屋交付傅某使用。如逾期交房傅某仍要求繼續(xù)履行合同時(shí)，乙應(yīng)自約定交房的最后期限的第二天起至實(shí)際交房之日止每日按傅某已付房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之二支付逾期交房違約金。該合同簽訂后，傅某向乙支付了全部購(gòu)房款，但乙未按期交房。乙直至2006年12月1日才向傅某實(shí)際交付了房屋，但其所交付的房屋只通過(guò)質(zhì)量驗(yàn)收，還未竣工驗(yàn)收合格。傅某在明知該房未進(jìn)行竣工驗(yàn)收的情況下，仍在房屋交接表中“業(yè)主意見” 欄簽署了“同意接房”,并實(shí)際占有了該房屋。但該房屋至2007年9月30日還未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，由于此前乙已將2007年1月1日之前的逾期交房違約金支付給傅某，因此傅某于2007年9月25日起訴要求乙自2007年1月1日起至2007年9月30日止每日按傅某已付房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之二支付逾期交房違約金。

    [裁判要點(diǎn)]：

    一審法院經(jīng)審理認(rèn)為:傅某與乙于2004年7月18日所簽訂的《商品房買賣合同》是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，其內(nèi)容并不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬合法有效的合同。因此原被告雙方應(yīng)按照合同約定履行自己的義務(wù)。傅某已按合同約定支付了購(gòu)房款義務(wù)，而乙未按合同約定在2005年12月31日前向傅某移交房屋，屬違約行為，應(yīng)向傅某承擔(dān)支付逾期交房違約金責(zé)任。由于雙方在2006年12月1日已辦理了房屋交接手續(xù)，且傅某在明知該房屋未進(jìn)行竣工驗(yàn)收備案登記的情形下，仍表示同意接房并實(shí)際占有了房屋，應(yīng)視為房屋的交付使用。自此，乙應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的逾期交房違約金的責(zé)任已經(jīng)終止。因此根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條和《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百二十八條的規(guī)定，對(duì)傅某要求乙支付自2007年1月1日起至2007年9月30日止的逾期交房違約金不予支持。

    一審宣判后，原告傅某不服提起上訴。二審法院經(jīng)審理認(rèn)為：雙方所簽訂的《商品房買賣合同》系雙方真實(shí)意思表示，屬有效的合同。按合同約定乙應(yīng)將經(jīng)質(zhì)量驗(yàn)收合格和竣工驗(yàn)收合格的房屋在合同約定期限內(nèi)交付給傅某使用。截止至2006年12月1日，乙將房屋交付給傅某使用時(shí)，該房屋還未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，不符合合同約定的交付條件，因此乙應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任直至交付合格的房屋為止。由于在雙方的書面交接房手續(xù)中已經(jīng)載明房屋不符合合同約定的交付條件，傅某仍予以簽收接房。為此，對(duì)乙所承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任額度予以酌情減輕。因此二審法院將違約金每日萬(wàn)分之二調(diào)整為每日萬(wàn)分之零點(diǎn)五計(jì)算，判決由乙向傅某支付自2007年1月1日起至2007年9月30日止的逾期交房違約金。

    [評(píng)析]：

    本案是一起商品房買受人要求房地產(chǎn)公司給付逾期交房違約金的案件。我國(guó)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第11條明確規(guī)定：“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。”因此，除當(dāng)事人另有約定外，房地產(chǎn)公司在合同約定期限內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)移給買受人占有，則其房屋交付使用義務(wù)履行完畢，客觀上不再存在逾期交房問(wèn)題。但本案的特殊性在于我國(guó)法律明確禁止將未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的商品房交付使用，而乙房地產(chǎn)公司恰是違反該規(guī)定將尚未通過(guò)竣工驗(yàn)收之房屋轉(zhuǎn)移給傅某占有，其“交付使用”行為是否有效？買受人傅某明知該房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格仍表示同意接房，其實(shí)際接房是否致使雙方對(duì)房屋交付條件進(jìn)行了變更？如雙方未對(duì)房屋交付條件進(jìn)行變更，乙房地產(chǎn)公司是否還應(yīng)承擔(dān)逾期交房違約金？這些都是審理本案的焦點(diǎn)。

    1、乙房地產(chǎn)公司“交付使用”行為是否有效？

    我國(guó)《建筑法》和《商品房銷售管理辦法》均明確規(guī)定，商品房未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，不得交付使用。因此，如果房地產(chǎn)公司將尚未竣工驗(yàn)收合格之房屋交付使用，則其行為違反了法律的禁止性規(guī)定。但禁止性規(guī)范又可以分為效力性的禁止性規(guī)范和管理性的禁止性規(guī)范，只有違反了效力性的禁止性規(guī)范的行為才無(wú)效。其中效力性的禁止性規(guī)范禁止的是特定交易行為的發(fā)生，而管理性的禁止性規(guī)范并不指向特定交易行為本身,其禁止的是未取得相應(yīng)資格進(jìn)行該交易行為。因此在本案中要判斷乙房地產(chǎn)公司交付使用行為是否有效，應(yīng)先識(shí)別我國(guó)法律法規(guī)關(guān)于“商品房未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格不得交付使用”的規(guī)范到底是屬于效力性禁止性規(guī)范還是管理性禁止性規(guī)范。如果該規(guī)范是效力性禁止性規(guī)范，則乙房地產(chǎn)公司的履行行為無(wú)效；反之，則乙房地產(chǎn)公司的履行行為有效的，應(yīng)視其履行了交付使用義務(wù)。

    由于商品房也是建筑工程的一種，因此建筑法律法規(guī)和商品房法律法規(guī)均有關(guān)于商品房交付使用的法律規(guī)定。我國(guó)《建筑法》第六十一條第二款規(guī)定：“建筑工程竣工驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！薄渡唐贩夸N售管理辦法》第四十條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗(yàn)收、驗(yàn)收不合格的或者對(duì)不合格按合格驗(yàn)收的商品房擅自交付使用的，按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰?！倍督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第五十八條規(guī)定：“違反本規(guī)定，建設(shè)單位有下列行為之一的，責(zé)令改正，處工程合同價(jià)款2％以上4%以下的罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任：（一）未組織竣工驗(yàn)收，擅自交付使用的；（二）驗(yàn)收不合格，擅自交付使用的；（三）對(duì)不合格的建設(shè)工程按照合格工程驗(yàn)收的?！?nbsp; 

    從我國(guó)《建筑法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》及《商品房銷售管理辦法》關(guān)于商品房交付使用條件的規(guī)定可以看出，我國(guó)法律法規(guī)禁止房地產(chǎn)公司將未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的商品房交付使用，因此該類規(guī)范應(yīng)屬于禁止性法律規(guī)范。同時(shí)從該類規(guī)范設(shè)立的目的上看，其禁止的不是房屋交付使用行為本身，其禁止的是將未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的商品房交付使用；而且從行為后果上看，房地產(chǎn)公司如果違反了該規(guī)定，則其應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的行政責(zé)任。所以該類關(guān)于“商品房未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格不得交付使用”的禁止性規(guī)范應(yīng)為管理性的禁止性規(guī)范。在本案中，乙房地產(chǎn)公司將未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的商品房轉(zhuǎn)移給傅某占有的行為雖然違反了法律的禁止性規(guī)定，但由于違反的是管理性的禁止性規(guī)定，因此乙公司的轉(zhuǎn)移占有行為應(yīng)視為有效的交付使用。

    2、傅某明知商品房未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格而接房，雙方是否對(duì)房屋交付條件進(jìn)行了變更？

    商品房買賣合同是雙方民事法律行為，在債務(wù)人實(shí)施給付時(shí)，債權(quán)人應(yīng)積極配合受領(lǐng)給付，但如債務(wù)人是部分履行且該部分履行損害債權(quán)人利益的，則債權(quán)人有權(quán)拒絕接受該履行。如我國(guó)《合同法》第七十二條：“債權(quán)人可以拒絕債務(wù)人部分履行債務(wù)，但部分履行不損害債權(quán)人利益的除外。”因此在合同履行過(guò)程中，債權(quán)人拒絕部分履行要受到法律的限制，但債權(quán)人接受部分履行則是完全可以的。因此在本案中，乙房地產(chǎn)公司將未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格之商品房轉(zhuǎn)移給傅某占有時(shí)，傅某在明知該履行不符合合同約定的情況下，其可以接受該履行。但傅某接收未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格之房屋，并不能視為雙方對(duì)房屋交付條件達(dá)成了變更。因?yàn)楦的尺x擇接房，其并未放棄追究乙方履行不符合合同約定的違約責(zé)任。而且根據(jù)我國(guó)《合同法》 第七十七條 “當(dāng)人協(xié)商一致，可以變更合同”的規(guī)定，只有雙方協(xié)商一致才能變更協(xié)議。但在本案中，乙房地產(chǎn)公司明確告知其所交付使用的房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，其并未作出變更房屋交付條件的意思表示；而傅某也僅對(duì)是否接收未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格之商品房作出表示。因此雙方并未對(duì)房屋交付條件進(jìn)行協(xié)商，因而房屋交付條件并未變更。此外，我國(guó)法律法規(guī)明確規(guī)定商品房交付使用的最基本條件是經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，該基本交付條件由國(guó)家通過(guò)立法予以強(qiáng)制干預(yù)，如果當(dāng)事人協(xié)商約定的交付條件低于標(biāo)準(zhǔn)，則該約定因排除適用法律強(qiáng)制性規(guī)范而無(wú)效。因此傅某明知房屋質(zhì)量未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格而接收房屋，并不能視為雙方未對(duì)房屋交付條件進(jìn)行變更。

    3、乙房地產(chǎn)公司交付使用的房屋不符合合同約定，應(yīng)如何承擔(dān)責(zé)任？

    我國(guó)《合同法》第六十條明確規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)?！痹诒景钢?，傅某與乙在《商品房買賣合同》中明確約定，乙應(yīng)在2005年12月31日前將質(zhì)量驗(yàn)收合格及竣工驗(yàn)收合格的房屋交付給傅某使用。從該約定看，乙將房屋交付使用包含兩個(gè)層面的內(nèi)容：一是要在約定期限內(nèi)將房屋交付給傅某使用；二是要確保其在約定期限內(nèi)所交付的房屋經(jīng)質(zhì)量驗(yàn)收合格和竣工驗(yàn)收合格。因此，雖然乙房地產(chǎn)公司在2006年12月1日將未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的房屋轉(zhuǎn)移給傅某占有應(yīng)視為有效的交付使用，但乙所交付使用的房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，該房屋質(zhì)量不符合合同的約定，因此乙房地產(chǎn)公司交付使用行為違約。

    根據(jù)我國(guó)《合同法》第一百五十五條規(guī)定：“出賣人交付的標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求的，買受人可以依照合同法第一百一十一條的規(guī)定要求承擔(dān)違約責(zé)任。”而《合同法》第一百一十一條規(guī)定：“質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任?！币虼嗽诒景钢校覒?yīng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任――如逾期交房傅某仍要求繼續(xù)履行合同時(shí)，乙應(yīng)自約定交房的最后期限的第二天起至實(shí)際交房之日止每日按傅某已付房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之二支付逾期交房違約金。由于在該約定中“逾期交房”是指逾期交付質(zhì)量驗(yàn)收合格和竣工驗(yàn)收合格的房屋，其包含了兩個(gè)層面的內(nèi)涵：一是房屋逾期交付使用；二是交付的房屋質(zhì)量驗(yàn)收合格和竣工驗(yàn)收合格逾期。因此乙房地產(chǎn)公司于2006年12月1實(shí)際交付了未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的房屋，沒有“逾期交房”第一個(gè)層面的違約行為。但由于其所交付的房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，故其仍存在“逾期交房”第二個(gè)層面的行為――竣工驗(yàn)收合格逾期。因而，二審法院根據(jù)“逾期交房”包含兩個(gè)層面的違約行為，乙房地產(chǎn)公司僅存在第二層面的逾期行為，從而將合同約定的每日萬(wàn)分之二的違約金標(biāo)準(zhǔn)酌情減輕至每日萬(wàn)分之零點(diǎn)五計(jì)算，判決由乙向傅某承擔(dān)自2007年1月1日起至2007年9月30日止的逾期交房違約金是正確的。

（作者單位：重慶市渝中區(qū)人民法院）