對(duì)于購(gòu)房人以開發(fā)商違反“商品房未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格不得交付使用”的禁止性規(guī)范主張開發(fā)商未履行房屋交付的問題，法學(xué)理論界和實(shí)務(wù)界有不同的觀點(diǎn)，導(dǎo)致裁判標(biāo)準(zhǔn)和尺度不統(tǒng)一，本則案例通過法學(xué)理論和司法實(shí)踐層面進(jìn)行分析后認(rèn)為，開發(fā)商在未取得商品房竣工驗(yàn)收合格證的情況下，將商品房交付購(gòu)房人使用后，購(gòu)房人不得以開發(fā)商違反“商品房未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格不得交付使用”的禁止性規(guī)范而認(rèn)定開發(fā)商未履行房屋交付義務(wù)。由于該案件系集團(tuán)訴訟案件的代表，其裁判規(guī)則的認(rèn)定，對(duì)于依法保護(hù)和促進(jìn)非公有制的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有積極作用，對(duì)于規(guī)范和處理類似案件，統(tǒng)一裁判尺度具有一定的指導(dǎo)和借鑒意義。

2014年1月20日，原告吳某與被告湖北某置業(yè)有限公司簽訂《商品房買賣合同》一份，購(gòu)買被告湖北某置業(yè)有限公司開發(fā)的楚霖·鼎觀世界12幢511號(hào)房屋一套，房屋建筑面積為89.69平方米，單價(jià)為4520.16元，總金額為405413元。該合同第八條約定，被告湖北某置業(yè)有限公司應(yīng)于2015年6月30日前向原告吳某交房。合同簽訂后，原告吳某依約向被告湖北某置業(yè)有限公司支付了房款，2015年6月30日，被告湖北某置業(yè)有限公司未能按合同約定的交房日期按時(shí)交房，亦未取得《孝感市商品房項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案證》。之后，經(jīng)原、被告協(xié)商，原告吳某于2015年11月8日到被告湖北某置業(yè)有限公司收房，并簽訂了一份《收樓確認(rèn)書》，載明“本人已與被告湖北某置業(yè)有限公司一起到物業(yè)進(jìn)行了驗(yàn)收，除列于建議或意見欄內(nèi)需要改善的項(xiàng)目外，本人對(duì)其他設(shè)備/設(shè)施感到滿意，符合購(gòu)房合同的條件和需求，現(xiàn)予以確認(rèn)。同時(shí)收到以下各類文表及鑰匙，對(duì)其內(nèi)容表示認(rèn)可，并愿意遵守鼎觀世界物業(yè)服務(wù)處有關(guān)規(guī)定，共同營(yíng)造優(yōu)美、文明安寧的居住環(huán)境”，并附有文本類、鑰匙類、建議或意見以及注意等事項(xiàng)，原告吳某在業(yè)主簽名處簽字確認(rèn)。同時(shí)，原告吳某向被告湖北某置業(yè)有限公司出具了一份《說明》，載明“由于湖北某置業(yè)有限公司未在合同簽訂交房日期前（2015年6月30日）將房屋交付使用，現(xiàn)根據(jù)《房屋買賣合同》中第九條相關(guān)規(guī)定做出賠償，在收到此筆賠償款后不再對(duì)湖北某置業(yè)有限公司進(jìn)行追究，賠償金額為10297.49元”，原告吳某在領(lǐng)款處簽字確認(rèn)。之后，原告吳某認(rèn)為被告湖北某置業(yè)有限公司逾期交房和辦理房產(chǎn)證等違約情況仍然存在，故原告吳某因此訴至法院，請(qǐng)求依法判決被告湖北某置業(yè)有限公司向原告吳某支付延期交房違約金16784元（暫計(jì)算至2016年5月31日），實(shí)際要求計(jì)算至交付符合房屋條件之日（或判決書確定的給付之日）止，并承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。

湖北省孝感市孝南區(qū)人民法院一審判決認(rèn)定，原告吳某在向被告湖北某置業(yè)有限公司出具《收樓確認(rèn)書》后，被告湖北某置業(yè)有限公司已履行了交付房屋的義務(wù)；原告吳某向被告湖北某置業(yè)有限公司出具《說明》后，被告湖北某置業(yè)有限公司已履行逾期交房違約的義務(wù)。故原告吳某在收房并領(lǐng)取違約賠償金后，繼續(xù)要求被告湖北某置業(yè)有限公司承擔(dān)逾期交房違約金的訴訟請(qǐng)求無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，依法不予支持。故此判決：駁回原告吳某的訴訟請(qǐng)求。

一審判決生效后，原、被告均表示服從判決，未向孝感市中級(jí)人民法院提起上訴。

本案裁判，一是文書格式規(guī)范，要素齊全、文字精練、印制精良；二是本案認(rèn)定事實(shí)清楚，歸納爭(zhēng)議焦點(diǎn)準(zhǔn)確，引用法條說明透徹，認(rèn)證充分，敘述詳略得當(dāng)，裁判文書具有較強(qiáng)的說服力；三是判決作出后，雙方當(dāng)事人均表示服從判決，該份判決書的制作對(duì)規(guī)范和處理類似案件具有一定的典型和指導(dǎo)意義。

本案裁判主要觀點(diǎn)：開發(fā)商在未取得商品房竣工驗(yàn)收合格證的情況下，將商品房交付給購(gòu)房人使用后，購(gòu)房人不得以開發(fā)商違反“商品房未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格不得交付使用”的禁止性規(guī)范為由主張開發(fā)商未履行房屋交付義務(wù)。該判決對(duì)規(guī)范和處理類似案件具有一定的指導(dǎo)意義，其裁判典型意義如下：

禁止性規(guī)范可分為管理性禁止規(guī)范和效力性禁止規(guī)范，違反了效力性禁止規(guī)范的法律行為應(yīng)當(dāng)為無(wú)效，但違反了管理性規(guī)范的法律行為并不必然導(dǎo)致法律行為無(wú)效。管理性禁止規(guī)范的目的是為了實(shí)現(xiàn)管理需要而設(shè)立的，是為了限制行為主體資格，并不指向法律行為本身，違反管理性禁止規(guī)范，所受到的應(yīng)當(dāng)是刑事和行政處罰責(zé)任，并不導(dǎo)致民事法律行為的變更。本案中，被告湖北某置業(yè)有限公司違反有關(guān)管理性禁止規(guī)范的行為，應(yīng)當(dāng)受到行政機(jī)關(guān)的處罰，并不指向民事法律行為本身。因此，被告湖北某置業(yè)有限公司未取得商品房竣工驗(yàn)收合格證的行為，并不必然導(dǎo)致其與原告吳某簽訂的商品房銷售合同無(wú)效。

該類關(guān)于“商品房未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格不得交付使用”的禁止性規(guī)范應(yīng)為管理性的禁止性規(guī)范，不屬于效力性的禁止性規(guī)范。因此，原告吳某以被告湖北某置業(yè)有限公司未取得商品竣工驗(yàn)收合格證為由主張其未履行房屋交付的訴訟請(qǐng)求，應(yīng)當(dāng)不予以支持。由于原告吳某在《收樓確認(rèn)書》簽字并接收房屋后，當(dāng)事人對(duì)此無(wú)另行約定的情形下，應(yīng)當(dāng)視為對(duì)該房屋的交付使用。因此，被告湖北某置業(yè)有限公司已向原告吳某履行了交付房屋的義務(wù)，原告吳某不能以此為由要求被告湖北某置業(yè)有限公司承擔(dān)違約責(zé)任，法院依法駁回原告吳某的訴訟請(qǐng)求符合法律規(guī)定。

綜上，本裁判從法理及實(shí)踐層面充分論證了禁止性規(guī)范，對(duì)于明確禁止性規(guī)范在裁判過程中的法律適用具有非常重要作用；對(duì)于規(guī)范和處理類似案件，最終統(tǒng)一裁判尺度具有一定的指導(dǎo)和借鑒意義。

中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)趙家儀教授點(diǎn)評(píng)認(rèn)為，本案涉及的是商品房交付過程中的一種常見情形，即開發(fā)商將尚未取得《竣工驗(yàn)收合格證》的房屋交付給買受人。

民法以意思自治為原則，保護(hù)交易安全。開發(fā)商與房屋買受者之間的關(guān)系，是平等主體之間的民事關(guān)系。開發(fā)商未經(jīng)驗(yàn)收即交付的行為，導(dǎo)致的是行政而非民事責(zé)任。買受方具有完事民事行為能力，其簽訂《收房確認(rèn)書》的行為基于真實(shí)的意思表示，在沒有證據(jù)證明其簽訂時(shí)存在脅迫、重大誤解等導(dǎo)致民事行為無(wú)效的情形的情況下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為此法律行為有效。

但值得注意的是，如本案中的情形認(rèn)定“交付行為有效”，所導(dǎo)致的僅僅是確認(rèn)開發(fā)商履行了交付義務(wù)，因而不需要繼續(xù)支付此日期之后的逾期交付違約金，但合同規(guī)定的其他條款仍能起到制約開發(fā)商行為的作用，如關(guān)于房屋質(zhì)量的要求等。若在交付后，房屋在之后的竣工驗(yàn)收中被認(rèn)定為質(zhì)量不合格，則買受方仍可根據(jù)相關(guān)的條款主張（除逾期交付之外的）合同違約訴求；如果房屋質(zhì)量問題導(dǎo)致買受方損失，開發(fā)商仍應(yīng)依法依約賠償。

因此，此判決不僅在法理、法律和案件事實(shí)方面的分析和推理嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范，同時(shí)也兼顧了開發(fā)商和買房者雙方的利益，具有一定的典型性，對(duì)類似案件具有指導(dǎo)意義。