糾結(jié)的房地產(chǎn)利益鏈
 來(lái)源： 文匯博客    發(fā)佈者：yijing531 
時(shí)間：2010年3月26日
最近，國(guó)資委勒令78家央企退出房地產(chǎn)行業(yè)的新聞鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)?？善婀值氖?，到目前為止，沒(méi)幾家接受了國(guó)資委的這一命令。

 

拒不執(zhí)行後臺(tái)老闆和股東的命令，這是一個(gè)反常的現(xiàn)象。其實(shí)，說(shuō)穿了並不奇怪：利益使然。而每個(gè)團(tuán)體甚至到每個(gè)人，盡力維護(hù)自己的利益，確實(shí)是非難以說(shuō)清。

 

為什麼央企不願(yuàn)意退出房地產(chǎn)？

 

要回答這個(gè)問(wèn)題，得先梳理一下中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的利益鏈條。

 

中國(guó)的房地產(chǎn)問(wèn)題，正是其中盤(pán)根錯(cuò)節(jié)的利益鏈，才使這麼多年一邊是普通大眾鬧騰著房?jī)r(jià)太高，另一方面降價(jià)的夢(mèng)只能是鏡中花水中月。眼看著今天調(diào)控，明天就漲價(jià)；今天吼著房?jī)r(jià)太高，明天就不得不去排隊(duì)拿號(hào)——因?yàn)椴悔s緊買(mǎi)，房?jī)r(jià)會(huì)更高。中國(guó)房地產(chǎn)不是成本真正有多高，而是已經(jīng)到了「洛陽(yáng)紙貴」的地步了，這個(gè)利益鏈條裡，最大的受益者當(dāng)然還是開(kāi)發(fā)商和地方政府。

 

地方政府靠土地財(cái)政維持已經(jīng)是公開(kāi)的秘密。有的地方，除土地出讓金之外，稅務(wù)局還對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)按25--30%的利潤(rùn)預(yù)征企業(yè)所得稅，地方的稅務(wù)部門(mén)最清楚開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)，所以，沒(méi)有開(kāi)發(fā)商反對(duì)。當(dāng)然，土地是稀缺資源，地方政府依靠越來(lái)越龐大的土地出讓金完成政府的規(guī)劃，合理又合法，無(wú)可非議。而每個(gè)房地產(chǎn)公司要完成一個(gè)項(xiàng)目的申報(bào)，需要蓋上百個(gè)章——自然，每一個(gè)章，就意味著部門(mén)的利益。包括人防、防白蟻、消防、環(huán)保部門(mén)等看似與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)並聯(lián)並不大，但也能掛得上鉤。

 

開(kāi)發(fā)商是另一個(gè)重要的利益鏈條。一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，除去土地、稅收、土建及各種成本（包括公關(guān)成本），沒(méi)有20--30%的利潤(rùn)，是少有企業(yè)願(yuàn)意幹的。而因?yàn)樯婕暗脚c政府各個(gè)部門(mén)及銀行的和諧關(guān)係、資金規(guī)模要求高，房地產(chǎn)成為一個(gè)門(mén)檻並不低而很是「辛苦」的行業(yè)——這為其尋求高利潤(rùn)空間構(gòu)建了合理的理由。

 

炒房者同樣成為推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的利益鏈條之一。北京熱點(diǎn)地區(qū)的購(gòu)房者有五成為炒房，天津熱門(mén)樓盤(pán)炒房比例也達(dá)30%以上。炒房的收入比辛苦工作得來(lái)的收入要輕鬆和高許多。坐等房?jī)r(jià)上漲，幾乎是一件毫無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的事。但其合理性在於，中國(guó)今天可供普通百姓投資的渠道極少。除了股市就是房市。自己的畢生積蓄押進(jìn)去，一旦有閃失，那可不是要人性命？

 

銀行則是房地產(chǎn)利益鏈裡相對(duì)隱秘但卻至關(guān)重要的環(huán)節(jié)。中國(guó)企業(yè)尤其是民營(yíng)企業(yè)的融資信用低，可抵押物也不多。隨著流動(dòng)性過(guò)剩越來(lái)越嚴(yán)重，銀行大量的存款要尋找出路。這個(gè)時(shí)候，房地產(chǎn)成了相對(duì)安全可靠的貸款出口。2008年各大銀行的房貸在總貸款中的比例還是11%左右，到了2010年初，許多銀行的房貸比例已經(jīng)達(dá)到甚至超過(guò)了25%。

 

除此之外，還有一些不能上得檯面的利益鏈，如炒地皮的，尋租者……不用一一細(xì)說(shuō)了。

 

說(shuō)到這裡，房地產(chǎn)利益鏈的糾結(jié)程度已可見(jiàn)一斑了。而這利益鏈條裡，普通炒房者和購(gòu)房者是話語(yǔ)權(quán)最弱的。而房?jī)r(jià)要想停住其瘋狂增長(zhǎng)的腳步，已經(jīng)不再是利益群體博弈所能解決的了。

 

於是，中央政府是否能真正順著這條糾結(jié)利益鏈進(jìn)行梳理，才是解決房地產(chǎn)問(wèn)題的可行之路。

 

回到開(kāi)頭的問(wèn)題，我們於是可以理解央企為什麼不願(yuàn)意退出房地產(chǎn)行業(yè)了。央企普遍具有極強(qiáng)的話語(yǔ)權(quán)，而且因?yàn)槠涮厥獾牡匚?，融資也好，政府公關(guān)也好，都有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。加上房地產(chǎn)業(yè)普遍居高不下的利潤(rùn)率，誰(shuí)會(huì)輕易放棄？最近頻頻出現(xiàn)央企地王，其中的原因，的確引人深思。而國(guó)資委勒令央企退出，則是梳理利益鏈條的一個(gè)重要跡象。

 

另外，對(duì)銀行信貸中房貸比例的控制也呼之欲出。

 

但是，要真正梳理這條利益鏈，僅僅這些還不夠。只有用市場(chǎng)的手段使房地產(chǎn)業(yè)本身的成本降下來(lái)，使房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤(rùn)率與普通行業(yè)基本持平，才能使商品房真正成為「商品」，任何行政手段的運(yùn)用，很可能繼續(xù)加大房地產(chǎn)的成本，開(kāi)發(fā)商為了自己的利潤(rùn)不變，除了漲價(jià)，別無(wú)出路。

 

現(xiàn)在的問(wèn)題是，如何保證地方政府財(cái)政在房地產(chǎn)業(yè)的收入，實(shí)行的方式是不是需要改革，地方政府被房地產(chǎn)綁架的現(xiàn)狀再也不能繼續(xù)下去了。另外，開(kāi)發(fā)商作為房地產(chǎn)的主體，合理的利潤(rùn)是多少？如何調(diào)控？提高進(jìn)入門(mén)檻，徵收暴利稅不一定是最好的方式。從近期看，

 

首先應(yīng)該梳理的是政府在房地產(chǎn)上的審批環(huán)節(jié)，減少審批程序，實(shí)行一站式辦公，壓縮尋租空間，嚴(yán)格把好規(guī)劃和房屋建築質(zhì)量關(guān)，一旦房地產(chǎn)與其他許多行業(yè)一樣，由地方政府的審批減少，是大家都可以平等進(jìn)入的領(lǐng)域，讓市場(chǎng)這只無(wú)形的手真正地發(fā)揮作用。那個(gè)時(shí)候，要想保持很高的利潤(rùn)，只能是天方夜譚。

 

從遠(yuǎn)期來(lái)看，土地供給和轉(zhuǎn)讓制度的調(diào)整，是房地產(chǎn)業(yè)順利軟著陸的根本保證。一方面土地完全實(shí)現(xiàn)公開(kāi)公正的招拍掛，操作者沒(méi)有了尋租空間，房地產(chǎn)的成本則可以進(jìn)一步降低；二是盡快實(shí)行土地改革，允許二、三線城市在城市規(guī)劃內(nèi)搞自建房，多渠道，多方式解決住房建設(shè)，從源頭解決好所謂的剛性需求；同時(shí)政府除了在行使對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管職能之外，大力修建廉租房，引導(dǎo)低收入者，年輕人可以先租房後買(mǎi)房的思想觀念，保證社會(huì)穩(wěn)定，這也是當(dāng)前解決高房?jī)r(jià)問(wèn)題的可行之道。

 

    總之，我們要正視當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)利益鏈條一天糾結(jié)著，房地產(chǎn)的瘋狂就將持續(xù)上演。中國(guó)房地產(chǎn)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出的貢獻(xiàn)我們要看到，但也要看到中國(guó)房地產(chǎn)對(duì)地方財(cái)政的綁架，對(duì)普通老百姓的勒索，這樣的現(xiàn)象再也不能繼續(xù)下去了，再也不能讓房子成為多數(shù)中國(guó)人心中的痛，不管是大房子小房子，高房子矮房子，解決好基本住房，社會(huì)就會(huì)和諧，人民才能真正的安居樂(lè)業(yè)。