近期，小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)和地位問題，一再被媒體所關(guān)注。2007年6月18日，建設(shè)部還專門發(fā)布《關(guān)于購(gòu)買新建商品房的風(fēng)險(xiǎn)提示》，明確表示“城市居民不要購(gòu)買在集體土地上建設(shè)的房屋”。盡管民眾對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的尷尬地位并非一無(wú)所知，但城市居民購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的熱情并未消退，與之相對(duì)應(yīng)的是，在缺乏有效法律監(jiān)管和責(zé)任追究制度的曖昧氣氛下，各地的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目如雨后春筍般不斷涌現(xiàn)。制止的不力，清退的無(wú)門，一次次凸顯著建設(shè)主管部門的尷尬。

    小產(chǎn)權(quán)房的盛行，得益于相對(duì)低廉的價(jià)格。與動(dòng)輒數(shù)十萬(wàn)、上百萬(wàn)的一套商品房相比，小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格往往僅有其一半的價(jià)格。而規(guī)?；ㄔO(shè)的小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)，配套設(shè)施的有模有樣，也在打消著購(gòu)房者的顧慮，“這么大的小區(qū)，就算是違規(guī)建筑，政府也不能說(shuō)拆就拆吧”，況且，相當(dāng)多的小產(chǎn)權(quán)房，還有著貌似規(guī)范的建設(shè)手續(xù)呢。 同樣是違章建筑，為什么城市的亂搭建，政府部門的動(dòng)員令之下，城管部門三下五除二，拆得干干凈凈，而面對(duì)小產(chǎn)權(quán)房，政府在整治的力度上顯得少有的軟弱呢？

    問題的根源，還在于小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設(shè)者，牢牢把握了政府官員的心理，并且實(shí)施了全程的“戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)”，從而得以從容游走于法律與政策的邊緣。這些成功的要素包括：

    1、房產(chǎn)建設(shè)師出有名。從1999年中*共*中*央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村小城鎮(zhèn)建設(shè)，到2006年的一號(hào)文件，建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村，農(nóng)村集中住房建設(shè)日益受到重視，在政策鼓勵(lì)和利益驅(qū)動(dòng)下，地方政府領(lǐng)導(dǎo)也樂于在城鎮(zhèn)建設(shè)現(xiàn)代化住宅小區(qū)，作為任期內(nèi)的“業(yè)績(jī)”。而這些小產(chǎn)權(quán)房的投資開發(fā)商，充分利用了地方政府官員的心理，“你為政績(jī)我為利益”、“你出地我出錢”、“你出面我出力”，官商的默契配合，使得這類房產(chǎn)建設(shè)披上了合法的外衣。

    2、成本低廉利益巨大。在城市商品房?jī)r(jià)格一路飆升的環(huán)境下，處于城市收入夾心層的龐大社會(huì)群體不僅無(wú)力購(gòu)買商品房，更無(wú)法享受到經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房等優(yōu)惠，價(jià)格相對(duì)低廉的小產(chǎn)權(quán)房，成為他們解決住房問題的可供選擇之一。這種特殊的購(gòu)買力結(jié)構(gòu)為小產(chǎn)權(quán)房開辟了廣闊的消費(fèi)市場(chǎng)，也使得小產(chǎn)權(quán)房能夠參照城郊商品房?jī)r(jià)格進(jìn)行定價(jià)。而實(shí)際上，小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)成本中，除了建安成本與普通商品房相類似外，其他的開發(fā)成本，特別是土地成本和開發(fā)稅費(fèi)，往往都只是商品房的幾分之一甚至更低。在地方政府支持下，所謂的土地成本，不過只是打發(fā)農(nóng)民的征地拆遷費(fèi)用而已。巨大的利益空間，足以使心存僥幸的投資者冒險(xiǎn)一搏。

    3、監(jiān)管缺失售賣自由。盡管小產(chǎn)權(quán)房有著似乎合法的“準(zhǔn)生證”，但實(shí)際的市場(chǎng)流向表明，所謂的“新農(nóng)村建設(shè)”不過是開發(fā)商“掛羊頭、賣狗肉”的幌子而已。比照商品房的定價(jià)機(jī)制，和農(nóng)村較為充裕的住房供應(yīng)，使得本地農(nóng)民難以成為小產(chǎn)權(quán)房的真正購(gòu)買者。倒是處于夾心層的城市階層在高房?jī)r(jià)的驅(qū)趕之下，被迫選擇這類相對(duì)便宜的小產(chǎn)權(quán)房“偏安”城市一隅。這種銷售對(duì)象張冠李戴的背后，實(shí)際上是地方房產(chǎn)管理部門的管理無(wú)力與監(jiān)管缺失。處在集體土地之上的房產(chǎn)建設(shè)，尚未被納入城區(qū)范圍，不屬于城市房產(chǎn)管理部門的轄區(qū)，而具有管理責(zé)任的基層房管所或國(guó)土部門，缺乏有力的管理手段和依據(jù)，再加上地區(qū)和部門間的利益滯肘，往往難以擔(dān)負(fù)起有效管理的重任。

    4、責(zé)任難究清退困難。從土地一級(jí)開發(fā)的角度來(lái)說(shuō)，由于沒有采取規(guī)范化的征地和一級(jí)開發(fā)行為，土地的商品屬性和價(jià)值沒有被深入挖掘，即匆匆投入市場(chǎng)，這使得國(guó)土部門喪失了大量的土地出讓權(quán)益。至少，在規(guī)范化的土地開發(fā)流程下，公開的出讓拍賣，將使得地方政府收入頗豐，而現(xiàn)在，違規(guī)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房的“先斬后奏”，演變成基層政權(quán)搶奪地方政府賣地收益的一個(gè)隱形渠道。一大片的住宅小區(qū)，建都建了，人也住進(jìn)去了，政府還能有所措施呢？

    能把開發(fā)商抓起來(lái)嗎？開發(fā)商有時(shí)候以基層政權(quán)下屬集體企業(yè)的名義進(jìn)行。

    能把開發(fā)商的利潤(rùn)沒收或剝奪？開發(fā)商早已轉(zhuǎn)移利潤(rùn)，或者財(cái)務(wù)管理混亂，查清成本和利潤(rùn)，真是難啊。

    能追究基層政府和國(guó)土部門領(lǐng)導(dǎo)的行政責(zé)任嗎？冠冕堂皇的解釋和層層的利益鏈條，使得自上而下的監(jiān)督體系非常脆弱。

    能把購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的住戶遷移或者強(qiáng)制清退嗎？在政府沒有提供完善的住房保障前，購(gòu)買者的遷移或清退面臨無(wú)法安置的尷尬，總不能把民眾驅(qū)趕到大街上啊。而如果提供完善的住房保障，那購(gòu)買者承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，還為了什么呢？一個(gè)有意思的假設(shè)循環(huán)。

    如果說(shuō)小產(chǎn)權(quán)房是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)怪胎，可是初生小生命，它自己又有多少原罪呢？