瑞磬：中航地產(chǎn)金鏈繃緊  舊瓶子還在裝陳藥？

對于中航地產(chǎn)來說，2007年11月30日是一個值得紀念的日子，交易所公告稱，深南光A已于近期辦妥公司名稱變更的工商登記手續(xù)，并領(lǐng)取了新的營業(yè)執(zhí)照。公司名稱變更為“深圳中航地產(chǎn)股份有限公司”，中文簡稱：中航地產(chǎn)。股票簡稱自11月30日起，由“深南光A”變更為“中航地產(chǎn)”。

憑借牛市的最后一班順風(fēng)車，當年11月中航地產(chǎn)借殼深南光上市，以每股24元的價格，定向增發(fā)募集資金10.69億元，用于開發(fā)綜合類地產(chǎn)。到了2008年，中航地產(chǎn)的盈利就開始大幅下降，全年實現(xiàn)營業(yè)收入17.97億元，較去年同期下降20.58%。凈利潤2869.77萬元，同比減少80.92%。根據(jù)2008年報，中航地產(chǎn)還有11個開工中的地產(chǎn)項目，土地儲備面積超過200萬平方米，資金鏈明顯緊張，存貨壓力也較大。

今年1月26日，中航地產(chǎn)發(fā)布業(yè)績預(yù)公告，預(yù)計2009年度凈利潤約6000萬元-6500萬元。

中航地產(chǎn)公告稱，2009年歸屬于母公司的凈利潤預(yù)計同比去年同期調(diào)整后凈利潤大幅增加，主要是非經(jīng)常性損益的影響。由于報告期內(nèi)中航地產(chǎn)持有的投資性房地產(chǎn)有所增值，相應(yīng)確認稅前投資性房地產(chǎn)公允價值變動收益預(yù)計約為3400萬元。

另外 ，中航地產(chǎn)稱2009年12月中航地產(chǎn)因與控股股東進行中航苑2號樓地下室拆遷補償交易收到拆遷補償款人民幣2200萬元整，扣除該房產(chǎn)賬面凈值后獲得稅前收益約2018萬元。此外，中航地產(chǎn)出售部分可供出售金融資產(chǎn)帶來一定的投資收益，2009年中航地產(chǎn)出售皖能電力150.07萬股股份和江鈴汽車19.2萬股股份獲得稅前投資收益約1381萬元。

翻閱中航地產(chǎn)2009年7月公告， 中航地產(chǎn)預(yù)計2009年上半年公司酒店業(yè)務(wù)凈利潤較上年同期有所下降，從而導(dǎo)致公司整體凈利潤較去年同期下降。預(yù)計上半年凈利潤為1100萬元-1200萬元，與上年調(diào)整后數(shù)據(jù)相比下降20%-40%。

天泰研究認為 ，在今年1月的業(yè)績預(yù)公告里，中航地產(chǎn)所謂凈利潤中的補償款、投資收益以及非經(jīng)常性損益影響，其中是否存在水分與財技粉飾，看來還有待市場進一步考驗，因為2009年歲尾所得令投資者感到突然又蹊蹺。

早在去年，深圳證監(jiān)局就揭露，中航地產(chǎn)在財務(wù)管理和會計核算方面存在諸多問題，如未嚴格按照權(quán)責(zé)發(fā)生制核算成本費用、部分子公司未納入合并報表范圍、部分內(nèi)部交易未合并抵消、)財務(wù)核算存在多處錯誤、利潤分配不符合規(guī)定、未按照規(guī)定計提法定公積金等。

在2008年年報披露方面，中航地產(chǎn)也存在多處錯漏——例如，公司下屬子公司深圳正章干洗有限公司將賬面價值1184.73萬元的土地用于借款抵押，但未在年報中披露。公司向控股股東預(yù)付幕墻股權(quán)轉(zhuǎn)讓款2713.12萬元，但公司在預(yù)付款項注釋中披露為“期末預(yù)付款無持股5%以上的股東欠款”； 公司披露的三年以上應(yīng)收賬款金額(483.39萬元)小于該部分應(yīng)收款項計提的減值準備金額(521.88 萬元)。

值得玩味的是 ，中航地產(chǎn)明明知道中航技深圳公司直接和間接持有公司50.14%股份，為公司控股股東，但卻將深圳中航集團股份有限公司披露為控股股東，這不如同兒子亂認老子嗎？話說，世上出現(xiàn)此等怪事也就必然有其內(nèi)在緣由，可是我們依然沒有找出答案。

在土地儲備方面，公告顯示，中航地產(chǎn)去年9月在江蘇省昆山市國土資源局舉行的土地使用權(quán)掛牌出讓過程中，以3.01億元的價格競得位于昆山市玉山鎮(zhèn)蕭林路北側(cè)A5-1、A7-1地塊土地使用權(quán)，土地面積合計為13.08萬平方米。后續(xù)，中航地產(chǎn)還將獲得A5-2、A5-3和 A7-2地塊土地面積合計為1.93萬平方米的土地使用權(quán)，相應(yīng)需支付的轉(zhuǎn)讓價款約為4440萬元。今年2月,中航地產(chǎn)以4.66億的總價競得了整體出讓的江西贛州市章江新區(qū)K10、K25、K26三幅相鄰?fù)恋?span lang=EN-US>,土地總面積達到7.5萬平方米。

從中航地產(chǎn)一系列的拿地動作看，隨著公司項目的逐漸深入，對資金的要求正在提高。否則，也可能象大龍地產(chǎn)那樣面臨丟錢失地的危局發(fā)生。

2009年12月，中航地產(chǎn)向銀行申請授信額度7.2億元。12月25日，中航地產(chǎn)公告稱——

公司全資子公司深格蘭云天大酒店為補充日常經(jīng)營資金需求向江蘇銀行深圳分行申請人民幣授信額度壹億叁仟萬元，以深圳市觀瀾格蘭云天大酒店擁有的深房地字第5000180182 號土地使用權(quán)提供抵押擔(dān)保。

公司全資子公司岳陽中航地產(chǎn)為滿足其名下酒店及購物廣場的物業(yè)裝修、設(shè)備購買及營運資金需求，向永亨銀行申請人民幣授信額度壹億肆仟萬元整，以其合法擁有的岳陽匯澤商業(yè)文化廣場負一層至四層及岳陽匯澤商業(yè)文化廣場五層提供抵押擔(dān)保。

公司全資子公司成都市中航地產(chǎn)為滿足中航城市廣場項目開發(fā)需要，向成都銀行青羊支行申請人民幣授信額度肆億伍仟萬元，期限三年，以其合法擁有的成都高新區(qū)南部副中心總部辦公區(qū)地塊提供抵押擔(dān)保。

2010年2月5日，中航地產(chǎn)又審議通過了《關(guān)于公司向銀行申請人民幣授信的議案》，資金鏈繃緊已成定勢————

   1、向中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司深圳中心區(qū)支行申請人民幣授信額度不超過叁億元整,期限壹年；2、向華夏銀行股份有限公司深圳分行申請人民幣授信額度壹億元整,期限壹年； 3、向東亞銀行(中國)有限公司深圳分行申請人民幣玖仟萬元整的可循環(huán)貸款額度；4、向東莞銀行股份有限公司深圳分行申請人民幣授信額度壹億伍仟萬元整,期限壹年；5、向上海銀行深圳分行申請增加人民幣授信額度不超過陸億伍仟萬元整,期限不超過貳年；6、向杭州銀行深圳分行申請人民幣授信額度不超過叁億元整,期限壹年。

話回開頭，名稱變更。今年 3月3日，中航地產(chǎn)稱，為便于在全國塑造和推廣公司品牌，匹配區(qū)域開發(fā)商向全國性綜合開發(fā)商的定位轉(zhuǎn)變，股東大會同意公司將原用名"深圳中航地產(chǎn)股份有限公司"變更為"中航地產(chǎn)股份有限公司"，公司中文簡稱為：中航地產(chǎn),證券簡稱為：中航地產(chǎn)。于此，中航地產(chǎn)還是那個中航地產(chǎn)，依然是在用舊瓶子裝陳藥。但愿在下一輪證監(jiān)局稽查中，中航地產(chǎn)能夠說得過去。