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房產(chǎn)投資由于風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，日益成為人們投資的重點(diǎn)?？墒欠慨a(chǎn)投資投入的資金比較大，投資者需謹(jǐn)慎。有沒有比較科學(xué)、準(zhǔn)確、客觀的投資分析方法呢？可以比較科學(xué)地選擇投資物業(yè)和計(jì)算出投資買房的收益率，以幫助投資者做出理性的投資選擇。近日記者采訪了鏈家寶業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司經(jīng)紀(jì)人，在實(shí)踐中給客戶主要介紹以下房地產(chǎn)投資分析、評(píng)估方法： 銷售比較法 選購目標(biāo)物業(yè)與市場(chǎng)可比物業(yè)的單位價(jià)格進(jìn)行比較，這一方法十分簡(jiǎn)單，但要求市場(chǎng)上有足夠多的可比物業(yè)。同時(shí)，需要考慮物業(yè)的不可移動(dòng)性、獨(dú)一無二性、客戶的偏好、房地產(chǎn)市場(chǎng)不能實(shí)現(xiàn)完全競(jìng)爭(zhēng)等。 總租金乘數(shù)法 公式：總租金乘數(shù)＝投資價(jià)值/第一年潛在租金收入 投資者可將目標(biāo)物業(yè)的總租金乘數(shù)與自己所要求的進(jìn)行比較，也可在不同物業(yè)間比較，取其較小者。這一方法未考慮空置與欠租損失及營業(yè)費(fèi)用、融資和稅收的影響。 直接資本化法 公式：總資本化率＝第一年的營業(yè)凈收入/投資價(jià)值 營業(yè)凈收入指扣除空置與欠租損失和營業(yè)費(fèi)用后的實(shí)際收入。對(duì)于住宅來說，營業(yè)費(fèi)用通常為中介費(fèi)用。該法與總租金乘數(shù)法相比，考慮了空置與欠租損失和營業(yè)費(fèi)用，但同樣未考慮融資和稅收的影響。 稅前原始股本收益率法 公式：原始股本收益率＝第一年稅前現(xiàn)金收入/初始投資。 初始投資指總投資額中扣除貸款部分后的自備金。對(duì)于大多投資者來說，都存在融資問題。這一方法因考慮了融資的影響而較前幾種方法更為完善。 租金回報(bào)率分析法 公式：（稅后月租金－每月物業(yè)管理費(fèi)）×12/購買房屋總價(jià) 這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。 優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、房價(jià)及兩種因素的相對(duì)關(guān)系，是選擇“績優(yōu)地產(chǎn)”的簡(jiǎn)捷方法。 弊?。簺]有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時(shí)間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對(duì)按揭付款不能提供具體的分析。 租金回報(bào)率法 公式：（稅后月租金－按揭月供款）×12/（首期房款＋期房時(shí)間內(nèi)的按揭款） 優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、價(jià)格和前期的主要投入，比租金回報(bào)法適用范圍更廣，可估算資金回收期的長短。 弊?。何纯紤]前期的其他投入、資金的時(shí)間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。 IRR法（內(nèi)部收益率法） 房產(chǎn)投資公式為：IRR＝累計(jì)總收益/累計(jì)總投入 優(yōu)點(diǎn)：IRR法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素。可以與租金回報(bào)率結(jié)合使用。IRR收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計(jì)算，而IRR則是按復(fù)利計(jì)算。 不過，通過計(jì)算IRR判斷物業(yè)的投資價(jià)值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來。而未來租金的漲跌是個(gè)未知數(shù)。惟有一點(diǎn)是可以確定的：市場(chǎng)的未來是不確定的，有升值的可能，也有貶值的可能，只是看升值、貶值哪種可能性大了。所以還要進(jìn)行投資敏感性決策分析。 作為投資行為，投資者關(guān)注的是收益與風(fēng)險(xiǎn)，通過對(duì)IRR的分析發(fā)現(xiàn)相關(guān)性最高的是房價(jià)、租金以及能否迅速出租。由于房價(jià)是已知的，于是能否準(zhǔn)確預(yù)告租金水平及選擇投資項(xiàng)目便成為投資成敗的關(guān)鍵。 當(dāng)然，如果你覺得上面專家的方法太專業(yè)，比較復(fù)雜，想要知道一個(gè)簡(jiǎn)單的投資公式來評(píng)估某物業(yè)的投資價(jià)值。這里也可以提供一個(gè)國際上專業(yè)的理財(cái)公司評(píng)估物業(yè)的投資價(jià)值的簡(jiǎn)單方法。據(jù)了解，按他們的計(jì)算原則，衡量一處物業(yè)價(jià)格合理與否的基本公式為： 如果該物業(yè)的年收益×15年＝房產(chǎn)購買價(jià)，則認(rèn)為該物業(yè)物有所值。 如果該物業(yè)的年收益×15年＞房產(chǎn)購買價(jià)，則表明該投資項(xiàng)目尚具升值空間。 還可以有一種更為簡(jiǎn)單、便捷的方法，雖不是很專業(yè)，但適合百姓進(jìn)行投資選擇： 如果該物業(yè)的月租金＝房產(chǎn)每平方米單位價(jià)格×物業(yè)面積/100，則認(rèn)為該物業(yè)物有所值。 如果該物業(yè)的月租金＞房產(chǎn)每平方米單位價(jià)格×物業(yè)面積/100，則表明該投資項(xiàng)目尚具升值空間。 以上是常用的比例與比率法，它有的只需進(jìn)行簡(jiǎn)單的預(yù)測(cè)和分析即可幫助投資者快速做出判斷。有的需要進(jìn)行專業(yè)性的投資分析，為投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資理財(cái)。在看一項(xiàng)投資時(shí)，投資者有必要多看一些指標(biāo)以增加可靠性。 |
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