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考察一處房產(chǎn)是否值得投資，最重要的就是評估其投資價值，即考慮房產(chǎn)的價格與期望的收入是否合理。以下三個公式可以幫助你估算房產(chǎn)價值，不妨一試。 一、租金乘數(shù)公式。 租金乘數(shù)＝投資金額／每年潛在租金收入，小于12。 比如一套房子，2001年時售價22萬元，月租金1500元，那么它當(dāng)時的租金乘數(shù)是12。如果一處房產(chǎn)的租金乘數(shù)超過12，很可能會帶來負(fù)現(xiàn)金流。這套房子如今的售價已經(jīng)上漲到60萬元，而月租金卻仍不到2000元，租金乘數(shù)升到25，已經(jīng)大大超過了合理的范圍。 二、投資回收年數(shù)公式。 投資回收年數(shù)＝（首期房款＋期房時間內(nèi)的按揭款）／（月租金－按揭月供款）×12?；厥漳陻?shù)越短越好，合理的年數(shù)在8~10年左右。 仍以上面提到的那套房子為例，假設(shè)2001年時首付5萬元，每月按揭供款1000元，1年后交房，當(dāng)時它的投資回收年數(shù)是10．3年。但是到了2005年，由于房價上漲，而租金卻沒有同步增長，現(xiàn)在購買這套房產(chǎn)每月的租金收入無法彌補(bǔ)月供款，實際上面臨投資無法回收的境地。 三、年收益公式。 如果該物業(yè)的年收益×15年＝房產(chǎn)購買價，那么該物業(yè)物有所值；如果該物業(yè)的年收益×15年>房產(chǎn)購買價，該物業(yè)尚具升值空間；如果該物業(yè)的年收益×15年<房產(chǎn)購買價，那該物業(yè)價值已高估。 仍以上面提到的房子為例，2001年時，年租金收益為1．8萬元，乘以15等于27萬元，大于當(dāng)時的售價22萬元，因此是值得投資的。但是現(xiàn)在，就以2000元月租金計算，合理價值為36萬元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于當(dāng)前60萬元的售價，價值已經(jīng)被過度高估了。 |
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