凱德置地探路港房產(chǎn)基金

Taylor 2006-04-03

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凱德置地探路港房產(chǎn)基金

□ 本報記者陳海保

http://www. 總第655期　日期：2006-03-18

　　通過入股香港麗豐系旗下的麗豐控股助其分拆REITs（房地產(chǎn)信托基金）上市的同時，也暗含凱德置地打包中國內(nèi)陸商用物業(yè)上市的地點首選香港

　　

　　凱德置地（中國）投資有限公司（簡稱“凱德置地”）總裁林明彥再次大手筆出手中國房地產(chǎn)市場。

　　3月13日，麗豐控股（1125.HK）發(fā)布公告，向新加坡上市公司嘉德置地（C31.SG）中國子公司凱德置地配售16.1億股的新股，相當(dāng)于已發(fā)行股本的20％。每股作價0.40港元，合計共6.44億港元。因此，麗豐控股的大股東麗新國際（0191.HK）的股權(quán)由49.095％攤薄至39.96％。

　　與早前選擇入股項目公司和通過招拍掛拿地的不同策略是，通過購買麗豐控股這只香港地產(chǎn)概念股股權(quán)在中國內(nèi)陸房地產(chǎn)市場曲線擴(kuò)張。

　　合作升級選擇入股麗豐控股，凱德置地是在早前兩者的一個項目合作的基礎(chǔ)上逐步升級而來。

　　2005年11月，凱德置地以1.028億港元的價格收購麗豐控股旗下子公司麗運(yùn)發(fā)展50％股權(quán)，雙方合作開發(fā)廣州白云區(qū)金沙洲住宅新城項目。

　　據(jù)悉，該項目占地面積297186平方米，總建筑面積可達(dá)356623平方米。雙方將總投資14.4億元人民幣，合作新建3000套中高檔住宅，以及學(xué)校、公園、休閑設(shè)施、停車場、超市和其他購物場所等配套設(shè)施。在白云金沙洲項目落實之后，香港大富豪林百欣的麗豐系內(nèi)部開始整合房地產(chǎn)資產(chǎn)。而這一切似乎為迎接凱德置地的到來。

　　3月8日，麗新國際與麗豐控股聯(lián)合宣布，前者以3.93億港元出售Assetop全部權(quán)益以及股東貸款給后者，Assetop的主要資產(chǎn)為持有上海閘北區(qū)一幅綜合商住項目用地。閘北這塊土地面積達(dá)到22036平方米，將開發(fā)成為綜合商住項目，工程預(yù)計今年下半年開工，3年后建成。除地價外，估計投資額達(dá)到5.88億元。

　　此筆交易之后，麗新國際持有麗豐控股的股權(quán)也由45.13％增至49.95％。“母公司將旗下的地產(chǎn)項目朝麗豐控股集中，為引入凱德置地埋下了伏筆。”一位業(yè)內(nèi)專家指出。

　　而凱德置地不惜代價購買麗豐控股股權(quán)，看中后者在中國內(nèi)陸的房地產(chǎn)資源。

　　麗豐控股的核心業(yè)務(wù)包括住宅、辦公樓及商用物業(yè)以及服務(wù)公寓，土地儲備約達(dá)100萬平方米，主要集中在上海及珠江三角洲地區(qū)，已建成項目包括上海的香港廣場和廣州的東風(fēng)廣場。

　　嘉德置地自1994年進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場以來，核心業(yè)務(wù)與麗豐控股基本一致。

　　林明彥認(rèn)為，通過參股其他公司或物業(yè)的經(jīng)營方式，進(jìn)一步擴(kuò)大業(yè)務(wù)范疇，目的還是加深在華投資。“跟麗豐控股在更高的一個層面進(jìn)行合作，主要是因為雙方對中國市場都具有長期投資的眼光及信心。”凱德置地方面還表示，今后將不排除繼續(xù)采用這類形式的股權(quán)收購來尋找合作伙伴，促使其在內(nèi)陸地產(chǎn)的持續(xù)良性發(fā)展。

　　擴(kuò)張的壓力 “對于凱德置地來說，僅僅是通過招拍掛和入股項目公司的擴(kuò)展速度還是太慢。”一家海外基金高層對《財經(jīng)時報》表示。

　　自1994年進(jìn)入中國以來，凱德置地目前在華總開發(fā)業(yè)績已近270億元人民幣，住宅超過12300個單元，商業(yè)綜合面積超過460000平方米，擁有和管理的商用產(chǎn)業(yè)超過28家，其兄弟公司雅詩閣集團(tuán)是中國最大的服務(wù)公寓運(yùn)營商，管理著2400多套服務(wù)公寓。

　　截止到2005年第三季度，凱德置地實現(xiàn)營業(yè)收入17.08億元人民幣，占新加坡上市公司嘉德置地集團(tuán)同期收入11.9%；息稅前利潤（EBIT）8.49億元人民幣，比去年同期增長43.3%，為集團(tuán)貢獻(xiàn)利潤占比達(dá)到29%.中國也已成為嘉德置地在海外投資僅次于澳大利亞的第二大市場。

　　盡管林明彥掌管的凱德置地在中國房地產(chǎn)市場戰(zhàn)功赫赫，但母公司嘉德置地總裁廖文凱給他的壓力依然很大。

　　嘉德置地在中國市場的發(fā)展目標(biāo)是到2010年投資規(guī)模翻一番。目前在建的項目有10個，接下來到2010年的三四年中，平均每年新建項目要達(dá)到30個。

　　擴(kuò)張的壓力讓林明彥開始改變原有的一些擴(kuò)張策略。目前，凱德置地在中國獲得土地的方式除了招拍掛之外，主要是通過項目公司的收購方式。原因是“外資公司成立項目公司手續(xù)復(fù)雜，收購項目公司可以避免一定的麻煩”。

　　分析指出，凱德置地收購麗豐控股的策略，實際上間接參與了該公司在內(nèi)陸和香港的龐大房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，為進(jìn)一步擴(kuò)展奠定基礎(chǔ)。

　　香港發(fā)REITs？

　　從廣州項目合作到持股母公司，凱德置地一改以前慣有作風(fēng)的做法，給此前放風(fēng)要分拆旗下業(yè)務(wù)打包成REITs上市的麗豐控股帶來新的想象空間。

　　2月，據(jù)媒體披露，麗豐控股有意透過REITs形式，分拆中國內(nèi)陸收租項目在港上市。主要包括麗豐控股在上海市中心淮海中路黃陂南路地鐵上蓋的香港廣場及廣州越秀區(qū)中山路的五月花商業(yè)廣場。

　　香港廣場設(shè)有商場及酒店，收租面積14萬平方米，年租金收益逾1億元。五月花商業(yè)廣場樓面則約3.5萬平方米。但目前香港廣場的租金回報率未達(dá)6％（一般而言，香港、新加坡的REITs收益率要達(dá)到６％才可以上市）。

　　五月花商業(yè)廣場則在2005年剛開幕，沒有足夠的業(yè)績記錄。市場分析指出麗豐控股將可能在今年下半年發(fā)行REITs.盡管香港特區(qū)證監(jiān)會在2005年６月１６日宣布在香港上市的REITs可以投資香港地區(qū)以外的房地產(chǎn)，但麗豐控股在運(yùn)作REITs上缺乏經(jīng)驗。

　　擁有嘉茂商產(chǎn)信托和嘉康信托這兩只REITs的嘉德置地正好可以與之互補(bǔ)，嘉德置地目前還涉足香港首只REITs，持領(lǐng)匯（0823，HK）4.25%基金單位。另外，在2005年年底成為首家內(nèi)陸赴港REITs上市的房地產(chǎn)企業(yè)越秀投資（0123，HK）也有成功的范本。

　　除了助力麗豐控股分拆上市之外，在中國持有大量住宅、寫字樓、商用地產(chǎn)和零售物業(yè)等凱德置地本身也在尋求中國內(nèi)陸REITs突圍。

　　是選擇私募基金或通過REITs來持有在中國內(nèi)陸的商用物業(yè)，凱德置地還在徘徊。目前凱德置地?fù)碛?#8220;凱德中國發(fā)展基金”、“凱德中國住宅基金”兩只私募基金。

　　嘉德置地集團(tuán)總裁廖文良曾表示：“我們在中國內(nèi)陸的商場到2010年將會超過400萬平方米。2006年我們會將這些物業(yè)打包上市。”但他沒有透露上市地點。而此番入股麗豐控股，是否暗含其目標(biāo)已經(jīng)選擇在香港發(fā)REITs呢？（032040）