房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)建造的過(guò)程中，通常會(huì)配建地下車位，地下車位又分為三種，即有產(chǎn)權(quán)車位、無(wú)產(chǎn)權(quán)車位和人防車位，這三種車位在獲得收益時(shí)如何進(jìn)行稅務(wù)處理，由于相關(guān)政策不明晰及各地稅務(wù)機(jī)關(guān)的執(zhí)行口徑不一致成為很多財(cái)務(wù)人員的苦惱，本文從相關(guān)法律規(guī)定及實(shí)務(wù)處理進(jìn)行探討。

一、歸屬問(wèn)題

（一）有產(chǎn)權(quán)車位

有產(chǎn)權(quán)車位，顧名思義即可以辦理產(chǎn)權(quán)的車位，《中華人民共和國(guó)民法典》第二百零八條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。也就是有產(chǎn)權(quán)的車位是在不動(dòng)產(chǎn)所在機(jī)構(gòu)可以進(jìn)行登記，由此獲得所有權(quán)，依法享有對(duì)車庫(kù)占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

（二）人防車位

人防車位是平時(shí)可以用于停放車輛的人防工程，《中華人民共和國(guó)人民防空法(2009修正)》（以下簡(jiǎn)稱“防空法”）第五條規(guī)定“ 國(guó)家對(duì)人民防空設(shè)施建設(shè)按照有關(guān)規(guī)定給予優(yōu)惠。國(guó)家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，通過(guò)多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè);人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有?！保顿Y者僅擁有人防車庫(kù)的使用權(quán)和收益權(quán)。

《中華人民共和國(guó)民法典》第二百五十四條“國(guó)防資產(chǎn)屬于國(guó)家所有。”的規(guī)定，人防車庫(kù)的所有權(quán)屬于國(guó)家。

（三）無(wú)產(chǎn)權(quán)車位

無(wú)產(chǎn)權(quán)車位是指在建造之初納入規(guī)劃范圍，但建成后不能辦理產(chǎn)權(quán)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十五條“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定?！钡囊?guī)定，無(wú)產(chǎn)權(quán)車位雖然不能通過(guò)登記辦理產(chǎn)權(quán)，但所有權(quán)屬于投資者即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過(guò)出售、贈(zèng)送、出租等書面合同的約定明確權(quán)屬，未登記也不會(huì)影響合同的效力，即合同生效時(shí)，業(yè)主買下的無(wú)產(chǎn)權(quán)車位所有權(quán)屬于業(yè)主，并受到法律的保護(hù)。

二、關(guān)于處置方式的明確

一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造完成的車庫(kù)作為開發(fā)產(chǎn)品對(duì)外進(jìn)行銷售，少部分企業(yè)根據(jù)自身的戰(zhàn)略意圖及當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境的變化對(duì)這部分資產(chǎn)進(jìn)行出租或者其他方式來(lái)獲益。

實(shí)務(wù)中具體的處置方式分為以下幾種：銷售的方式一般包括兩種，一種是轉(zhuǎn)讓合同，這種合同轉(zhuǎn)讓的是所有權(quán)，即可以辦理產(chǎn)權(quán)的車庫(kù)，另一種是轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的合同，這種合同轉(zhuǎn)讓的是使用權(quán)，一般情況下轉(zhuǎn)讓的是無(wú)產(chǎn)權(quán)的車位和人防車位，合同中會(huì)約定轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的期限和土地使用權(quán)的期限一致。在租賃方式下一般包括三種：第一種是短租合同，租期相對(duì)較短。第二種是長(zhǎng)租合同，合同中約定了具體的租賃金額，租賃期限一般較長(zhǎng)，大多在20年，租賃到期后續(xù)免費(fèi)續(xù)簽合同。第三種是約定租賃期限與土地使用權(quán)期限一致，不用另外續(xù)簽合同，此種方式與長(zhǎng)租方式和轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的銷售本質(zhì)是一樣的。

那么，車庫(kù)的處置方式按實(shí)質(zhì)可分為轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的銷售和轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的出租，只不過(guò)出租期限有長(zhǎng)有短，就看合同中如何約定。

三、相關(guān)的稅務(wù)處理

有產(chǎn)權(quán)的車位和轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的銷售在實(shí)務(wù)中按照銷售處理，相關(guān)的稅務(wù)政策也都是比較明確的，但無(wú)產(chǎn)權(quán)的車位和人防車位在實(shí)務(wù)中一般按照簽訂轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的方式簽訂銷售合同和簽訂出租協(xié)議，在獲得收益后各地稅務(wù)機(jī)關(guān)的執(zhí)行口徑也不相同，是實(shí)務(wù)中令不少財(cái)務(wù)人員頭疼的問(wèn)題，下面針對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)車位及人防車位各稅種的處理進(jìn)行相關(guān)的探討。

（一）增值稅

1、轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件1《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》所附《銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋》第三條第三款規(guī)定，轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時(shí)一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅。那么，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽訂了轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)的合同，不論是人防車位還是無(wú)產(chǎn)權(quán)車庫(kù)都應(yīng)按照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”繳納增值稅。

2、出租方式

根據(jù)《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)稅[2016]16號(hào)）的相關(guān)規(guī)定，除了上述出租永久使用權(quán)的情況外，其他的出租方式下人防車庫(kù)和無(wú)產(chǎn)權(quán)車庫(kù)都應(yīng)按照“不動(dòng)產(chǎn)租賃”業(yè)務(wù)繳納增值稅。

（二）土地增值稅

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào))第四條第(三)項(xiàng)“停車場(chǎng)(庫(kù))等建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用?！钡囊?guī)定，停車庫(kù)有償轉(zhuǎn)讓的都納稅清算范圍計(jì)算繳納土地增值稅，文件中并沒(méi)有規(guī)定轉(zhuǎn)讓的是所有權(quán)還是使用權(quán)，也沒(méi)有規(guī)定無(wú)產(chǎn)權(quán)的車庫(kù)不能轉(zhuǎn)讓。因此，不論是無(wú)產(chǎn)權(quán)車位還是人防車位在有償轉(zhuǎn)讓使用權(quán)后應(yīng)納稅土地增值稅清算范圍，計(jì)算繳納土地增值稅。

但在實(shí)務(wù)中土地增值稅各地的執(zhí)行口徑大相徑庭，甚至是一個(gè)省份內(nèi)不同市區(qū)之間執(zhí)行的政策也大相徑庭，就拿甘肅省而言，蘭州市地下車庫(kù)和人防車庫(kù)的執(zhí)行口徑上遵從了上述文件的規(guī)定，定西市在實(shí)際執(zhí)行中以是否可以辦理產(chǎn)權(quán)為判定依據(jù)，由此，無(wú)產(chǎn)權(quán)車位和人防車庫(kù)都不納入清算，這種做法無(wú)疑是違背了“實(shí)質(zhì)課稅”的原則，同時(shí)也違背了上位法的規(guī)定。

（三）企業(yè)所得稅

按照《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅[2009]31號(hào)）第二十六條計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則（一）可否銷售原則規(guī)定，成本對(duì)象的確定原則應(yīng)是可以銷售的，通常來(lái)說(shuō)是產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商，也就是開發(fā)商有所有權(quán)，從前文的敘述上看，這里面包括了無(wú)產(chǎn)權(quán)的車位，那么無(wú)產(chǎn)權(quán)的車位可以作為單獨(dú)的成本對(duì)象來(lái)核算；同樣的，前文也敘述了人防車庫(kù)的所有權(quán)屬于國(guó)家所有，也就是不符合上述的可售原則，即不能作為單獨(dú)的成本對(duì)象。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅[2009]31號(hào)）第三十三條“企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理” 的規(guī)定，配建人防車庫(kù)既是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的法定義務(wù)，也滿足三十三條的規(guī)定，人防車庫(kù)作為配套設(shè)施處理再合適不過(guò)了。

1、無(wú)產(chǎn)權(quán)車庫(kù)

無(wú)產(chǎn)權(quán)車庫(kù)作為單獨(dú)成本對(duì)象核算，在計(jì)算計(jì)稅成本時(shí)，由于地下不計(jì)容，相應(yīng)的土地成本也不分?jǐn)偟綗o(wú)產(chǎn)權(quán)車庫(kù)，這也是現(xiàn)在實(shí)務(wù)中比較主流的一種計(jì)算方法，在確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)時(shí)按照計(jì)算的單位成本結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的主營(yíng)業(yè)務(wù)成本。

2、人防車庫(kù)

人防車庫(kù)按照配套設(shè)施處置，相應(yīng)的成本作為過(guò)渡性的成本分?jǐn)偟狡渌鞒杀緦?duì)象，待其他成本對(duì)象銷售時(shí)，隨收入的確認(rèn)結(jié)轉(zhuǎn)到主營(yíng)業(yè)務(wù)成本，也就是說(shuō)出租或轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)的方式下，在所得稅上僅申報(bào)收入，其對(duì)應(yīng)的成本為零。

結(jié)語(yǔ)：無(wú)產(chǎn)權(quán)車庫(kù)和人防車庫(kù)各稅種的處理方式不一樣，同時(shí)各地稅務(wù)機(jī)關(guān)的執(zhí)行口徑也不一致，實(shí)務(wù)中采用何種方式處理應(yīng)提前跟主管稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，避免出現(xiàn)處理不當(dāng)由此帶來(lái)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

《如何解決人防車位

以租代售的涉稅問(wèn)題》

引言

      本文通過(guò)對(duì)人防車位以租代售交易的分析，結(jié)合稅法相關(guān)規(guī)定，對(duì)人防車位以租代售交易涉及的增值稅、土地增值稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅進(jìn)行探討。

01

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人防車位以租代售概述

     在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)利用人防設(shè)施建設(shè)停車位，這類車位不具有產(chǎn)權(quán)登記證明，通常被稱為地下人防車位。隨著我國(guó)汽車數(shù)量的不斷增加，社會(huì)對(duì)于車位的需求日益增加，車位問(wèn)題也成為社會(huì)和民眾普通關(guān)注的重要問(wèn)題。而地下人防車位作為產(chǎn)權(quán)車位的補(bǔ)充，在很大程度上增加了停車空間，在緩解停車?yán)щy、車位緊張問(wèn)題方面發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。

      在實(shí)務(wù)中，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)通過(guò)以租代售的方式銷售人防車位以增加經(jīng)營(yíng)收入、產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)效益。常見(jiàn)的以租代售的方式是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)買方簽訂20年的租賃合同，約定購(gòu)買人擁有20年的使用權(quán)，同時(shí)還約定租賃期到期后購(gòu)買人可無(wú)條件繼續(xù)使用。那么，這種轉(zhuǎn)讓人防車位的方式，是算作租賃行為申報(bào)繳納增值稅，還是算作銷售不動(dòng)產(chǎn)申報(bào)繳納增值稅呢？屬不屬于土地增值稅的應(yīng)稅行為？所訂立的合同是否要申報(bào)繳納印花稅？是否需要申報(bào)房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅呢？下面，我們將一一進(jìn)行探討。

申報(bào)繳納增值稅的方式

02

     在人防車位以租代售的情況下，開具增值稅發(fā)票及按合適稅率申報(bào)增值稅的具體做法有兩種：一種方法是按照出租不動(dòng)產(chǎn)開具增值稅發(fā)票并申報(bào)納稅增值稅，另一種方法是按照銷售不動(dòng)產(chǎn)開具增值稅發(fā)票并申報(bào)納稅增值稅。一般納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，如果出租的是2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅，并且如果采取預(yù)收款方式出租的話，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間則是在收到預(yù)收款的當(dāng)天，需要注意的是一旦選擇了簡(jiǎn)易計(jì)稅36個(gè)月不得變更，且該部分相對(duì)應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)是不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，直接按照5%的稅率交增值稅；如果是2016年4月30日之后取得的不動(dòng)產(chǎn)適用9％的稅率。一般納稅人銷售自建的不動(dòng)產(chǎn)，適用9%的稅率。也就是說(shuō)，不管按照哪種方式開具銷售發(fā)票申報(bào)增值稅，在不考慮簡(jiǎn)易計(jì)稅時(shí)，兩種方式的增值稅稅率都是 9%，對(duì)于企業(yè)而言，增值稅稅額是相同的。兩種方法孰對(duì)孰錯(cuò)，增值稅相關(guān)法規(guī)是如何進(jìn)行規(guī)定的呢？

     根據(jù)關(guān)法律規(guī)定，“轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時(shí)一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅?！倍朔儡囄灰宰獯鄣慕灰讓?shí)質(zhì)是轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)，因此對(duì)于通過(guò)以租代售的方式銷售人防車位的行為，應(yīng)當(dāng)按照銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅，而非按照經(jīng)營(yíng)租賃繳納增值稅。

03

土地增值稅清算時(shí)如何處理人防車位

     人防車位銷售收入在土地增值稅清算時(shí)是否算作轉(zhuǎn)讓收入，其成本是否能夠在清算時(shí)扣除？這個(gè)問(wèn)題，一直是實(shí)務(wù)中爭(zhēng)議較大的問(wèn)題。不同的地區(qū)往往有不同的做法，需要參考各地稅局發(fā)布的相關(guān)規(guī)定。

      在有的地區(qū)，人防車位銷售收入在土地增值稅清算時(shí)不算作轉(zhuǎn)讓收入，其對(duì)應(yīng)的成本也不允許在清算時(shí)扣除。例如廣東省就規(guī)定：“審核公共配套設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：利用地下人防設(shè)施建造的車位，是否按照以下方式處理：……不能辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，不計(jì)算收入，不予扣除相應(yīng)成本、費(fèi)用……”此外，廣東省的規(guī)程中明確：納稅人在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，不能將人防車位的銷售收入計(jì)入清算收入，人防車位對(duì)應(yīng)的建造成本也要調(diào)整減少。調(diào)整減少的金額需要根據(jù)建筑面積比例在不含室內(nèi)（外）裝修費(fèi)用的建筑安裝工程費(fèi)中計(jì)算。需要提醒的是，這里在調(diào)整減少人防車位對(duì)應(yīng)的建造成本時(shí)不需要考慮土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等，只需要根據(jù)建筑安裝工程費(fèi)進(jìn)行計(jì)算，而建筑安裝工程費(fèi)還要記得剔除室內(nèi)（外）裝修費(fèi)用再計(jì)算調(diào)整減少的金額。

     而在其他一些地區(qū)，人防車位銷售收入在土地增值稅清算時(shí)要算作轉(zhuǎn)讓收入，其對(duì)應(yīng)的成本也允許在清算時(shí)扣除。例如江西省就規(guī)定，“銷售地下車庫(kù)（位）取得的收入，不論開具何種票據(jù)，均計(jì)入'其他類型房地產(chǎn)’的轉(zhuǎn)讓收入。對(duì)利用地下人防設(shè)施改造成地下車庫(kù)（位）的，其成本費(fèi)月歸集到公共配套設(shè)施費(fèi)中一次性扣除。對(duì)單獨(dú)建造地下車庫(kù)（位）的，其建造過(guò)程中發(fā)生的成本費(fèi)用參照該公告第三條確定的原則進(jìn)行歸集和分?jǐn)偂Ｒ咽鄣叵萝噹?kù)（位）面積為已售出的每個(gè)車位面積的總和?！?/span>

     而在另一些地區(qū)，則需要結(jié)合合同條款進(jìn)行分析，不同的合同條款約定對(duì)應(yīng)不同的處理方式。如湖北省就規(guī)定，審核公共配套設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注，地下非人防車位土地增值稅成本扣除是否按下列辦法處理：分?jǐn)偼恋爻杀緯r(shí)，根據(jù)地下非人防車位是否納入建設(shè)規(guī)劃、計(jì)入項(xiàng)目容積率情況進(jìn)行判斷，即地下非人防車位是否與該項(xiàng)目獲取土地使用權(quán)所支付的土地成本具有相關(guān)性；扣除建筑等其他成本時(shí)，是否準(zhǔn)確區(qū)分銷售和租賃，已銷售部分車位成本是否準(zhǔn)確核算。一是納稅人與承租人簽訂地下車位租賃合同（一般合同租期為20年及以上），如約定承租人可以自行選擇無(wú)償或僅以象征性價(jià)款在合同租期期滿后延續(xù)租期，實(shí)際情況也表明到期后承租人有理由或動(dòng)因會(huì)選擇繼續(xù)續(xù)期，或約定承租人擁有任意時(shí)刻通過(guò)轉(zhuǎn)讓獲取收益的權(quán)利。土地增值稅計(jì)算時(shí)，應(yīng)視同不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，計(jì)算土地增值稅收入，允許扣除相應(yīng)的建筑等其他成本。二是納稅人與承租人簽訂地下車位租賃合同租期屆滿時(shí)，承租人沒(méi)有無(wú)償或僅以象征性價(jià)款續(xù)期選擇權(quán)，從合同條款判斷，承租人也無(wú)法獲取租賃期屆滿后的車位使用權(quán)和轉(zhuǎn)讓收益權(quán)等權(quán)利，則應(yīng)當(dāng)按照取得租賃收入進(jìn)行稅務(wù)處理，且在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)不得扣除相應(yīng)的建筑等其他成本。

      從以上幾個(gè)地區(qū)的相關(guān)規(guī)定來(lái)看，在土地增值稅清算時(shí)，人防車位成本能否扣除大致分成兩種情況：一種是人防車位銷售收入要計(jì)入轉(zhuǎn)讓收入，人防車位對(duì)應(yīng)的建造成本也可以在清算時(shí)列支扣除；一種是人防車位銷售收入無(wú)須計(jì)入轉(zhuǎn)讓收入，人防車位對(duì)應(yīng)的建造成本也不能在清算時(shí)列支扣除。

      需要注意的是，如果該地區(qū)相關(guān)稅收法規(guī)規(guī)定，銷售人防車位在土地增值稅清算時(shí)要計(jì)入轉(zhuǎn)讓收入，那么在清算前發(fā)生銷售行為時(shí)，要在月度納稅申報(bào)時(shí)預(yù)繳土地增值稅。而不同的地區(qū)，土地增值稅的預(yù)征率是不同的。以廣東省為例，其他類型的房地產(chǎn)的土地增值稅預(yù)征率是3%。

申報(bào)印花稅的方法

04

      在申報(bào)印花稅方面，實(shí)務(wù)中大致有這樣幾種處理方式：一種是按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)稅目申報(bào)印花稅，一種是按照財(cái)產(chǎn)租賃稅目申報(bào)印花稅，另一種是不申報(bào)印花稅。

     在考慮如何申報(bào)印花稅前，我們需要厘清以租代售的合同實(shí)質(zhì)上是租賃合同還是不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。如果結(jié)合合同條款約定，可以判斷合同性質(zhì)實(shí)質(zhì)上是對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)車位進(jìn)行銷售，屬于不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，那么首先不需要按照租賃合同稅目申報(bào)繳納印花稅。其次，在合同性質(zhì)界定為不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的情況下，由于無(wú)產(chǎn)權(quán)車位不能辦理產(chǎn)權(quán)證書，不需要到政府管理機(jī)關(guān)辦理登記注冊(cè)，因此不屬于印花稅征稅范圍，不應(yīng)貼花。

相關(guān)的稅收法規(guī)可以參考中央有關(guān)規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)的征稅范圍是：經(jīng)政府管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)的動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移所立的書據(jù)，以及企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所立的書據(jù)。”

05

是否需要申報(bào)房產(chǎn)稅

     房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。

     這里我們想要討論的有兩個(gè)問(wèn)題：首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以租代售人防車位是否需要以租金收入作為計(jì)稅依據(jù)申報(bào)房產(chǎn)稅？其次，房產(chǎn)地開發(fā)企業(yè)持有待售的人防車位是否要按照入賬價(jià)值申報(bào)房產(chǎn)稅？先來(lái)探討是否需要以租金收入作為計(jì)稅依據(jù)申報(bào)房產(chǎn)稅的問(wèn)題。稅法對(duì)于房產(chǎn)稅的有關(guān)規(guī)定如下：凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。所以，問(wèn)題的關(guān)鍵在于，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以租代售銷售人防車位收取的款項(xiàng)是否屬于租金？如果從合同條款可以判斷合同實(shí)質(zhì)是不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，那么以租金收入作為計(jì)稅依據(jù)申報(bào)房產(chǎn)稅是不合適的。目前國(guó)家對(duì)此沒(méi)有明確的稅收法規(guī)，建議企業(yè)在發(fā)生相關(guān)業(yè)務(wù)時(shí)，與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)保持溝通。

     對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有待售的人防車位是否要按照入賬價(jià)值申報(bào)房產(chǎn)稅的問(wèn)題，如果參考上面的法規(guī)，那么得出的結(jié)論是應(yīng)該申報(bào)房產(chǎn)稅。但也有的企業(yè)認(rèn)為，可以參考《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2003〕89號(hào)）的規(guī)定：“鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅……”也就是說(shuō)，是否可以把房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)待售的人防車位視為待售的商品而不征收房產(chǎn)稅呢？顯然，這樣的觀點(diǎn)也沒(méi)有得到明確的稅收法規(guī)支撐。在實(shí)務(wù)中，需要結(jié)合具體情況與主管稅務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行溝通，以免產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

是否需要申報(bào)城鎮(zhèn)土地稅

06

      國(guó)家有關(guān)規(guī)定稱：“對(duì)在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨(dú)建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅……”

     因此，當(dāng)人防車位非單獨(dú)建造時(shí)，與地上建筑成為不可分割的一個(gè)整體，不需要單獨(dú)申報(bào)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。當(dāng)人防車位單獨(dú)建造時(shí)，則需要按照稅法相關(guān)規(guī)定申報(bào)繳納城鎮(zhèn)土地稅。在實(shí)務(wù)中，大多數(shù)開發(fā)項(xiàng)目的人防車位位于住宅或者商鋪等房地產(chǎn)地下，并非單獨(dú)建造。但也有部分開發(fā)項(xiàng)目，其人防車位是單獨(dú)建造的，這時(shí)候納稅人需要根據(jù)項(xiàng)目具體情況具體分析。