司法實務(wù)中，對于開發(fā)商為套取銀行貸款，與名義購房人所簽訂的虛假購房合同效力問題，審理法院一般根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定認(rèn)定購房合同無效。

1、相關(guān)案例：徐州大舜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴王志強商品房預(yù)售合同糾紛案（《最高人民法院公報》2013年第12期）

2、裁判要旨：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以規(guī)避國家對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控為目的，借他人名義與自身簽訂虛假商品房買賣合同，抵押套取銀行信貸資金的，如果商品房買受人明知合同非雙方真實意思表示，則該情形符合《中華人民共和國合同法》第五十二條第(三)項的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。

根據(jù)檢索的案例發(fā)現(xiàn)，對于按揭貸款合同的效力，法院一般會以“名義購房人與開發(fā)商以虛假購房為手段套取銀行貸款，擾亂金融秩序，損害社會公共利益”、“按揭貸款合同屬于以合法形式掩蓋非法目的”、“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”等理由認(rèn)定按揭貸款合同無效。

1、相關(guān)案例：中國光大銀行股份有限公司上海青浦支行與上海東鶴房地產(chǎn)有限公司、陳思綺保證合同糾紛案（《最高人民法院公報·案例》2014年第9期）

2、裁判要旨：開發(fā)商為套取銀行資金，與購房人簽訂虛假的商品房預(yù)售合同，并以購房人的名義與銀行簽訂商品房抵押貸款合同而獲得銀行貸款，危及銀行貸款安全，構(gòu)成惡意串通，依照《中華人民共和國民法典》第一百五十四條“行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無效”的規(guī)定，該商品房預(yù)售合同應(yīng)屬無效合同。因商品房預(yù)售合同被確認(rèn)無效，商品房抵押貸款合同的目的已無法實現(xiàn)，故該貸款合同應(yīng)一并予以解除。

觀點一：合同解除或者撤銷后，對銀行的貸款應(yīng)由買受人及開發(fā)商共同承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

1、相關(guān)案例：中國光大銀行股份有限公司上海青浦支行與上海東鶴房地產(chǎn)有限公司、陳思綺保證合同糾紛案（《最高人民法院公報·案例》2014年第9期）

2、裁判要旨：開發(fā)商為套取銀行資金，與自然人串通簽訂虛假的預(yù)售商品房買賣合同，以該自然人的名義與銀行簽訂商品房抵押貸款合同而獲得銀行貸款，當(dāng)商品房買賣合同被依法確認(rèn)無效后，開發(fā)商與該自然人應(yīng)對銀行的貸款共同承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

觀點二：購房人是否需承擔(dān)還款責(zé)任取決于銀行是否訴請

1、相關(guān)案例：大慶昆侖唐人商業(yè)投資有限公司、中國光大銀行股份有限公司大慶分行商品房銷售合同糾紛（（2019）最高法民申4885號）

2、裁判要旨：依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條第二款規(guī)定“出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人”。案涉《商品房買賣合同》系唐人公司的原因被撤銷，《個人貸款合同（抵押、保證）》也被依法解除，而唐人公司已經(jīng)收取的款項包括孫麗萍交納的購房款及光大銀行發(fā)放的購房貸款。光大銀行作為原審第三人并未提出要求孫麗萍償還貸款的訴請，故原審判決由唐人公司將收受的購房貸款及利息返還光大銀行并無不當(dāng)。若光大銀行認(rèn)為孫麗萍應(yīng)承擔(dān)償還貸款的合同責(zé)任可另行主張權(quán)利，但光大銀行受償總額不得超過案涉《個人貸款合同（抵押、保證)》確定的權(quán)利范圍。光大銀行的該項再審申請理由不能成立。

觀點三：法院判決解除按揭貸款合同，并判定僅由開發(fā)商承擔(dān)償還剩余貸款本息的法律責(zé)任。

1、相關(guān)案例：張家口市中級人民法院（2018）冀07民終2449號二審民事判決書

2、裁判要旨：本院認(rèn)為，田宏、劉桂珍雖然與福源公司簽訂商品房買賣合同，但田宏、劉桂珍未交納過首付款，也未歸還過貸款，是福源公司為套取銀行貸款，虛構(gòu)房屋買賣事實訂立買賣合同，田宏、劉桂珍與福源公司并無買賣房屋的真實意思表示，其與福源公司簽訂商品房買賣合同應(yīng)為無效。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋?》第二十四條及第二十五條的規(guī)定，田宏、劉桂珍與福源公司的房屋買賣合同確認(rèn)無效后，宣化支行應(yīng)當(dāng)請求解除商品房擔(dān)保貸款合同，福源公司應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款本金及利息返還擔(dān)保權(quán)人宣化支行。

對于該問題，筆者認(rèn)為觀點三：由開發(fā)商承擔(dān)償還剩余貸款本息的法律責(zé)任更符合客觀實際和法律規(guī)定，在假按揭貸款案件中，實際接受和使用按揭貸款的主體是開發(fā)商，購房人在整個過程中沒有任何獲利，而且《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（2020年修正）》第二十一條第二款規(guī)定：“商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。”

綜上，對于開發(fā)商為套取銀行貸款，與購房人簽訂的《商品房買賣合同》以及購房人與銀行簽訂的《按揭貸款合同》，現(xiàn)行的法律規(guī)定以及法院的判決都支持認(rèn)定合同無效，雖然按揭貸款合同被解除后貸款償還問題存在不同的觀點，但由開發(fā)商負(fù)責(zé)償還貸款本息更符合客觀實際和法律規(guī)定。