眾所周知，法拍房的優(yōu)勢在于價格低：不僅體現(xiàn)在成交價上，還表現(xiàn)為由雙方各自承擔(dān)稅費。一線城市房價高，房屋買賣中通常約定由買方承擔(dān)全部稅費，因此對買方來說，單就稅費一項就有很大優(yōu)勢。

但是，買方參與法拍之前，需要提前計算好需要繳納的稅費，否則房屋拍下發(fā)現(xiàn)稅后價高于市場價，到時可就欲哭無淚。

一、一圖看透法拍房稅費

法拍房稅費參照下圖：

這里有兩點需要注意：

1.法拍房中，個人所得稅有兩種計算方式：按轉(zhuǎn)讓收入或者按收入全額，前者需要業(yè)主配合，因此采取按收入全額的3%計算繳納的較多；

2.買方需要先行墊付賣方稅費，房屋過戶后法院會將墊付的稅費返還；

3.法拍房一般存在水、電、煤、物業(yè)等欠費，需要由買方承擔(dān)。

二、法拍房稅費實戰(zhàn)演練

法拍房競拍結(jié)果具有不確定性，比較適合擬購買二套房的家庭。下文以家庭競拍購買二套房為例，計算法拍房需要繳納的稅費。

1.上海市上海市松江區(qū)梅家浜路1505弄42號1001室

通過拍賣公告可知，該房屋目前無租賃、無占有、無戶口，拍下即可居住，非常適合競拍。

目前該房屋評估價為563萬元，建筑面積：127.85m2，現(xiàn)以該項數(shù)據(jù)計算稅收。

（1）個人所得稅

563×3%=16.89萬元

（2）增值稅

該房屋屬于非普通住宅，增值稅為：563÷1.05×5.3%=28.41萬元

（3）契稅

購買的是家庭第二套住房，因此契稅為：563×3%=16.89萬元

（4）房產(chǎn)稅

假設(shè)競拍人的家庭人數(shù)為3人，除非自身的首套房面積小于52.15m2，否則購買該法拍房作為二套房需要每年繳納房產(chǎn)稅。

該房屋單價：563÷127.85=4.4萬元/m2，因此計算公式為：征收價×70%×0.4%/年

如競拍人的首套房面積為70m2，則：

征收價：（127.85+70-180）×4.4=78.54萬元

房產(chǎn)稅：78.54×70%×0.4%=0.2199萬元

結(jié)論：

（1）賣方繳納：個人所得稅16.89萬元，增值稅28.41萬元

（2）買方繳納：契稅16.89萬元，房產(chǎn)稅0.2199萬元/年

2.上海市青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)閣游路258弄126號及74號地下1層車位155室

該房屋目前同樣無租賃、無占有、無戶口，拍下即可居住，適合競拍。

該房地產(chǎn)總評估價為583.2萬元（房屋579.23萬元，車位4萬元），總建筑面積：267.1m2（房屋216.2+車位50.9），以此為基礎(chǔ)計算稅費。

（1）個人所得稅

583.2×3%=17.49萬元

（2）增值稅

該房屋屬于非普通住宅，增值稅為：583.2÷1.05×5.3%=29.44萬元

（3）契稅

因為購買的是家庭第二套住房，因此契稅為：583.2×3%=17.49萬元

（4）房產(chǎn)稅

假設(shè)競拍人的家庭人數(shù)為3人，則人均面積明顯超過60m2，購買該法拍房作為二套房需要繳納房產(chǎn)稅。

該房屋單價為：579.23÷216.2=2.67萬元/m2，因此計算公式為：征收價×70%×0.4%/年，即：

征收價：（216.2-180）×2.67=96.65萬元

房產(chǎn)稅（至少）：96.65×70%×0.4%=0.27萬元/年

結(jié)論：

（1）賣方繳納：個人所得稅17.49萬元，增值稅29.44萬元

（2）買方繳納：契稅17.49萬元，房產(chǎn)稅0.27萬元/年

三、總結(jié)

法拍房稅費計算并不復(fù)雜，只要以上圖為標準，參照本文的案例，買方可以自行計算稅費。

此外，請收藏好本文，以備不時之需。