【酒店高參】對于酒店業(yè)主而言，如果盲目地選擇管理模式，將會給酒店帶來嚴(yán)重的虧損，那么，業(yè)主們該如何正確地選準(zhǔn)管理形式呢？今日分享酒店高參專欄作家陳新先生關(guān)于如何選擇適合自己酒店的管理模式的方法。

陳新

酒店高參專欄作家

湖南方廷（香港）酒店管理公司總顧問

筆者常常感到納悶的是，許多聰明過人的業(yè)主花費(fèi)巨資建造了一座座精雕細(xì)刻、工藝復(fù)雜的燦爛酒店，可他們卻對如何管理這樣的龐然大物心中沒底，往往是倉促之中做出了一些草率魯莽的決策，給酒店的前途帶來了不利、甚至是災(zāi)難性的后果。

與建設(shè)酒店相比，管理酒店要輕松容易得多，學(xué)問和難度都沒那么復(fù)雜，大概是長期以來酒店對國人來說充滿了神秘，或者是由于國內(nèi)外酒店管理公司故作夸大的宣傳，許多業(yè)主盲目地認(rèn)為高檔酒店、特別是大型豪華酒店，最好聘請外國品牌酒店集團(tuán)管理，哪怕是掛上一個品牌的名稱也好，或者至少也要找一家國內(nèi)品牌酒店管理公司管理。

也有許多業(yè)主過分相信自己的能力，認(rèn)為既然自己有本事建成了酒店，那么自己就有把握管理好酒店。有的業(yè)主不知是遇上了高人，還是因為正巧摸到了準(zhǔn)道兒，他們還真是把酒店搞得有聲有色、紅紅火火，因而也招來一大批酒店投資人跟風(fēng)效仿。

不幸的是，有許多效仿者的命運(yùn)就不那么好了，是因為此一時非彼一時呢，還是因為真的是模仿了皮毛而未得其成功的真諦呢，這些業(yè)主對自己的失敗懵懂困惑，百思不得其解。

其實，不同規(guī)模、不同檔次、不同類型的酒店，究竟如何選擇其管理形式，就象醫(yī)生針對不同的病人必須開出不同的藥方一樣，既要切中病因，也要藥量適中。

如果一個大酒店由外行業(yè)主自己盲目管理，那么成功的可能性就很??；但若是一個小型酒店聘請了一家需要付出很大代價的品牌酒店管理公司，那么便是殺雞用牛刀，酒店很可能從此走上不歸路。

這并非是聳人聽聞，因為中國80%以上的酒店都處于微利或虧損的狀態(tài)。那么，業(yè)主們該如何正確地選準(zhǔn)管理形式呢？下面就請讀者了解有哪些管理形式以及選擇建議。

一、特許經(jīng)營

國務(wù)院于2007年4月初通過的《商業(yè)特許經(jīng)營管理辦法》規(guī)定，商業(yè)特許經(jīng)營要擁有注冊商標(biāo)、企業(yè)標(biāo)志、專利、專有技術(shù)等經(jīng)營資源，特許人從事特許經(jīng)營活動應(yīng)至少擁有2個直營店，并且經(jīng)營時間超過1年。

2009年底美國權(quán)威酒店業(yè)雜志《酒店》的一篇文章稱，品牌酒店缺乏的中國和印度已為市場發(fā)展提供了巨大的機(jī)遇并擁有燦爛的前景，品牌特許經(jīng)營者遇到了十分利好的機(jī)會，其中美國品牌特許經(jīng)營占了絕大部分的份額。

特許經(jīng)營的合同內(nèi)容主要有：

1、甲方（特許人）將擁有“xxx”商標(biāo)、經(jīng)營模式、經(jīng)營理念以特許經(jīng)營加盟協(xié)議的形式授予乙方（受許人）使用。

2、甲方提供《特許經(jīng)營管理手冊》。

3、甲方提供訂房網(wǎng)絡(luò)與營銷系統(tǒng)。

4、甲方提供技術(shù)顧問、培訓(xùn)及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)督導(dǎo)。

5、合同訂立前，乙方須向甲方一次性繳納特許經(jīng)營加盟費(fèi)若干萬元。

6、在合同有效期內(nèi)，乙方應(yīng)按特許酒店總營業(yè)收入的百分之幾向甲方交納特許經(jīng)營權(quán)使用費(fèi)，或按酒店客房數(shù)量比例關(guān)系交納固定的特許經(jīng)營費(fèi)。

7、合同訂立前，乙方須向甲方繳納若干萬元保證金，合同期滿后甲方將保證金退還乙方。若乙方拖延繳納特許經(jīng)營權(quán)使用費(fèi)，甲方有權(quán)用保證金沖抵。

8、自酒店開業(yè)之日起，乙方應(yīng)在每月結(jié)束后的一周內(nèi)，將該月的特許經(jīng)營使用費(fèi)匯至甲方賬戶。

由于特許人不需要象委托管理那樣組織龐大管理隊伍，沒了尋找優(yōu)秀管理人才的負(fù)擔(dān)，所以這種管理形式的擴(kuò)張速度特別迅猛。許多國際飯店集團(tuán)在中國的擴(kuò)張也采用了特許經(jīng)營模式，獲得了迅速發(fā)展。

如萬豪旗下的華美達(dá)，近年來以特許經(jīng)營的方式在中國攻城略地，在武漢、大連、蘇州、廣州、杭州等地都發(fā)展了加盟店，并以每年10至20家新加盟店的速度擴(kuò)張。天天集團(tuán)、豪生和最佳西方等集團(tuán)每年也以5至10家的速度擴(kuò)張。

特許經(jīng)營之所以有如此擴(kuò)張速度，是因為特許人抓住了中國人性的弱點。

一是和委托管理相比，投資人無需向酒店管理集團(tuán)繳納高額的管理費(fèi)和付給管理團(tuán)隊大筆的人員工資福利費(fèi)，從表面上說能夠節(jié)約下來一大筆費(fèi)用。

二是酒店的管理權(quán)仍在自己手中，滿足了中國人喜歡自己說了算的虛榮心理。

三是能讓酒店披上一件光彩奪目的外衣，為提高企業(yè)形象、提升酒店知名度走了捷徑。實際上只要細(xì)嚼一下特許經(jīng)營的主要合同內(nèi)容，真正對受許人有幫助的實質(zhì)性條款沒有一條，而受許人對特許人應(yīng)當(dāng)繳納的各種費(fèi)用的條款倒是寫得清清楚楚。

比如說《特許經(jīng)營管理手冊》，這樣的管理手冊在中國酒店業(yè)到處可見；提供的訂房網(wǎng)絡(luò)與營銷系統(tǒng)到底能給加盟的酒店帶來百分之幾的客源，特許人對于受許人又能提供多少技術(shù)支持、人員培訓(xùn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的督導(dǎo)，我們的業(yè)主冷靜地思考過嗎？

我想說的是，酒店特許經(jīng)營不適合那些經(jīng)營不善、尤其是現(xiàn)金流不足的弱勢酒店，而那些經(jīng)營效益良好的酒店，就更沒有理由再戴上一頂好看卻不中用的特許經(jīng)營帽子。

從加盟酒店方面看，實行特許經(jīng)營以后，酒店的一切經(jīng)營活動均受到一切限制，其只能按照酒店集團(tuán)總部授予的經(jīng)營模式進(jìn)行經(jīng)營，從而限制自己的創(chuàng)造力，更談不上創(chuàng)立自己的品牌。酒店集團(tuán)總部的政策和決策萬一失誤，還會影響加盟酒店的經(jīng)營。

我更想警醒中國的酒店業(yè)主，特許經(jīng)營只是一種品牌的輸出，而品牌只是一種符號，不管是經(jīng)營得好還是經(jīng)營不善的酒店，我們根本沒有必要花許多冤枉錢去買一個沒有多少實際意義而價格不菲的符號。

二、委托管理
酒店委托管理是非股權(quán)式的一種酒店經(jīng)營方式，通過酒店業(yè)主與酒店管理公司簽署酒店管理合同來約定雙方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。酒店業(yè)主雇傭酒店管理公司作為自己的代理人，承擔(dān)酒店經(jīng)營管理職責(zé)。
作為代理人，酒店管理公司以酒店業(yè)主的名義，擁有酒店的經(jīng)營自主權(quán)，負(fù)責(zé)酒店日常經(jīng)營管理，定期向酒店業(yè)主上交財務(wù)報表和酒店經(jīng)營現(xiàn)金流，并根據(jù)合同約定獲得管理酬金。
作為委托人，酒店業(yè)主提供酒店土地使用權(quán)、建筑、家具、設(shè)備設(shè)施、運(yùn)營資本等，并承擔(dān)相應(yīng)的法律與財務(wù)責(zé)任。酒店委托管理的核心是酒店管理合同，它是雙方權(quán)利與義務(wù)得以實現(xiàn)的保證。

無可否認(rèn)，在飯店投資者沒有飯店管理經(jīng)驗和其他資源儲備的情況下，選擇專業(yè)的管理公司管理飯店不失為一種較好的選擇。

我國改革開放后，招待所模式漸漸淡出飯店業(yè)舞臺，一批批規(guī)模不同、檔次不一的現(xiàn)代化酒店在國內(nèi)和國外品牌酒店管理公司的委托管理下，其管理理念、經(jīng)營模式和管理水平已漸漸接近歐美發(fā)達(dá)國家的酒店業(yè)水平，委托管理可謂是功不可沒。

特別在改革開放初期，國人對現(xiàn)代化酒店的管理模式還很生疏，采取走出去引進(jìn)來的走捷徑方式，交些昂貴的學(xué)費(fèi)給別人，酒店投資者的這筆費(fèi)用花的還是值得的。

但是，這種管理形式的缺點首先在于投資者必須將飯店的管理權(quán)讓給管理公司，因而對飯店經(jīng)營管理的控制大大降低。而且，聘請專業(yè)的飯店管理公司往往需要支付高昂的管理費(fèi)用和管理人員的開支，使飯店的經(jīng)營利潤受到嚴(yán)重侵蝕。

什么樣的酒店選擇什么樣的管理公司，酒店投資者在管理公司的合同談判中如何把握好內(nèi)容和主動權(quán)，這是業(yè)主選擇委托管理酒店的關(guān)鍵。

1、規(guī)模大的酒店可選用國外一線管理集團(tuán)

因為中國當(dāng)代酒店業(yè)的形成和發(fā)展在總體上還比較稚嫩，與世界酒店強(qiáng)國還有著很大的距離，所以，我們的一些大中型城市、特別是省會城市的極少數(shù)豪華大型酒店，有必要聘請國外著名品牌的酒店管理公司來管理，甚至有必要聘請國外一流的酒店設(shè)計大師來設(shè)計酒店，幫助我們在酒店建設(shè)和管理方面積累先進(jìn)經(jīng)驗，為創(chuàng)立和發(fā)展我國自己的酒店品牌提供借鑒和幫助。

但是，這類酒店的投資者必須具備較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實力，且酒店的預(yù)期效益能支撐住高額的管理費(fèi)和外聘人員的工資福利待遇。和我們投資科技一樣，我們聘請的國外人才一定是一流的，購買的設(shè)備一定是尖端的，所花的錢必須用在刀刃上。

同理，我們要請的一定是那些貨真價實、對我們的酒店業(yè)有著重要借鑒作用的國外酒店集團(tuán)，那些二、三流的國外管理公司，我認(rèn)為毫無聘請的意義。請業(yè)主注意的是，我們在與這些大牌管理公司簽訂合同之前，一定要睜大眼睛認(rèn)真反復(fù)地審研合同內(nèi)容。

為了麻痹中國業(yè)主，打磨掉投資者的注意力，一些國外大牌的管理公司開始拿給業(yè)主的是一份全英文的合同，待業(yè)主催促再三，他們才會遞交一份繁體中文、且翻譯得晦澀難懂的合同，內(nèi)容繁雜，文本很厚，往往有百頁之多。

真正核心內(nèi)容夾雜在那些看似套話的條款之中，業(yè)主看得不耐煩的同時也就忽略了其中的陷阱，特別是有的項目迫使業(yè)主急于敲定管理公司，讀秒階段做出的決定往往給對方鉆了空子，后來的醒悟會為時已晚，因為單方毀約不是必須賠償對方一大筆違約金，就是會引來一場涉及兩國政治經(jīng)濟(jì)關(guān)系的知識版權(quán)官司。

所以，奉勸那些規(guī)模不大、檔次一般的酒店業(yè)主，不要聘請國外品牌酒店管理集團(tuán)，那些日子過得緊巴巴的業(yè)主，就更不要打腫臉充胖子、好大喜功地攀龍求鳳了。

2、應(yīng)選用對等的國內(nèi)酒店管理公司

這種選擇必須具備兩個條件，一是酒店投資人必須具備一定的經(jīng)濟(jì)實力，即能付得起管理費(fèi)，養(yǎng)得起管理團(tuán)隊；二是該酒店管理公司必須要有酒店實體，且擁有的酒店要在業(yè)內(nèi)有良好的業(yè)績和品牌。

除此之外，業(yè)主要尋找與自己要托管出去的酒店檔次規(guī)模相對等的酒店管理公司，即如果自己的酒店是四星級標(biāo)準(zhǔn)，你就找一家經(jīng)營業(yè)績和品牌較好、收費(fèi)也較合理的擁有四星級旗艦店的管理公司來管理；如果自己要托管的酒店是五星級標(biāo)準(zhǔn)，那么你就必須找一家經(jīng)營業(yè)績和口碑較好、擁有五星級旗艦店的管理公司來管理。

檔次規(guī)模不對等的酒店委托管理是不明智的選擇，試想一下，如果讓一家擁有四星級旗艦店的管理公司去管理一家五星級酒店，那么管理的程序、服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)、人才的配置甚至包括訂房網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)都勢必會造成混亂。

但現(xiàn)實情況是，中國的多數(shù)酒店業(yè)主往往喜歡用高于自己酒店規(guī)模檔次的酒店管理公司，比如業(yè)主自己的酒店是一個四星級，總喜歡用一家擁有五星級旗艦店的管理公司來管理，其實，那些熟知五星級標(biāo)準(zhǔn)的管理者們，若用自己平時操作的管理程序和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來輸出管理別人的四星級酒店，一定會處處碰壁，反而管不好人家的酒店。

而我國幾乎所有酒店集團(tuán)都用一個品牌的稱謂去套各種檔次、各種星級、各種類型的酒店，五星級的叫X，四星級的也叫X，三星的也叫X，真正的品牌不是把自己成員酒店的標(biāo)識統(tǒng)一起來這么簡單。

其中成功品牌的運(yùn)作有三個要素，即品牌定位、品牌標(biāo)準(zhǔn)以及保障標(biāo)準(zhǔn)正確實施的系統(tǒng)。品牌定位必須明確，不要隨便用五星級的品牌去管理三、四星級的酒店；基本的規(guī)范是業(yè)內(nèi)統(tǒng)一的品牌標(biāo)準(zhǔn)，但不是某個酒店的品牌標(biāo)準(zhǔn)，品牌標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是針對不同客源市場做出的極具特色化、個性化、反映出產(chǎn)品特征的標(biāo)準(zhǔn)；標(biāo)準(zhǔn)確定下來，品牌定位以后，就要設(shè)法執(zhí)行這個標(biāo)準(zhǔn)。

象國外著名酒店集團(tuán)，管理不同檔次的酒店使用的品牌就不同，標(biāo)準(zhǔn)也不一樣。所以，找對找準(zhǔn)飯店管理公司是業(yè)主選擇這種管理形式的關(guān)鍵。

3、不要使用沒有酒店實體的管理公司

迄今為止，我國有大大小小的酒店管理公司1600多家，規(guī)模不同，體制也不一樣，除了一部分擁有自己的酒店品牌和酒店實體外，大多數(shù)酒店管理公司沒有自己的品牌，沒有酒店實體，且沒有經(jīng)濟(jì)實力，人才匱乏。

這樣的酒店管理公司在與業(yè)主簽訂了一份委托管理合同后，便匆匆地以各種形式招兵買馬，這些臨時拼湊的散兵游勇，其人品如何、素質(zhì)怎樣，專業(yè)水平能否勝任所聘職務(wù)，常常連管理公司自己都不清楚。

由于管理公司對業(yè)主不需承擔(dān)經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，而且管理團(tuán)隊的工資福利待遇是由業(yè)主方開支，所以，管理公司在為酒店選聘管理人員時，往往是急功近利，為了迅速挖到人才，不惜開出本來不應(yīng)該那么高的工資待遇，或者虛報被推薦人原先的職務(wù)和工資，“趕鴨子上架”，這樣的管理能會出好結(jié)果嗎？

現(xiàn)在有些人抓住中國酒店業(yè)主崇洋媚外的心理弱點，明明是中國人，花點小錢去香港、新加坡注冊一個公司，搖身一變就成了一家境外酒店管理公司，其操作模式與國內(nèi)那些皮包酒店管理公司一樣，只不過這種公司的策劃者往往會推薦一些外籍人士作為管理團(tuán)隊的門面給業(yè)主。

據(jù)筆者經(jīng)驗，這種管理團(tuán)隊的外籍人士多數(shù)水平欠缺，名不副實，時間一長，整個管理團(tuán)隊就會在業(yè)主面前露出破綻，所以，這類管理公司的委托管理多半是短命的，常常合同沒到期就遭解約。

但是，這類酒店管理公司欺騙性強(qiáng)，國內(nèi)一些五星級酒店的業(yè)主，請不起那些國外大牌酒店集團(tuán)，但又想掛一個洋氣一些的招牌，好像這樣就能提升自己企業(yè)形象，就容易帶火開發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)，業(yè)主情愿多掏這筆冤枉錢。

隨著時間的推移，待業(yè)主清醒過來，后悔晚矣。請業(yè)主們不要貪慕虛榮，不要貪小便宜，看清楚哪些酒店管理公司是皮包公司，哪些是掛羊頭賣狗肉忽悠人的公司。

三、合作經(jīng)營
這種管理形式的特點是，讓委托管理方成為酒店的股東，簡稱帶資管理。選擇帶資管理合同，意味著飯店管理公司參股飯店，和酒店業(yè)主成為聯(lián)合投資人。
帶資管理是管理咨詢界很常用的方式，就是資本和管理同時進(jìn)行，這種帶資管理的方式主要體現(xiàn)在國際或國內(nèi)的品牌酒店管理公司。其中最典型的是香格里拉集團(tuán)，在國內(nèi)管理的28家酒店都是帶資管理。國內(nèi)的錦江集團(tuán)、華天集團(tuán)的擴(kuò)張很大程度上依賴于這種帶資管理的方式。
帶資管理的方式嚴(yán)格地說不是國際上的通行方式，但卻是現(xiàn)在中國市場上比較時髦的產(chǎn)物， 通過控股或參股或間接投資方式來獲取酒店經(jīng)營管理權(quán)，并對其下屬系列酒店實行相同品牌標(biāo)識，相同服務(wù)程序，相同預(yù)訂網(wǎng)絡(luò)，相同采購系統(tǒng)，相同組織結(jié)構(gòu)，相同財務(wù)制度，相同政策標(biāo)準(zhǔn)，相同企業(yè)文化以及相同經(jīng)營理念。
這種管理方式的優(yōu)點是，管理公司和酒店業(yè)主的利益捆綁到了一起，防止管理公司做出不利于業(yè)主的決策。

上面所述的特許經(jīng)營和委托管理，酒店管理公司始終是“旱澇保收”，酒店的盈利與管理公司關(guān)聯(lián)不大，當(dāng)投資者想要多些參與和過問時，又顧忌落下“干預(yù)管理”、“外行指揮內(nèi)行”之嫌。
那么，酒店管理公司參股后，就會在經(jīng)營管理方面更加盡心，在用人用錢方面會更加用心，在制定政策和決策時會更加細(xì)心和小心。同時，管理公司通過對酒店的參股或控股，可以提高對被托管飯店的控制力，加強(qiáng)在制定飯店戰(zhàn)略計劃和設(shè)計經(jīng)營管理方面的話語權(quán)，促進(jìn)管理公司的平穩(wěn)健康的發(fā)展。

因此，對于那些資金不足而又缺乏管理經(jīng)驗和管理資源的酒店業(yè)主，合作經(jīng)營不失為一種較好的選擇，往往能達(dá)到雙贏的良好效果。

但是，由于參股的酒店管理方在管理著酒店，而另一方業(yè)主雖然多數(shù)還控股，不過只能派少數(shù)代表監(jiān)督管理，所以，未參加主要經(jīng)營管理的一方總會擔(dān)心參股的酒店管理方在做手腳，讓自己的應(yīng)得利益受損。

事實上，有些酒店管理方確實也做過一些令合作方不太愉快的事情。我想說的是，酒店業(yè)主若是資金充裕，自己又有管理酒店的人才，這種管理方式還是最好不要用。

四、自主經(jīng)營
飯店投資者不同任何外部公司產(chǎn)生任何關(guān)系，采用自己經(jīng)營管理的方式運(yùn)營飯店，也就是選擇單體飯店（Independent Hotel）的存在方式。這種單體飯店的經(jīng)營方式在我國最為常見，目前大量的國有飯店和房地產(chǎn)商開發(fā)的飯店都采用了這種方式。
在國外，隨著各種形式的飯店集團(tuán)的發(fā)展，大型品牌飯店集團(tuán)憑借其強(qiáng)大的品牌及營銷優(yōu)勢、管理費(fèi)用的相對廉價、飯店管理公司社會運(yùn)作體制的成熟和其較高的誠信度，對單體飯店形成了巨大壓力，大量自己經(jīng)營的單體飯店紛紛加入某個飯店集團(tuán)的系統(tǒng)， 因此，在歐美等飯店業(yè)十分發(fā)達(dá)的國家，自主經(jīng)營的單體飯店在飯店業(yè)的比重是逐年降低。

自主經(jīng)營的優(yōu)點在于飯店投資者可以從所有權(quán)、管理權(quán)、營銷權(quán)等各個方面對飯店進(jìn)行嚴(yán)格的控制，如果飯店投資者擁有良好的管理人才，飯店就可以獲得良好的發(fā)展。更為重要的是，這種方式可以使飯店投資者得到飯店經(jīng)營所產(chǎn)生的所有利潤。

但是，這種方式的缺點在于這種單體飯店無法獲得通過網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營實現(xiàn)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)，在提高飯店品牌知名度和擴(kuò)大營銷渠道方面存在一定的困難。

許多飯店投資人擁有良好的企業(yè)知名度，雖然自己不擁有優(yōu)秀的飯店管理人才，但市場如此之大，投資者完全可以用企業(yè)的美譽(yù)、豐厚的薪水、人性化的環(huán)境等吸引到一個優(yōu)秀的飯店管理團(tuán)隊，這樣的團(tuán)隊完全有能力擔(dān)當(dāng)各種規(guī)模、各種檔次、各種類型飯店的管理重任，絲毫不會遜于國外或國內(nèi)的品牌飯店集團(tuán)輸出的管理團(tuán)隊，只要是投資人給予管理團(tuán)隊的環(huán)境象給予那些國外或國內(nèi)的品牌飯店集團(tuán)的一樣，那么自主管理飯店的結(jié)果肯定不亞于飯店管理集團(tuán)委托管理的結(jié)果。

說到底，任何飯店管理集團(tuán)輸出管理的人才來源于市場，今天在某一家飯店管理集團(tuán)效力的高管，明日可能搖身一變成了另一家飯店管理集團(tuán)的高管，人才是在不斷流動的。那么為什么飯店投資人不能象飯店管理集團(tuán)那樣自己招聘所需的管理人才呢？

只要招聘到合適的人才，他們就會為所管理的飯店制定出最合適、最具個性化管理和服務(wù)的政策和程序；只要投資人給予管理團(tuán)隊寬松的環(huán)境，這些管理人才就會表現(xiàn)出對飯店較高的忠誠度；因為這樣組合的管理團(tuán)隊以當(dāng)?shù)厝藶橹?，所以管理的穩(wěn)定性較強(qiáng)，不會象一些委托管理的飯店，只要管理公司撤出，飯店的管理就會出現(xiàn)斷檔，效益嚴(yán)重滑坡、飯店從此一蹶不振的不乏其例。

自主經(jīng)營的最大優(yōu)點在于飯店投資人節(jié)約了高昂的管理費(fèi)，并且擁有對飯店的管理權(quán)和控制權(quán)，減少了許多投資人和管理集團(tuán)之間的矛盾摩擦甚至法律糾紛。

再來看自主經(jīng)營的缺點，主要是不能通過網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營實現(xiàn)規(guī)模效益。在歐美等飯店業(yè)發(fā)達(dá)的國家，他們無論是旅游或外出公干，主要依賴于網(wǎng)上訂房，那么飯店品牌及網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營就顯得十分重要。

在我國，出外旅游是由旅行社安排妥當(dāng)，而旅行社對飯店的選擇主要不是看品牌，也不是靠網(wǎng)絡(luò)信息來確定的，而是通過對所候選的飯店各種情況實地考察而定。而那些外出公干的人，往往由對方接待單位安排住宿，因為只有當(dāng)?shù)亟哟龁挝皇煜わ埖?，能夠享受到國外飯店沒有的協(xié)議價，出差者很少依據(jù)網(wǎng)上訂房來選擇飯店。

就拿我國那些大牌外國品牌酒店集團(tuán)管理的飯店來說把，有多少住客是通過網(wǎng)絡(luò)訂房系統(tǒng)來選擇飯店的呢？

自主經(jīng)營的飯店，投資人只要抓好飯店設(shè)計、飯店的建設(shè)，只要聘請到合適的管理人才，就一樣能創(chuàng)出品牌，哪怕營銷工作平平，相信飯店也會賓客盈門。

對于投資風(fēng)險較大、投資回報率較慢、贏利較少的飯店業(yè)來說，飯店投資人當(dāng)下最務(wù)實、最聰明的管理形式的選擇是自主經(jīng)營、自己招聘管理團(tuán)隊管理飯店。

五、租賃經(jīng)營
酒店租賃給他人經(jīng)營，其原因是多種多樣的，或是因為自有建設(shè)資金不足，或是因為沒有管理酒店的人才和經(jīng)驗，或是因為需籌集資金建設(shè)其他項目，或是因為自己經(jīng)營虧本。

1、建筑主體租賃

有些建筑建設(shè)方已將機(jī)電安裝做完，那么承租人只需投入室內(nèi)裝修。這種租賃期應(yīng)在十年或十年以上，若是期限過短，承租人一般不會租賃，因為飯店的回報并不高，要收回投入的建設(shè)成本，還要有利可圖，所以這種租賃方式的期限一般在十至十五年之間，且考慮到物價上漲因素，在租賃的第二年起或第四年起有個租金上漲幅度。

若是租賃期為十年，承租人一般會在中間時段對飯店改造一次，若租賃期為十五年，承租人一般會對飯店改造兩次。另外，租賃人應(yīng)考慮到飯店的設(shè)計和建設(shè)周期，給予承租人合理的安裝和裝修時間，在此期間不收租金。

這種租賃方式優(yōu)點很多，比較可取。首先由于承租人需帶資建設(shè)，投入較多，避免了租賃經(jīng)營中常會出現(xiàn)的短期行為。其次，承租人可以按照自己的使用要求進(jìn)行設(shè)計和建設(shè)，方便日后的經(jīng)營和管理，飯店易于產(chǎn)生效益，租賃人就不會有多少收不到租金之虞。第三，由于這種方式的租賃期較長，所以承租人會盡心盡力設(shè)法經(jīng)營好酒店，無形中使整個物業(yè)保值增值，為租賃方創(chuàng)造財富。

2、飯店裝修完成出租

有些業(yè)主本來想自己經(jīng)營，把飯店建成后，發(fā)現(xiàn)找不到合適的管理人才，又擔(dān)心自己經(jīng)營不好；或是因為其他項目缺乏資金，于是決定把飯店租賃出去。有些業(yè)主原本自己經(jīng)營，但年年虧損，又找不到扭虧轉(zhuǎn)盈的人才或辦法，所以無奈之下把飯店打包出租。

投資人在采用這種租賃方式時要特別謹(jǐn)慎。首先租賃期不宜長，一般應(yīng)在三年至五年之間。其次，要看承租人的經(jīng)濟(jì)實力如何，合同中應(yīng)寫明一定數(shù)額的抵押金和起碼提前半年租金預(yù)付。第三，承租人經(jīng)營口碑較好，有同類飯店管理經(jīng)驗者為宜。第四，承租人最好有自己的飯店品牌。

總之，飯店投資人在出租自己飯店物業(yè)時，不要一味追求租金的多少，重點考察承租人的口碑、經(jīng)濟(jì)實力、有無同類飯店成功經(jīng)營管理的經(jīng)驗。這種方式可用于較小規(guī)模、較低檔次的飯店，那些規(guī)模較大、檔次較高的飯店不宜采用這種經(jīng)營方式。

六、顧問管理

飯店顧問管理可分為飯店投資顧問、飯店設(shè)計顧問、飯店建設(shè)顧問、飯店融資顧問和飯店管理顧問等，現(xiàn)就常見的顧問管理內(nèi)容分述如下。

1、飯店設(shè)計顧問

在飯店建設(shè)項目中，設(shè)計是整個工作的重中之重，設(shè)計的成功與否，是飯店能否取得成功的關(guān)鍵。設(shè)計中涵蓋了外形、建筑、機(jī)電安裝、室內(nèi)裝飾、景觀、經(jīng)營管理等諸多內(nèi)容，涉及面廣，專業(yè)性強(qiáng)，不僅關(guān)系到飯店的造價，還關(guān)系到飯店今后的經(jīng)營管理結(jié)果，關(guān)系到整個飯店的品質(zhì)和生命力。

能夠成為投資人稱職的飯店設(shè)計顧問，就必須深諳飯店設(shè)計之道，為投資人選準(zhǔn)選對建筑設(shè)計院和室內(nèi)設(shè)計公司，從飯店經(jīng)營管理的角度向設(shè)計師們提供自己的設(shè)計見解和理念，幫助審查和修改設(shè)計公司設(shè)計成果，協(xié)調(diào)投資人、飯店管理者和設(shè)計師之間的矛盾。

其實，設(shè)計無處不在，一個優(yōu)秀的設(shè)計顧問會在飯店的每個細(xì)節(jié)設(shè)計上貢獻(xiàn)自己的智慧，除了象功能布局、水電空調(diào)系統(tǒng)和室內(nèi)裝飾風(fēng)格這些大的方面以外，諸如隔墻的材料、水泵閥門的選用、強(qiáng)弱電的點位以及花灑龍頭的高度等等，都是設(shè)計顧問應(yīng)該關(guān)注的內(nèi)容。

2、飯店建設(shè)顧問

從某種意義上說，飯店的建設(shè)比其管理要復(fù)雜得多，若投資人在建設(shè)期間沒把握好，出現(xiàn)了一些原則性的失誤，那么飯店的管理者就會在經(jīng)營中遇到很大麻煩，甚至有時再有本事的職業(yè)經(jīng)理人也無力扭轉(zhuǎn)飯店的不利局面。

因此，優(yōu)秀的飯店建設(shè)顧問在項目中扮演了重要角色，其主要任務(wù)是對施工隊伍的選擇、施工質(zhì)量的管理和材料設(shè)備的采購提出建設(shè)性的意見和操作手段。該顧問應(yīng)首先對飯店投資人組織的基建班子進(jìn)行審查，幫助建立一支高效敬業(yè)、作風(fēng)正派且專業(yè)知識較強(qiáng)的隊伍。

其次，幫助投資人選準(zhǔn)能力較強(qiáng)、素質(zhì)較高、搞過同檔次同規(guī)模飯店建設(shè)的施工隊伍，不必講究什么大公司，著重考察投標(biāo)的項目經(jīng)理和其率領(lǐng)的技術(shù)管理隊伍，考察該項目經(jīng)理做過的飯店項目的質(zhì)量和工期完成情況。

第三，幫助投資人制定一套科學(xué)的適于該項目運(yùn)作的采購程序，確定甲乙供材的范圍，編制好各種材料設(shè)備的招標(biāo)文件，確定評標(biāo)方法和評標(biāo)人選，把好合同關(guān)。第四，幫助投資人科學(xué)規(guī)范地管理好工程，按飯店的標(biāo)準(zhǔn)對施工工藝和質(zhì)量進(jìn)行全程跟蹤和監(jiān)督檢查，確保達(dá)到飯店的硬件服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

3、飯店管理顧問

這一階段的顧問工作是針對飯店開業(yè)后而言的，至于籌建期的顧問，會在下文中單獨(dú)論及。一些經(jīng)濟(jì)實力不強(qiáng)、自己具有管理團(tuán)隊的飯店，為了提升管理水平，注入新的管理理念，在飯店開業(yè)后聘請一個顧問團(tuán)隊，不失為一種明智的選擇。

其顧問的主要職責(zé)是：針對飯店在經(jīng)營管理及服務(wù)中出現(xiàn)的問題，為飯店管理方在創(chuàng)新管理制度、優(yōu)化服務(wù)流程、完善崗位職責(zé)、提升執(zhí)行力、強(qiáng)化協(xié)調(diào)力等方面提供幫助。

具體來說，首先是針對酒店的經(jīng)營數(shù)據(jù)進(jìn)行專業(yè)分析，并與同行的經(jīng)營參數(shù)作比較研究，尋找飯店經(jīng)營中的不足，提供解決方案。其次是針對某部門在經(jīng)營管理和服務(wù)質(zhì)量上的差距進(jìn)行分析，并提出整改建議。第三，制定團(tuán)隊建設(shè)與和諧力打造的提升方案。第四，根據(jù)需求為飯店制定內(nèi)部培訓(xùn)。第五，為飯店提供顧問所做的服務(wù)質(zhì)量訪查、賓客滿意度調(diào)查、員工滿意度調(diào)查等，提供評估報告和管理建議。第六、編制或完善飯店的標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)手冊，并提供相關(guān)的培訓(xùn)、檢查與跟蹤服務(wù)。第七，提供飯店經(jīng)營預(yù)算制定的專業(yè)指導(dǎo)服務(wù)，并提供相關(guān)市場的經(jīng)營數(shù)據(jù)分析。第八、為飯店網(wǎng)絡(luò)營銷及推廣進(jìn)行策劃及輔導(dǎo)。

七、開業(yè)服務(wù)

對于許多酒店投資人而言，建設(shè)和管理一個酒店都不是難事，但籌建酒店往往令他們望而生畏，在這種情況下，投資人聘請一個管理團(tuán)隊在建設(shè)的后期階段讓其介入開業(yè)服務(wù)工作，不失為一個良策。

投資人與管理公司簽訂了開業(yè)服務(wù)合同后，便安排總經(jīng)理、市場總監(jiān)、人力資源總監(jiān)、工程總監(jiān)和經(jīng)營性部門總監(jiān)，為酒店開業(yè)提供半年或更長一些時間的成建制開業(yè)支持，并培訓(xùn)投資人的管理團(tuán)隊。

具體來說，開業(yè)服務(wù)的工作內(nèi)容是：第一，酒店管理團(tuán)隊組建及組織機(jī)構(gòu)設(shè)計。第二，酒店管理政策與程序的建立。第三，酒店產(chǎn)品的設(shè)計和規(guī)劃。第四，酒店市場調(diào)研報告及營銷策劃。第五，提供開業(yè)物資的采購清單。第六、建立酒店財務(wù)運(yùn)行系統(tǒng)。第七、酒店信息系統(tǒng)功能的評估與建立。第八、員工系統(tǒng)培訓(xùn)與酒店模擬開業(yè)。

以上所述七種管理形式，相信所有酒店業(yè)主都能對號入座，找到管理自己酒店的良方。

今日文末討論：

你還知道哪些選擇管理模式的方法嗎？