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中國(guó)稅務(wù)報(bào)：軟裝費(fèi)用能否作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本？

 沒(méi)有開(kāi)始 2024-04-30 發(fā)布于重慶


圖片中國(guó)稅務(wù)報(bào)：軟裝費(fèi)用能否作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本？
近年來(lái)，隨著政府部門(mén)對(duì)環(huán)境問(wèn)題的日益關(guān)注及全裝修成品房政策的推出，在房屋交付前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完畢的精裝房，日漸成為各地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主流。購(gòu)買包括家具、家電等軟裝在內(nèi)的精裝房，已經(jīng)成為很多消費(fèi)者的偏愛(ài)。裝修中的硬裝，是除了必須滿足的基礎(chǔ)設(shè)施以外，為了滿足房屋的結(jié)構(gòu)、布局、功能、美觀需要，添加在建筑物表面或者內(nèi)部的固定且無(wú)法移動(dòng)的裝飾物，而軟裝相對(duì)于硬裝是提供“可移動(dòng)的家具、家電用品”進(jìn)行的二次裝飾。那么，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供“可移動(dòng)家具、家電用品”的軟裝費(fèi)用，能否作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本在土地增值稅稅前扣除？對(duì)應(yīng)的銷售收入又應(yīng)如何處理？
案例介紹
某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目為增值稅老項(xiàng)目，在毛坯銷售情況下，全部轉(zhuǎn)讓的收入總額預(yù)計(jì)為5億元。企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目市場(chǎng)定位及擬裝修標(biāo)準(zhǔn)，如果在精裝銷售情況下，全部轉(zhuǎn)讓的收入總額預(yù)計(jì)為5.6億元。假設(shè)精裝銷售情況下發(fā)生的裝修成本為5000萬(wàn)元，其中硬裝成本預(yù)計(jì)為3000萬(wàn)元，軟裝即提供“可移動(dòng)家具、家電用品”成本預(yù)計(jì)為2000萬(wàn)元。在銷售的是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品且裝修費(fèi)在合同或補(bǔ)充合同等資料中明確約定或注明的前提下，企業(yè)在土地增值稅處理時(shí)，將提供“可移動(dòng)家具、家電用品”的2000萬(wàn)元軟裝費(fèi)用，計(jì)入了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，并在土地增值稅稅前扣除，對(duì)應(yīng)將含軟裝銷售收入在內(nèi)的收入全部作為應(yīng)稅收入。

案例分析
目前土地增值稅實(shí)務(wù)中，部分省份出臺(tái)相關(guān)公告，明確對(duì)于“可移動(dòng)家具、家電用品”的軟裝費(fèi)用不計(jì)入收入，也不允許扣除相關(guān)成本、費(fèi)用，但是國(guó)家尚未出臺(tái)統(tǒng)一的政策標(biāo)準(zhǔn)，部分地區(qū)可能還存在爭(zhēng)議。對(duì)此，筆者認(rèn)為可以從以下幾個(gè)方面分析。
從土地增值稅征稅范圍上分析，根據(jù)土地增值稅暫行條例相關(guān)規(guī)定，土地增值稅是對(duì)在我國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的單位和個(gè)人，以其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為課稅對(duì)象而征收的一種稅。對(duì)于硬裝，由于硬裝拆除后影響或喪失使用功能，是精裝房不可分割的附著物，因此屬于土地增值稅暫行條例規(guī)定的征稅范圍，而“可移動(dòng)家具、家電用品”不是不可分割的建筑物附著物，因此不屬于土地增值稅的征稅范圍。
從土地增值稅扣除項(xiàng)目分析，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第四條第（四）款規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目。該文件雖然明確了裝修費(fèi)用可以扣除，但這里的裝修費(fèi)用是否包含提供“可移動(dòng)家具、家電用品”費(fèi)用以及具體包括哪些“可移動(dòng)家具、家電用品”等問(wèn)題，文件均未明確規(guī)定。
同時(shí)，根據(jù)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條規(guī)定，開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用?！蹲》砍青l(xiāng)建設(shè)部 財(cái)政部關(guān)于印發(fā)〈建筑安裝工程費(fèi)用項(xiàng)目組成〉的通知》（建標(biāo)〔2013〕44號(hào)）進(jìn)一步指出，建筑安裝工程費(fèi)用項(xiàng)目按費(fèi)用構(gòu)成要素組成，劃分為人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)具使用費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)、利潤(rùn)、規(guī)費(fèi)和稅金。材料費(fèi)是指施工過(guò)程中耗費(fèi)的原材料、輔助材料、構(gòu)配件、零件、半成品或成品、工程設(shè)備的費(fèi)用。其中，工程設(shè)備是指構(gòu)成或計(jì)劃構(gòu)成永久工程一部分的機(jī)電設(shè)備、金屬結(jié)構(gòu)設(shè)備、儀器裝置及其他類似的設(shè)備和裝置。根據(jù)上述規(guī)定，裝修費(fèi)涉及的材料費(fèi)只有構(gòu)成工程實(shí)體的，才是建筑安裝工程費(fèi)包含的內(nèi)容，而軟裝所用的“可移動(dòng)家具、家電用品”不構(gòu)成建筑工程實(shí)體，不屬于土地增值稅扣除項(xiàng)目的內(nèi)容。
從業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)上分析，銷售房產(chǎn)時(shí)如果不銷售“可移動(dòng)的家具、家電用品”，并不影響房屋的使用功能，銷售“可移動(dòng)家具、家電用品”還可能涉及銷售貨物或者服務(wù)。筆者認(rèn)為，在本案例中，“可移動(dòng)家具、家電用品”的2000萬(wàn)元軟裝費(fèi)用，不能計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本并在土地增值稅稅前扣除。根據(jù)配比原則，銷售收入中包含的軟裝銷售收入應(yīng)予以剔除，不應(yīng)作為土地增值稅的應(yīng)稅收入。
實(shí)操建議
本案例中，由毛坯改為精裝房，預(yù)計(jì)裝修成本增加5000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)收入增加6000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)產(chǎn)生1000萬(wàn)元增值額。如直接按“可移動(dòng)家具、家電用品”成本費(fèi)用2000萬(wàn)元作為需要剔除的收入金額，則1000萬(wàn)元的增值額仍包括了銷售“可移動(dòng)家具、家電用品”的增值額，與業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)不符。筆者認(rèn)為，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)參照企業(yè)所得稅相關(guān)規(guī)定，按不動(dòng)產(chǎn)（含硬裝）和“可移動(dòng)家具、家電用品”的公允價(jià)值的比例，分?jǐn)偞_認(rèn)需要剔除的收入金額更加合理。
在房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)處理中，土地增值稅的計(jì)算方式較為復(fù)雜，而且時(shí)間跨度長(zhǎng)，各項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)支名目較多。筆者建議，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)結(jié)合相關(guān)的稅收原則、征稅范圍和業(yè)務(wù)本質(zhì)等方面，謹(jǐn)慎進(jìn)行判斷和稅務(wù)處理，提高會(huì)計(jì)核算的水平，并且加強(qiáng)與當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)的溝通，避免產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
[作者單位：中匯信達(dá)（深圳）稅務(wù)師事務(wù)所有限公司]

  • 來(lái)源：中國(guó)稅務(wù)報(bào) 2024年03月01日

  • 版次：07

  • 作者：徐娟雙

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