工業(yè)用地配置政策使用指引

神州國土 2024-01-16 發(fā)布于河北

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自然資源部發(fā)布了新的工業(yè)用地政策，其中有部分變化需要企業(yè)特別關注。這些變化包括政策適用范圍、具體指標等方面的調整。企業(yè)在申請和使用工業(yè)用地時，需要注意哪些呢？下面一起來看看吧！

工業(yè)用地配置政策使用指引

為貫徹落實《自然資源部關于完善工業(yè)用地供應政策支持實體經濟發(fā)展的通知》（自然資發(fā)〔2022〕201 號）要求，進一步加強工業(yè)用地供應全周期管理，全面深入推行“標準地+雙信地+定制地”供應服務模式，積極擴大有效投資，支持實體經濟高質量發(fā)展，結合我省工作實際，制定本使用指引。

一、優(yōu)化土地供應方式

推進工業(yè)用地供應方式由出讓為主向租賃、出讓并重轉變。各地應結合實際，靈活采用長期租賃、先租后讓、彈性年期出讓等供應方式，探索以作價出資（入股）方式供應高標準廠房用地，支持市場主體選擇適宜方式拿地，幫助投資項目盡快形成實物工作量。

（一）采取長期租賃方式出租給土地使用者，租賃期限一般不低于 5 年，不超過 20 年；采取先租后讓方式的，租賃期一般不超過 5 年，承租方投資項目達到約定條件后可轉為出讓，租讓總年期不超過 50 年；結合產業(yè)生命周期，在法定出讓最高年限內均可采取彈性年期出讓方式供應，彈性出讓年期一般不超過30 年。

（二）支持各地依據《企業(yè)國有資產法》，提請縣級以上人民政府授權特定機構履行出資人職責，以土地使用權作價出資（入股）方式供應高標準廠房、科技孵化器用地等，引導產業(yè)鏈供應鏈關聯企業(yè)落地。

（三）支持以三維方式確定功能混合和空間分層復合的用地空間范圍，依據功能重要性及其計容建筑面積占比確定混合用地主導用途，可采用兩種或兩種以上用地分類組合方式表達。

（四）自貿試驗區(qū)范圍內產業(yè)鏈核心企業(yè)涉及多宗土地，在分宗出具規(guī)劃條件、限制為同一競得人、分宗簽訂出讓合同的前提下，允許跨片區(qū)同時聯合發(fā)布土地出讓公告，實行整體供應。

（五）確需分期建設的工業(yè)項目，支持通過競單位面積地價方式確定土地使用權人，一次簽訂土地有償使用合同，競得人按合同約定時間開竣工并支付土地有償使用價款。自土地有償使用合同簽訂之日起兩年內，自然資源主管部門按照土地使用標準分期辦理完供地手續(xù)，且不得改變土地用途。

二、簡化土地供應程序

實行“土地有償使用合同+投資發(fā)展監(jiān)管協議”模式，鼓勵工業(yè)用地“帶條件”供應，將產業(yè)類型、節(jié)能環(huán)保、綠色低碳等產業(yè)準入要求納入供地條件。

（一）采取長期租賃的，直接實行掛牌方式，20 天公告期滿，符合競買資格和競得條件的申請人只有一個的，直接確定為競得人；多于一個的，通過競價確定競得人。

（二）采取先租后讓的，租賃和出讓可一并招標拍賣掛牌，同時將租賃期限、轉出讓的條件、解除合同時附著物補償標準，一并向社會公告。租賃期滿符合轉為出讓條件的，與土地使用者直接簽訂出讓合同。

（三）采取彈性年期出讓的，確定實際彈性年期后，按照招標拍賣掛牌出讓的規(guī)章和操作規(guī)范實施。

（四）采取作價出資（入股）的，由政府授權機構向市、縣自然資源主管部門提出用地申請，市、縣自然資源主管部門會同相關部門制訂作價出資（入股）供地方案，報同級人民政府批準后實施。

（五）采取功能混合和空間分層復合利用的，將詳細規(guī)劃確定的用地性質、主輔用途混合比例以及容積率、建筑高度等規(guī)劃指標納入規(guī)劃條件和供地方案，用地規(guī)模、分割轉讓限制等要求一并納入合同，報土地供應集體決策機構批準后實施。列入文物保護單位、歷史建筑、近現代保護建筑或有文物保護特殊要求的工業(yè)遺產，可設置文物保護要求的競買條件或帶相應存量改造設計方案供應。

（六）踐行“降碳、減污、擴綠、增長”要求，探索附帶生態(tài)保護修復條件供地，采取“生態(tài)保護修復+土地有償使用+產業(yè)導入”的方式，將生態(tài)保護修復方案、相應的土地供應方案和支持政策等一并公開，通過競爭方式確定生態(tài)保護修復主體暨土地使用權人，并簽訂生態(tài)保護修復協議和土地有償使用合同，明確修復要求、各方權利義務和違約責任。對社會資本投入并完成修復的，在同等條件下，該生態(tài)保護修復主體在土地使用權公開競爭中具有優(yōu)先權。

（七）工業(yè)用地供應時，可選擇采用單一方式掛牌或“一地多方式同步掛牌”方式。一地多方式同步掛牌是指一宗工業(yè)用地掛牌前，各市場主體在用地預申請階段自主選擇長期租賃、先租后讓、彈性年期出讓、出讓等不同方式參與競買，競價結果按出讓方式進行評估換算，價高者得。競得人須按照用地預申請階段選定的方式簽訂有償使用合同；“一地多方式同步掛牌”涉及長期租賃方式的，長期租賃方式的掛牌公告期限與其他供地方式的掛牌公告期限一致。

三、顯化土地資產權益

規(guī)范明晰不同供地方式的土地資產權益，確保土地使用權人在不同權利存續(xù)期內，享有對應權利應有權能，穩(wěn)定市場主體預期。土地使用權人按照合同約定依法繳納土地租金或全部土地出讓金后，可申請辦理不動產首次登記。其中采用租賃方式供應的，在辦理首次、轉移、變更、抵押等登記時，應審查截至登記時點土地租金是否已繳齊，并收取相關繳納憑證。

（一）以租賃方式供應的，承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設后，經市、縣自然資源主管部門同意或根據合同約定，可將依法登記的土地使用權轉讓、轉租或抵押。轉讓的，原承租人退出，租賃合同約定的權利義務同時轉讓給受讓人，由市、縣自然資源主管部門與受讓人重新簽訂租賃合同；轉租的，承租人與第三人建立附加租賃關系，第三人應履行租賃合同約定的權利義務；地上建筑物、其他附著物抵押的，承租的土地使用權一并抵押；抵押權實現時，承租的土地使用權同時轉讓。在最高出讓年期內，租賃期屆滿且滿足合同約定續(xù)租條件的，土地使用權人申請續(xù)租應予以批準，續(xù)期租金應在初期合同中約定。

（二）以先租后讓方式供應的，租賃期內承租的土地使用權在完成開發(fā)建設前不得轉讓、轉租、抵押。轉為出讓后，享有出讓權能。以長期租賃、先租后讓方式取得租賃土地使用權的產業(yè)鏈核心企業(yè)，可將承租的土地使用權全部或部分轉讓給伙伴企業(yè)，雙方可就轉讓行為依法向不動產登記機構共同申請預告登記。符合租賃轉為出讓條件的，伙伴企業(yè)可以協議方式辦理出讓。

（三）以出讓方式供應的，除合同另有約定外，可依法轉讓、出租和抵押；出讓年期屆滿，符合法定及合同約定續(xù)期條件的，土地使用權人申請續(xù)期，應予以批準。采取作價出資（入股）方式供應的與出讓權利性質一致，在使用年期內可依法轉讓、出租、抵押，但在轉讓時應按照轉讓時點由轉讓方或轉讓的受讓方補繳出讓金。支持開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)規(guī)劃建設高標準廠房，分期分批逐步引導產業(yè)鏈供應鏈關聯企業(yè)落地，實現引鏈、強鏈、固鏈、補鏈、擴鏈，確有需要的可按幢或按層分割轉讓，以作價出資（入股）方式取得的需按有關規(guī)定補繳土地出讓金。

（四）以功能混合和空間分層復合利用的，主導用途和輔助用途的出讓年限不得高于各自的法定出讓最高年限。原地表土地使用權人申請結建地上、地下空間的，可以協議出讓，結建地上、地下空間的使用年限應當與地表土地使用權剩余使用年期一致。土地使用權使用期限屆滿后的續(xù)期和續(xù)期費用的繳納，依照法律法規(guī)辦理。

四、量化地價鼓勵政策

在不同供地方式折算到最高年期土地價格基本均衡的前提下，根據各地工業(yè)用地最低價格標準，明確價格（租金）標底，降低企業(yè)用地成本，激發(fā)市場活力。

（一）采取長期租賃的，租賃期間租金不調整的，可按不低于該宗地 50 年工業(yè)用地出讓評估價格的 2%確定年租金標底。租金調整的，可按該宗地 50 年工業(yè)用地出讓評估價格的 2%確定首期年租金標底；租金調整周期不低于 5 年，以后各期租金標準依據屆時土地評估價格或土地價格指數確定，但漲幅不得高于上期租金的 10%。

（二）采取先租后讓的，租賃期租金標準按照租賃期與最高年期的比值進行年期修正確定。轉出讓后，已交租金沖抵出讓價款。租讓年期之和不超過法定最高出讓年限。鼓勵在出讓階段實行彈性年期。

（三）采取彈性年期出讓的，出讓價格標底按不低于彈性年期與最高年期的比值進行年期修正。

（四）采取作價出資（入股）的，按照土地使用權出讓方式評估價格，核算應折算的出資額或股本額。

（五）采取功能混合和空間分層復合利用的，可根據各類用途用地面積或建筑面積按比例評估，結合轉讓限制條件、政府回購要求等因素綜合測算有償使用底價實行差別化地價。對優(yōu)先發(fā)展產業(yè)且用地集約的產業(yè)用地，出讓底價按工業(yè)用地出讓最低價標準 70%確定。土地出讓競買保證金在不低于出讓最低價 20%的前提下，可適當降低繳納比例，有條件的地區(qū)可探索采用“不可撤銷、無條件見索即付型保函”等方式繳納競買保證金。在符合國土空間規(guī)劃、不改變土地用途的前提下，工業(yè)用地提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地有償使用價款。地上空間（空中連廊）和結建地下空間建筑面積可不計容，不收取相應地上、地下空間使用權有償使用價款。

五、細化用途轉換要求

工業(yè)用地用途轉換應當符合國土空間規(guī)劃、產業(yè)發(fā)展要求、產業(yè)用地政策和用途轉換負面清單（試行）（附件一）等規(guī)定，確保工業(yè)用地總量穩(wěn)定，工業(yè)發(fā)展提質增效。工業(yè)用地轉換為非工業(yè)用途的，需依法開展土壤污染狀況調查，國土空間規(guī)劃確定用途轉換時應確保達到符合土壤污染風險管控和修復治理要求。工業(yè)用地保障線（控制線）內原則上不得轉換為非工業(yè)用途。在工業(yè)用地內部分類調整的，各地應結合實際進一步明晰用途轉換規(guī)則（附件二），細化允許、兼容、禁止布局的產業(yè)類型轉換目錄（試行）（附件三），明確相關要求并嚴格執(zhí)行。

六、強化監(jiān)管服務效能

按照“誰提出、誰履責、誰監(jiān)管”的原則，推行工業(yè)用地“不動產單元碼+全周期監(jiān)管”的閉環(huán)履約監(jiān)督監(jiān)管體系，以企業(yè)自主申報和政府核實相結合方式，實現工業(yè)用地項目建設、竣工驗收、達產復核全鏈條協同監(jiān)管機制。土地使用權人應按照有償使用合同和投資發(fā)展監(jiān)管協議約定使用土地。工業(yè)項目竣工達產后，按照相關規(guī)定約定，實行限時聯合驗收。各地產業(yè)主管部門認定的產業(yè)鏈供應鏈企業(yè)，享受開發(fā)新技術新產品新工藝發(fā)生的研究開發(fā)費用加計扣除稅收優(yōu)惠政策的，加計扣除部分免繳的稅收可納入企業(yè)地均稅收貢獻核算。對竣工驗收和達產復核未通過的，應責令其限期整改；整改后仍不能達到相關規(guī)定約定的，依法追究違約責任；違約情形符合約定的，按約定解除有償使用合同和投資發(fā)展監(jiān)管協議收回土地使用權。

附件：1.江蘇省工業(yè)用地用途轉換負面清單（試行）

2.江蘇省產業(yè)類型轉換規(guī)則（試行）

3.江蘇省產業(yè)類型轉換目錄（試行）

附件1

江蘇省工業(yè)用地用途轉換負面清單

（試行）

序號		禁止內容
1	產業(yè) 準入	列入國家、省《市場準入負面清單》禁止準入類的
2		列入國家、省《產業(yè)結構調整指導目錄》明確的“淘汰類”或“限制類”的
3		列入國家、省禁止用地項目目錄、限制用地項目目錄的
4		列入《江蘇省化工產業(yè)結構調整限制、淘汰和禁止目錄》的
5		屬于國家、省規(guī)定的產業(yè)禁止、淘汰、限制其它情形的
6	規(guī)劃管控	不符合國土空間規(guī)劃的（適用過渡期政策的除外）
7		用地分類由 100101 轉換為 100102 和 100103 或由 100102 轉換為 100103 的
8		經認定為低效用地且低效用地再開發(fā)專項規(guī)劃編制再開發(fā)方式為政府回購的
9		不符合國土空間規(guī)劃用途管制其他要求的
10	權能限制	已納入政府征收、征遷對象的
11		已納入土地儲備規(guī)劃并已明確實施年度土地儲備計劃的
12		土地使用權到期未申請續(xù)期的或申請續(xù)期未批準的
13		經認定構成閑置土地且擬處置方案為收回使用權的
14		設立抵押權且未撤銷的
15		屬于司法查封、財產凍結、訴訟保全等法律法規(guī)和行政規(guī)定的其他權能限制情形的
16	使用行為	土地使用權人未按土地有償使用合同（劃撥決定書）或投資發(fā)展監(jiān)管協議約定開發(fā)建設的（因不可抗力未能履行約定的除外）
17		土地使用權人擅自將保障工業(yè)生產功能所必須的物業(yè)用房、配套設施用房等其他公共管理與公共服務設施、公用設施改為其他使用功能的
18		土地使用權人存在違反法律法規(guī)和行政規(guī)定使用土地其他情形的
19	其他	其他不符合法定規(guī)劃、環(huán)境保護、安全生產、消防安全等法律法規(guī)情形的

江蘇省產業(yè)類型轉換規(guī)則

（試行）

各地應建立工業(yè)用地內部分類用途轉換集體決策協調機制，認定是否符合用途轉換條件。經認定符合用途轉換條件的，應當依法出具規(guī)劃條件，經市、縣人民政府批準后簽訂土地有償使用合同補充協議，補繳土地出讓金后辦理不動產變更登記和規(guī)劃建設手續(xù)；確須修改國土空間詳細規(guī)劃的，應當依法依規(guī)修改后方可出具相應的規(guī)劃條件；原為劃撥土地使用權的，經市、縣人民政府批準以協議方式辦理出讓，簽訂出讓合同并補繳土地出讓金。

（一）適用國家和省五年過渡期支持政策期滿，確需轉換用途的可參照以上方式辦理。

（二）混合復合改造的，在主用途不變、輔助用途不超過規(guī)定比例的前提下，應結合兼容用途及其建筑規(guī)模比例綜合確定使用年期及補繳地價。

附件 3

江蘇省產業(yè)類型轉換目錄

（試行）

本目錄共包括三部分，一是產業(yè)類型轉換允許類目錄。二是產業(yè)類型轉換兼容類目錄。三是產業(yè)類型轉換禁止類目錄。

允許類

（一）國家、省產業(yè)結構調整指導目錄中的鼓勵類產業(yè)。

（二）國家、省鼓勵外商投資產業(yè)目錄中的鼓勵類產業(yè)。

（三）國家、省其他鼓勵類產業(yè)。

（四）未列入國家、省禁止用地項目目錄和限制用地項目目錄。

（五）市、縣根據本地區(qū)產業(yè)發(fā)展規(guī)劃新增的鼓勵類產業(yè)。市、縣根據實際情況適時修訂新增鼓勵類產業(yè)；如所列產業(yè)被國家、省相關產業(yè)目錄明確為限制、淘汰、禁止等類型產業(yè)，其鼓勵類屬性自然免除。

兼容類

（一）符合允許類產業(yè)發(fā)展和產業(yè)用地要求。

（二）遵循產業(yè)業(yè)態(tài)關聯、功能用途互利、環(huán)境要求相似或相互間無不利影響、提高土地利用效能的基本原則，制訂主輔用途“準入組合+負面清單”，明確兩種或兩種以上用途混合的類型和比例等內容，引導工業(yè)、倉儲、研發(fā)、辦公、商業(yè)等用途混合布局、空間設施共享，合理預留彈性發(fā)展空間，促進形成功能多元、集約緊湊、有機鏈接、層次明晰的高效配置。

（三）綜合考慮空間、布局、業(yè)態(tài)融合、安全生產、環(huán)境保護等因素，鼓勵融合研發(fā)、創(chuàng)意、設計、中試、檢測、無污染生產。

（四）涉及公共安全、環(huán)境保護及特殊功能需求的用途不得兼容。

禁止類

（一）國家、省產業(yè)結構調整指導目錄的淘汰類、限制類產業(yè)。

（二）國家、省禁止用地項目目錄和限制用地項目目錄。

（三）省化工產業(yè)結構調整限制、淘汰和禁止目錄明確的產業(yè)類型。

（四）市、縣根據本地區(qū)產業(yè)發(fā)展規(guī)劃新增的淘汰類、禁止類產業(yè)。

以上目錄如修訂，按新修訂版本執(zhí)行。