關于物業(yè)服務合同是否無效的實例分析

神州國土 2024-01-06 發(fā)布于河北

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一、案情簡介

A物業(yè)公司根據前期物業(yè)服務合同為某市某區(qū)B小區(qū)的全體業(yè)主提供物業(yè)服務。該小區(qū)總戶數2517戶，建筑物總面積272643.01平米。然而，在2019年3月19日，A物業(yè)公司突然收到B小區(qū)業(yè)委會送交的《限期交接物業(yè)撤場函》，告知：業(yè)委會已于2018年12月22日決定解除A物業(yè)公司與B小區(qū)的前期物業(yè)服務，業(yè)委會已與C公司簽訂物業(yè)服務合同，該合同于2019年3月19日已生效，故要求A物業(yè)公司撤場。

于是A物業(yè)公司向某市某區(qū)人民法院提起訴訟，請求確認：B小區(qū)業(yè)委會的解除行為無效；B小區(qū)業(yè)委會與C公司簽訂的物業(yè)服務合同無效。2019年5月5日，某市某區(qū)人民法院以民事判決書支持A物業(yè)公司的訴訟請求。B小區(qū)業(yè)委會和C公司提出上訴。某市中級人民法院以民事裁定書撤銷一審判決，發(fā)回重審。2019年12月11日，某市某區(qū)人民法院以民事判決書再次支持A物業(yè)公司的訴訟請求。B小區(qū)業(yè)委會和C公司再次上訴。2020年12月20日，某市中級人民法院以民事判決書撤銷一審判決，駁回A物業(yè)公司的訴訟請求。

二、分析

本案爭執(zhí)的焦點是：B小區(qū)業(yè)委會與C公司簽訂的物業(yè)服務合同是否無效？B小區(qū)業(yè)委會的解除行為是否無效？筆者認為：由于B小區(qū)業(yè)委會選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)的行為未經B小區(qū)全體業(yè)主依法通過業(yè)主大會共同決定，故二者皆為無效。具體理由如下：

（一）B小區(qū)業(yè)委會與C公司簽訂的物業(yè)服務合同依法無效

根據《物業(yè)管理條例》第26條規(guī)定，只有業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效，方發(fā)生前期物業(yè)服務合同終止之法律效力，物業(yè)服務合同生效是前期物業(yè)服務合同終止的充分條件。存在已簽訂物業(yè)服務合同事實，不能當然發(fā)生前期物業(yè)服務合同終止的效力。對業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同是否生效的法律判斷，須以《物業(yè)管理條例》第34條規(guī)定為依據，即業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同，方為生效。

在本案中，一審法院已對B小區(qū)業(yè)委會持有的《同意罷免A物業(yè)公司，招聘新物業(yè)公司簽字花名表》、2018年12月22日業(yè)主代表臨時會議記錄及書面投票等關聯(lián)書證、2019年2月27日業(yè)主代表會議記錄及書面投票等關聯(lián)書證采取保全措施。已被保全的證據是認定B小區(qū)業(yè)主是否按照法定程序通過業(yè)主大會以多數決方式成立解聘和選聘決議行為的原始證據，也是人民法院依職權審查B小區(qū)業(yè)委會與C公司簽訂的物業(yè)服務合同是否無效的原始證據。這些證據充分證明B小區(qū)業(yè)委會是在未依法召集B小區(qū)業(yè)主大會，未經B小區(qū)業(yè)主依法共同決定的情況下，擅自以自己的名義做出選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)的行為。

1.B小區(qū)業(yè)委會未按法定程序召集業(yè)主大會

根據《物業(yè)管理條例》第8條、第12條、第13條、第14條規(guī)定，業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成。召開業(yè)主大會應當于會議召開15日以前就會議時間、地點、會議方式、會議議題等事項通知全體業(yè)主，同時告知相關的居民委員會與會。業(yè)主大會會議應當由物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主參加。

而一審法院保全的證據僅證明：2018年12月22日，B小區(qū)業(yè)委會召開“首屆業(yè)主代表臨時會議”，參會人員：業(yè)委會成員、B小區(qū)各樓代表以及部分業(yè)主；到會27人，授權委托5人（會議記錄標明“有授權委托書”，但業(yè)委會訴訟中并沒有舉證）。2019年2月27日，召開“B小區(qū)選聘新物業(yè)公司評審會”。參會人員：業(yè)委會全體成員、業(yè)主代表及部分熱心業(yè)主，到會24人。這充分證實B小區(qū)業(yè)委會的會議召集程序根本不符合法律規(guī)定，且會議根本不是業(yè)主大會，因為業(yè)主基于建筑物區(qū)分所有權所享有的成員管理權是不能被代表的。所以，B小區(qū)業(yè)委會未依法有效召集B小區(qū)業(yè)主大會。

2.未經B小區(qū)業(yè)主依法共同決定，不能成立有效的業(yè)主大會決定

根據《物業(yè)管理條例》第11條、第12條規(guī)定，業(yè)主共同決定的事項則須通過業(yè)主大會形式按照法定程序由業(yè)主共同決定，只有業(yè)主達到法定的同意比例，方可謂就待決事項形成有效的業(yè)主大會決定，由業(yè)主委員會執(zhí)行之。

由于B小區(qū)業(yè)委會未依法有效召集B小區(qū)業(yè)主大會，這必然導致其不能有效成立業(yè)主大會決定，這有一審法院保全的B小區(qū)業(yè)委會2018年12月22日首屆業(yè)主代表臨時會議記錄、2019年2月27日B小區(qū)選聘新物業(yè)公司評審會會議記錄予以證實。

3.二審判決對《同意罷免A物業(yè)公司，招聘新物業(yè)公司簽字花名表》（以下簡稱花名表）的認定錯誤

根據《物業(yè)管理條例》第12條規(guī)定，業(yè)主大會的決定，應當經達到法定多數決比例的業(yè)主同意方可有效成立。所以，討論業(yè)主的有效票是否達到法定多數決的問題，實質是界定業(yè)主大會決定是否成立。業(yè)主大會決定是業(yè)主按照法定程序通過業(yè)主大會以多數決方式形成的意思，其性質為決議行為。根據《民法總則》第134條第2款規(guī)定，依照法定程序作出業(yè)主大會決定的，即為成立。對于業(yè)主大會會后的業(yè)主追認行為，其對已作出的業(yè)主大會決定沒有任何法律意義。因為此時的業(yè)主大會決定已屬于獨立于各業(yè)主的團體意思，而各業(yè)主的意思表示則已喪失其獨立性。故業(yè)主的事后追認或補簽行為不會使業(yè)已作出的且獨立于業(yè)主自身的業(yè)主大會決定發(fā)生效力上的改變，更不能使沒有成立的業(yè)主大會決定轉化為成立。

在本案中，一審法院保全的花名表是在2018年12月22日“首屆業(yè)主代表臨時會議”結束后實施的征詢B小區(qū)業(yè)主意見表格。業(yè)主在花名表上的簽字行為不是發(fā)生在依法召集的業(yè)主大會會議召開期間，其不是業(yè)主在業(yè)主大會中的投票表決行為，不能有效形成業(yè)主大會決定。只有業(yè)主通過業(yè)主大會形成的業(yè)主大會決定才具有將業(yè)主大會成員業(yè)主的意思轉化為業(yè)主大會決定的法律意義。該決定在性質上不屬于業(yè)主的共同行為，業(yè)主大會決定未必與每一名業(yè)主的意思表示一致。即使未參加業(yè)主大會的業(yè)主，甚至反對業(yè)主大會決定的業(yè)主，亦須受業(yè)主大會決定的約束。這也是在法律上明確業(yè)主大會的意義所在。然而，二審判決卻無視B小區(qū)業(yè)主大會的缺失來談論業(yè)主的多數決問題，甚至將B小區(qū)業(yè)委會于二審中提交的追認和補簽（276人）予以采信。這是以業(yè)主的意思表示取代業(yè)主大會決定，已明顯違反《物業(yè)管理條例》第12條所體現的程序正義原則，以及《物業(yè)管理條例》第34條規(guī)定，即業(yè)委會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂合同，而不是業(yè)委會與業(yè)主共同選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂合同。

另外，花名表中既沒有業(yè)主授權意思表示，也沒有明確征詢業(yè)主是否同意選聘C公司為新的物業(yè)服務企業(yè)的意見內容，即使同意招聘新物業(yè)公司的業(yè)主超過“雙一半”，也不能得出業(yè)主大會決定選聘C公司的結論。更何況，通過兩次一審對一審法院保全之花名冊上的1445名業(yè)主的認真核查，均得出有效表決業(yè)主的專有部分之和占建筑物總面積未過半數且有效表決業(yè)主占總人數未過半數的結論。可是，二審判決不僅對1445名業(yè)主的真實性、合法性未予審查即予以采信，而且對B小區(qū)業(yè)委會于二審中提交的追認和補簽（276人）一并予以采信，甚至不予審查專有部分之和占建筑物總面積是否過半數。二審判決在查明事實上如此傲慢與偏見，令人不可理喻。

現有證據充分證實B小區(qū)業(yè)主大會未作出選聘C公司的決定，B小區(qū)業(yè)主業(yè)委會與C公司簽訂的物業(yè)服務合同違反《物業(yè)管理條例》第34條規(guī)定，依法無效。

（二）B小區(qū)業(yè)委會解除物業(yè)服務行為無效

《物權法》第76條規(guī)定是以業(yè)主共同決定事項及決定成立要件為內容，該條適用于以業(yè)主共同決定事項為內容的業(yè)主大會決定。B小區(qū)業(yè)委會解除A物業(yè)公司對B小區(qū)的前期物業(yè)服務，這一解聘事項涉及小區(qū)業(yè)主的合法權益，屬于業(yè)主共同決定事項，依據《物權法》第76條規(guī)定，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意方可。但在本案中，A小區(qū)業(yè)委會既未有效召集小區(qū)業(yè)主大會，又未經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意，擅自以自己名義作出解除物業(yè)服務行為，顯然違反《物權法》第76條規(guī)定，屬于無效行為。

在此需要重申一下物業(yè)服務合同生效、前期物業(yè)服務合同終止、解除前期物業(yè)服務行為三者之間的關系。物業(yè)服務合同生效，即使不存在解除前期物業(yè)服務行為，亦發(fā)生前期物業(yè)服務合同終止。在此情形下，若前期物業(yè)服務企業(yè)以《物權法》第76條規(guī)定為依據，主張因未作出解除前期物業(yè)服務行為而前期物業(yè)服務合同未終止，則該主張依法不能成立。因為作出解除前期物業(yè)服務行為不是前期物業(yè)服務合同終止的必要條件，這是《物業(yè)管理條例》第26條規(guī)定使然。但在本案中，不僅存在B小區(qū)業(yè)委會與C公司簽訂物業(yè)服務合同事實，而且存在B小區(qū)業(yè)委會解除行為事實，二者皆可發(fā)生前期物業(yè)服務合同終止。既然B小區(qū)業(yè)委會已經作出解除前期物業(yè)服務行為，那么，該行為的性質決定其必須依據《物權法》第76條規(guī)定作出。作為該行為的相對人，A物業(yè)公司當然以《物權法》第76條規(guī)定為法律依據，請求確認該解除物業(yè)服務行為無效。

（三）二審判決可能導致的不良社會效應和風險

法院審理每一起案件，不僅是關涉每一名當事人的合法權益是否能夠得到法律的保護，而且亦會對社會產生一定的引導效應。尤其在信息化社會，這種社會效應愈加明顯。對于本案，同樣如此，不僅物業(yè)服務企業(yè)關注本案，而且住宅小區(qū)業(yè)主亦關注本案。

按照二審判決，業(yè)委會不僅可以不遵守國家法律、法規(guī)關于業(yè)主大會的程序規(guī)定，而且在發(fā)現票數不夠，業(yè)委會可重新組織二次簽字投票，直到業(yè)委會需要的結果出現！甚至在訴訟中，業(yè)委會亦可按缺補票。二審判決竟然在業(yè)主大會決定中創(chuàng)造出補票和追認規(guī)則。在這樣的判決中，物業(yè)管理法律制度中規(guī)范業(yè)主行使權利的程序規(guī)則已失去法律意義。

王興敏，北京市京師律師事務所律師。主要從事民商事案件，尤其專注房地產、建設工程領域。出版《房地產法實務問題解析：熱點與難點》《不動產登記概論》等專著。曾獲得中國政法大學第四屆優(yōu)秀碩士學位論文獎勵。