本文是君之道思考的第554期文章

第一，在執(zhí)行拍賣程序中，評(píng)估報(bào)告對(duì)拍賣財(cái)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值對(duì)拍賣財(cái)產(chǎn)的起拍價(jià)有一定的參考作用。若執(zhí)行案件當(dāng)事人認(rèn)為拍賣的評(píng)估價(jià)值過低，能否要求重新評(píng)估、重新拍賣呢？

第二，本期最高法案例中，最高法認(rèn)為，對(duì)拍賣財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，只是輔助執(zhí)行法院確定拍賣保留價(jià)的手段，評(píng)估后最終成交價(jià)格仍需由市場(chǎng)檢驗(yàn)，故評(píng)估結(jié)果出具后，被執(zhí)行人僅以評(píng)估價(jià)格嚴(yán)重低于真實(shí)價(jià)格為由請(qǐng)求重新評(píng)估或拍賣的，法院不予支持。

第三，君之道提示，實(shí)務(wù)中，評(píng)估過程合法合規(guī)的，當(dāng)事人通常難以評(píng)估價(jià)格過低為由主張重新評(píng)估或拍賣。

對(duì)于債權(quán)人而言，嚴(yán)格限制被執(zhí)行人動(dòng)輒以評(píng)估價(jià)值過低為由申請(qǐng)重新評(píng)估有助于提高執(zhí)行效率，縮短財(cái)產(chǎn)處置時(shí)間；

本期案例：

《許繼文與內(nèi)蒙古三江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司其他執(zhí)行申請(qǐng)復(fù)議執(zhí)行裁定書》

案號(hào)：

（2014）執(zhí)復(fù)字第16號(hào)

裁判文書摘要：

本院認(rèn)為，“關(guān)于《評(píng)估報(bào)告》是否存在程序嚴(yán)重違法、評(píng)估結(jié)果嚴(yán)重失實(shí)的問題。資產(chǎn)評(píng)估是由評(píng)估機(jī)構(gòu)為了特定目的，遵循適用的評(píng)估原則，按照法定程序，綜合運(yùn)用相關(guān)專業(yè)技能，對(duì)特定資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行估算的過程，具有較強(qiáng)的專業(yè)技術(shù)性。而執(zhí)行程序中拍賣的目的是為了盡快實(shí)現(xiàn)申請(qǐng)執(zhí)行人的債權(quán)，對(duì)拍賣財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，只是輔助執(zhí)行法院確定拍賣保留價(jià)的手段，評(píng)估價(jià)格并不是最終的交易價(jià)格，最終成交價(jià)格仍需經(jīng)由市場(chǎng)檢驗(yàn)。因此，評(píng)估結(jié)果出具后，沒有法定理由，不應(yīng)啟動(dòng)重新評(píng)估。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第六條的規(guī)定，只有當(dāng)事人或者其他利害關(guān)系人有證據(jù)證明評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估人員不具備相應(yīng)的評(píng)估資質(zhì)或者評(píng)估程序嚴(yán)重違法的，才符合申請(qǐng)重新評(píng)估的條件。內(nèi)蒙高院在異議裁定中認(rèn)定，景通公司具備相應(yīng)的評(píng)估資質(zhì)。對(duì)此，三江公司在復(fù)議申請(qǐng)中未再表示異議。三江公司認(rèn)為評(píng)估程序嚴(yán)重違法的理由是，景通公司在對(duì)案涉房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，選取的三個(gè)交易實(shí)例不符合《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中的要求。三江公司并沒有否認(rèn)《評(píng)估報(bào)告》中關(guān)于自2011年以來，東勝區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于持續(xù)的低迷狀態(tài)，尤其是2012年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)銷售面積下降、量?jī)r(jià)齊跌等問題的說法，亦未否認(rèn)內(nèi)蒙高院異議裁定中所說的評(píng)估財(cái)產(chǎn)所在地鄂爾多斯市房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷、成交量急劇萎縮、很難找到可以相比交易實(shí)例的現(xiàn)狀。本案復(fù)議聽證階段，三江公司亦不能提供與涉案房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)相符的交易實(shí)例。景通公司選取的三個(gè)可比交易實(shí)例中，實(shí)例A的拍賣公告，是同一房產(chǎn)三次拍賣公告中的中間一次降價(jià)拍賣公告，而未選擇參考價(jià)最低的一次公告，當(dāng)屬合理做法。三江公司雖提供了其他參考價(jià)較高的房屋拍賣公告，但也未提供最終成交的證明。三江公司沒有提供證據(jù)證明實(shí)例C中的成交合同是其與許繼文之間受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響或者是利害關(guān)系人之間的交易。另一方面，景通公司根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求， 綜合運(yùn)用了市場(chǎng)比較法和收益法兩種方法綜合估算出了案涉房地產(chǎn)的估算價(jià)值。 在用市場(chǎng)比較法估算中，已經(jīng)在測(cè)算過程中采取了專業(yè)的估價(jià)方法，對(duì)涉案房地產(chǎn)與選取的交易實(shí)例的位置、用途、交易日期、交易價(jià)格等相關(guān)因素進(jìn)行了比較修正。同時(shí)，根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，評(píng)估機(jī)構(gòu)在進(jìn)行房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估時(shí)，可以考慮短期強(qiáng)制處分（快速變現(xiàn)）等因素的影響。所以，三江公司關(guān)于景通公司對(duì)案涉房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格嚴(yán)重失實(shí)的主張，本院不予采信?！?/span>

注：本案完整裁判原文，可登錄“中國(guó)裁判文書網(wǎng)”輸入案號(hào)“（2021）執(zhí)復(fù)字第16號(hào)”查詢獲取。

不良資產(chǎn)處置系列之21：最高法：僅設(shè)立土地抵押的，抵押權(quán)人有權(quán)對(duì)地上建筑物行使抵押權(quán)，且兩者抵押設(shè)立時(shí)間相同