在中國的市場經(jīng)濟里，歷來有“金九銀十”的說法。
中秋、國慶，都是中國人典型的“消費型節(jié)日”，由此形成慣常的買賣旺季。商家面臨年度銷售指標和各種回款壓力，常常提前到9、10月全力搞活動促銷售，為業(yè)績寧愿犧牲一點兒利潤，力爭提前完成年度的指標；對比之下，消費者也到了出游旺季，加上換季物品添置、小孩上學(xué)、買房買車買家具等大小事項預(yù)算，都要在這個時候開啟……特別是在房地產(chǎn)市場，“金九銀十”的銷售旺季，一直以來深入人心。實際上，過去2年的9/10月份，不僅沒有成為商品房銷售的旺季，反而成為銷售的滑鐵盧——從2022年到2023年，國內(nèi)30個大中城市，商品房成交套數(shù)和成交面積，都連續(xù)創(chuàng)下十年新低……至于價格，無論是新建住宅還是二手住宅，70個大中城市的住宅價格自2022年下半年以來持續(xù)下降，目前依然維持在2015年初以來年化最深跌幅附近……不僅宏觀上的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，展示了房地產(chǎn)整體量縮價跌的結(jié)果，在房地產(chǎn)租賃買賣第一線的房產(chǎn)中介的統(tǒng)計，展示了同樣的結(jié)果。網(wǎng)傳的一份“貝殼專家交流紀要”顯示，2023年的這個“金九銀十”，中國主要的大城市房地產(chǎn)交易都在降溫，而房價短期內(nèi)幾乎沒有上漲的可能。按道理來說，進入2023年以來，政府連續(xù)出臺救市措施，又是降低房貸利率，又是鼓勵認房不認貸，又是放開限購，又是購房優(yōu)惠，甚至政策利率，都降至過去幾十年的最低水平，按照以往的經(jīng)驗，房價不應(yīng)該又是一輪暴漲么？為什么反而持續(xù)出現(xiàn)量減價跌的現(xiàn)象？歸根結(jié)底，就是有人來買嘛，就是不得不買房的年輕人，越來越多！中國的房價能不能漲，歸根結(jié)底，就是“新韭菜”是不是越來越多，越來越茁壯，只要接盤俠越來越多，不用管他們用2個錢包還是6個錢包，房價就只管漲，直到把他們最后一個銅板壓榨出來就行……這樣一來，要估算中國房地產(chǎn)發(fā)展階段——根據(jù)貝殼研究院發(fā)布的《2021年新居住消費調(diào)查報告》，中國35個大中城市新房和二手房購房者平均年齡約在33.3歲，具體到一線城市，購買新房的平均年齡約為34.4歲，而購買二手房的平均年齡約為35.1歲。簡化一下，我們不妨假定所有買房人的年齡都是33-34歲，這樣一來，我們就能夠估算出來房價接盤俠的數(shù)量，也能明白中國房地產(chǎn)發(fā)展的階段……根據(jù)2020年全國第七次人口普查數(shù)據(jù)，2020年我國15-54歲人口數(shù)量見下表。資料來源：國家統(tǒng)計局，第七次人口普查報告。
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