1)做低房?jī)r(jià)”避稅暗藏四大風(fēng)險(xiǎn) 千萬(wàn)別因小失大

http://money.hexun.com/2009-09-16/121103928.html

文前提要:由于房?jī)r(jià)的上漲,導(dǎo)致普通住宅變“豪宅”,進(jìn)而引起交易稅賦負(fù)擔(dān)的加大,因此市場(chǎng)普遍出現(xiàn)通過(guò)做低房?jī)r(jià)的形式來(lái)避稅的做法。

　　從表面上看,避稅能帶來(lái)不小實(shí)惠,但其實(shí)卻暗藏著很大的風(fēng)險(xiǎn)。

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　　記者在采訪中了解到,這種明顯不合理的避稅方式很常見,中介公司出謀劃策幫買賣雙方逃稅已成為業(yè)內(nèi)“潛規(guī)則”。對(duì)于這種情形,有法律界人士指出,這與優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的滯后不無(wú)關(guān)系。

　　“做低房?jī)r(jià)”成樓市頑疾

　　近日,記者陪朋友去看房,在某中介公司門店里,聽到了這樣一段對(duì)話。

　　朋友張先生問(wèn):“這套房子已經(jīng)超過(guò)了140萬(wàn)元的普通房標(biāo)準(zhǔn),要按照'豪宅’標(biāo)準(zhǔn)繳納契稅吧?！?/p>

　　中介:“不要緊,可以做低房?jī)r(jià),這樣你就可以按照普照住宅的標(biāo)準(zhǔn)納稅了,能省下了1萬(wàn)多元呢。房東不想承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅,也有這個(gè)意思。”

　　中介公司業(yè)務(wù)員在這里提到的做低房?jī)r(jià),就是目前市場(chǎng)上很常見的避稅方式。所謂做低房?jī)r(jià),是指買賣雙方在交易過(guò)程中簽訂“陰陽(yáng)合同”,買賣合同中的房?jī)r(jià)要比實(shí)際成交價(jià)低一些,另外再簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議,將剩余部分則以家具或者裝修補(bǔ)償款的形式,采用現(xiàn)金方式支付給賣家。

　　舉例說(shuō)明,比如上海外環(huán)線以內(nèi)一套面積為138平方米的二手房,成交價(jià)為180萬(wàn)元,按照現(xiàn)行的普通住宅標(biāo)準(zhǔn),雖然面積不到140平方米,但是總價(jià)超過(guò)了140萬(wàn)元的上限,所以仍將劃入非普通住宅范圍,此類住宅交易的話,賣家要承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅和二手房個(gè)稅,而買家也要按照非普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)繳納契稅,為總房?jī)r(jià)的3%,比普通住宅高出一倍。于是買賣雙方會(huì)在簽訂買賣合同時(shí),將合同價(jià)寫成140萬(wàn)元,甚至更低一點(diǎn),這樣在交易過(guò)程中買賣雙方都只需按照普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)納稅。從而達(dá)到避稅的目的。

　　記者在采訪中了解到,這種情形在實(shí)際交易過(guò)程中并不少見。某知名中介公司法務(wù)部有關(guān)人士坦承,幾乎每天都要處理此類問(wèn)題,尤其是一些剛剛“越線”或者超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)并不多的交易案例,因?yàn)槠胀ê头瞧胀ㄗ≌募{稅標(biāo)準(zhǔn)存在巨大的區(qū)別,所以買賣雙方都會(huì)強(qiáng)烈要求做低房?jī)r(jià)。

　　那么,兩者之間的差別到底有多大呢？我們以上述案例來(lái)舉例說(shuō)明。這套住宅為三年前買進(jìn),買入價(jià)為95萬(wàn)元（結(jié)算結(jié)果具體見表1）。通過(guò)計(jì)算發(fā)現(xiàn),是否做低房?jī)r(jià)稅費(fèi)差距達(dá)83175元,這不是一筆小數(shù)目。

表1 普通住宅與非普通住宅征稅差異（單位：元） 

住宅級(jí)別 主要稅種 稅率 征收金額 總計(jì) 

普通住宅 營(yíng)業(yè)稅    免征    0 0 

二手房個(gè)稅 免征    0

非普通住房  營(yíng)業(yè)稅      差額×5.55%  47175   83175 

二手房個(gè)稅  總房?jī)r(jià)×2%   36000 

　　而對(duì)于一些超過(guò)普通住宅標(biāo)準(zhǔn)很多的二手房來(lái)說(shuō),賣家也總是會(huì)通過(guò)這種方式來(lái)達(dá)到降低稅費(fèi)開支的目的。如內(nèi)環(huán)內(nèi)某二手房售價(jià)為400萬(wàn)元,賣家可能會(huì)將合同價(jià)“做低”至320萬(wàn)元,這樣雖然還是按照“豪宅”標(biāo)準(zhǔn)納稅,但是其中有80萬(wàn)元部分不用納稅。

暗藏四大風(fēng)險(xiǎn)需留神

　　有業(yè)內(nèi)人士指出,通過(guò)做低房?jī)r(jià)來(lái)達(dá)到避稅的目的,雖然從表面上看很劃算,但實(shí)際上卻暗藏巨大風(fēng)險(xiǎn)。

　　上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所馬永健律師在接受記者采訪時(shí)表示,做低房?jī)r(jià)的做法對(duì)買賣雙方都存在風(fēng)險(xiǎn),如買家雖可在契稅上節(jié)省一些開支,但是日后轉(zhuǎn)讓時(shí),卻有可能會(huì)被征收更多的稅費(fèi);賣家也有可能面臨無(wú)法及時(shí)收到房款的尷尬情形。

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　　合同價(jià)以外的部分,都應(yīng)以現(xiàn)金方式支付,這會(huì)加大買家的負(fù)擔(dān),由此可能會(huì)造成違約并承擔(dān)責(zé)任。

　　業(yè)內(nèi)人士表示,購(gòu)房者一般會(huì)根據(jù)手中的資金量,以及自己的工資收入來(lái)確定住宅的總價(jià),但如果碰到做低房?jī)r(jià)的情形,而被要求支付更多的現(xiàn)金時(shí),往往會(huì)面臨資金短缺的困境。當(dāng)然,有些買家不想錯(cuò)過(guò)一次購(gòu)房機(jī)會(huì),同時(shí)考慮到自己也能節(jié)省一些稅費(fèi),一般會(huì)選擇向親朋好友借錢。但這是一步險(xiǎn)棋,走得好,能暫時(shí)度過(guò)難關(guān);如果走不好,則有可能會(huì)導(dǎo)致交易中斷,并承擔(dān)違約責(zé)任。

　　有人認(rèn)為,雙方簽訂的是陰陽(yáng)合同,可視作無(wú)效合同。但實(shí)際上并非如此,有律師告訴記者,即使簽的是陰陽(yáng)合同,一旦發(fā)生糾紛,法院仍然會(huì)認(rèn)為合同有效而要求繼續(xù)履行。因此買家因?yàn)闊o(wú)法付款而造成違約之后,肯定要承擔(dān)違約責(zé)任。

　　風(fēng)險(xiǎn)二:出售房屋稅負(fù)加重

　　可以肯定的是,做低房?jī)r(jià)會(huì)加重日后轉(zhuǎn)讓住宅時(shí)的稅賦負(fù)擔(dān)。

　　就以上述案例為例來(lái)說(shuō)明。假設(shè)這套實(shí)際成交價(jià)為180萬(wàn)元的二手房“做低”為135萬(wàn)元成交,另外差額45萬(wàn)元以現(xiàn)金的形式付給賣家。買家可按照普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)納稅,契稅稅率為1.5%,那么納稅金額為20250元（135萬(wàn)元×1.5%）,相比較實(shí)際納稅金額54000元（180萬(wàn)元×3%）來(lái)說(shuō),的確節(jié)省了一多半。

　　買家看似是沾了不小的便宜,但這位買家有可能會(huì)付出更大的代價(jià)。如果這位買家日后要出售這套住宅,那么,他便要承擔(dān)差額部分45萬(wàn)元的稅費(fèi),僅二手房個(gè)稅一項(xiàng),負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)就可能要多付90000元（45萬(wàn)元×20%）,誰(shuí)多誰(shuí)少,一比便清清楚楚。有業(yè)內(nèi)人士表示,現(xiàn)在已經(jīng)加強(qiáng)了不動(dòng)產(chǎn)交易信息的登記制度,也就是說(shuō),未來(lái)所有房屋都可查到交易記錄,因此稅費(fèi)一旦從嚴(yán)征收,這些成交記錄必將作為納稅依據(jù)。

　　風(fēng)險(xiǎn)三:賣家面臨處罰

　　做低房?jī)r(jià)其實(shí)是一種逃稅行為,一旦被查處,肯定會(huì)面臨相應(yīng)的處罰。此外賣家還面臨著無(wú)法及時(shí)收到房款的風(fēng)險(xiǎn)。

　　上海某中介公司業(yè)務(wù)員楊先生表示,合同價(jià)以外的部分,雖然以協(xié)議的形式明確規(guī)定了支付金額、支付最后期限等,但這也僅僅只是一份“君子協(xié)定”?！捌鋵?shí)只對(duì)那些真正守信用的交易雙方有作用?！睏钕壬缡钦f(shuō)。

　　由此可以看出,協(xié)議的效力到底有多大,取決于買賣雙方。對(duì)此馬永健律師表示,萬(wàn)一有買家“假戲真做”,那么這對(duì)賣家來(lái)說(shuō),將會(huì)遭遇噩夢(mèng),追討起來(lái)不但耗時(shí),還會(huì)耗費(fèi)巨大精力。

　　馬永健同時(shí)提醒說(shuō),如果賣家逃稅事實(shí)為稅務(wù)部門掌握,不但要補(bǔ)交稅款,還會(huì)面臨相應(yīng)的處罰。

　　風(fēng)險(xiǎn)四:無(wú)法通過(guò)“評(píng)估關(guān)”

　　做低房?jī)r(jià),還會(huì)面臨無(wú)法通過(guò)“評(píng)估關(guān)”的風(fēng)險(xiǎn),這將會(huì)引發(fā)連鎖反應(yīng),并導(dǎo)致交易中斷,甚至引起糾紛。

　　據(jù)了解,就上海而言,位于市中心區(qū)域的房產(chǎn)交易中心都已建立評(píng)估系統(tǒng)。該系統(tǒng)的主要功能是評(píng)判合同價(jià)是否合理,并防止交易雙方逃稅。所有二手房交易房源在繳稅過(guò)戶之前,都必須經(jīng)由評(píng)估系統(tǒng)審核價(jià)格,明顯低于市場(chǎng)價(jià)的成交房源可能被退件,并由指定評(píng)估公司重新估價(jià),而后按照評(píng)估價(jià)納稅。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹,的確也存在通不過(guò)評(píng)估的情形。一旦發(fā)生這樣的情況,必將面臨由誰(shuí)來(lái)實(shí)際承擔(dān)巨額稅費(fèi)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題,如果買賣雙方都不愿讓步,產(chǎn)生糾紛在所難免。

優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)“與時(shí)俱進(jìn)”

　　市場(chǎng)上之所以普遍采用做低房?jī)r(jià)的方式來(lái)避稅,在一定程度上也反映了征稅標(biāo)準(zhǔn)存在不合理的地方,有法律專家表示,至少?zèng)]有體現(xiàn)其公平性。

　　據(jù)了解,上海最新的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)去年底才做出新的調(diào)整,而舊標(biāo)準(zhǔn)卻沿用了三年多時(shí)間。新的標(biāo)準(zhǔn)為:單套建筑面積140平方米以下,內(nèi)環(huán)線以內(nèi)總價(jià)每套245萬(wàn)元、內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線之間每套140萬(wàn)元、外環(huán)線以外每套98萬(wàn)元以下,五層以上（含五層）的多高層住房,以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等。而現(xiàn)實(shí)問(wèn)題是,在過(guò)去的8、9個(gè)月里,房?jī)r(jià)又經(jīng)歷了一輪新的上漲過(guò)程,新標(biāo)準(zhǔn)似乎又有些名不符實(shí)了。

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　　因此有市民表示,希望普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)也能做到“與時(shí)俱進(jìn)”,“雖然我們不指望普通住宅標(biāo)準(zhǔn)每月更新一次,但至少每半年應(yīng)該調(diào)整一次?！笔忻裢跸壬@樣說(shuō)。他的說(shuō)法也許代表了大多數(shù)人的想法。

　　馬永健也表示,普通住宅標(biāo)準(zhǔn)如能夠做到定期、及時(shí)調(diào)整,這體現(xiàn)了稅賦的公平性。

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