【原創(chuàng)】房企同時開發(fā)多個項目，如何進行涉稅處理？

雨送黃昏xzj 2023-07-10 發(fā)布于四川

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前幾日文章分析了房企在會計核算、企業(yè)所得稅、增值稅、土地增值稅上確認(rèn)收入上的異同。具體見鏈接：

[原創(chuàng)]房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算、企業(yè)所得稅、增值稅、土地增值稅上確認(rèn)收入有什么異同？

實務(wù)中，房開企業(yè)可能同時開發(fā)N個項目，有的項目還未完工，有的項目完工未交付，有的項目已經(jīng)交付但未達(dá)85%銷售，有的項目已經(jīng)全部銷售。那么，上述情況如何進行涉稅處理呢？

【案例】某房地產(chǎn)公司2022年在建A項目預(yù)收收入1090萬元，完工未交付B項目預(yù)收收入1090萬元，完工并交付C項目預(yù)收收入1090萬元（轉(zhuǎn)讓面積70%），完工并交付D項目預(yù)收收入1090萬元（全部銷售）。假設(shè)預(yù)收款全部為2022年當(dāng)年收取的，所得稅計稅毛利率為10%，計算時不考慮附加稅等其他因素。請分析2022年該公司如何進行涉稅處理？

A項目：會計上收到的款項1090萬元計“預(yù)收賬款”，不確認(rèn)收入；需預(yù)交增值稅1090/1.09*3%=30萬元；預(yù)交土地增值稅（1090-30）*2%=21.2萬元；企業(yè)所得稅確認(rèn)收入，按預(yù)計計稅毛利率計算應(yīng)納稅所得額（1090/1.09）*10%=100萬元。

B項目:會計上收到的款項1090萬元計“預(yù)收賬款”，不確認(rèn)收入；需預(yù)交增值稅1090/1.09*3%=30萬元；土地增值稅（1090-30）*2%=21.2萬元；企業(yè)所得稅確認(rèn)收入1000萬元（1090/1.09），結(jié)算計稅成本（假設(shè)為600萬元），并計算此前銷售收入的實際毛利額為400萬元（1000-600），計入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。

C項目：會計上結(jié)轉(zhuǎn)“主營業(yè)務(wù)收入”1000（1090/1.09）萬元，并結(jié)轉(zhuǎn)對應(yīng)的主營業(yè)務(wù)成本；增值稅達(dá)到納稅義務(wù)發(fā)生實際，確認(rèn)計稅收入1000萬元并計提銷項稅90萬元；企業(yè)所得稅確認(rèn)收入1000萬元，結(jié)轉(zhuǎn)計稅成本（假設(shè)為600萬元）。土地增值稅未達(dá)到清算條件，預(yù)交（1090-30）*2%=21.2萬元。

D項目：會計上結(jié)轉(zhuǎn)“主營業(yè)務(wù)收入”1000（1090/1.09）萬元，并結(jié)轉(zhuǎn)對應(yīng)的主營業(yè)務(wù)成本；增值稅達(dá)到納稅義務(wù)發(fā)生實際，確認(rèn)計稅收入1000萬元并計提銷項稅90萬元；企業(yè)所得稅確認(rèn)收入1000萬元，結(jié)轉(zhuǎn)計稅成本（假設(shè)為600萬元）；土地增值稅達(dá)到清算條件，應(yīng)進行清算，預(yù)交的21.2萬稅款應(yīng)從應(yīng)補稅款中扣除。

注意：最后還要匯總該公司的2022年應(yīng)納稅所得額為：A項目所得額100+B項目所得額400+C項目所得額400+D項目所得額400=1300萬元。

政策依據(jù)：企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號--收入、國家稅務(wù)總局公告2016年第18號、國稅發(fā)〔2009〕31號、國稅發(fā)[2009]91號等