網(wǎng)上看到一位賣房的朋友吐槽海淀知春東里的老破小，原來61平的房子總價(jià)795萬，兩個(gè)月后的成交價(jià)變成了695萬。2個(gè)月就跌了100萬。

老破小逐漸被淘汰，已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。

不光是這位朋友的房子，還有朝陽區(qū)十里堡附近的56平老破小兩居室，今年2月的成交價(jià)還是356萬，現(xiàn)在掛牌價(jià)已經(jīng)到了290萬，跌幅近20%！即便是這樣，房子還是遲遲賣不出去。

海淀和朝陽尚且如此，更別提石景山、豐臺(tái)、通州、昌平這些區(qū)域的老破小了。

在北京買房，不能只有買房思維，更要有賣房思維。

在當(dāng)下的北京市場(chǎng)，剛需，依舊是數(shù)量最多的一批購房者。因此當(dāng)老莫建議大家盡量不買沒有學(xué)區(qū)的老破小時(shí)，很多人會(huì)來問：為什么？

畢竟對(duì)于預(yù)算只在300-500萬的人來說，擺在眼前的似乎只有兩個(gè)選擇，要么是城區(qū)老破小，要么郊區(qū)遠(yuǎn)大新。

老莫遇到這類問題，基本會(huì)回問一句：如果你能盤活未來的資產(chǎn)，或者你還能借到一點(diǎn)錢，把預(yù)算提高100萬，你還愿意湊合買這套老破小嗎？

答案無一例外：不會(huì)。

老破小，特別是沒有學(xué)區(qū)的老破小，是市場(chǎng)上非常典型的硬傷房，缺點(diǎn)如下：

1、居住屬性差

一套連你都覺得湊合的房子，你買到手5-10年后，居住屬性只會(huì)變得更差，到那時(shí)候，你又能賣給誰呢？

2、貸款能力和流通性差

房子的房齡，也決定了你的貸款限度，北京再破的房子，想要看的上眼，也得500萬左右，很多人首付甚至不到200萬，如果貸款額度再受限，首付高的就不會(huì)選這套房子，首付低的，也得東拼西湊，或者選擇更便宜的房子。房子的整體會(huì)很弱。

3、對(duì)標(biāo)圈層購買力有限

老破小對(duì)標(biāo)的，永遠(yuǎn)是剛需，而且是預(yù)算有限的剛需。對(duì)標(biāo)這類人群，還在現(xiàn)在的行情下，買老破小，就別想著這套房子能保值增值了，滿足居住屬性即可。

但在北京老破小逐漸下跌，連東西海朝都無一例外的背景下，另一種房子，價(jià)格卻在逐步上漲。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，5月朝陽區(qū)、東城區(qū)、通州區(qū)、大興區(qū)、順義區(qū)5個(gè)區(qū)的二手房價(jià)格環(huán)比均有上漲，但漲幅不高，集中在0.03%-0.1%。

其他區(qū)的二手房價(jià)格持平或微跌，最大環(huán)比跌幅出現(xiàn)在平谷區(qū)，為0.82%。

具體到片區(qū)內(nèi)部，朝陽區(qū)的雙井、亞運(yùn)村、亞運(yùn)村小營、太陽宮、望京北、新北苑、朝青等區(qū)域；

海淀區(qū)的西北旺、世紀(jì)城、花園路、甘家口、萬柳、上地、雙榆樹、蘇州街、馬連洼、清河、二里莊、北大平莊、定慧寺、田村、萬壽路等區(qū)域，漲幅均超過北京大盤，甚至超過區(qū)域漲幅。

核心原因在于，這些區(qū)域都是靠近產(chǎn)業(yè)能級(jí)強(qiáng)、區(qū)域配套成熟、交通圈層成熟的區(qū)域，次新房在這里是稀缺資源，正因?yàn)樵絹碓较∪倍鴥r(jià)格暗暗上漲。

西北旺漲幅之所以高，和學(xué)區(qū)也有關(guān)，附近的春暉園、夏霖園、秋露園、冬晴園等小區(qū)，是2003年左右建成的房子，在北京算是次新房，且這個(gè)小區(qū)臨近中關(guān)村二小百旺校區(qū)，這對(duì)于海淀這個(gè)教育大區(qū)來說，是個(gè)吵架buff。

而朝陽區(qū)雖然學(xué)區(qū)屬性相對(duì)較弱，產(chǎn)業(yè)力卻不差。

以雙井的樂成國際為例，雙井承接國貿(mào)金融行業(yè)和傳媒行業(yè)的產(chǎn)業(yè)外溢。

2022年2月，樂成國際一套109平米的兩居室，成交總價(jià)1200萬元，均價(jià)11萬元/平米。而到了2023年，區(qū)內(nèi)同樓層同戶型的掛牌價(jià)在1298萬元，均價(jià)11.9萬/平米，漲幅10%。

未來很長一段時(shí)間，北京有產(chǎn)業(yè)的核心次新房，都將保持類似的慢牛式漲幅，當(dāng)你過了一年或者兩年再回頭看，會(huì)發(fā)現(xiàn)，北京的樓市真的在漲。

另外，北京的豪宅價(jià)格也在暗暗上漲。海淀區(qū)五道口地鐵站附近龍湖唐寧one小區(qū)的四居室豪宅，今年5月掛牌價(jià)5800萬元，比同樓層房源此前的成交價(jià)高出220萬元。

而且以業(yè)主的態(tài)度來看，降價(jià)幅度不會(huì)太大。可見在豪宅市場(chǎng)，大家對(duì)成交這件事非常有信心。

在這種背景下，北京的樓市分化將持續(xù)加劇。

說句難聽的，北京購房者也將“旱的旱死，澇的澇死”。

剛需因?yàn)轭A(yù)算有限，很難買到保值增值的房子，導(dǎo)致資產(chǎn)很容易因?yàn)橘I錯(cuò)而貶值；

而改善階層，卻因?yàn)轭A(yù)算相對(duì)充裕，努力夠一夠就能買到保值增值的優(yōu)質(zhì)稀缺資產(chǎn)，助力家庭資產(chǎn)保值增值。

面對(duì)這樣的情況，北京購房者該如何選擇？

老莫常說：沒有不好的房子，只有不合適的房子。

每個(gè)人都有不同的需求，所以適合他們的房子各有不同。

但大部分家庭，都希望可以兼顧居住屬性和家庭資產(chǎn)的保值增值性。畢竟，一套房子幾百萬的總價(jià)，是普通家庭最大的消費(fèi)和資產(chǎn)。

客戶李女士在今年年初找到我們，當(dāng)時(shí)她想以500萬的總價(jià)去花家地買老破小，為了兼顧一部分學(xué)區(qū)。

但在老莫了解了她的家庭情況和資產(chǎn)情況后，發(fā)現(xiàn)他們計(jì)劃1-2年后要孩子，距離為孩子上學(xué)做準(zhǔn)備，至少要5年。

且李女士在二線城市有一套長期不住的房子，完全可以盤活資產(chǎn)，買一套既能保值增值，又有居住屬性，更重要的是未來流通性強(qiáng)的房子。

在老莫的金融方案+家庭資產(chǎn)規(guī)劃+優(yōu)化選籌，三大武器加持下，老莫將李女士的購房預(yù)算提升到700萬以內(nèi)。

2023年5月，李女士以650萬的總價(jià)在世華泊郡小區(qū)買入一套兩居室，對(duì)口朝陽外國語來廣營校區(qū)，兼顧居住屬性和未來的教育。

更重要的是，世華泊郡這個(gè)小區(qū)是2012年建成的，房齡足夠新，新北苑能承接望京的產(chǎn)業(yè)外溢，未來的流通性也不愁。

買完房后，李女士明顯感覺到自己買在了價(jià)格洼地，她告訴老莫，小區(qū)內(nèi)現(xiàn)在在售的業(yè)主，已經(jīng)蠢蠢欲動(dòng)準(zhǔn)備漲價(jià)了，如果她再晚幾個(gè)月買房，至少要多掏50萬。