盤點房地產(chǎn)稅收20個熱點問題匯總（2022-5）

其中提到:

        一、在本宗地起始價為38.6億元基礎(chǔ)上，現(xiàn)明晰競得人自持地上、地下商業(yè)物業(yè)及其配套車位的樓面地價分別為：競得人自持地上商業(yè)物業(yè)樓面地價為3289元/平方米，自持地下商業(yè)物業(yè)樓面地價為3067元/平方米，上述自持商業(yè)物業(yè)配套地下停車位樓面地價為0。

        二、本宗地公開交易起始價為38.6億元，如公開交易成交發(fā)生溢價的，成交價溢價部分納入該宗地住宅部分進行分攤。

另外，最近某地《對市政協(xié)十四屆一次會議第0567號提案的答復(fù)》提到：

　　二、關(guān)于綜合類項目在土地出讓合同中明確約定不同類型的房地產(chǎn)地價分攤單價和分攤金額，且在稅款征收時認可土地出讓合同中地價的分攤方式

　?。ㄒ唬╆P(guān)于土地出讓

　　當(dāng)前，本市對于涉住綜合用地未按用途區(qū)分地價主要從兩方面考慮，一方面為穩(wěn)定市場預(yù)期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，涉住綜合用地的出讓起始價格以綜合地價對外體現(xiàn)；另一方面地塊成交的溢價部分在技術(shù)層面無法按用途予以準(zhǔn)確區(qū)分。

　　（二）關(guān)于稅收政策

　　從稅收政策來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地成本分攤，原則上采用與面積相關(guān)的分攤方法，目前也無按房地產(chǎn)類型的價值進行土地成本分攤的政策規(guī)定。下一步，我們將會同市有關(guān)部門加強調(diào)研，適時向國家相關(guān)部門提出土地成本分攤的合理化建議。

　　對于企業(yè)自持自用的住宅、商辦經(jīng)營型物業(yè)，目前房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅并無相關(guān)稅收優(yōu)惠政策。

以上問題財稅評論有幾個思考：

1、確實很多地方在土地出讓公告/合同中明確約定不同類型的房地產(chǎn)地價分攤單價，據(jù)此可以簡單計算出各類型物業(yè)土地成本的分攤金額。

2、地塊成交的溢價部分也可以在土地出讓合同中約定。

3、佛山的公告直接效果應(yīng)該是住宅用地單價會高于自持商業(yè)物業(yè)，特別是約定成交價溢價部分納入該宗地住宅部分進行分攤，其實還是符合商業(yè)邏輯的，為大家都清楚住宅地塊價值肯定明顯高于自持商業(yè)，在現(xiàn)如今土地價格占到整個開發(fā)成本較高比例的情況下，如何分攤土地成本也將直接決定企業(yè)最后的稅負以及利潤水平。

4、進一步的問題，如果土地出讓公告/合同中明確約定不同類型的房地產(chǎn)地價分攤單價，后續(xù)企業(yè)所得稅匯算清繳、土地增值稅清算、增值稅地價抵減等稅費計算中，能否以約定的地價來計算？相應(yīng)計算結(jié)果顯然更有利于企業(yè)，也更能體現(xiàn)企業(yè)整體的盈虧狀況，在實際操作上多數(shù)還是認可的。

5、還有一種情況是，土地出讓公告/合同中沒有明確約定，只規(guī)定了總地價。按后續(xù)自然資源和規(guī)劃局等出具不同類型的房地產(chǎn)地價分攤地價的報告或證明，甚至加蓋了公章，后續(xù)稅費計算中能否認可？這塊爭議就比較大了。

6、江蘇有創(chuàng)新收入權(quán)重法來分攤地價，其效果類似于按不同類型房地產(chǎn)市場價值分攤地價，大大減輕了企業(yè)稅費，但適用條件也是比較嚴格，而且江蘇適用嚴格的三分法計算土增稅。具體內(nèi)容可參考下文：

土地增值稅清算五大爭議問題探析（基于江蘇口徑）

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