引言

《中華人民共和國民法典》第三百六十二條規(guī)定：宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。

房屋的買賣所涉及的金額較大，各地政策不同條款復雜，因此經(jīng)常牽扯出各種不同類型的利益糾紛。

作為新時期國家政策的受益者，拆遷戶成為現(xiàn)代最具經(jīng)濟實力的代表群體，然而相關(guān)的法律糾紛事件也層出不窮，面對巨大利益的誘惑，有些人一次次刷新了自己的底線，很多案件都令人瞠目結(jié)舌。

內(nèi)蒙古就出現(xiàn)了一起因拆遷款爭奪而產(chǎn)生的法律糾紛，其根源就在于買賣合同不合法。

以案說法：違法合同引起的矛盾

事情的來源都要追溯到十五年前，本案的原告劉某因為家中生計困難，為了一家老小能夠活命不得不變賣家產(chǎn)，將老家兩處房屋換成現(xiàn)錢。

這樣既能夠解決眼前的危機，也能給以后的生活提供一些保障，打定主意后劉某在報紙上張貼信息引來了主顧魏某。

魏某對房屋比較滿意，也愿意幫劉某一把，以16萬元的價格買下兩間屋子及院落，使劉某能夠帶著兒子渡過難關(guān)。

原本是一段佳話，此后十幾年都沒有任何變故，然而當政府劃撥拆遷區(qū)后，劉某聽聞當時所賣的房屋現(xiàn)在至少包賠419萬拆遷款，頓時感覺悔恨萬分。

十幾年來雖然生活不算富裕，但憑借著當年那筆買房子的錢，劉某既清還了外債又拉扯兩個兒子長大成人。按理說就算不感念當年魏某的恩惠，僅是一手交錢一手交貨的買賣與仁義，也沒有理由反咬一口。

但利字當頭哪還管得了這許多，劉某決定上門討要拆遷款，誓死從魏某手里分一杯羹。當年政策規(guī)定，城市戶口的魏某其實不能夠從農(nóng)村戶口的劉某手中買房屋。

知道這一點后更堅定了劉某要爭奪拆遷款的決心，一紙訴狀遞上法院要求判定當年的買賣不作數(shù)，房子還是自己的、拆遷款也是自己的！

魏某當然不同意，不說眼前的巨額拆遷款，當年的兩間破房早就被自己翻修、擴建，豈能白白為他人做嫁衣裳。

面對劉某的無賴行徑魏某據(jù)理力爭，表明自己十幾年來的付出以及占據(jù)房屋的合理性，揭穿劉某故意反悔、妄圖奪取拆遷款的狼子野心。

法院根據(jù)實際情況的調(diào)查以及對兩家的走訪，最終判處所涉4195759元的房屋拆遷款項，魏某享有其中的3822836元，劉某享有372923元。

房屋買賣合同的效力

《中華人民共和國民法典》第三百六十三條規(guī)定：宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理的法律和國家有關(guān)規(guī)定。

第三百六十五條規(guī)定，已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。

《中華人民共和國民法典》第二百零九條規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。

這就表明劉某和魏某關(guān)于兩處房屋的買賣合同其實是無效的，雖然兩人簽訂合同，但是房屋所有權(quán)登記還是在劉某一方，等于在法定程序上該處不動產(chǎn)物權(quán)未經(jīng)登記。

更何況，當時有防止城市侵占農(nóng)村民房的政策存在，兩家本就不能簽訂房屋買賣合同。故法院判決原定房屋買賣合同無效，劉某關(guān)于十五年前的兩間房屋相關(guān)權(quán)益被部分歸還。

劉某事后反悔違背了契約精神，甚至有見利忘義的小人行徑，從社會公德的角度應該遭到譴責，但是從法定程序上卻不能否認扭轉(zhuǎn)錯誤行為、實現(xiàn)公平正義的可能性。

支持獲取拆遷款的依據(jù)

信守承諾是正義，改正錯誤也是正義，盡管最終目的令人不齒，但法律也應該予以正義支持。不過，劉某的行為真的就無法制止了嗎？自然是不可能的。

《中華人民共和國民法典》第五百九十七條闡述：因出賣人未取得處分權(quán)致使標的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移的，買受人可以解除合同并請求出賣人承擔違約責任。法律、行政法規(guī)禁止或者限制轉(zhuǎn)讓的標的物，依照其規(guī)定。

魏某買劉某的房屋雖屬于不合法，但考慮當時的社會背景，大部分人法律意識淡薄對政策認知不清，僅就房屋買賣的行為而論，是雙方協(xié)商自愿，魏某支付給劉某的16萬元已經(jīng)高于當時的常規(guī)價格。

這一事實與禁止城市壓迫農(nóng)村的政策目的并不沖突，所以對于魏某占據(jù)房屋的合理性，法院也是比較認可的。

《中華人民共和國民法典》第五百九十二條規(guī)定，當事人都違反合同的，應當各自承擔相應的責任。

劉某與魏某均不清楚當時政策，主觀條件上符合公平正義的買賣基本原則，陰差陽錯達成了無效合同，雙方都應該承擔責任。

事發(fā)多年劉某始終未曾提出異議，表明其本身認可合同的公平性質(zhì)，直至涉及巨額拆遷款后才突然反悔，在與魏某的權(quán)益對比中明顯落于下風。

法院認定房屋交付后，由魏某翻修擴建的部分所涉及的拆遷款自然歸屬于魏某，雙方僅就房屋買賣合同訂立前原屬劉某的兩間房屋進行分割。

綜合考慮買賣合同的誠實信用原則，以及對購買人無過錯部分的合法權(quán)益保護，最終以魏某占據(jù)七成、劉某占據(jù)三成的份額，劃分兩間房屋涉及的拆遷款項。

這樣的結(jié)果對于劉某一家來說已經(jīng)很好了，在現(xiàn)實生活中大家出于樸素的法律觀，可能會對劉某依然能分錢感到不解，類似的城市人口買賣農(nóng)村房屋案例如果都這樣得到扭轉(zhuǎn)，對于農(nóng)村群體也許是一樁好消息。

此事也凸顯出法律科普的重要意義，應該從更全面的角度考慮相關(guān)問題，社會輿論的偏向也是一把雙刃劍，要在法律的監(jiān)管下合理的運轉(zhuǎn)。

參考文獻：《民法典》