旭輝的操作，頗能代表一部分房企的心思：市場慢慢開始回暖，融資環(huán)境也相對變好，是時候展現(xiàn)誠意了。

作者 | 李逗

編輯 | 孫春芳

擅長搬救兵的地產(chǎn)富豪們，不會錯過香港這個淘金地。

當年恒大的許老板為了融資，努力融入香港地產(chǎn)大佬的牌局，天天陪著他們打牌，最終拿到了新世界地產(chǎn)董事長鄭裕彤的一筆救命錢，讓恒大“死里逃生”。

時隔15年后，旭輝董事局主席林中，也遇到了相似的坎兒。2022年9月底，房地產(chǎn)行業(yè)公認的“好學生”旭輝，也開始“差錢”了。趕在國慶假期間，林中緊急趕赴香港，和貸款銀團、債券投資人商量延遲還款。

然而，當年11月，旭輝一筆4億美元的境外債還是違約了。外界認為旭輝已經(jīng)躺平，但旭輝其實并未放棄。違約之后4個月，旭輝迅速拿出了一份480億的境外債務重組公告，安撫了驚慌的境外投資者。同時，它還盤活了河北的兩項資產(chǎn)，轉(zhuǎn)手給了多年合作的“老搭檔”恒基兆業(yè)。

據(jù)市場消息稱，林老板近日已從香港返回上海。但迎接他的，還有新的麻煩。

就在境外重組公告發(fā)布的當天，心焦的境內(nèi)債權(quán)人開始坐不住了，他們發(fā)了一封千字公開信，直言旭輝境內(nèi)債不能“躺平”，呼吁旭輝如期兌付境內(nèi)債。

而對林中來說，能用的自救招數(shù)也幾乎都用上了。旭輝不僅一連賣掉了多個優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，甚至把自家的總部大樓也放到了貨架上。去年11月初，旭輝的林氏三兄弟甚至還增持了100萬股，持股比例達51.56%，表明要和公司走下去的決心。

誠意是有了，但緊張局勢何時會好轉(zhuǎn)？

優(yōu)先化解境外債

3月10日晚間，旭輝拿出了一份初步解決境外債務的方案。

相比許多爆雷房企，旭輝給到境外債權(quán)人的展期待遇還算不錯：債券展期不超過7年，不削減本金金額；出一個切實可行的額外增信方案。

與一般房企選擇在境外債上躺平，在境內(nèi)債上尋求解決方案的策略不同，旭輝此次來了個先外后內(nèi)。

不過，旭輝此次境外債化解方案能否順利執(zhí)行，還須先征得債權(quán)人的同意。旭輝表示，目前尚未與境外債權(quán)人就化解方案的條款達成一致。

旭輝拋出境外債解決方案的那一刻，就遭到了境內(nèi)債權(quán)人的反彈。他們發(fā)了一封千字公開信，矛頭對準“旭輝境內(nèi)債展期”的傳言。

旭輝最近一筆到期的境內(nèi)債，為“20旭輝01”，今年5月底本金到期，余額21億元人民幣。

今年3月和4月，旭輝還有3筆境內(nèi)債的利息也即將到期。據(jù)企業(yè)預警通數(shù)據(jù)顯示，截至3月22日，旭輝境內(nèi)共有9只存量債券，資金規(guī)模為128.93億元。

投資者對于旭輝境內(nèi)債展期的擔憂不是空穴來風。此前，旭輝的部分信托產(chǎn)品已經(jīng)展期。

據(jù)媒體報道稱，2022年10月，旭輝和興業(yè)信托合作成立的信托產(chǎn)品——“筑地D015”，延期兩年兌付。

類似旭輝信托產(chǎn)品展期的行為在地產(chǎn)業(yè)已不是新鮮事。在研究房企信用債市場十年的楊陽看來，“房企債券不斷出現(xiàn)違約和展期，感覺每天都在見證歷史”。

在旭輝之前，華夏幸福、富力等地產(chǎn)公司早就使出了債務展期的招數(shù)。但旭輝此前一直以行業(yè)優(yōu)等生著稱，投資人萬萬沒想到，濃眉大眼的它，也加入了債務展期的陣營。

去年9月份，地產(chǎn)行業(yè)的政策形勢開始轉(zhuǎn)向，融資大閘重新開啟。旭輝名列6家示范性房企名單，在全行業(yè)企業(yè)債幾乎發(fā)不出去時，旭輝卻獲得了增信機構(gòu)擔保的債券，發(fā)行了一筆12億元規(guī)模的中票，票面利率只有3.22%。

然而，不到一個月，畫風突變。2022年9月28日，由于天津一個項目的股權(quán)信托產(chǎn)品無法按時兌付，旭輝遭到大業(yè)信托追債，陷入“股債雙跌”漩渦。很多金融機構(gòu)這才開始意識到不妙，紛紛采取抽貸、斷貸等保護措施。2022年11月，旭輝正式宣布境外債違約。

市場開始擔心旭輝的境內(nèi)債是否也會出現(xiàn)變故。此次旭輝提出境外債解決方案，并未平復境內(nèi)債權(quán)人的擔憂。對于旭輝境內(nèi)債的展期傳聞，「市界」聯(lián)系旭輝方面，對方表示暫不便回應。

絲路海洋信用研究團隊合伙人王晨表示：“房企其實也是沒辦法，因為還不起錢的情況下，它要么就是實質(zhì)違約，要么就是展期。相比來看，展期的話，它未來還有更多的空間和時間緩解危機，但是如果說真的違約了，能動用的手段和資源也就更少了。”

中票能不能發(fā)出很關(guān)鍵

旭輝董事局主席林中，作為閩商代表，一直以奮力拼搏的樂觀主義者示人。在他擔任上海廈門商會會長、中城聯(lián)盟輪值主席的各種場合中，林老板始終保持著“帶頭大哥”的風范，向行業(yè)傳播正能量。

行業(yè)風聲鶴唳之時，林中曾先后4次在業(yè)績發(fā)布會上鼓勵公司及同行：房地產(chǎn)行業(yè)是一個周期性行業(yè)，現(xiàn)在是冬天，不是末日；（房企）要積極自救，不要輕易打破信用，因為倒下去容易，站起來難…

但到了2022年9月27日早上 ，林中也樂觀不起來了，他在朋友圈發(fā)文：“融資不暢、銷售疲軟，光讓還錢哪家房企都吃不消！”

自2022年七八月停貸風波后，各地政府進一步加強了對預售資金的監(jiān)管，房企要提取銷售回款難度加大。林中在一封內(nèi)部信中透露，雖然彼時旭輝公司賬面仍有超過300億的現(xiàn)金，但這些錢并不是旭輝能全部自由支配使用的。

很快，旭輝開始陷入資金困局。發(fā)完朋友圈的第二天，林中就遇到了“股債雙殺”的大麻煩。

當時的林中，還在想盡辦法安撫市場情緒。2022年9月28日下午，旭輝還為一筆總額5.55億美元的債券付息1820萬美元。然而，這依然沒能阻擋評級機構(gòu)下調(diào)評級的沖動。

短短10天內(nèi)，旭輝被標普、惠譽等機構(gòu)下調(diào)評級。

2022年11月，旭輝宣布，決定暫停支付一筆逾期本息總額4.14億美元（29億人民幣），最終成了出險房企的一員。但旭輝仍然表示，公司將全力保交付、保經(jīng)營、維護境內(nèi)融資。

在境外債躺平上，旭輝不是一個人在戰(zhàn)斗，此后，中梁地產(chǎn)、金科地產(chǎn)、力高集團、時代中國等房企都相繼宣布，暫停支付境外債務款項。

諸多房企集體在境外債問題上選題躺平，直接帶崩了房企的海外信用債市場。

“對當時的房企來說，其實海外債券市場崩不崩已經(jīng)無所謂了，自從恒大事件之后，海外投資者已經(jīng)對國內(nèi)房企整體喪失信心，你就算還了，也未必還能在海外融資。所以大多數(shù)房企干脆就直接選擇不還境外債了?！币晃环科笕谫Y部門人士表示。

房企不指望境外融資，所以選擇躺平，但境外債不解決，卻有可能影響到境內(nèi)融資。

2023年1月初，旭輝公布了發(fā)行中票的計劃。根據(jù)最初的計劃，這筆中票發(fā)行規(guī)模不超過20億元，期限為3年，由中債信用增進公司（下稱中債增）提供全額無條件不可撤銷連帶責任擔保。

對旭輝而言，這筆由“中債增”擔保的中票，有著強烈的信號意義。一旦發(fā)行成功，就可能意味著旭輝重新拿到了資本市場的通行證。但沒有料到的是，這筆原定于1月13日發(fā)行的中票被屢次推遲，發(fā)行規(guī)模也從20億元下調(diào)至不超過15億元。

旭輝的這筆中票至今未發(fā)出。對于推遲原因，市場普遍猜測，與其去年的境外債務違約有關(guān)。

目前，市場各方也在關(guān)注旭輝的這筆中票發(fā)行進展，如果旭輝能順利發(fā)出這筆中票，投資人對旭輝的信心就會慢慢恢復，而這也有利于旭輝重組境外債務，同時解決境內(nèi)即將到期的債券問題。

房企的春天終于來了？

上海虹橋片區(qū)，是眾多房企的總部所在地。早在2017年，旭輝就把公司總部搬到了上海虹橋的新大樓。當時它的全口徑銷售額較2016年接近翻倍，首次站上千億大關(guān)。

后來，許多扎推來到虹橋的民營房企，都將旭輝作為示范大哥，學習它的人才管理、產(chǎn)品研發(fā)、供應鏈等。但現(xiàn)在，隨著一個個閩系房企的倒下，最后的帶頭大哥也要撐不住，賣掉總部大樓了。

2023年3月1日，有消息稱，旭輝計劃以逾14億元的價格，整棟出售上海恒基旭輝中心2棟商辦物業(yè)，報價分別為5.5億元及8.8億元，其中就包括了旭輝總部大樓。

據(jù)旭輝西南區(qū)域員工陳亮透露，目前公司還是沒錢拿地，銷售上的去化也不太理想，沒多少錢給供應商付，現(xiàn)金流還是很緊張，“主要靠少量現(xiàn)金和工抵房的形式，才能推動供應商合作”。

為了應對債務挑戰(zhàn)，旭輝林老板很早給出了解題思路，“蹲下來、活下去、站起來”。如今，隨著房企的流動性空間慢慢打開，旭輝正在努力通過盤活資產(chǎn)，爭取更多活下去的空間。

在公布境外債務重組方案前一天，旭輝出售了河北和湖50%股權(quán)，總代價為9.48億元。

去年12月，旭輝出售了物業(yè)公司旭輝永升服務23.26％的股份。

通過出售資產(chǎn)、頻繁配股、發(fā)行債券等多個舉措，旭輝迅速補充了一些流動資金。據(jù)「市界」不完全統(tǒng)計，自去年7月份以來，旭輝，已至少獲得44億元的流動資金。

隨著地產(chǎn)行業(yè)融資渠道的重新打開，最近一段時間，已經(jīng)有不少房企傳來了好消息，港股部分停牌已久的房企開始復牌。

3月10日，佳兆業(yè)率先達成了復牌條件，重新打開了港股市場；3月14日，景瑞控股也披露了2022年半年報和存款獨立調(diào)查結(jié)果，實現(xiàn)復牌。同時，多家房企在債務重組方面有了很大進展，如龍光、融創(chuàng)、奧園等同樣傳出了債務重組的消息。

自去年下半年以來，“中債增”成了為民營房企開拓融資的關(guān)鍵渠道。房企們不光能通過它募集到資金，在資金用途上也能用來償還公開市場債務。

對于出險的民營房企來說，這是一個修復信用的好時機。

王晨對「市界」分析道，目前中債增從實際效果上來看，更多的還是示范效應，但也并不意味著它沒有作用?！耙驗橛行┓科蟠_實靠中債增度過了階段性的困境，如果沒有這個幫助，可能就是債務展期或者違約了?！?/p>

想要系統(tǒng)性的化解房企的困境，市場各方的目光都不約而同的轉(zhuǎn)向了銷售市場的復蘇。聯(lián)合資信相關(guān)地產(chǎn)債研究人士告訴「市界」，“目前來看，地產(chǎn)融資政策雖然有放松，但整個行業(yè)的信心仍未重建起來，需要政策預期清晰一致，改善并穩(wěn)定房企、投資人、金融機構(gòu)、購房人等市場參與者的長遠信心和預期?！?/p>

“目前，房企償債的核心還是在于銷售端，需求的復蘇才能讓房企的現(xiàn)金流有源頭活水。紓困及融資支持政策只能暫時止血，最終還是要回到房地產(chǎn)行業(yè)的銷售回暖上?！鄙鲜鋈耸勘硎?。

如今，為了打消購房人的顧慮，旭輝還在盡最大能力保證交付。數(shù)據(jù)顯示，2022年全年，旭輝交付超9萬套新房，其中超1.8萬套提前交付。2023年1-2月，旭輝在全國交付新房近萬套。

去年11月，境外債違約消息發(fā)布的同一天，林中曾發(fā)了條朋友圈，稱旭輝拒絕躺平，只是蹲下，蹲下意味著重心更穩(wěn)，意味著來日能更好地站起來。

（注：文中陳亮、楊陽為化名。）