 劃轉、新設投資、增資涉及房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠對比 汪道平 1、契稅 沒有關于不動產(chǎn)作價入股的直接規(guī)定，規(guī)定了”母公司以土地、房屋權屬向其全資子公司增資，視同劃轉，免征契稅?！比绻略O投資，存在不被認可免征契稅的可能。 先設子公司再增資“兩步走”比直接投資設立子公司重組稅收政策更優(yōu)惠 2、土地增值稅 總局層面目沒有關于資產(chǎn)劃轉的優(yōu)惠規(guī)定，部分地方文件或實踐中認可。比如重慶規(guī)定，同一投資主體內部所屬企業(yè)之間無償劃轉（調撥）房地產(chǎn)，不征收土地增值稅。“同一投資主體內部所屬企業(yè)之間”是指母公司與其全資子公司之間；同一公司所屬全資子公司之間；自然人與其設立的個人獨資企業(yè)、一人有限公司之間。該款規(guī)定不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進行投資，對其將房地產(chǎn)轉移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。（原則上包括新設投資和增資，是否要求全資子公司？） 3、增值稅 對出售、置換等方式的理解，劃轉、新設投資、增資等廣義上也算，但各地理解可能有差異。
4、企業(yè)所得稅 國家稅務總局公告2015年第40號對劃轉做了明確規(guī)定。（母公司向子公司劃轉股權或資產(chǎn)并獲得股權，實質是母公司用資產(chǎn)或股權向子公司投資（增資）） 新設投資、增資看情況適用財稅[2009]59號文件特殊性稅務處理，或適用財稅〔2014〕116號關于非貨幣性資產(chǎn)投資企業(yè)所得稅五年遞延納稅的規(guī)定。 財稅〔2014〕116《關于非貨幣性資產(chǎn)投資企業(yè)所得稅政策問題的通知》所稱非貨幣性資產(chǎn)投資，限于以非貨幣性資產(chǎn)出資設立新的居民企業(yè)，或將非貨幣性資產(chǎn)注入現(xiàn)存的居民企業(yè)。（即新設投資、增資） 居民企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對外投資確認的非貨幣性資產(chǎn)轉讓所得，可在不超過5年期限內，分期均勻計入相應年度的應納稅所得額，按規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。 另：劃轉資產(chǎn)增資可以適用2015年第40號，母公司向子公司劃轉股權或資產(chǎn)并獲得股權，實質是母公司用資產(chǎn)或股權向子公司投資（增資），可適用特殊性稅務處理
新設投資不能免契稅案例：四川溫資房地產(chǎn)開發(fā)投資有限公司、成都華神科技集團股份有限公司股權轉讓糾紛二審民事判決書 稅局認定以土地使用權作價投資設立全資子公司不能適用契稅免稅政策。公司以其土地使用權評估作價投資設立全資子公司，并非將土地使用權劃轉至已設立的全資子公司，該投資行為不屬于《財政部國家稅務總局關于進一步支持企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關契稅政策的通知》（財稅【2015】37號）第六條第二款中規(guī)定的權屬劃轉行為，也不屬于《財政部稅務總局關于繼續(xù)支持企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關契稅政策的通知》（財稅【2018】17號）第六條第三款規(guī)定的母公司以土地、房屋權屬向其全資子公司增資，視同劃轉，免征契稅的行為。 股權比例不符案例：浙江比依電器披露以房地產(chǎn)新設投資后平價轉讓股權籌劃失敗 發(fā)行人所在地市場監(jiān)管部門反饋，根據(jù)《公司法》的規(guī)定，自然人或者法人可以設立一人有限責任公司，但有限合伙企業(yè)不是法人，不能作為有限公司的唯一股東，因此稱鑫電器設立時實際的股權結構調整為寧波稱鑫持股 99%，發(fā)行人持股 1%。稱鑫電器設立后，主管稅務機關認為稱鑫電器的股權結構不滿足免征土地增值稅和契稅的條件，寧波稱鑫以土地使用權及其上建筑物出資不能免征土地增值稅和契稅。 實際執(zhí)行的方案：發(fā)行人決定改為直接向寧波稱鑫購買相關土地房產(chǎn)。
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