這篇文章我想先從現(xiàn)在推行的學歷補貼購房政策開始講起，介紹房產(chǎn)市場中的數(shù)據(jù)制作，和這些數(shù)據(jù)如何誤導購房者。接著就是配上一些真實案例，來介紹制作這些數(shù)據(jù)的動機和效果。

開篇先講幾句廢話。這文章內(nèi)容來自我去年給人寫的一篇講稿。我在幫助一些老師寫文章的時候發(fā)現(xiàn)相當數(shù)量的人因為購房經(jīng)驗比較少，所以很喜歡講大方向，不愿意坐下來細細算賬。所以他們在購房的時候往往就是有一個“心理價位”，要是價位符合自己的預期，就會動手購買。很少有人會坐下來細細算賬，弄明白這個價位從一開始就是被精心設計出來的。

所以我一定要請你跟著我一起仔細算一遍賬。

事情起因是我V+群里有位網(wǎng)友孩子馬上就要碩士畢業(yè)了。23年畢業(yè)的碩士生上了三年網(wǎng)課非常的痛苦無奈，他在這個時候看到長三角某地在做學歷補貼。本科生畢業(yè)購房補貼15萬，碩士補貼25萬，針對一手新房。他就腦補覺得這是國家給這些碩士生們的特惠補貼，讓他們?nèi)昀锩嬗袀€交代。畢竟給他們購房補貼25萬就等于他兒子讀了三年書賺回了25萬。

房產(chǎn)中介和地方的宣傳口也那么告訴他，他很開心，覺得房子價格合適就想立刻掏錢買。購房決定他自己做，我認為我有必要幫助和他有同樣問題的網(wǎng)友梳理一下這里面錢的流轉(zhuǎn)。

這筆錢不是“國家”給的。是地方政府出的。錢的來源是“土地出讓金”，不是補給學生，而是補（退）給開發(fā)商的。這個政策設計異常的巧妙，你一定要跟著我算一遍才能知道里面的訣竅。

現(xiàn)在有一套新房，100平，每平價值1萬，總價100萬。它的成本構(gòu)成可能是開發(fā)商有30萬的成本和利潤，70萬是政府的土地出讓金。現(xiàn)在房子賣不掉（注意這是關(guān)鍵），政府有兩個辦法來幫助開發(fā)商回本。

第一個，是政府每套房子直接退回20萬給開發(fā)商。房子土地成本變成了70-20=50萬。開發(fā)商一套房賣80萬，房價被拉低到了8000塊每平。

第二個，是政府通過補貼購房者給開發(fā)商退錢。就是說學歷補貼，本科生15萬，碩士25萬，平均每人補貼20萬。宣傳也就讓中介和基層都講，是國家給大學生的特惠補償。這筆錢只有買一手房的時候能用，最后錢是不是還是回到了開發(fā)商手里？

這些大學生拿著文憑去買房，100萬的房子掏了80萬買，房產(chǎn)成交價依舊被維持在了1萬每平，但是真實成交價其實就是8000塊一平。

為什么我要你算這個？你要注意，地方政府是因為房子實在賣不掉，才會把吃到嘴里的土地出讓金吐出來，維持樓市穩(wěn)定。房地產(chǎn)市場非常不好，必須要大幅度跌價，地方政府才那么干。結(jié)果就是做出一個真的假數(shù)據(jù)來支撐房地產(chǎn)市場。

就像那位網(wǎng)友，我給他的建議就是先等一等。23年年初出這個政策，讓他看看后續(xù)還有哪些樓盤。房子買了，是要能賣掉的。他現(xiàn)在假設孩子碩士，補貼了25萬，就等于7500每平買入這個樓盤，后續(xù)的樓盤賣不掉，真實成交跌到7000甚至6000塊，他還是虧的。

這種政策設計的非常巧妙。明明政府是要退錢給開發(fā)商，通過一個學歷補貼的辦法變相用年輕購房者的手把錢送給開發(fā)商。

房價也穩(wěn)住了，錢也送到了。

那我再問你，假如你是一個二手房的賣家。你手里也有一套100平同區(qū)位的房子，你掛1萬一平能賣掉嗎？現(xiàn)實是你著急出手掛9000塊也賣不掉。原因很簡單，房產(chǎn)真實成交價是8000塊一平。新的，有實力的購房者都被學歷補貼吸引去買一手新房了，你二手房不舍得大幅度降價根本賣不掉。

這種補貼政策就鎖死了二手房市場。二手房市場的房東看房價還是1萬一平，按這個價格去掛就是死活賣不掉，他們拿在手里，再配上地方政府給的延期還貸政策，他們就不會立刻把房子大打折恐慌性的甩掉，房地產(chǎn)市場就能被這個“真的假數(shù)據(jù)”穩(wěn)住。

在這樣的數(shù)據(jù)操作下，二手房市場會出現(xiàn)一個很有趣的現(xiàn)象，就是二手房掛牌量大幅度上升，很多人想賣房，但是成交量卻大幅度萎縮，因為他們被錯誤的價格給誤導了。讓僅有那點購買力涌入了一手新房市場。

為什么要做這些數(shù)據(jù)去誤導二手房的房東和市場呢？僅僅只是為了銀行賬面資產(chǎn)不縮水嗎？

當然不是。我寫的講稿里面就是用北京和中西部城市購買力變化來做的分析。這里面有很多很有趣的東西。我們還是要慢慢來算。

房地產(chǎn)市場一般跌掉30%也就是通常的首付叫“崩潰”，為了預防這樣的情況就會有很多不同的操作。???