[案情簡介] 2001年起，本案中的原告與被告從雇主和員工的關(guān)系很快成為男女朋友關(guān)系。被告當(dāng)時(shí)剛離婚，育有兩子，在香港靠領(lǐng)政府綜援渡日，而原告公司生意興隆，對被告也多有照顧。2001年11月， 原告打算在深圳買一套房子，方便二人來深時(shí)居住。被告要求房子應(yīng)寫上她的名字，原告雖不悅，但架不住被告的軟磨硬泡。于是，原告以雙方的名義在深圳市福田區(qū)購買涉案房屋一套及專用停車位一塊。購房合同及按揭貸款合同全部以二人的名義辦理，但實(shí)際上購房款及車位款110余萬元均為原告所出。   

之后，雙方關(guān)系惡化。對于深圳的房產(chǎn)，雙方商定由原告向被告支付港幣36萬元，被告則將涉案房屋的產(chǎn)權(quán)中的50%份額退還給原告。2004年8月，原被告雙方達(dá)成一致，經(jīng)香港律師樓律師見證簽訂處分涉案房屋產(chǎn)權(quán)的協(xié)議。協(xié)議簽訂后，原告分別于2004年5月、10月、以現(xiàn)金、銀行本票等方式向被告支付36萬港幣。原告每次收款時(shí)均表明款項(xiàng)性質(zhì)系被告退回涉案房屋產(chǎn)權(quán)的費(fèi)用?？铐?xiàng)支付完畢后，涉案房屋即交付原告，后房屋的裝修、維護(hù)、收租管理和收益等一直是原告在管理、使用和收益。

之后，原告忙于生意，房產(chǎn)過戶的事兒也放就放了15年。等找被告辦理過戶手續(xù)時(shí)，被告提出應(yīng)按房產(chǎn)市價(jià)進(jìn)行分割，于是成訟。 目前，該案已經(jīng)經(jīng)深圳市福田區(qū)和深圳市中級人民法院判決生效，全面支持了原告的訴訟請求。

[法律分析] 本案主要涉及以下幾個(gè)法律問題。

一、本案訴訟是否是原告本人的意思（委托公證是否有效？）

案件在一審時(shí)，被告沒有聘請律師，委托了自己在國內(nèi)的親屬代為參加訴訟。被告的委托人有近70歲，對于本案的答辯完全出于自己對法律樸素的理解，如將被告收取的18萬元港幣說成是被告將房產(chǎn)50%的份額出租給原告15年的收益。被告代理人的說法既沒有任何證據(jù)，也不能解釋其它費(fèi)用，當(dāng)然不會(huì)提出訴訟時(shí)效或者委托公證無效的主張。

一審后，被告聘請了律師。被告律師首先向法院提出了一個(gè)程序上的問題，主張被告已經(jīng)老年癡呆，不能正常表達(dá)自己的意思。提出訴訟不是原告本人的意思，而是原告女兒的意思并進(jìn)一步以原告“港澳居民來往內(nèi)陸通行證”已過有效期為由提出公證委托無效的主張。為此，一二審法庭先后多次聯(lián)線原告本人， 原告又先后又做了兩次公證進(jìn)行補(bǔ)強(qiáng)。

二、是否超過訴訟時(shí)效？

由于一審時(shí)被告未提出訴訟時(shí)效的抗辯，上訴時(shí)，被告律師

提出雙方退出協(xié)議簽訂于2004年10月，早已超出訴訟時(shí)效。對此，二審判決依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時(shí)效制度若干問題的規(guī)定》，認(rèn)定被告一審時(shí)未提出訴訟時(shí)效抗辯，二審期間提出的， 人民法院不予支持。實(shí)際上《中華人民共和國民法典》第一百九十六條也明確規(guī)定 （二）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和登記的動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利人請求返還財(cái)產(chǎn)；也不受訴訟時(shí)效抗辯的影響。

三、本案是合同糾紛還是物權(quán)分割糾紛？

被告律師在上訴中指出：一審法院對本案法律關(guān)系的定性及認(rèn)定存在嚴(yán)重錯(cuò)誤且自相矛盾，名義上將本案定性為共有物分割糾紛，但在判決中卻認(rèn)定本案為房產(chǎn)份額及車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛，自相矛盾。法院并未采納被告的主張，而認(rèn)定本案為共有物分割糾紛（筆者認(rèn)為：分割一般是將一物分配給二人以上，而本案是將一物中的二位權(quán)利人剔除一人，歸并于一人所有，所以稱之為“物權(quán)反向分割”，方便之說，未見法律和學(xué)術(shù)有此說法）。實(shí)際上不能因?yàn)殡p方之間有合同就一定是合同糾紛，主要還是看合同的內(nèi)容和性質(zhì)。《民事案件案由規(guī)定》中規(guī)定的案由確定標(biāo)準(zhǔn)原則上為“法律關(guān)系性質(zhì)”加“糾紛”。如果按照被告律師的主張，那就沒有物權(quán)糾紛了。

四、“業(yè)權(quán)”是物權(quán)還是使用權(quán)？

被告二審中提出，被告收取18萬元港幣時(shí)簽署的收條中明確是將涉案房產(chǎn)50%的“業(yè)權(quán)”交回給原告，而業(yè)權(quán)在香港是指“使用權(quán)”。為此，經(jīng)法官要求，原告向法院提交香港《土地業(yè)權(quán)條例》，其中規(guī)定“擁有人”（owner)就是在業(yè)權(quán)注冊記錄上該土地上不可分割份額的擁有人或持有人。由于本案適用中國法，因此，判決并未直接引用香港的《土地業(yè)權(quán)條例》，而是從證據(jù)、款項(xiàng)的屬性表述為“樓款”等方面拒絕了被告關(guān)于“業(yè)權(quán)”是使用權(quán)的主張。

五、停車位沒有登記也可以判決嗎？ 

本案糾紛中涉及到車位的使用權(quán)歸屬問題。車位雖未經(jīng)登記，但

考慮到實(shí)際交易發(fā)生的時(shí)間是2001年，購房合同中明確約定有車位且一直歸原告使用，而當(dāng)時(shí)車位買賣是非常普遍的作法。從尊重歷史的角度出發(fā)，法院判決車位歸原告使用。

[案例點(diǎn)評] 首先，作為當(dāng)事人，聘請律師的重要性無需強(qiáng)調(diào)。本案一審中如果原告律師提出訴訟時(shí)效的問題，至少本案二審中被告提出時(shí)效的問題時(shí)就不會(huì)輕易被法官拒絕。那么，本案是合同糾紛還是物權(quán)糾紛也可以再努力一下。 支持被告時(shí)效抗辯的可能也不是一點(diǎn)兒沒有。

其次，涉及到內(nèi)陸的房產(chǎn)、投資、買賣等任何交易在簽訂合同時(shí)，一定要注意兩地法律用語上的差異，如本案中的“業(yè)權(quán)”，內(nèi)陸稱之為所有權(quán)，還有很多香港有內(nèi)陸沒有或者內(nèi)陸有香港沒有的說法。如有律師參與，應(yīng)注意進(jìn)行適當(dāng)處理，以免產(chǎn)生糾紛時(shí)各執(zhí)一詞。

第三，作為律師，一定要充當(dāng)誠信訴訟的標(biāo)兵，配合法官關(guān)于案結(jié)事了的考量。涉及到標(biāo)的重大的案件，一方敗訴后常發(fā)生纏訪的事件，因此，在案件審理過程中要配合法官做到讓一方把話說完，說至無話可說。本案中，多次聯(lián)線84歲的原告及三次公證委托的意義即在于此。