城市發(fā)展仿佛是多米諾骨牌，第三空間的繁盛，與第一、第二空間是緊密相連的。而讓年輕人在這里住得更好、住得安心，有歸屬感，才是談論城市消費多樣性的前提。

撰文 | 銳裘

編輯 | Sandie

01

別和Z世代談消費

他們可能已經(jīng)快租不起房了

身處上海的你，無論有沒有關注樓市和租房市場，可能都有一個模糊的感知：最近租房和買房都不太火熱了。

上海房地產(chǎn)自媒體《真叫盧俊》上周末的推送文章證實了這點：10月以來，全市各區(qū)的租賃業(yè)務出現(xiàn)了不同幅度的收縮，同樣下降的，還有各區(qū)的租金數(shù)據(jù)；但與之相反的，是供給端房源的不降反升。

一邊是租房需求和承受租金力的不斷收縮，另一邊又是不斷增多的租賃房源，很明顯，現(xiàn)在上海租房市場（尤其是中端價位房）出現(xiàn)了供需不平衡的情況。

但這并不意味著上海的經(jīng)濟活力與人才吸引能力在下降。事實上，哪怕是經(jīng)歷了上半年的 2 個月的封控，上海依然是今年最吸引人才的城市，而如何將他們留下來，無疑與「住得更安心」有關。

一個殘酷的現(xiàn)實是，哪怕是當下租房市場出現(xiàn)倒掛，上海市區(qū)的房租依然很貴，尤其是對剛畢業(yè)的職場新人來說。

年輕人普遍偏好整租，以上海的「一居室」為例，在內(nèi)環(huán)內(nèi)，一間普通小區(qū)的35平方米左右的一居室，租金普遍已經(jīng)到達 5000 元以上；而上海去年應屆畢業(yè)生的平均月薪 8720 元，租金幾乎占了他們工資的 2/3，工資都交給了房租，生活如何保障，更不用說考慮留滬長期發(fā)展了。

如何才能保證這些未來城市中堅力量留下來？再進一步看數(shù)據(jù)時，我們發(fā)現(xiàn)了兩個機會點。

首先是低價位租房。在安居客今年7月披露的《一線城市租賃市場供需分析》報告中，供應量最大的房源價位在 4000-6000 元，但需求僅 17%；但若將這個區(qū)間作為中間值向左看，則會發(fā)現(xiàn) 4000 元以下的出租房源，整體占比僅有 45%，但需求占比卻高達 70%——低價位租房市場供需情況出現(xiàn)了與中端方完全不一樣的態(tài)勢，需求遠被低估，而供給量卻沒有那么多。

其次是政府的介入。正當租賃市場不景氣之時，政府從去年試推行的「保障型租房」，在現(xiàn)階段有了一些起色。

保租房是為緩解新市民、青年人階段性住房困難而設立。公開信息統(tǒng)計，“十四五”期間，全國40個重點城市計劃新增保障性租賃住房約650萬套；其中，上海市將在今年力爭新增18萬套（間）保租房。

保租房最直觀的體現(xiàn)就是實在的優(yōu)惠：房租低于市場價，交通較為便捷，享用民用水電。它的推行，對職場新人、新市民來說，無疑是利好政策；而保租房的批量投入市場，加強低價租房市場供給量的同時，也可以緩解上海租房市場倒掛的局面。

眼下，不少房地產(chǎn)旗下公寓品牌和長租公寓運營商紛紛納入保障性租賃住房體系，經(jīng)過一段時間沉淀，首批「納保房」已經(jīng)整裝待發(fā)，投入市場。

02

新的租房模式 —— “租賃式社區(qū)”

根據(jù) ICCRA 住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院的分類，以新市民、青年人為主要服務對象的青年公寓、租賃式社區(qū)、宿舍型公寓等產(chǎn)品，均可「納?！剐辛?，其中，青年公寓占比最高，為 60%，第二高占比的是租賃式社區(qū)，占比為 20%。

青年公寓占比高，這點無可厚非，相較之下，租賃式社區(qū)，對人們來說，可能還是一樁新鮮事。

就在上周，上海迎來了本市房量最大的社會化保租房社區(qū)——浦江中心社區(qū)，是由已有11年長租公寓運營經(jīng)驗的品牌「微領地」運營管理的。

微領地從上海起步，也是全國較早投身長租公寓領域的企業(yè)，在“資產(chǎn)+運營”的模式下，聚焦重資產(chǎn)領域，建設、運營管理等全鏈條的專業(yè)化租賃住房資產(chǎn)管理平臺，旗下?lián)碛?個重資產(chǎn)項目，持有房量 30000 間，是目前最大的社會化青年社區(qū)租賃住房資產(chǎn)管理平臺。

值得一提的是，微領地也較早進入「納?！龟嚵校蔀楦鐣谋Ｗ夥科脚_。

上周，由微領地自持的浦江中心社區(qū)正式開業(yè)。其位于浦江鎮(zhèn)，毗鄰8號線沈杜公路站，社區(qū)共有 6 棟公寓樓，提供 3116 套租賃住房，順應時下年輕人多偏好獨居生活的訴求，目前社區(qū)所提供的 4 種房型全為一居室，單間價格控制在 2000 元左右，遠低于內(nèi)環(huán)租房價。

與獨棟式青年公寓相比，這樣的社區(qū)模式，最大的好處是能通過規(guī)模效應，快速向市場完成保租房的供應，為城市人才提供大后方的有力支撐。

與傳統(tǒng)社區(qū)不同的是，這里住的，都是清一色的青年。一個都是青年租住的超級社區(qū)，這件事情的想象力也許就不只是「解決住房」這么簡單。

03

當一個社區(qū)住的都是年輕人時……

盡管這個社區(qū)剛剛開業(yè)，但已經(jīng)有 1000 多個年輕人入駐，一期入駐率也超過了97%。未來滿租情況下將可能為 5000 人以上的都市新青年提供服務。

在社區(qū)初期規(guī)劃時，一些功能性需求就已經(jīng)考慮在內(nèi)。例如，社區(qū)配備駛向地鐵站的接駁班車，高峰期可以做到 5 分鐘內(nèi)一班；同時提供了一個「共享空間」，內(nèi)設中央廚房、自習室、健身房、書店、便利店等配套功能性空間及商業(yè)。

讓我更好奇的是，是誰選擇在這里居住。提前2個月駐扎在此的社區(qū)營造機構(gòu)「大魚營造」解答了我的困惑：

選擇在這里住的，

多為23歲-26歲的職場新人，也是標準的Z世代；

85%的人學歷在本科以上；收入在6000-10000元之間；

從事的行業(yè)分布在互聯(lián)網(wǎng)、科技、金融、廣告咨詢，也有無需通勤的自由職業(yè)者。

針對通勤時間，浦江并不算是個靠近市區(qū)的地方，但租戶們的通勤時間并不算久，最近的是浦江鎮(zhèn)附近的產(chǎn)業(yè)園，其他工作地點多為前灘、人民廣場、徐家匯等商圈，地鐵1小時內(nèi)能到達。

還有一個特征讓我驚訝，他們中，絕大多數(shù)人剛來上海不久，剛畢業(yè)或?qū)嵙曋校瑢Υ笊虾５拿婷?，還認識不深。

這樣的畫像很有趣。他們同樣是Z世代，有個性、獨立的一面，對興趣投入超過物質(zhì)投入；但同時，這些住在浦江中心的Z世代又都比較務實，相較于住在市中心的年輕人，他們思考的問題是，如何在這座城市里穩(wěn)定下來。

而這樣的訴求與特質(zhì)，也融入到了微領地在未來的社區(qū)打造中。

• 搭建超級社區(qū)，讓年輕人更有歸屬感

“人都具有區(qū)域?qū)傩?，大家往往喜歡待在自己熟悉的范圍和領域內(nèi)?！?微領地的CEO周君強說。

在浦江社區(qū)中心，微領地決定提出“超級社區(qū)”的新概念，希望能夠為年輕人打造一個集生活、娛樂、社交等功能于一身的居住環(huán)境，讓租戶更有沉浸感，也更有黏性。

大魚營造在深入了解這些住在社區(qū)里的年輕人后，便與租戶們共創(chuàng)了一個公共空間，連空間名字都是租戶自己想的，叫——回聲小島。未來，這里將舉行二手市集、一日主理人展覽、興趣分享會等活動。

微領地還在建立“V星聯(lián)盟”，讓更多像大魚這樣的組織與機構(gòu)參與進來，激發(fā)這些年輕人的社區(qū)參與感之余，也能在這個過程中，找到自己在上海的站位。目前微領地已經(jīng)與永璞咖啡、日食記、稻草人開門去玩、藝巢、安德瑪?shù)绕放飘a(chǎn)生連接，將在空間、內(nèi)容、社群、會員等方向進行更多探索。

“我們希望在超級社區(qū)可以實現(xiàn)這樣的目標，從年輕人的獨居生活，走向共居，從只是 8 小時的睡覺時間，到 24 小時的生活時間?！盋EO周君強這么說到。

04

讓年輕人，住得安心，

才是城市保持活力的關鍵

關于微領地這樣的全新的租賃社區(qū)式模式，其中有個話題是我認為值得長期跟進的，就是「以青年為主體的社區(qū)如何實現(xiàn)共建，共建對于青年來說又意味著什么」。

大魚營造的項目負責人西瓜告訴我，和大魚以往參與的城市傳統(tǒng)社區(qū)不一樣的是，這里的人群畫像太一致了，這讓大魚在做社區(qū)營造機制設計時，比起以往順利許多，年輕人對社區(qū)建設的積極性也超乎她想象。

在接觸浦江社區(qū)中心時，我意識到，也許我們?nèi)粘Ｓ懻摰南M話題，小紅書式的消費特征，只能代表一部分人，而像浦江社區(qū)中心的年輕人們，他們所展現(xiàn)出真實的生活狀態(tài)與生活訴求，也許才是社會里的大多數(shù)。

如何讓這些人能在上海找到自己的一席之地，這件事又與城市持續(xù)保持經(jīng)濟和社會活力，息息相關。城市發(fā)展就仿佛是多米諾骨牌，第三空間的繁盛，與第一、第二空間是緊密相連的。而讓年輕人在這里住得更好、住得安心，有歸屬感，才是談論一切城市消費多樣性的前提。

以微領地為代表的的租賃式社區(qū)，它仿佛會成為一種社會性的實驗場。眼下，像租賃式社區(qū)這樣的模式，已經(jīng)跨出了長租公寓原本獨居的空間形態(tài)，讓年輕人住得更好，實則也是讓他們對未來在上海的發(fā)展增添信心。能留住年輕人才，讓年輕人有家的感覺，才是維持城市活力的命脈。

當然，微領地的浦江社區(qū)中心的運營才剛剛開始，而政府推行的保租房也剛從幕后走向市場前臺，當上海平價租房市場隨著保租房的大力推行之后，相信會出現(xiàn)不一樣的局面，而微領地這種以青年為主題的社區(qū)，未來也很可能產(chǎn)生新的線下流量機會點。屆時，這個議題所涉及的范疇會更廣。

但至少能確定的一點是，這屆剛來到上海的年輕人們，至少可以在「租房難」這一問題上，有一個新解決方案了。

「RQ商業(yè)觀察室」（id：RQmarketing）始終關注城市商業(yè)發(fā)展，致力于傳播城市更新、商業(yè)創(chuàng)新、都市人生活方式等議題。希望與萬千實體商業(yè)人連接，探索有溫度的商業(yè)世界。

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