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近日，洛陽軌道交通集團以總價約3.9億元拿下伊濱區(qū)約69畝地塊。 就在眾人質(zhì)疑其像城投一樣玩“左手倒右手”托底游戲的聲音中，消息傳來，人家是貨真價實童叟無欺準(zhǔn)備做房地產(chǎn)生意了！ 地鐵公司來房地產(chǎn)搞副業(yè)，這事兒究竟靠譜嗎？ 2022至今洛陽國企拿地占比近9成 10月19日上午，位于伊濱區(qū)吉慶路與孝文大道西北角的約69畝居住用地開拍，被洛陽軌道交通集團有限責(zé)任公司以總價約3.9億元拿下，成交單價約570萬元/畝，樓面價約2948元/㎡。
該地塊位于伊濱區(qū)核心地段，東面緊鄰區(qū)域內(nèi)南北主干道孝文大道，北面和南面與開元大道和伊洛東路也相距不遠，出行十分便利。
 這也就意味著，以城投為主的地方國企以后不準(zhǔn)再給樓市兜底了。 這一政策說明，雖然當(dāng)前各地土地財政壓力比較大，但是以國企名義拿地來變相做大土地出讓收入的做法依然不可容忍。 過去一年多時間里，土地市場降溫。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，前8月房企土地購置面積同比下降49.7%。而根據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，截至10月15日，全國拿地總金額TOP10房企中，除了深耕杭州的民企濱江集團和國資控股的萬科以外，清一色都是央企或國企。幾年前，碧桂園、融創(chuàng)、龍湖等民營企業(yè)都是TOP10的常客。 據(jù)統(tǒng)計，2022年1-9月，城投拿地金額占全國土地出讓金比重為11.77%。江西城投拿地占比最高，為26.59%，江蘇、湖南、四川、重慶4個省份城投拿地占比在15%-25%之間。 全國范圍內(nèi)，嘉峪關(guān)市、黃石市等5個地級市城投拿地占比在50%以上；遂寧市、岳陽市等18個地級市城投拿地占比在30%-50%之間；鹽城市、常州市、宜昌市、紹興市、柳州市等30個地級市城投拿地占比在20%-30%之間。 上述城投拿地占比較高的城市，大多是三四線城市。而沒有提及的洛陽市城投拿地占比在多少呢？ 據(jù)河洛樓市統(tǒng)計，2022年至今，洛陽主城區(qū)已成交住宅用地8宗，其中城投拿地5宗，國展興居拿地1宗，軌道交通集團拿地1宗，中浩德地產(chǎn)拿地1宗。 成交的8宗土地中，僅有1宗被私營房企中浩德地產(chǎn)拿下，洛陽國企拿地占比87.5%，城投拿地占比62.5%。 洛陽地鐵公司也來房地產(chǎn)搞副業(yè)了 前天的洛陽土拍結(jié)果出爐后，不少人大呼：好家伙，城投不拿地了，這次換軌道交通集團上場了，這不還是妥妥的“左手倒右手”的把戲嗎？ 其實，這可是天大的冤枉和誤會！人家洛陽軌道交通集團拿地真的是要搞開發(fā)?。?br> 是的，你沒看錯——洛陽地鐵公司要搞房地產(chǎn)開發(fā)了。 昨天下午，“洛陽軌道交通”官方微信公眾號發(fā)布消息：“此次拿地，標(biāo)志著軌道集團在TOD開發(fā)版塊邁出了實質(zhì)性的一步”。“該項目將打造成為集商業(yè)、辦公、住宅、交通為一體的城市綜合體。”
文章還稱：科學(xué)規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)好康莊站TOD項目，是軌道集團從地鐵建設(shè)運營到資源開發(fā)的重要轉(zhuǎn)折，也是實現(xiàn)由資源開發(fā)反哺軌道運營，推動軌道交通可持續(xù)發(fā)展的重要契機，具有里程碑意義。 未來，依托軌道交通所打造的TOD生活模式，將以“磁場”效應(yīng)引領(lǐng)城市生活方式的蝶變，重塑片區(qū)發(fā)展格局。康莊站TOD項目土地的成功摘牌，標(biāo)志著洛陽軌道交通已步入TOD時代。
通過這篇落款為洛陽軌道交通“開發(fā)公司”供稿的文章，我們不難看出三點重要信息： 一、洛陽軌道交通集團已經(jīng)組建了地產(chǎn)開發(fā)部門，后續(xù)開發(fā)工作估計很快就會啟動； 二、該項目為TOD模式，憑借資源優(yōu)勢，洛陽軌道交通集團將在TOD開發(fā)板塊發(fā)力，或?qū)⒁话l(fā)而不可收； 三、洛陽地鐵線路規(guī)劃至伊濱區(qū)已無任何懸念。路線可能是此前網(wǎng)傳的2號線南部延長線如下方案：以八里堂站為起點，一直東延經(jīng)過關(guān)林東站-市委黨校站-西棘站-康莊站-都會心站-伊濱醫(yī)院站-玉泉街站-師范學(xué)院站（終點站）。
放眼全國，地鐵公司進軍房地產(chǎn)并非新鮮事，洛陽絕非個例。 克而瑞統(tǒng)計的今年1-8月新增貨值榜單上，廣州地鐵以698.2億元新增貨值位居第8，超過了龍湖集團和中國金茂；深圳地鐵以173.1億元新增貨值位居第35。 事實上，近兩年的土拍中，時?？梢钥吹降罔F公司的身影。 據(jù)不完全統(tǒng)計，包括深圳地鐵、廣州地鐵、杭州地鐵、南京地鐵、武漢地鐵、青島地鐵、沈陽地鐵、廈門軌道交通、蘇州軌交集團、合肥軌道集團、南寧軌道交通、昆明軌道交通等在內(nèi)，超10個城市的地鐵公司均有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)布局。
地鐵公司正成為房地產(chǎn)行業(yè)的重要參與者。“帶巨資進組”、大手筆拿地，其實地鐵公司們來房地產(chǎn)搞副業(yè)是有不少先天優(yōu)勢的。 這意味著，地鐵公司將把“站城一體化開發(fā)”的TOD模式推向新的高潮。 根據(jù)國家發(fā)展改革委7月12日印發(fā)的《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實施方案》，明確提出支持TOD模式，打造站城融合綜合體。 所謂TOD即以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)模式，打造站城融合綜合體，鼓勵軌道交通地上地下空間綜合開發(fā)利用。 在此意義上，國家發(fā)改委的方案也成為地鐵公司進行TOD開發(fā)的政策依據(jù)。 近年來，北上廣深等大城市都在交通站場區(qū)域打造大型商務(wù)區(qū)，如上海虹橋、香港西九龍、深圳北站等站城TOD，效果顯著。 以此為信心，各大城市的地鐵公司正在開啟一場針對TOD的“豪賭”。
這里再給大家詳細科普一下，TOD模式是以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)，是規(guī)劃一個居民或者商業(yè)區(qū)時，使公共交通的使用最大化的一種規(guī)劃設(shè)計方式。其中的公共交通主要是指火車站、機場、地鐵、輕軌等軌道交通及巴士干線，然后以公交站點為中心、以400～800米（5～10分鐘步行路程）為半徑建中心廣場或城市中心。
城市重建地塊、填充地塊和新開發(fā)土地均可以TOD的理念來建造，TOD的主要方式是通過土地使用和交通政策來協(xié)調(diào)城市發(fā)展過程中產(chǎn)生的交通擁堵和用地不足的矛盾。 在洛陽，曾打出過TOD概念的房地產(chǎn)項目只有旭輝時代天際。 偃師地價僅80萬/畝 不足主城區(qū)1/10 10月20日，還有一宗土地成交并沒有引起大家太多的注意。 因為這個近22畝的地塊位于非主城區(qū)的偃師。其實這也是洛陽土拍市場歷經(jīng)坎坷最終上岸的一個地塊。 歷史總是不斷重演。兩年多前的2020年5月6日，同樣的位置，同樣的開發(fā)商，同樣的價格，也曾成交過一塊約36畝的地塊，成交總價為起拍價2908.8萬元，成交單價80萬元/畝。  順便說聲，洛陽綠城之光這家房企與大名鼎鼎的全國綠城并無關(guān)系，曾開發(fā)偃師左岸家苑項目，口碑貌似還不錯。 目前，洛陽主城區(qū)土拍幾乎無私營房企問津，我認為并不是開發(fā)商沒錢了，而是地價太貴了——誘惑的代價還不夠。 不信你把主城區(qū)單價動輒每畝800萬乃至上千萬的地價降到80萬/畝試試看？ |
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