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大理市為地下車(chē)位核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證評(píng)析

黃璞琳

據(jù)媒體報(bào)道，2022年9月23日，大理市舉行地下車(chē)位不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證首發(fā)頒證儀式，正式頒發(fā)出第一本權(quán)屬人為業(yè)主個(gè)人的地下車(chē)位《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》。

給地下車(chē)位核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，是件利國(guó)利民的好事。

其一，有利于定紛止?fàn)?/span>。由于無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證，相當(dāng)多地方的開(kāi)發(fā)商，將其按照規(guī)劃合法建設(shè)的地下車(chē)位轉(zhuǎn)讓給業(yè)主時(shí)，僅以簽訂協(xié)議方式來(lái)明確相關(guān)方的權(quán)利義務(wù)，甚至為了規(guī)避有關(guān)方面“用于出售的物業(yè)應(yīng)當(dāng)是可以辦理權(quán)屬登記的專(zhuān)有部分”之要求，開(kāi)發(fā)商跟業(yè)主簽的協(xié)議并非車(chē)位所有權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，而是所謂的車(chē)位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議或者車(chē)位出租協(xié)議（載明租賃期滿后業(yè)主可以無(wú)條件永久無(wú)償續(xù)租之類(lèi)）。由此導(dǎo)致糾紛頻發(fā)，除了開(kāi)發(fā)商與購(gòu)買(mǎi)車(chē)位的業(yè)主之間可能產(chǎn)生糾紛外，其他業(yè)主也可能基于該地下車(chē)位不能辦理產(chǎn)權(quán)證而主張歸業(yè)主共有，并進(jìn)而與開(kāi)發(fā)商或者購(gòu)買(mǎi)車(chē)位的業(yè)主之間發(fā)生糾紛。為地下車(chē)位核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后，前述糾紛就迎刃而解了。

其二，有利于百姓資產(chǎn)增值。地下車(chē)位取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后，權(quán)屬明確無(wú)爭(zhēng)議，業(yè)主可以合法正當(dāng)?shù)剞D(zhuǎn)讓、出租，可以用作抵押。隨著交易的便利性、合法化，相關(guān)車(chē)位的價(jià)值提升也更有保障。

其三，有利于活躍市場(chǎng)交易。理由如前述。

其四，有利于國(guó)家稅收增加。車(chē)位不能辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)，契稅、房產(chǎn)相關(guān)增值稅、個(gè)人所得稅等稅收都收不到。給地下車(chē)位核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)登記證后，隨著不動(dòng)產(chǎn)登記及交易的頻次增加，國(guó)家稅收可相應(yīng)增加。

其五，能夠帶來(lái)示范效應(yīng)。能推動(dòng)其他地區(qū)地下車(chē)位確權(quán)登記工作。據(jù)了解，地下車(chē)位難以辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，主要障礙是相關(guān)地方行政部門(mén)在政策認(rèn)知和把握上存在不同認(rèn)識(shí)：

有意見(jiàn)認(rèn)為，地下車(chē)位雖然是按照規(guī)劃配套建設(shè)的，但取得土地使用權(quán)時(shí)就未將地下車(chē)位的建設(shè)計(jì)入容積率，也未就地下空間的使用權(quán)向國(guó)家繳付相關(guān)規(guī)費(fèi)。因此，雖然承認(rèn)開(kāi)發(fā)商對(duì)其合法配建的地下車(chē)位擁有相關(guān)權(quán)益，但不能給其核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證（不能在住宅區(qū)樓盤(pán)首次權(quán)屬登記時(shí)納入開(kāi)發(fā)商總證），也就不能給從開(kāi)發(fā)商處購(gòu)買(mǎi)地下車(chē)位的業(yè)主核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。

還有意見(jiàn)認(rèn)為，地下車(chē)位雖然是按照規(guī)劃配套建設(shè)的，但開(kāi)發(fā)商取得相關(guān)土地使用權(quán)時(shí)，規(guī)劃條件及土地出讓協(xié)議中并未明確配建的地下車(chē)位是歸誰(shuí)所有，所以，相關(guān)權(quán)屬不清晰，也就不能核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。

其實(shí)，這些障礙都是可以解決的：如果確實(shí)應(yīng)當(dāng)就住宅區(qū)建設(shè)項(xiàng)目地下車(chē)位等地下空間使用權(quán)補(bǔ)交相關(guān)規(guī)費(fèi)的，政府出臺(tái)政策明確補(bǔ)交標(biāo)準(zhǔn)及辦法即可；如果當(dāng)初開(kāi)發(fā)商取得住宅區(qū)建設(shè)項(xiàng)目土地使用權(quán)及地下空間使用權(quán)時(shí)，中央的政策不要求按照規(guī)劃配建的地下車(chē)位交納地下空間利用方面規(guī)費(fèi)的，就不應(yīng)當(dāng)要求相關(guān)方交納相關(guān)規(guī)費(fèi)。

至于開(kāi)發(fā)商按照規(guī)劃配建的車(chē)位權(quán)屬問(wèn)題，原《物權(quán)法》第74條，現(xiàn)《民法典》第275條第一款均明確規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。顯然，法律是承認(rèn)在首次權(quán)屬登記時(shí)，將按照規(guī)劃配建的車(chē)位權(quán)屬，明確歸開(kāi)發(fā)商。