導(dǎo)讀：在實(shí)踐中可能出現(xiàn)這樣一種情況，某房地產(chǎn)開發(fā)公司將公司開發(fā)的不動產(chǎn)預(yù)售于買受人，并辦理了預(yù)售登記，但在房屋正式交付、產(chǎn)權(quán)過戶前，該公司因資不抵債而申請破產(chǎn)，那么此時(shí)已經(jīng)預(yù)售登記給買受人的房屋是否屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)呢？這個(gè)問題的認(rèn)定，直接關(guān)系到房屋買受人能否完整地將自己的債權(quán)轉(zhuǎn)化為物權(quán)，即能否順利獲得房屋產(chǎn)權(quán)，茲事體大，今天筆者就圍繞這個(gè)問題，分享些自己的看法。

　　一、哪些財(cái)產(chǎn)屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)?

　　目前企業(yè)破產(chǎn)主要受《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》(下稱“破產(chǎn)法”)的調(diào)整，不過該法僅在第107條第2款規(guī)定：“債務(wù)人被宣告破產(chǎn)后，債務(wù)人稱為破產(chǎn)人，債務(wù)人財(cái)產(chǎn)稱為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)……”，并未對破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)范圍進(jìn)行明確界定。

　　但早于《破產(chǎn)法》頒布的，目前仍然有效的《最高人民法院<關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定>》(下稱“破產(chǎn)解釋”)對破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行了明確：

　　首先，《破產(chǎn)解釋》第六十四條規(guī)定以下三種財(cái)產(chǎn)均屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)：

　　(1)債務(wù)人在破產(chǎn)宣告時(shí)所有的或者經(jīng)營管理的全部財(cái)產(chǎn);

　　(2)債務(wù)人在破產(chǎn)宣告后至破產(chǎn)程序終結(jié)前取得的財(cái)產(chǎn);

　　(3)應(yīng)當(dāng)由債務(wù)人行使的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

　　其次，《破產(chǎn)解釋》第七十一條又規(guī)定，下列財(cái)產(chǎn)不作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)：

　　(1)債務(wù)人基于倉儲、保管、加工承攬、委托交易、代銷、借用、寄存、租賃等法律關(guān)系占有、使用的他人財(cái)產(chǎn);

　　(2)抵押物、留置物、出質(zhì)物，但權(quán)利人放棄優(yōu)先受償權(quán)的或者優(yōu)先償付被擔(dān)保債權(quán)剩余的部分除外;

　　(3)擔(dān)保物滅失后產(chǎn)生的保險(xiǎn)金、補(bǔ)償金、賠償金等代位物;

　　(4)依照法律規(guī)定存在優(yōu)先權(quán)的財(cái)產(chǎn)，但權(quán)利人放棄優(yōu)先受償權(quán)或者優(yōu)先償付特定債權(quán)剩余的部分除外;

　　(5)特定物買賣中，尚未轉(zhuǎn)移占有但相對人已完全支付對價(jià)的特定物;

　　(6)尚未辦理產(chǎn)權(quán)證或者產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)但已向買方交付的財(cái)產(chǎn);

　　(7)債務(wù)人在所有權(quán)保留買賣中尚未取得所有權(quán)的財(cái)產(chǎn);

　　(8)所有權(quán)專屬于國家且不得轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn);

　　(9)破產(chǎn)企業(yè)工會所有的財(cái)產(chǎn)。

　　二、已預(yù)售登記房屋是否屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)?

　　如果完全按照《破產(chǎn)解釋》第64條的規(guī)定，已預(yù)售登記的房屋當(dāng)然屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，預(yù)售登記并不改變房地產(chǎn)開發(fā)公司對其享有的所有權(quán)，僅僅是公告買受人對相關(guān)不動產(chǎn)的優(yōu)先購買權(quán)利。但參照《破產(chǎn)解釋》第71條的除外規(guī)定，預(yù)售房產(chǎn)也可能被排除在破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)之外。

　　1、已交付的房屋

　　按照《破產(chǎn)解釋》第71條第6項(xiàng)的規(guī)定，如果預(yù)售房屋已經(jīng)交付的，則其必然不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，即便并未進(jìn)行最終的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人也完全有權(quán)要求債務(wù)人或者管理人繼續(xù)辦理相關(guān)手續(xù)，將其債權(quán)請求權(quán)轉(zhuǎn)化為物權(quán)。

　　但是反過來看，房屋尚未移交時(shí)，卻不能必然得出系爭房屋屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)這樣的論斷，其還需要具體結(jié)合第71條第4、5項(xiàng)的規(guī)定進(jìn)行具體分析。

　　2、特定物的買賣

　　《破產(chǎn)解釋》第71條第5項(xiàng)規(guī)定，當(dāng)特定物進(jìn)行買賣且買受人已經(jīng)足額支付價(jià)金的情況下，該特定物并不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。因此，判斷預(yù)售房屋是否可以援引該項(xiàng)規(guī)定被排除在破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)之外，一是看房屋是否屬于特定物，二是看買受人是否已經(jīng)足額支付房款。

　　首先，就特定物的判斷而言，在建房屋進(jìn)行預(yù)售的必須滿足一系列要求，其中就包括獲得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和預(yù)售許可證。規(guī)劃許可材料會對房屋的大體結(jié)構(gòu)進(jìn)行明確，包括獨(dú)立部位的分割，而預(yù)售許可材料中，則包含已分割部位的暫測面積和室號等信息，而這種劃分在法律上構(gòu)成特定物的界定。

　　其次，關(guān)于預(yù)售房屋房款支付的問題。按照通常的購房實(shí)踐來看，大部分買受人會選擇先付定金，房屋交付后支付第二筆房款，在辦理產(chǎn)權(quán)登記后支付尾款。如果采取這種先辦理產(chǎn)證再付清全款的方式，則在上述假定的房產(chǎn)開發(fā)商破產(chǎn)的情況下，所預(yù)售的房屋不能被排除在破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)之外。當(dāng)然，如果買受人愿意承受合同風(fēng)險(xiǎn)，在房屋過戶，甚至交付之前便支付全款的，則依據(jù)第5項(xiàng)規(guī)定，相關(guān)房產(chǎn)可以被排除在破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)之外。

　　3、有優(yōu)先權(quán)的財(cái)產(chǎn)

　　《破產(chǎn)解釋》第71條第4項(xiàng)規(guī)定，除權(quán)利人放棄外，有優(yōu)先權(quán)的財(cái)產(chǎn)不被納入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)范圍內(nèi)。此時(shí)，就涉及到對預(yù)售登記是否屬于優(yōu)先權(quán)利的認(rèn)定。

　　我國并未有統(tǒng)一的優(yōu)先權(quán)制度，所謂優(yōu)先權(quán)更多地是經(jīng)由部門法進(jìn)行表述。而在破產(chǎn)制度中，最為明確的享有優(yōu)先受償權(quán)利的主體包括破產(chǎn)費(fèi)用權(quán)利人和共益?zhèn)鶆?wù)權(quán)利人。而在破產(chǎn)涉及的不動產(chǎn)物權(quán)權(quán)利人中，擔(dān)保物權(quán)人(如抵押權(quán)人)一方面因?yàn)閾?dān)保物權(quán)本身的存在，另一方面因擔(dān)保物并不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，因而享有優(yōu)先權(quán)。

　　那么，預(yù)售房屋登記人所享有的預(yù)登記權(quán)利，是否屬于優(yōu)先權(quán)呢?

　　《城市房地產(chǎn)管理法》要求所有預(yù)售房屋必須進(jìn)行登記，但該法并未明確預(yù)售登記可以對抗第三人。不過我國《物權(quán)法》第二十條規(guī)定，預(yù)告登記(預(yù)售登記即屬于預(yù)告登記一種，當(dāng)然筆者也注意到有人認(rèn)為預(yù)售登記與預(yù)告登記存在本質(zhì)不同，筆者對此不甚贊同，但在此不表)是為了“保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)”，由此不難得出，預(yù)告登記具備對抗第三人的屬性，也就是說其屬于具有優(yōu)先權(quán)的債權(quán)。

　　不過需要特別說明的是，預(yù)售登記權(quán)即便作為債權(quán)具有優(yōu)先權(quán)，但當(dāng)碰到諸如抵押權(quán)等擔(dān)保物權(quán)時(shí)，其無法對抗物權(quán)。此時(shí)，相關(guān)不動產(chǎn)可能仍因?qū)儆谝言O(shè)定擔(dān)保的不動產(chǎn)而不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，但相關(guān)的權(quán)利人為擔(dān)保物權(quán)人，而不是預(yù)售登記權(quán)人。

　　但是，筆者也注意到最高人民法院在《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》(法釋〔2002〕16號)中，賦予買房人高于工程承包人更為優(yōu)先的受償權(quán)，同時(shí)建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)又優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。該條批復(fù)雖然與一般法理相沖突，但因具有現(xiàn)實(shí)的社會意義，其規(guī)定在破產(chǎn)過程中如何具體操作，值得關(guān)注。

　　三、以房抵債時(shí)的隱憂

　　房屋預(yù)售除正常的買賣情形外，筆者還注意到存在以房屋預(yù)售的形式抵償債務(wù)的做法。此時(shí)，已進(jìn)行預(yù)售登記的房屋是否能夠被排除在破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)之外，而單獨(dú)達(dá)成以房抵債的目的呢?筆者對此表示“有條件的樂觀”。

　　樂觀是因?yàn)?，在此情況下的“房屋預(yù)售”大部分已經(jīng)支付完畢全部對價(jià)，也就是將買受人原本享有的債權(quán)通過協(xié)議安排轉(zhuǎn)為了購房款，則單單按照上述已付全款的特定物買賣的理論，所預(yù)售的房屋就不應(yīng)當(dāng)列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。但仔細(xì)研究《破產(chǎn)法》的規(guī)定，采取這種以房抵債的方式仍然存在一定隱憂。

　　這種隱憂主要來自《破產(chǎn)法》第31條以及第32條的有關(guān)規(guī)定，第31條的兩項(xiàng)規(guī)定賦予破產(chǎn)管理人對法院受理破產(chǎn)之前一年內(nèi)出現(xiàn)的不合理價(jià)格交易及提前債務(wù)清償進(jìn)行撤銷，而第32條則明確對破產(chǎn)受理前六個(gè)月內(nèi)的個(gè)別到期債務(wù)清償，管理人也有權(quán)撤銷。

　　目前房地產(chǎn)價(jià)格并不穩(wěn)定，存在局部繼續(xù)上漲的可能，一旦在原本合理定價(jià)的交易后，出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格暴漲的情況，在“穩(wěn)”字當(dāng)頭的大環(huán)境下，沒有人能保證不出現(xiàn)法院撤銷自愿交易的情形。而對于到期或不到期債務(wù)的清償，在考量整體破產(chǎn)清償方案的情況下，也存在法院予以撤銷的可能性。

　　綜合上述分析，筆者認(rèn)為，對于正常交易的預(yù)售房屋而言，已交付的房屋必然不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，而對未交付的房屋，則在已完全支付房款或辦理完畢預(yù)售登記的情況下，可將預(yù)售房屋排除在破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)之外。但就以房抵債的情形，囿于《破產(chǎn)法》第31、32條的規(guī)定，客觀上存在一定的被撤銷交易，進(jìn)而導(dǎo)致有關(guān)財(cái)產(chǎn)被納入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　(原文標(biāo)題：已進(jìn)行預(yù)售登記的房屋屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)嗎?)