香港擁有700多萬(wàn)人口，是世界人口最稠密的城市之一。高人口密度下，香港仍保持城市交通順暢，交通污染較低，與其極高的公共交通使用率密不可分，地鐵更是人們出行首選。港鐵作為世界上唯一盈利的地鐵，是世界TOD開(kāi)發(fā)典范。本文基于對(duì)香港TOD模式的梳理與特點(diǎn)的歸納，通過(guò)對(duì)香港典型TOD案例——九龍站的深度解讀，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式、交通組織、物業(yè)價(jià)值及流線設(shè)計(jì)等維度進(jìn)行分析，總結(jié)出該項(xiàng)目的TOD實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，以期為國(guó)內(nèi)后續(xù)TOD項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供一定的參考依據(jù)。 
香港TOD模式發(fā)展歷程 香港地鐵TOD發(fā)展模式是在特定的政治、經(jīng)濟(jì)、文化制度之下孕育而生，“軌道+物業(yè)”是其主要開(kāi)發(fā)方式，其演變歷程大致可分為三個(gè)階段。早期，該模式主要是為了滿足基建的資金需求，土地開(kāi)發(fā)權(quán)補(bǔ)償僅限于資金層面的平衡。中期，該模式與同時(shí)期公屋政策共同支撐了香港新市鎮(zhèn)的發(fā)展。后期，該模式在精細(xì)化的土地經(jīng)營(yíng)中得到進(jìn)一步優(yōu)化，2000年港鐵公司上市后，逐步實(shí)踐更加市場(chǎng)化的運(yùn)營(yíng)策略，在城市規(guī)劃和土地開(kāi)發(fā)中起到核心樞紐的作用。 從1950年至1980年30年間，香港謀求產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，大力發(fā)展勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1950年香港人口為206萬(wàn)，到1980年人口增至515萬(wàn)。經(jīng)濟(jì)騰飛和人口增長(zhǎng)給城市交通運(yùn)輸系統(tǒng)帶來(lái)巨大壓力，每公里道路平均行車數(shù)從20世紀(jì)50年代末的50輛，增長(zhǎng)到80年代的263輛。針對(duì)香港的山體地形、可建設(shè)用地匱乏、人口密度高等城市環(huán)境特點(diǎn)，以及交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的巨大需求，1975年香港地鐵公司成立，作為建造及經(jīng)營(yíng)香港鐵路系統(tǒng)的主體。初期荃灣線、觀塘線、港島線三條地鐵線主要覆蓋香港市區(qū)，在共約260億港幣的建設(shè)資金構(gòu)成中，政府投資約占20%；沿線的地產(chǎn)物業(yè)開(kāi)發(fā)約占15%，其余來(lái)自信貸資金。地鐵港島線興建時(shí)，港鐵公司得到太古站康怡花園住宅的開(kāi)發(fā)權(quán)，作為對(duì)地鐵建設(shè)的補(bǔ)貼。同一時(shí)期建設(shè)的觀塘線藍(lán)田站也是典型的地產(chǎn)補(bǔ)貼基建的案例。
2 中期：地鐵引導(dǎo)新市鎮(zhèn)建設(shè) 20世紀(jì)70年代，為緩解香港市區(qū)人口密度的過(guò)快增長(zhǎng)，政府規(guī)劃了九個(gè)新市鎮(zhèn)疏解中心城區(qū)的人口。地鐵和公屋成為引導(dǎo)人口向新市鎮(zhèn)疏解的重要支撐，歷經(jīng)30年新市鎮(zhèn)發(fā)展，9個(gè)新市鎮(zhèn)的整體人口約327萬(wàn)，約占香港752萬(wàn)總?cè)丝诘?0%。地鐵引導(dǎo)新市鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)建設(shè)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：首先，對(duì)車站周邊地塊進(jìn)行高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)，如將軍澳車站上蓋及周邊物業(yè)容積率均在5以上；其次，區(qū)域內(nèi)實(shí)現(xiàn)居住與就業(yè)的平衡；最后，通過(guò)精心規(guī)劃的天橋與地下步道體系，減少步行距離感，創(chuàng)造良好的步行環(huán)境與公共空間， 實(shí)現(xiàn)大部分上蓋建筑到地鐵站的距離在500m以內(nèi)。
3 后期：精細(xì)化土地經(jīng)營(yíng) 港鐵公司作為地鐵開(kāi)發(fā)主體，積極推進(jìn)土地開(kāi)發(fā)與地鐵建設(shè)的聯(lián)動(dòng)整合，隨著軌道線網(wǎng)的逐步成型，沿線的客流量增大，土地市場(chǎng)逐漸成熟，港鐵公司逐步對(duì)軌道沿線預(yù)留土地，進(jìn)行分期開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)沿線的土地價(jià)值的最大化。從整體上來(lái)看，香港TOD模式經(jīng)歷了早中晚三個(gè)時(shí)期，“軌道+物業(yè)”模式為其最主要的開(kāi)發(fā)方式。目前，香港已開(kāi)通11條地鐵線路（注：據(jù)2019年2月香港鐵路有限公司官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示），共150個(gè)軌道站點(diǎn)，其中47個(gè)站點(diǎn)有上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)，總建筑面積約1300萬(wàn)平方米。
得益于這一商業(yè)模式，香港地鐵成為世界上唯一實(shí)現(xiàn)盈利的地鐵公司，在2019年的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)構(gòu)成分析中，直接與物業(yè)的開(kāi)發(fā)與租賃管理相關(guān)的部分合計(jì)比例達(dá)到48.2%，如果考慮到香港車站商務(wù)中的絕大部分來(lái)自車站內(nèi)部的零售物業(yè)，則與“物業(yè)”相關(guān)的利潤(rùn)超過(guò)60%。
香港TOD開(kāi)發(fā)理念與特點(diǎn) 在“軌道+物業(yè)”開(kāi)發(fā)模式下，地鐵成為串聯(lián)生活功能與場(chǎng)景的紐帶，通過(guò)“站城一體化”開(kāi)發(fā)理念，實(shí)現(xiàn)地鐵與周邊建筑及其他交通設(shè)施的無(wú)縫接駁，提升地鐵對(duì)城市中心人口的疏解能力，增強(qiáng)TOD項(xiàng)目對(duì)站點(diǎn)客流的疏導(dǎo)及利用效率。因此，一個(gè)優(yōu)秀的TOD項(xiàng)目往往具有以下特點(diǎn)：
WALK：以行人為導(dǎo)向，對(duì)地道、天橋、無(wú)障礙設(shè)施優(yōu)化設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)步行系統(tǒng)的可連接性 CYCLE：非機(jī)動(dòng)交通體系、降低對(duì)機(jī)動(dòng)車的依賴 CONNECT：減小街區(qū)尺度、功能集約、高密度開(kāi)發(fā)自定義 TRANSIT：高質(zhì)量公共交通體系，提升城市交通運(yùn)輸效率 DENSITY：中心高密度，以公共交通為核心，形成400m-800 m輻射圈 MIX：工作、商業(yè)、文化、教育、居住功能混合 COMPACT：短距離通勤的緊密社區(qū)，增大社區(qū)交流，打造活力空間
除此之外，港鐵公司會(huì)依據(jù)各地區(qū)在產(chǎn)業(yè)、人口、就業(yè)、交通和基建配套的規(guī)劃目標(biāo)及地區(qū)市場(chǎng)的深入調(diào)研，制定各站點(diǎn)適宜的發(fā)展模式。就香港已建成的TOD項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，按照輻射能級(jí)可劃分為如下幾個(gè)類型：一是城市型站點(diǎn)。在站中心布局商業(yè)商務(wù)，中心向外依次布局居住和公共設(shè)施用地；如九龍站200米以內(nèi)以酒店、寫字樓、商場(chǎng)為主，并配有少量的開(kāi)放空間，200-500米內(nèi)規(guī)劃以高密度住宅和休憩空間為主。二是居住型站點(diǎn)。主要布局服務(wù)社區(qū)的商業(yè)，并在商業(yè)上面加蓋住宅物業(yè)，站點(diǎn)周邊則開(kāi)發(fā)高強(qiáng)度住宅；如青衣站在站點(diǎn)200米范圍內(nèi)以地鐵開(kāi)發(fā)的青衣城為主，200-500米范圍內(nèi)主要以商業(yè)和居住為主，其中居住占84%，商業(yè)占16%。三是交通型站點(diǎn)。在站中心布局交通站場(chǎng)用地，中心向外依次布局商業(yè)和居住用地；如東涌站，強(qiáng)化機(jī)場(chǎng)周邊多功能綜合開(kāi)發(fā)，快速接駁與建筑合體化，橋體交通與商業(yè)功能復(fù)合化，交通建筑與辦公、酒店、商業(yè)一體化設(shè)計(jì)。下面，將以“九龍站TOD項(xiàng)目”開(kāi)發(fā)為例解讀香港TOD模式。
香港九龍站TOD城市開(kāi)發(fā) 從整體上看，香港TOD模式經(jīng)歷了早中晚三個(gè)時(shí)期，而這三個(gè)時(shí)期中可以看出“軌道＋物業(yè) ”的開(kāi)發(fā)模式始終發(fā)揮著積極作用。該開(kāi)發(fā)模式下，地鐵成為串聯(lián)生活功能與場(chǎng)景的紐帶，通過(guò)“站城一體化”的開(kāi)發(fā)理念，實(shí)現(xiàn)了地鐵與周邊建筑及其他交通設(shè)施的無(wú)縫接駁，增強(qiáng)了TOD項(xiàng)目對(duì)站點(diǎn)客流的疏導(dǎo)及利用效率。香港九龍站以“地鐵運(yùn)營(yíng)+物業(yè)開(kāi)發(fā)”這一聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)模式為主要手段，香港政府將土地收回，交由港鐵公司開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)；后者依規(guī)劃建設(shè)地鐵并將地鐵上蓋物業(yè)轉(zhuǎn)讓給地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，上蓋商業(yè)部分自營(yíng)，部分和其他開(kāi)發(fā)商聯(lián)合開(kāi)發(fā)，帶來(lái)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)一部分用來(lái)改善九龍站的建設(shè)狀況，以此形成了良性循環(huán)。九龍站項(xiàng)目位于香港西九龍港鐵九龍站上蓋，1998年正式運(yùn)行，由佐敦道、連翔道、柯士甸道西和雅翔道四條道路圍合。項(xiàng)目以高鐵西九龍站、西九龍站巴士總站、港鐵九龍站等交通樞紐為中心，聚集了1條高鐵，4條港鐵，11個(gè)巴士站，打造了集工作、商業(yè)、文化、教育、居住等為一體的繁華中心（表1）。1990年初期開(kāi)始啟動(dòng)的“香港機(jī)場(chǎng)核心計(jì)劃”顯著地推動(dòng)了香港的城市化進(jìn)程，這一計(jì)劃決定在大嶼山的赤臘角修建新機(jī)場(chǎng)以代替市中心飽和的啟德機(jī)場(chǎng)。這一雄心勃勃的計(jì)劃促成了機(jī)場(chǎng)快線沿線一帶的城市形態(tài)急速發(fā)展變遷，而九龍站的出現(xiàn)直接與其有關(guān)。為構(gòu)建香港島、九龍和新機(jī)場(chǎng)連接的快速通道，位于九龍半島西側(cè)的九龍站通過(guò)填海造地應(yīng)運(yùn)而生。該站點(diǎn)可以讓乘客在機(jī)鐵站內(nèi)就可以更換登機(jī)牌、托運(yùn)行李，設(shè)計(jì)師希望實(shí)現(xiàn)“機(jī)場(chǎng)回歸城市”的愿望。國(guó)內(nèi)許多大型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目希望用商業(yè)或商務(wù)業(yè)態(tài)帶動(dòng)住宅發(fā)展，但往往成效不佳。九龍站反其道而行之，采用“住宅-商業(yè)-商務(wù)”的模式分期開(kāi)發(fā)。前期大量住宅項(xiàng)目投入開(kāi)發(fā)，提高區(qū)域內(nèi)的人居密度，為城市空間帶來(lái)最本質(zhì)的活力；而后引入大型商業(yè)綜合體，完成片區(qū)的商業(yè)配套升級(jí)，從而實(shí)現(xiàn)了資金鏈的有效銜接。先吸納人群的途徑大大降低了投資的風(fēng)險(xiǎn)，且利于后期多業(yè)態(tài)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。 九龍站開(kāi)發(fā)模式示意圖
圖片來(lái)源：正合致遠(yuǎn)咨詢 香港的城市發(fā)展始終面對(duì)著一個(gè)極具挑戰(zhàn)性難題，即有限的可建設(shè)用地和不斷膨脹的人口之間的矛盾。高密度發(fā)展?fàn)顟B(tài)下留給公共交通的空間相當(dāng)匱乏，不同交通方式的銜接和換乘顯得至關(guān)重要，并最好能融入公共空間和建筑內(nèi)部。九龍站作為東涌線最大的站點(diǎn)，將地鐵和其他交通方式進(jìn)行最大程度上的整合。此外，香港政府的高地價(jià)政策，投資商將負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給使用者，造成房?jī)r(jià)居高不下。迫使建筑向多功能和高容積率方向發(fā)展。巨構(gòu)策略為上策。建筑師泰瑞·法瑞爾在總平面設(shè)計(jì)時(shí)，整個(gè)街區(qū)被劃分成不同地塊分別開(kāi)發(fā)，但是建筑網(wǎng)格呈現(xiàn)高度單元化，為后期的設(shè)計(jì)建造提供統(tǒng)一結(jié)構(gòu)框架，固定尺度為模數(shù)化設(shè)計(jì)提供一席之地。但是我們能看到，網(wǎng)格并非完全均質(zhì)，荷載大的地方柱子尺寸明顯增大，柱網(wǎng)根據(jù)異形塔樓調(diào)整自身位置。塔樓和車站等作為巨構(gòu)的插入體，不能被隨意再更改或夾持，九龍站可以認(rèn)為是巨構(gòu)建筑在香港城市文脈的再演繹，而且通過(guò)在巨型結(jié)構(gòu)中插入的住宅或商業(yè)綜合體而形成了一個(gè)微型城市。九龍站項(xiàng)目以交通運(yùn)輸為建設(shè)中心，設(shè)計(jì)師首先考慮的是不同交通方式共同運(yùn)作的協(xié)同性和高效。啟德機(jī)場(chǎng)的廢用，遠(yuǎn)居一隅的赤臘角機(jī)場(chǎng)需要有人為它彌補(bǔ)市民交通便利的空缺，九龍機(jī)鐵站即提供這樣一種延伸服務(wù)，旅客可以在遠(yuǎn)離機(jī)場(chǎng)的九龍站內(nèi)辦理登機(jī)手續(xù)并在二十分鐘內(nèi)到達(dá)候機(jī)廳。九龍站剖面示意圖 一層大廳接納多種交通節(jié)點(diǎn)，例如出租車區(qū)、停車場(chǎng)、公共汽車站、過(guò)境巴士站等等。行人從地上層進(jìn)入大廳，步行系統(tǒng)和商業(yè)空間整個(gè)一致。地下層，機(jī)場(chǎng)快線和東涌線分屬兩層，共用一個(gè)垂直聯(lián)系直接換乘。高效的地鐵在地下集結(jié)和釋放客流，像無(wú)縫的延伸平臺(tái)一樣將旅客直接送達(dá)市區(qū)其他地區(qū)。由于尺度巨大，步行系統(tǒng)幾乎無(wú)意義。九龍站項(xiàng)目被車行交通和單一建筑街區(qū)環(huán)繞，它保持一個(gè)只限固定“輪渡”接入服務(wù)的城市浮島的形象。九龍站功能剖面
圖片來(lái)源：正合致遠(yuǎn)咨詢 九龍站項(xiàng)目的屋頂平臺(tái)成為高層塔樓的入口層，人可步行進(jìn)入塔樓，車輛也可以上到平臺(tái)。而入口根據(jù)它們對(duì)私密度的要求關(guān)聯(lián)到不同的流線上。另一些在九龍機(jī)鐵站頂層的半私密花園和廣場(chǎng)使這些私人地產(chǎn)范圍和公共領(lǐng)域相連。此層被巨構(gòu)建筑提升到離地18m的高度，從根本上改變了它的空間結(jié)構(gòu)，使得街區(qū)內(nèi)部公共街道與周邊車行交通完全分隔。建成后的九龍站，形成了以港鐵開(kāi)發(fā)的車站綜合體為區(qū)域核心，與西九龍站、西九龍文化區(qū)共同構(gòu)成了西九龍地區(qū)的城市主體，同時(shí)滿足市民出行、購(gòu)物、工作、居住、娛樂(lè)、休憩等完整的城市多功能社區(qū)，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)、生活、生態(tài)高度和諧統(tǒng)一，重塑了九龍的城市發(fā)展格局和城市空間形態(tài)，促進(jìn)了西九龍地區(qū)的城市融合。香港九龍站不僅規(guī)模巨大，形成巨構(gòu)，更重要的是在巨型結(jié)構(gòu)中添加住宅和公共設(shè)施而形成了一個(gè)微型城市。這種一體化的開(kāi)發(fā)模式體現(xiàn)了TOD多功能復(fù)合高密度的特性，在九龍站周邊13.54公頃的土地上，集中了5809個(gè)住宅單元、72472平米服務(wù)式住宅港景匯、231778平米的甲級(jí)寫字樓環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)、82750平米的圓方購(gòu)物中心、頂級(jí)酒店麗思·卡爾頓酒店和W酒店、5400 個(gè)停車位以及廣闊的公眾與私人休憩綠化區(qū)，各類康樂(lè)與小區(qū)設(shè)施，總建筑面積109萬(wàn)平米。九龍站業(yè)態(tài)功能分布示意圖 項(xiàng)目地下共兩層，主要是地鐵站和機(jī)場(chǎng)快線以及物業(yè)塔樓的地下空間；地面層為小汽車和巴士交通車；地上兩層為圓方廣場(chǎng)商業(yè)空間；商業(yè)空間以上設(shè)置平臺(tái)層，作為地塊內(nèi)部的公共空間；再往上便是高端住宅和環(huán)球金融中心。設(shè)計(jì)不僅考慮將多類城市交通體系整合在一起，同時(shí)考慮降低地塊整合和地面交通層對(duì)占有常規(guī)步行空間的影響，九龍站整合西九龍站、柯士甸地鐵站和西九龍文化區(qū)，設(shè)置了連廊和天橋等多樣化的立體人行系統(tǒng)，同時(shí)配合商業(yè)廣場(chǎng)和平臺(tái)層公共空間，實(shí)現(xiàn)各種交通模式的便捷換乘和城市步行空間的回歸。地鐵和高鐵站帶來(lái)很多人流，人流的利用和疏散是項(xiàng)目考慮的重點(diǎn)。由此，“軌道＋物業(yè)”的開(kāi)發(fā)模式顯示出了優(yōu)越性，將交通與商業(yè)、花園廣場(chǎng)垂直向度結(jié)合，不僅實(shí)現(xiàn)了高峰運(yùn)輸期間的有效疏導(dǎo)，還為城市創(chuàng)造了一個(gè)開(kāi)放的社交空間。各層平行的交通體系，實(shí)現(xiàn)了商業(yè)與客流的銜接互補(bǔ)，最大化提升了上蓋建筑物的價(jià)值。人流的疏散壓力轉(zhuǎn)換為商業(yè)人流需求和城市開(kāi)放空間人流的需求，形成了良好的自給自足式的良性循環(huán)。九龍站交通分區(qū)示意圖 隨著整體項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、成熟，后期開(kāi)發(fā)的住宅物業(yè)逐漸高端化，整個(gè)TOD站點(diǎn)的物業(yè)價(jià)值有很大幅度的提升。具體有以下兩個(gè)方面：一方面，基于前述對(duì)政策、經(jīng)濟(jì)、城市的分析，可知在二輪及三輪增長(zhǎng)階段下，外部激勵(lì)因素對(duì)TOD物業(yè)價(jià)值量化分析產(chǎn)生了較大干擾，而在外部激勵(lì)因素相對(duì)較弱的一輪增長(zhǎng)之前，九龍站TOD物業(yè)價(jià)格漲幅為40-70%，周邊物業(yè)價(jià)格漲幅僅在15-20%，漲幅差為25-50%。另一方面，選取周邊相鄰1-2公里內(nèi)，尤其是雖緊靠地鐵站但未形成TOD開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目進(jìn)行橫向價(jià)格對(duì)比，發(fā)現(xiàn)九龍站TOD項(xiàng)目整體物業(yè)增值水平遙遙領(lǐng)先，項(xiàng)目初期領(lǐng)先其他物業(yè)2,000-4,000元/㎡，再到后期差值已提高至11,000-15,000元/㎡。· 開(kāi)發(fā)主體
由港鐵牽頭，政府入股，聯(lián)合開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)，實(shí)現(xiàn)地鐵樞紐周邊土地的利用率和效益率最大化； · 規(guī)劃布局
以港鐵開(kāi)發(fā)的車站綜合體為區(qū)域樞紐核心，內(nèi)圈層布局商業(yè)及辦公物業(yè)，往外為綠化及公共空間，住宅區(qū)則分布于區(qū)域外沿； · 交通設(shè)計(jì)
三維的立體化城市綜合體設(shè)計(jì)，“地鐵+公交線+的士”模式，交通動(dòng)線垂直化，物業(yè)、公共空間與人行步道系統(tǒng)相連，步行舒適度提升； · 業(yè)態(tài)分布
業(yè)態(tài)趨于年輕化，注重體驗(yàn)式消費(fèi)（商、辦、住、教育、康樂(lè)結(jié)合）； · 發(fā)展策略
前期以高端住宅驅(qū)動(dòng)，隨著片區(qū)逐漸成熟，高端商業(yè)、商務(wù)和酒店配套進(jìn)入，為綜合體實(shí)現(xiàn)整體升級(jí)。 香港九龍站因自身占據(jù)城市頂端區(qū)位，具備成熟的商業(yè)、商務(wù)及休閑娛樂(lè)氛圍。隨著TOD模式下各大品牌開(kāi)發(fā)商合力開(kāi)發(fā)，土地資源的整合，車站、居住和商業(yè)完成同步發(fā)展，體現(xiàn)了港鐵建設(shè)明確的區(qū)域開(kāi)發(fā)的概念。而且，九龍站點(diǎn)不僅擁有“換乘+通過(guò)”功能，還將城市生活空間“無(wú)縫接入”，讓居民可實(shí)現(xiàn)城市和社區(qū)的雙向通行，以自然過(guò)渡的方式，營(yíng)造開(kāi)放型城市空間，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)周期開(kāi)發(fā)背景下TOD物業(yè)持續(xù)增值，這種TOD模式值得在國(guó)內(nèi)一線城市和省會(huì)級(jí)的二線城市推廣。（綜合自：天津中原研究院；微計(jì)策；正合致遠(yuǎn)咨詢等。）
一個(gè)核心，五個(gè)新城！青島加速TOD布局青島商業(yè) 1核5新城、多片區(qū)聯(lián)動(dòng)”，青島加速TOD布局
青島創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力區(qū)、“長(zhǎng)江地一城”、南島等項(xiàng)目將為老城區(qū)和老工業(yè)區(qū)改造升級(jí)注入新動(dòng)能1核5新城、多片區(qū)聯(lián)動(dòng)依托“一心四射三岸通達(dá)”軌道交通線網(wǎng)骨架支撐和引領(lǐng)青島產(chǎn)業(yè)、城市功能升級(jí)與完善，構(gòu)建“1核5新城、多片區(qū)聯(lián)動(dòng)”的網(wǎng)絡(luò)式發(fā)展格局1是TOD主城核，重點(diǎn)助力老城區(qū)、老工業(yè)區(qū)改造升級(jí)，提升區(qū)域產(chǎn)城服務(wù)能力5是藍(lán)谷、即墨、膠州、膠南、董家口5個(gè)TOD新城，重點(diǎn)推進(jìn)軌道交通引領(lǐng)城市建設(shè)與發(fā)展，加快區(qū)域產(chǎn)城融合多是重大產(chǎn)城功能片區(qū)，結(jié)合片區(qū)產(chǎn)城功能發(fā)展需要，提供高品質(zhì)空間載體，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)與城市功能資源高度集聚，提升城市發(fā)展效率TOD綜合開(kāi)發(fā)是城市發(fā)展的一場(chǎng)“思想解放”，是城市開(kāi)發(fā)理念的更新和城市運(yùn)營(yíng)方式的重構(gòu)，在盤活低效用地、重塑老舊片區(qū)方面正發(fā)揮著引擎作用。建地鐵就是建城市。地鐵建設(shè)及地鐵沿線開(kāi)發(fā)建設(shè)是我市城市更新和城市建設(shè)三年攻堅(jiān)行動(dòng)的主攻方向之一。在三年攻堅(jiān)行動(dòng)中，以TOD綜合開(kāi)發(fā)為指引，青島地鐵全力推進(jìn)地鐵沿線開(kāi)發(fā)建設(shè)。圍繞生產(chǎn)、生活、生態(tài)三大空間品質(zhì)提升，確定了“全域暢達(dá)、聚集創(chuàng)新、全民共享、集約高效、綠色低碳”五大核心理念。作為地鐵建設(shè)及地鐵沿線開(kāi)發(fā)建設(shè)三年攻堅(jiān)行動(dòng)的重要承載項(xiàng)目，同時(shí)也是低效片區(qū)利用重點(diǎn)工程，位于青島北客站交通商務(wù)核心區(qū)的青島創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力區(qū)是青島TOD“一號(hào)工程”。今年以來(lái)，定位“青島門戶·城市客廳”的青島創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力區(qū)從謀劃到落地，進(jìn)入了建設(shè)“加速期”。日前，青島地鐵集團(tuán)所屬青鐵置業(yè)公司在北客站東廣場(chǎng)地下空間項(xiàng)目試樁，青島創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力區(qū)打下圍護(hù)結(jié)構(gòu)施工第一鉆；距離此處不遠(yuǎn)的國(guó)棉六廠老廠區(qū)也將迎來(lái)精彩蝶變：幾個(gè)月前，青鐵置業(yè)工作人員已入駐，計(jì)劃從下個(gè)月開(kāi)始對(duì)國(guó)棉六廠老廠區(qū)啟動(dòng)實(shí)施改造。國(guó)棉六廠舊址將被打造成復(fù)合式藝術(shù)交流空間。圖為項(xiàng)目效果圖。
未來(lái)，青島創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力區(qū)將打造成城市樞紐魅力新門戶、市民文化開(kāi)放活力帶、總部經(jīng)濟(jì)高效商務(wù)核、人才匯聚綠色宜居地，不僅能加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)生態(tài)創(chuàng)新，成為人才引育創(chuàng)新的載體，還將為3萬(wàn)人提供高品質(zhì)居住空間，提供約7萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位。青島北客站東西廣場(chǎng)及周邊地下空間項(xiàng)目位于李滄區(qū)環(huán)灣大道以東、振華路以南、太原路以北、鐵路北客站兩側(cè)，總開(kāi)發(fā)面積約30萬(wàn)平方米。作為高鐵樞紐及地鐵三線換乘的高能級(jí)地塊，將結(jié)合未來(lái)每年1800萬(wàn)的高鐵人流和每天20萬(wàn)地鐵人流，運(yùn)用TOD理念，采用高強(qiáng)度、高密度、立體化開(kāi)發(fā)方式，構(gòu)造集約高效的城市核。
青島創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力區(qū)核心區(qū)規(guī)劃圖 青鐵置業(yè)公司負(fù)責(zé)人介紹，該項(xiàng)目通過(guò)地下空間設(shè)計(jì)將各個(gè)片區(qū)整體連通，提升城市交通效率，服務(wù)人流的匯集與疏散，打造立體步行系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)人車分流與步行“無(wú)風(fēng)雨換乘”。將步行系統(tǒng)與廣場(chǎng)、公園、商業(yè)、寫字樓等充分相連，在提高工作生活便捷程度的同時(shí)，將步行客流最大化轉(zhuǎn)化為消費(fèi)客流，有效形成各類商業(yè)消費(fèi)場(chǎng)景，打造充滿魅力的“青春之城”。項(xiàng)目地上規(guī)劃有公交場(chǎng)站和長(zhǎng)途客運(yùn)場(chǎng)站、商務(wù)酒店及相關(guān)服務(wù)配套設(shè)施，地下規(guī)劃有各類社會(huì)車輛蓄車場(chǎng)、停車場(chǎng)、地下配套商業(yè)和公共服務(wù)等設(shè)施，地上地下立體交通串聯(lián)，形成站前高效的城市服務(wù)體系和商務(wù)空間。同時(shí)，充分利用東西廣場(chǎng)地下空間實(shí)施開(kāi)發(fā)，打造支撐高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)、補(bǔ)充設(shè)施容量、提升地上慢行活力的地下基盤系統(tǒng)。通過(guò)“各大平層+豎向交通核”形成立體洄游系統(tǒng)，聯(lián)合地上道路形成立體城市體系，更好地支撐片區(qū)的集約利用和高效開(kāi)發(fā)，極大提高區(qū)域城市能級(jí)，為打造TOD城市樣板奠定基礎(chǔ)。從四流中路拐進(jìn)一條沒(méi)有名字的小路，穿過(guò)跨度十多米的大門，有一處如同“小城鎮(zhèn)”的老廠區(qū)。林林總總幾十處車間、倉(cāng)庫(kù)、食堂、辦公樓，卻少見(jiàn)人影。這里的開(kāi)闊和安靜難免讓人有種“闖入者”的錯(cuò)覺(jué)。這里是青島國(guó)棉六廠舊址，也是青島創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力區(qū)中的一塊重要“拼圖”。國(guó)棉六廠舊址毗鄰四流南路，地處“老滄口”，這一帶曾是青島紡織工業(yè)的聚集地。隨著城市變革和產(chǎn)業(yè)調(diào)整，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)伴隨青島經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型漸漸退出歷史舞臺(tái)，這一區(qū)域榮耀不在。老國(guó)棉六廠的浮沉與這一區(qū)域的發(fā)展曲線高度吻合。廠區(qū)建設(shè)可追溯到1921年日商的“鐘淵紗廠”，新中國(guó)成立后成為青島國(guó)棉六廠。彼時(shí)，青島的紡織業(yè)與上海、天津合稱“上青天”，國(guó)棉六廠作為大廠，巔峰時(shí)期有近萬(wàn)名員工。上世紀(jì)90年代，社會(huì)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型變革，國(guó)棉六廠和青島其他幾大國(guó)棉廠陸續(xù)從人們的視線中消失。如今，老國(guó)棉六廠保存了大量工業(yè)建筑，是青島現(xiàn)存規(guī)模最大、最完整的紡織工業(yè)遺產(chǎn)之一，是青島城市歷史文脈的核心物質(zhì)載體。目前，該片區(qū)規(guī)劃先后經(jīng)過(guò)了六輪修編，重點(diǎn)對(duì)產(chǎn)業(yè)定位、城市設(shè)計(jì)、交通組織等開(kāi)展了調(diào)研。在未來(lái)藍(lán)圖里，依托高鐵、地鐵多線交匯帶來(lái)的強(qiáng)大客流，借助整個(gè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力區(qū)帶來(lái)的蓬勃生機(jī)，這里將發(fā)揮老國(guó)棉六廠的“文化記憶”功能，對(duì)標(biāo)北京的“798”，打造包含酒吧、文旅、餐飲、劇場(chǎng)等元素在內(nèi)的公共文化活力區(qū)，塑造未來(lái)青島新門戶的復(fù)合式藝術(shù)交流空間。“我們將把這里打造成為'未來(lái)之城’，成為城市人文新地標(biāo)?！鼻噼F置業(yè)副總經(jīng)理趙玥博表示，在改造過(guò)程中將把現(xiàn)代建筑和傳統(tǒng)建筑相結(jié)合，通過(guò)交相輝映的設(shè)計(jì)理念，讓市民游客既能在這里感受到青島城市發(fā)展的歷史和過(guò)去，又能展望更繁華美好的未來(lái)。地鐵商業(yè)是TOD綜合開(kāi)發(fā)利用的重要業(yè)態(tài)，是將流量轉(zhuǎn)化為“留量”的重要載體。以今年8月27日開(kāi)業(yè)的萬(wàn)象匯為例。開(kāi)業(yè)當(dāng)天，與之比鄰的2號(hào)線遼陽(yáng)東路站出站客流由前一個(gè)周六的8455人次增長(zhǎng)至22762人次；進(jìn)站人數(shù)由前一個(gè)周六的8295人次增長(zhǎng)至23503人次?！暗罔F+商業(yè)”的流量“化學(xué)反應(yīng)”可見(jiàn)一斑。在西海岸新區(qū)，島城最大的TOD文旅商綜合體——“長(zhǎng)江地一城”項(xiàng)目呼之欲出。9月9日，隨著最后一車瀝青混凝土鋪設(shè)結(jié)束，地上部分的長(zhǎng)江中路改造工程完工，實(shí)現(xiàn)全線貫通。在地下，歷經(jīng)3年的建設(shè)，項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)于今年5月完工，目前正在開(kāi)展鋪位裝修、設(shè)備安裝和招商落位工作。長(zhǎng)江路地下空間開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于地鐵1號(hào)線與13號(hào)線換乘站——井岡山路站上方，由青島地下商業(yè)空間發(fā)展有限公司聯(lián)合青島地鐵共同開(kāi)發(fā)，因其位于新區(qū)寸土寸金的長(zhǎng)江中路核心商業(yè)地段地下，被形象地稱為“長(zhǎng)江地一城”。項(xiàng)目全長(zhǎng)約1400米，總建面約14萬(wàn)平方米，投資約20億元，規(guī)劃有10大主題街區(qū)，配建800余個(gè)停車位，是集吃喝游樂(lè)為一體的西海岸商業(yè)新地標(biāo)。“長(zhǎng)江地一城”項(xiàng)目效果圖。青島地下商業(yè)空間發(fā)展有限公司副總經(jīng)理郭沖告訴記者，“長(zhǎng)江地一城”由專業(yè)地下運(yùn)營(yíng)商運(yùn)營(yíng)、一流商業(yè)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)設(shè)計(jì)。目前，項(xiàng)目招商工作正在有序推進(jìn)，意向落位商家達(dá)980戶，落位面積達(dá)4萬(wàn)平方米。各大主力商業(yè)品牌進(jìn)場(chǎng)也在洽談落實(shí)，預(yù)計(jì)將于明年“五一”營(yíng)業(yè)。這座伴隨青島地鐵建設(shè)和運(yùn)營(yíng)衍生的地鐵商業(yè)體，將融合超市百貨、啤酒街區(qū)、餐飲娛樂(lè)、時(shí)尚集市、兒童樂(lè)園、演藝秀場(chǎng)、社區(qū)服務(wù)等業(yè)態(tài)，將交通、商業(yè)、旅游、生活全部融入地下。“長(zhǎng)江地一城”項(xiàng)目在破解城市交通擁堵病、打通區(qū)域交通堵點(diǎn)方面也可圈可點(diǎn)?！绊?xiàng)目地上部分為商業(yè)繁華地段，以前人車混行、通行不暢、堵車現(xiàn)象頻發(fā)?！蔽骱０缎聟^(qū)交通運(yùn)輸局總工程師董凱智介紹，項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，首次采用過(guò)街通道方式緩解交通擁堵難題。沿線分布了7處24小時(shí)過(guò)街通道，并在南北向和東西向分別配套設(shè)置了感應(yīng)自動(dòng)扶梯。廬山路、井岡山路、武夷山路等主要路口，還增設(shè)了垂直豎梯，滿足各種通行過(guò)街需求。道路兩側(cè)規(guī)劃建設(shè)的96個(gè)出入口直達(dá)地下商業(yè)城，連接起“長(zhǎng)江地一城”，實(shí)現(xiàn)地鐵、地下街區(qū)、地下停車場(chǎng)與周邊建筑及商業(yè)綜合體的有效對(duì)接立體連通，方便市民地上地下購(gòu)物休閑娛樂(lè)，提升了城市功能品質(zhì)，是新區(qū)向地下要空間、發(fā)展地下經(jīng)濟(jì)的成功探索與成熟范例。“長(zhǎng)江地一城”項(xiàng)目正在開(kāi)展鋪位裝修、設(shè)備安裝等施工。周建亮 攝
構(gòu)建適合青島特點(diǎn)的TOD發(fā)展格局從2015年底3號(hào)線北段開(kāi)通至去年底1號(hào)線全線開(kāi)通，過(guò)去6年時(shí)間里，青島地鐵每年都有新線或新段開(kāi)通。目前，青島地鐵運(yùn)營(yíng)里程達(dá)284公里，位列全國(guó)第十。地鐵網(wǎng)絡(luò)的快速發(fā)展，吸引著越來(lái)越多的人工作生活在地鐵兩側(cè)，讓地鐵不單是人流的中轉(zhuǎn)站，而且成為人們?cè)敢馔Ａ?、交流、工作、生活的活力?chǎng)所。今年以來(lái)，青島地鐵日均客運(yùn)量達(dá)到近百萬(wàn)人次，8月4日客流量達(dá)到123.64萬(wàn)人次，創(chuàng)歷史新高。在地鐵三期建設(shè)規(guī)劃項(xiàng)目中，青島地鐵將深入研究站點(diǎn)樞紐綜合開(kāi)發(fā)，圍繞軌交線網(wǎng)推進(jìn)土地資源高效集約利用，為居民提供工作、商業(yè)、文化、教育、居住等站城一體化可持續(xù)的城市空間；打造高品質(zhì)城市空間，營(yíng)造復(fù)合化、多樣化功能場(chǎng)景，提升宜居生活吸引力、增強(qiáng)城市消費(fèi)活力；建立以軌道交通為核心的綠色交通出行體系，促進(jìn)城市節(jié)能減排，推動(dòng)地鐵建設(shè)及地鐵沿線開(kāi)發(fā)建設(shè)取得明顯成效。經(jīng)過(guò)不斷論證，青島地鐵摸索出一套適合青島特點(diǎn)的TOD總體發(fā)展格局：依托“一心四射三岸通達(dá)”軌道交通線網(wǎng)骨架支撐和引領(lǐng)青島產(chǎn)業(yè)、城市功能升級(jí)與完善，構(gòu)建“1核5新城、多片區(qū)聯(lián)動(dòng)”的網(wǎng)絡(luò)式發(fā)展格局。其中的“1”是TOD主城核，重點(diǎn)助力老城區(qū)、老工業(yè)區(qū)改造升級(jí)，提升區(qū)域產(chǎn)城服務(wù)能力；“5”是藍(lán)谷、即墨、膠州、膠南、董家口5個(gè)TOD新城，重點(diǎn)推進(jìn)軌道交通引領(lǐng)城市建設(shè)與發(fā)展，加快區(qū)域產(chǎn)城融合；“多”是重大產(chǎn)城功能片區(qū)，結(jié)合片區(qū)產(chǎn)城功能發(fā)展需要，提供高品質(zhì)空間載體，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)與城市功能資源高度集聚，提升城市發(fā)展效率。聚焦老城和老工業(yè)區(qū)改造升級(jí)，導(dǎo)入新業(yè)態(tài)，激活區(qū)域發(fā)展活力助力城市更新更美，這是青島地鐵TOD綜合開(kāi)發(fā)的重要推進(jìn)理念。以將于明年3月開(kāi)工的南島項(xiàng)目為例。該項(xiàng)目地處市南區(qū)西部的“老西鎮(zhèn)”，片區(qū)內(nèi)自然資源豐厚但設(shè)施相對(duì)陳舊。青島地鐵TOD項(xiàng)目落地之后，首先會(huì)將污水處理廠搬遷至地下，再圍繞未來(lái)地鐵2號(hào)線西延段帶來(lái)的利好，通過(guò)TOD一體式開(kāi)發(fā)模式，打造生態(tài)復(fù)合型的樣板街區(qū)、山海一體的城市景觀，給入住這個(gè)片區(qū)的市民提供休閑度假般的高品質(zhì)生活環(huán)境。青鐵置業(yè)發(fā)展有限公司董事長(zhǎng)朱力：構(gòu)建“五位一體”聯(lián)合開(kāi)發(fā)體系當(dāng)下的青島，正處于由相對(duì)粗放式發(fā)展向內(nèi)涵式發(fā)展的轉(zhuǎn)型階段，老城區(qū)面臨著公共服務(wù)及市政設(shè)施配套亟待完善、產(chǎn)業(yè)空間不足、城市活力缺乏等一系列問(wèn)題，亟待通過(guò)TOD模式帶動(dòng)城市系統(tǒng)性的有機(jī)更新，促進(jìn)存量空間提質(zhì)增效。秉承“建地鐵就是建城市”的理念，青鐵置業(yè)以“集聚各方資源，做一流的城市投資建設(shè)運(yùn)營(yíng)商”為目標(biāo)，堅(jiān)持市場(chǎng)化、品牌化、資本化、專業(yè)化運(yùn)作方向，圍繞“城市產(chǎn)業(yè)鏈、軌道交通線、TOD站點(diǎn)”開(kāi)展整體布局。通過(guò)完善TOD綜合開(kāi)發(fā)頂層設(shè)計(jì)體系、打造TOD綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)作體系、構(gòu)建TOD重點(diǎn)項(xiàng)目推進(jìn)體系，基本實(shí)現(xiàn)我市全域TOD戰(zhàn)略布局。在實(shí)施過(guò)程中，將充分發(fā)揮地鐵線路建設(shè)中的平臺(tái)、技術(shù)、資源、經(jīng)驗(yàn)、政策五大優(yōu)勢(shì)，構(gòu)建地鐵集團(tuán)+區(qū)市政府+龍頭企業(yè)+策劃招商+資本運(yùn)作“五位一體”的聯(lián)合開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)體系，建立一級(jí)土地整理+二級(jí)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)+三級(jí)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)“三級(jí)聯(lián)動(dòng)”的TOD項(xiàng)目全生命周期開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)體系。 |
