當(dāng)前部分納稅人、稅務(wù)人員因為對土地增值稅預(yù)征計稅依據(jù)理解有誤，進(jìn)而應(yīng)預(yù)繳稅款計算公式適用錯誤，導(dǎo)致出現(xiàn)土地增值稅預(yù)繳不足的風(fēng)險。對此，相關(guān)稅務(wù)人員、納稅人有必要深入掌握政策規(guī)定，厘清計稅依據(jù)，準(zhǔn)確計算并預(yù)繳土地增值稅。

     例如：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲公司為增值稅一般納稅人，按照一般計稅方法計算繳納增值稅。2021年3月，甲公司取得商品房預(yù)售收入1.09億元，對應(yīng)的土地價款為5000萬元，土地增值稅預(yù)征率為1.5%。在預(yù)繳土地增值稅時，稅務(wù)人員、納稅人錯誤地按照“應(yīng)預(yù)繳稅額=當(dāng)期預(yù)售收入÷(1+增值稅稅率)×土地增值稅預(yù)征率”的計算方法，自行計算并預(yù)繳土地增值稅10900÷(1+9%)×1.5%=150(萬元)，存在少預(yù)繳稅款的風(fēng)險。

　　依據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務(wù)總局公告2016年第18號印發(fā)，以下簡稱《暫行辦法》)第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的增值稅一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：銷售額=(全部價款和價外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價款)÷(1+11%)。(不同時間有10%、9%)

　　《財政部稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》(財稅〔2018〕32號)和《財政部稅務(wù)總局海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》(財政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2019年第39號)實施后，銷售額的計算公式為：銷售額=(全部價款和價外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價款)÷(1+9%)。此時，按照《暫行辦法》第十一條規(guī)定，應(yīng)預(yù)繳增值稅的計算公式為：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%。適用一般計稅方法計稅的，按照9%的適用稅率計算;適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。

　　《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》(財稅〔2016〕43號)明確，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，為不含增值稅收入。

　　同時，《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第70號)規(guī)定，營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。

　　結(jié)合上述政策規(guī)定來看，適用增值稅一般計稅方法的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，預(yù)繳土地增值稅的方法有兩種。

　　第一種計算公式為：應(yīng)預(yù)繳稅額=[全部價款和價外費(fèi)用-(全部價款和價外費(fèi)用-當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款)÷(1+增值稅適用稅率)×增值稅適用稅率]×土地增值稅預(yù)征率。

　　第二種計算公式則是：應(yīng)預(yù)繳稅額=(預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款)×土地增值稅預(yù)征率。

　　實務(wù)操作中，部分納稅人、稅務(wù)人員對“不含增值稅銷項稅額”“不含增值稅收入”理解有誤，不考慮土地價款的影響，直接按全部價款和價外費(fèi)用確認(rèn)銷售收入，采用“應(yīng)預(yù)繳稅額=預(yù)收款÷(1+增值稅稅率)×土地增值稅預(yù)征率”的計算公式，計算應(yīng)預(yù)繳土地增值稅稅款，導(dǎo)致稅款預(yù)繳不足，引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險。稅務(wù)人員、納稅人務(wù)必準(zhǔn)確理解政策，合規(guī)計算應(yīng)預(yù)繳稅款。

　　本案例中，企業(yè)可以根據(jù)自身情況，選擇預(yù)繳稅款計算公式。

1、應(yīng)預(yù)繳稅額=[10900-(10900-5000)÷(1+9%)×9%]×1.5%=156.19(萬元);

2、如果企業(yè)不能準(zhǔn)確核算預(yù)收款對應(yīng)的土地價款，也可以按簡化方法計算

      應(yīng)預(yù)繳稅額=[10900-10900÷(1+9%)×3%]×1.5%=159(萬元)。