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美國買房過戶流程中，這6個步驟你一定要搞清楚～

 cpu001 2022-08-18 發(fā)布于廣東
在美國買房，賣家一旦接受了買方下的offer，就進入到了買房的最后一個步驟：過戶（Closing Period）。

過戶階段通常要30天左右。

在這個階段，買家需要完成包括繳納定金、辦理貸款、房屋最終檢查、過戶簽字等非常多的手續(xù)。這些事情順利完成后，買家才能正式成為新家的主人、搬入新家。

不少人以為過戶只是走流程，反正房價已經(jīng)在之前下offer的環(huán)節(jié)定了，這一步和買房成本無關(guān)。

其實未必。去年，我們有一對顧客夫婦在灣區(qū)以6個offer中第三高的出價買到一套房子。沒想到過戶時出現(xiàn)了Low Appraisal 的情況，估價比購買價低了$10萬。

房子 pending 后，貸款機構(gòu)要給房子估價（Appraisal），作為銀行貸款給買家的基準。如果銀行評估價低于房子成交價，買家需要拿出現(xiàn)金自己補中間差額，否則房子可能買不下來、且還有失去定金的風(fēng)險。

Flyhomes Closing 團隊仔細閱讀并分析了估價師出具的報告，發(fā)現(xiàn)估價師不僅搞錯了房子面積、參照的房子也比客戶買的房子狀態(tài)差多了，根本不具可比性。

貸款銀行剛開始不承認自己的評估有錯誤，但是我們的 Closing團隊和他們據(jù)理力爭，提供了細致的分析表格，說明了估價不準的理由。

團隊還聯(lián)系了賣方中介，請他們把其他買家下的高價Offer發(fā)給估價師參考；同時也幫客戶積極聯(lián)系了其它貸款機構(gòu)，做好兩手準備。

整個溝通過程持續(xù)了四五天時間，Closing團隊打了100多個電話、發(fā)了60多封郵件。終于，對方同意進行第二次評估，并且給出了正確估價、推翻了之前的結(jié)論。

顧客特別感動，說如果真的要自己掏$10萬美元補齊差額，孩子的學(xué)費就沒有了，很慶幸我們一起解決了這個出乎意料的大難題。

這個案例也直接說明了，買完房的過戶階段其實非常關(guān)鍵：它不僅決定你能否順利搬進新家，而且如果操作得當(dāng)，還能幫你買房省下不少費用。

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過戶都有哪些步驟？

Step 1：交定金 Earnest Money

通常，房子Pending后兩個工作日內(nèi)，買家要按照合同上的定金數(shù)額，把定金打給第三方過戶托管公司（Escrow）。

Step 2：填寫 Escrow 的 Buyer Package

房子Pending后，Escrow 很快就會給買家發(fā)一份 Buyer Package表格，用來收集各項信息。這份表格既是 Escrow 統(tǒng)籌各種情況用，同時也是為產(chǎn)權(quán)登記做準備。

Step 3：辦理貸款

拿著成交的買房合同，買家需要盡快多找?guī)准毅y行、比較房貸利率，并挑選出最適合自己的一家，讓他們給你鎖定貸款利率（“Lock Rate”），并正式開始辦理貸款。

Step 4：買房屋保險

房屋保險既是對買家財產(chǎn)的保護，也是申請貸款的必要步驟。

購買保險的形式往往類似于申請貸款：多找?guī)准冶ｋU公司比價。買家既可以去保險公司網(wǎng)站直接購買，也可以找保險中介代為購買。

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Step 5：處理估值、貸款等相關(guān)文件

在這段時間里，貸款銀行會辦理貸款相關(guān)的各種事宜，比如請估價師給房子估值等。這些工作買家只要配合 Escrow 或銀行提供需要的文件即可。

如果發(fā)生估值過低（Low Appraisal）、或貸款出現(xiàn)問題等狀況，需要買家與買家中介一起，和對方協(xié)調(diào)解決。

Step 6：過戶簽字、拿新家鑰匙

貸款銀行把貸款事宜搞定后，Closing Date當(dāng)天或前兩天，買家需要去 Escrow 辦公室簽厚厚的一沓文件，都是和交接房屋產(chǎn)權(quán)相關(guān)的文件。

簽好之后，Escrow 會去做Public Recording，正式在公共記錄系統(tǒng)里更新房子產(chǎn)權(quán)信息。在信息更新完畢的那一刻，買家就正式成為房子的合法房主了。

過戶時，哪些事情需要格外注意？

過戶過程涉及到買方、賣方、貸款機構(gòu)（Lender）、過戶托管公司（Escrow）、保險公司、估值師等多方合作。

在這個過程中，買家不僅需要保證每個環(huán)節(jié)都能按時完成目標、還經(jīng)常需要和多方處理各種問題、短時間內(nèi)做出可能會對自己未來生活有重大影響的選擇。

例如，挑選利率就涉及到非常多的費用，怎么綜合比較這些費用、挑出最好的報價，是一門學(xué)問。這些費用算下來，不同銀行之間能相差幾千到一萬。

在這一步，F(xiàn)lyhomes幫客戶總結(jié)了一份總結(jié)提煉好的貸款報價比較文件，幫助買家做出選擇。

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（Flyhomes為客戶準備的《10分鐘比較貸款報價》節(jié)選）

給出相同利率的不同貸款公司，Close時候的費用可能相差幾千；兩家貸款公司給的看起來相差很大的報價，也可能最后實際費用所差無幾。

很多有“小心機“的貸款機構(gòu)會把很多固定費用寫得很低，假裝自己的報價很不錯。所以，分析貸款機構(gòu)的報價需要有火眼金睛和十足經(jīng)驗。

Flyhomes 如何幫你順利過戶？

在房屋過戶階段，F(xiàn)lyhomes有專屬過戶團隊 Flyhomes Closing Team，每個人經(jīng)手的案例數(shù)量是傳統(tǒng)中介的幾十倍。

我們不僅把過戶過程分解成多個具體小步驟方便理解，團隊還綜合了不同地區(qū)和市場出現(xiàn)的情況，提前整理好了包括：貸款報價如何比較、房屋保險購買指南等多個過戶階段常見問題，及應(yīng)對答案，每個文檔都是成百上千次交易后的結(jié)晶。

（Flyhomes為客戶準備的過戶資料包目錄）

也正因為我們在每個步驟都做好了十足的準備和預(yù)案，在過去5年，F(xiàn)lyhomes 客戶順利完成過戶的比例遠高于行業(yè)平均水平。

Flyhomes希望通過不斷完善買房賣房步驟中的每一個細節(jié)，為每一個想要在美國買房賣房的你，提供最棒的體驗。

如果你對于房屋過戶流程還有任何問題，或者對買房、換房、賣房還有更多想要向我們咨詢的細節(jié)，也歡迎掃碼和我們聊聊～

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