出品 | 搜狐財經(jīng)

作者 | 葉子沛

8月7日，富力地產(chǎn)發(fā)布2021年經(jīng)審核業(yè)績。

公告顯示，2021年，富力地產(chǎn)實現(xiàn)合約銷售額1202億元，同比滑13%；營業(yè)收入共實現(xiàn)762.3億元，同比下滑11%。

而比起銷售額及營收的下滑，富力地產(chǎn)高達163.5億元的凈利潤虧損則更加引人關(guān)注。

早在今年3月，富力地產(chǎn)就已經(jīng)在其未經(jīng)審核業(yè)績中披露了其凈利潤的虧損情況，不過彼時的虧損額度為87億元，如今則進一步擴大至163.5億元。

資產(chǎn)減值是導(dǎo)致富力地產(chǎn)凈利潤大幅虧損的主要原因之一，2021年，富力地產(chǎn)一次性計提了150億元的資產(chǎn)減值損失，占總虧損比例超過90%。

目前，富力地產(chǎn)已有近300億元的債務(wù)違約或交叉違約，此外，富力地產(chǎn)年內(nèi)的到期債務(wù)高達近700億元，而截至2021年底，其在手非受限資金僅有約63億元。

高額的債務(wù)依舊是富力地產(chǎn)當(dāng)前所面臨的主要問題。

一次性計提150億資產(chǎn)減值

8月7日，富力地產(chǎn)發(fā)布2021年經(jīng)審核業(yè)績。

2021年，富力地產(chǎn)實現(xiàn)合約銷售額1202億元，同比下滑約13%，銷售面積為941萬平米，平均售價為12800元/平米，較去年同期每平米平均售價上漲800元。

富力地產(chǎn)的合約銷售來自198個項目，分別于國內(nèi)27個省份以及海外四個國家，共112個城市。

富力地產(chǎn)的銷售呈現(xiàn)較大的集中性，其銷售額前十的省份貢獻合約銷售額850.7億元，占總銷售額的71%；而從城市來看，富力地產(chǎn)的銷售額主要集中在一、二線城市，銷售額占比達到67%。

就業(yè)態(tài)而言，其銷售額的70%來自住宅、6%來自別墅、24%來自商業(yè)及其他，包括寫字樓、公寓、商鋪等。

從銷售額的變化情況來看，除華南區(qū)域?qū)崿F(xiàn)了3%的微增之外，富力地產(chǎn)其余6個位于中國的大區(qū)均呈現(xiàn)10%以上的同比下滑，其中下滑幅度最大的為華東地區(qū)，降幅達到37%。

富力地產(chǎn)海外區(qū)域的銷售額則同比增長25%至29億元，不過由于海外區(qū)域的銷售額占比僅有3%，因此其增長并不能對富力地產(chǎn)的銷售下滑情況起到多大的改善。

營收方面，2021年，富力地產(chǎn)實現(xiàn)營收762.3億元，同比下滑11.05%。

比起銷售及營收的下滑，富力地產(chǎn)的利潤虧損情況更加嚴(yán)重。

根據(jù)其公告數(shù)據(jù)，2021年，富力地產(chǎn)毛利虧損21.7億元，凈利潤虧損則達到163.5億元。

而在其3月發(fā)布的未經(jīng)審核業(yè)績數(shù)據(jù)中，富力地產(chǎn)預(yù)期的凈利潤虧損為約87億元。

對于凈利潤虧損較其3月數(shù)據(jù)出現(xiàn)大幅擴大的原因，富力地產(chǎn)在8月5日發(fā)布的盈利警告公告中表示，是由于資產(chǎn)減值損失計提上存在較大的出入。

在發(fā)布未經(jīng)審核業(yè)績時，富力地產(chǎn)將其2021年資產(chǎn)減值損失初步評估為61億元，而此次則進一步確認(rèn)了69億元的資產(chǎn)減值損失。

在業(yè)績報告中，富力則表示，由于按當(dāng)前市價將物業(yè)變現(xiàn)的能力存在不確定性，因此其一次性計提資產(chǎn)價值約人民幣150億元。

而這150億的資產(chǎn)減值中，僅存貨減值準(zhǔn)備就達到近130億元。

至于計提減值的具體依據(jù)以及涉及項目等細節(jié)，富力地產(chǎn)并未在公告中予以披露。

高達150億元的資產(chǎn)減值直接導(dǎo)致富力地產(chǎn)2021呈現(xiàn)大幅虧損。

不過富力預(yù)計，隨著行業(yè)狀況回穩(wěn)并回復(fù)正常，2022年資產(chǎn)減值不會進一步惡化；此外，因售價隨著市況復(fù)蘇，其將能夠產(chǎn)生收益以抵銷存貨的減值。

近300億債務(wù)違約

富力地產(chǎn)還在其業(yè)績報告中提及其債務(wù)違約的相關(guān)情況。

2021年，富力地產(chǎn)共有約70億元的借款到期未還，而其違約的規(guī)模仍在進一步擴大。

2022年以來，富力地產(chǎn)的借款違約金額達到約100億元，并因此觸發(fā)了部分債務(wù)的交叉違約，目前富力地產(chǎn)已有298.8元的銀行及其他借款違約或交叉違約。

根據(jù)其業(yè)績報告，2022年內(nèi)，富力地產(chǎn)的到期債務(wù)達到700億元，而截至2021年底，富力地產(chǎn)的非受限現(xiàn)金僅有62.6億元，即使算上受限制資金，其現(xiàn)金規(guī)模也僅有211億。

此外，富力還因各種原因遭到多方起訴。

綜合上述情況，審計師認(rèn)為富力地產(chǎn)的持續(xù)經(jīng)營能力存在重大的不確定性，并因此出具了保留意見。

可見，富力地產(chǎn)的債務(wù)危機并未在2021年內(nèi)得到解決，并在2022年進一步惡化。

為解決債務(wù)問題，富力地產(chǎn)年內(nèi)采取了多種方式自救。

債券展期是富力自救的方式之一。

今年7月，富力地產(chǎn)將其目前存續(xù)的10筆美元債全部展期，展期本金總額達到49.4億美元，折合人民幣約331.4億元。

其中包括3筆將于2022年到期的美元債，到期金額為12.6億美元，折合人民幣約84.5億元，而這3筆債權(quán)展期后的到期時間為2025年。

通過這次展期，富力地產(chǎn)未來3年內(nèi)再無到期美元債，并且通過對年內(nèi)到期的3筆美元債展期，成功降低了年內(nèi)到期債務(wù)規(guī)模約84.5億元。

不過即便如此，富力地產(chǎn)依然無法對到期債務(wù)進行完全覆蓋。

資產(chǎn)出售仍為主調(diào)

資產(chǎn)出售是富力地產(chǎn)補充流動性的重要途徑之一。

在業(yè)績報告中，富力地產(chǎn)表示，資產(chǎn)出售是其2021年成功執(zhí)行的策略之一，并通過資產(chǎn)出售為其提供了大量的流動資金。

2021年，通過將廣州富力綜合物流園的全部股權(quán)出售予黑石集團，富力地產(chǎn)實現(xiàn)了共計82.6億元的資金回籠。

同時，富力地產(chǎn)表示，2022年將繼續(xù)探索非核心資產(chǎn)的出售。

截至目前，富力地產(chǎn)通過出售位于英國倫敦的三個項目以及位于海口的一個項目，實現(xiàn)了約40億的資金回流，并同時錄得虧損約21億元。

2022年上半年，富力地產(chǎn)累計實現(xiàn)合約銷售額265億元，同比下滑接近6成。

銷售大幅縮水的情況下，資產(chǎn)出售已經(jīng)成為富力地產(chǎn)重要的資金來源之一。

不過相較于其年內(nèi)大量的到期債務(wù)，富力地產(chǎn)目前的資產(chǎn)出售依舊收效甚微。

69億元股東借款被指存疑

在業(yè)績報告中，富力地產(chǎn)指出其主要股東張力、李思廉給富力地產(chǎn)提供的80億港元無息股東借款是其解決去年流動性問題的關(guān)鍵因素之一。

富力地產(chǎn)在公告中稱，如果沒有這筆股東借款，富力集團將無法滿足2021年的大量流動資金需求。

2021年9月20日，富力地產(chǎn)公告了其主要股東張力、李思廉向富力地產(chǎn)提供80億港元、折合人民幣約69億元的無息股東借款的相關(guān)情況。

在公告中，富力地產(chǎn)表示該股東借款事項將于一至兩個月內(nèi)完成，并預(yù)期將于9月21日收到約合20.6億元的款項。

富力地產(chǎn)并未在該公告中明確指出股東借款的用途，只是表示在收到股東借款后，富力地產(chǎn)的現(xiàn)金將能夠覆蓋短期內(nèi)的到期債務(wù)。

而在這筆股東借款公告發(fā)出的同日，碧桂園服務(wù)公告了其與富力物業(yè)簽訂股權(quán)收購協(xié)議的相關(guān)事宜。

根據(jù)收購協(xié)議，碧桂園服務(wù)將以100億元的代價收購富力物業(yè)全資附屬公司富良環(huán)球的全部股權(quán)。

而2019年時，為取得上述股權(quán)，張力與李思廉付出的代價為3.1億元。

張力與李思廉在出售物業(yè)公司股權(quán)中所獲得的超90億元收益，或是其對富力地產(chǎn)提供的69億元股東借款的來源。

而股權(quán)收購協(xié)議中，碧桂園服務(wù)將于第一階段支付的70億元價款，以及先期支付的20億元也被認(rèn)為是對應(yīng)69億元股東借款以及9月21日先行到位的20.6億元。

因此，不少媒體將這筆物業(yè)出售解讀為對地產(chǎn)公司的輸血。

至于這筆股東借款的后續(xù)進展，富力地產(chǎn)則沒有再進行公告。

但此次業(yè)績報告發(fā)出后，有媒體報道稱，富力地產(chǎn)可能并未收到該筆股東借款。

業(yè)績報告顯示，截至2021年底，富力地產(chǎn)應(yīng)付主要股東款項為僅0.42億元，去年同期則為26.16億元。

即使算上21.8億元的應(yīng)付公司主要股東共同控制實體款項，這部分應(yīng)付款的規(guī)模也遠不足該筆股東借款的69億元。

僅從這一數(shù)據(jù)來看，這筆約69億元的股東借款確有疑點。

不過財務(wù)報表中的數(shù)據(jù)僅是截至2021年底時的瞬時數(shù)據(jù)，0.42億元的應(yīng)付主要股東款項僅表示于2021年底時公司應(yīng)付的主要股東款項的情況。

但對于富力而言，其2021年年內(nèi)尚有70億銀行及其他借款違約未付，這樣一筆用于補充流動性的69億元股東借款是否會在到手的三個月內(nèi)就大量歸還？

針對上述疑問，搜狐財經(jīng)嘗試致電富力地產(chǎn)，截至發(fā)稿，電話尚未撥通。