為啥這么判？

崇川法院建設(shè)工程和房地產(chǎn)審判庭庭長(zhǎng)葛美玲表示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，同時(shí)商品房的建設(shè)還應(yīng)符合開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人訂立的買(mǎi)賣(mài)合同的約定。層高縮水問(wèn)題囿于法律并未作出明確規(guī)定，合同中一般也未約定損失賠償?shù)臄?shù)額或者計(jì)算方法，如何評(píng)價(jià)違約責(zé)任并以此確定損失賠償額成為實(shí)務(wù)中亟需解決的問(wèn)題。

鑒于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需經(jīng)竣工驗(yàn)收合格后方可交付使用，故開(kāi)發(fā)商所售房屋層高一般均符合國(guó)家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。層高“縮水”問(wèn)題一般不會(huì)嚴(yán)重影響正常居住和使用，亦不會(huì)達(dá)到合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的程度，一般不構(gòu)成根本違約。但是，層高出現(xiàn)“縮水”，開(kāi)發(fā)商明顯未能按照合同約定全面履行義務(wù)。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第五百七十七條規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。因房屋層高已無(wú)法改變，客觀上不能采取補(bǔ)救措施，故買(mǎi)受人有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商賠償損失。

商品房買(mǎi)受人的合同目的是基于對(duì)所購(gòu)房屋整體空間的利用，實(shí)際層高的減少致使房屋可使用空間相應(yīng)減少;同時(shí)，層高“縮水”將直接導(dǎo)致房屋成本價(jià)值的減少，主要包括土地成本、建筑成本及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，開(kāi)發(fā)商得以降低成本并由此獲益;再者，層高“縮水”亦在一定程度上降低了房屋再交易的市場(chǎng)價(jià)值，該預(yù)期利益損失理應(yīng)由違約方承擔(dān)。

綜上所述，在合同未約定層高縮水損失賠償標(biāo)準(zhǔn)的情況下，應(yīng)當(dāng)從公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則出發(fā)，綜合考慮合同的履約情況、當(dāng)事人預(yù)期利益、層高實(shí)際誤差、對(duì)房屋使用價(jià)值及市場(chǎng)價(jià)值的影響程度、經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平等因素，可以通過(guò)計(jì)算層高誤差比據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款，較為合理。